房地產(chǎn)企業(yè)成本控制的必要性及具體實(shí)施

文/聞世杰

房地產(chǎn)企業(yè)成本控制的必要性及具體實(shí)施

文/聞世杰

在社會(huì)經(jīng)濟(jì)飛速發(fā)展的今天，房地產(chǎn)行業(yè)也在發(fā)生改變，傳統(tǒng)的觀念已經(jīng)不再適應(yīng)，本文從當(dāng)前房地產(chǎn)企業(yè)在成本控制上存在的問題入手分析，提出了成本控制對(duì)企業(yè)發(fā)展與內(nèi)部制的重要性與必要性，并對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)在實(shí)際中如何具體實(shí)施提供了一些建議。

房地產(chǎn)企業(yè)；成本控制；全成本控制

隨著社會(huì)經(jīng)濟(jì)的不斷發(fā)展，房地產(chǎn)行業(yè)也在逐漸的發(fā)展變化中，當(dāng)前的房地產(chǎn)企業(yè)已經(jīng)不再是簡(jiǎn)簡(jiǎn)單單的賣家，同時(shí)也在承擔(dān)著買家的角色。房地產(chǎn)企業(yè)也從原來的中小規(guī)模向大、中規(guī)模發(fā)展。此時(shí)對(duì)企業(yè)內(nèi)部的控制和調(diào)節(jié)就成了非常重要的事情，為了能夠提升房地產(chǎn)企業(yè)的核心競(jìng)爭(zhēng)力，成本控制的改革是非常有必要的，成本控制的效果直接關(guān)聯(lián)著房地產(chǎn)企業(yè)盈利的空間大小。要想在日益激烈的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)中占有一席之地，就必須重視成本控制。

一、房地產(chǎn)企業(yè)成本控制的重要性

(一)取得預(yù)期利潤(rùn)對(duì)成本控制的需要

企業(yè)的盈利方式就是通過賺取價(jià)格與成本之間的利潤(rùn)，只有獲得足夠的利潤(rùn)，才能夠使企業(yè)繼續(xù)發(fā)展下去。利潤(rùn)與成本的關(guān)系是此消彼長(zhǎng)的關(guān)系，在價(jià)格被限制的條件下，只有對(duì)成本加以控制，才能夠保證利潤(rùn)的增長(zhǎng)。對(duì)成本的控制是企業(yè)利潤(rùn)最大化的必要條件之一。

(二)規(guī)避風(fēng)險(xiǎn)對(duì)成本控制的需要

在房地產(chǎn)行業(yè)中，除了要有正確的發(fā)展策略以外，企業(yè)的內(nèi)部還要有科學(xué)的管理策略。而對(duì)成本的控制就是一個(gè)企業(yè)的綜合內(nèi)控管理水平的體現(xiàn)。在市場(chǎng)蕭條的情況下，通過對(duì)成本的控制還是可以幫助企業(yè)在利潤(rùn)受損的狀態(tài)下獲得一定的利潤(rùn)，幫助企業(yè)渡過困難時(shí)期。規(guī)避經(jīng)濟(jì)蕭條給企業(yè)帶來的危險(xiǎn)。

(三)拋棄陳舊觀念，跟上時(shí)代潮流

當(dāng)前房地產(chǎn)的舊觀念是房地產(chǎn)是一項(xiàng)暴利行業(yè)，因?yàn)槿藗儗?duì)房子的要求是硬性要求，短時(shí)間之內(nèi)房?jī)r(jià)不會(huì)出現(xiàn)大幅的變動(dòng)。然而每一項(xiàng)經(jīng)濟(jì)活動(dòng)都有其周期規(guī)律，房地產(chǎn)行業(yè)亦不例外，當(dāng)房?jī)r(jià)高到一定地步，人們無法買房，政府出臺(tái)新政策，而新房開發(fā)量短時(shí)間之內(nèi)又沒有辦法控制，供大于求的時(shí)候就會(huì)出現(xiàn)房?jī)r(jià)攀低的現(xiàn)象。此時(shí)，只有控制成本才能夠?yàn)槠髽I(yè)贏得一定的利潤(rùn)。

二、當(dāng)前房地產(chǎn)企業(yè)成本控制存在的問題

(一)決策階段房地產(chǎn)企業(yè)對(duì)成本控制不重視

決策階段包括了選址、項(xiàng)目定位、項(xiàng)目可行性分析、投資估算、經(jīng)濟(jì)效果評(píng)價(jià)五個(gè)部分。在傳統(tǒng)的房地產(chǎn)行業(yè)中，是不用對(duì)這幾個(gè)方面有過重的擔(dān)憂，因?yàn)榉孔右恢碧幱诠┎粦?yīng)求的狀態(tài)，不用擔(dān)心房子沒人買，但是目前的房地產(chǎn)行業(yè)已經(jīng)進(jìn)入了一個(gè)嶄新的時(shí)代，傳統(tǒng)的觀念和營(yíng)銷理念已經(jīng)不能滿足當(dāng)前的市場(chǎng)需求，必須進(jìn)行改革，在決策的階段也要對(duì)成本控制高度重視，為企業(yè)的發(fā)展保駕護(hù)航。

(二)設(shè)計(jì)階段房地產(chǎn)企業(yè)對(duì)成本控制不重視

房地產(chǎn)企業(yè)的工作重心在建設(shè)房屋，而設(shè)計(jì)部分是交給專門的設(shè)計(jì)單位來進(jìn)行，設(shè)計(jì)費(fèi)用是算在成本里面的，而設(shè)計(jì)單位的設(shè)計(jì)方案收取的費(fèi)用有些是建筑面積，或是項(xiàng)目總投資，取一定系數(shù)計(jì)算，這種收費(fèi)方式不利于設(shè)計(jì)單位的主動(dòng)采取成本最優(yōu)的設(shè)計(jì)方案，設(shè)計(jì)單位對(duì)造價(jià)控制的主動(dòng)性不強(qiáng)。

(三)房地產(chǎn)企業(yè)缺乏對(duì)實(shí)際成本控制

房地產(chǎn)企業(yè)的領(lǐng)導(dǎo)者往往會(huì)認(rèn)為房地產(chǎn)行業(yè)變化莫測(cè)，因此沒有足夠的長(zhǎng)遠(yuǎn)的設(shè)想，沒有制定和實(shí)施遠(yuǎn)期計(jì)劃，從而導(dǎo)致企業(yè)的開發(fā)和經(jīng)營(yíng)都缺少一定的計(jì)劃性和連續(xù)性。后繼項(xiàng)目在對(duì)前面項(xiàng)目中出現(xiàn)的失誤不能好好的進(jìn)行總結(jié)，也沒有辦法吸取前面項(xiàng)目的長(zhǎng)處和經(jīng)驗(yàn)。導(dǎo)致后面項(xiàng)目可能會(huì)出現(xiàn)成本失控的現(xiàn)象。

綜上所述，當(dāng)前我國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)在成本控制上存在的弊端不在少數(shù)，如果不對(duì)這些問題加以重視和預(yù)防的話，對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)在后續(xù)項(xiàng)目的建設(shè)上可能會(huì)出現(xiàn)難以挽回的失誤，為了保證房地產(chǎn)企業(yè)能夠在日益激烈的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)中站穩(wěn)腳跟，贏取利益，促進(jìn)企業(yè)的繁榮發(fā)展，房地產(chǎn)企業(yè)實(shí)施成本控制制度是非常有必要的。房地產(chǎn)企業(yè)的領(lǐng)導(dǎo)者要對(duì)成本控制高度重視起來，借鑒國(guó)內(nèi)外成功的房地產(chǎn)企業(yè)的成本控制體系，結(jié)合自身實(shí)際，揚(yáng)長(zhǎng)避短，建立一個(gè)科學(xué)的、可行的適合企業(yè)本身的成本控制體系。

三、房地產(chǎn)企業(yè)成本控制具體實(shí)施方法

(一)建立全成本控制組織結(jié)構(gòu)

為了能夠更好的實(shí)施企業(yè)成本控制體系，就必須要建立起一個(gè)完善的、與公司各部門結(jié)構(gòu)相對(duì)應(yīng)的成本控制小組或部門。大型房地產(chǎn)企業(yè)中分有總公司與子公司的情況下，成本部門也可以如法炮制，成立總成本部與子成本部。成本部要相對(duì)其監(jiān)管的部門要能夠做到公私分明，不能夠出現(xiàn)為其監(jiān)控的部門包庇作假，欺騙上級(jí)的現(xiàn)象。在總公司的成本部要在子公司需要的時(shí)候?qū)ψ庸咎峁┍匾闹С??？偣境杀静恳獣r(shí)時(shí)對(duì)成本大的方向上與總走向進(jìn)行規(guī)劃與監(jiān)控，并結(jié)合具體情況能夠及時(shí)在公司內(nèi)進(jìn)行預(yù)警，真正起到規(guī)避風(fēng)險(xiǎn)的作用，同時(shí)也要做到深入到項(xiàng)目中去，及時(shí)的對(duì)項(xiàng)目的進(jìn)展進(jìn)行了解，完善成本信息，增強(qiáng)對(duì)項(xiàng)目成本控制相關(guān)內(nèi)容的分析；子公司成本部也要及時(shí)的給總公司成本部進(jìn)行項(xiàng)目信息的實(shí)時(shí)反饋和意見的提出，要根據(jù)之前的項(xiàng)目中成本控制存在的問題和弊端進(jìn)行及時(shí)的反思與想出應(yīng)對(duì)方案，以便對(duì)后來的項(xiàng)目進(jìn)行改善，在為新的項(xiàng)目進(jìn)行成本估算的時(shí)候，要組織各個(gè)部門編寫責(zé)任書，可以從分管部門職責(zé)和項(xiàng)目階段分管兩個(gè)方面入手，充分調(diào)動(dòng)該階段的部門員工的主觀能動(dòng)性與工作積極性，并根據(jù)項(xiàng)目進(jìn)行的情況來動(dòng)態(tài)的調(diào)整，確保項(xiàng)目的成本是可控的。

(二)建立全過程成本控制模式

從房地產(chǎn)行業(yè)的成本構(gòu)成來看，分為了土地費(fèi)用、管理費(fèi)用、財(cái)務(wù)成本、前期費(fèi)用、建安工程費(fèi)、營(yíng)銷費(fèi)用六大塊。其中，在項(xiàng)目初期比較穩(wěn)定的是土地費(fèi)用、管理費(fèi)用、財(cái)務(wù)成本三個(gè)部分，也就是這個(gè)部分的成本可控性較小，基本在項(xiàng)目初期就可以確定下來，而且后期的變化也不會(huì)太大。例如，在土地費(fèi)用上，如果總地款和用地面積都是確定的，那么規(guī)劃局約束的容積率越大，則樓面地價(jià)越低，此時(shí)，成本在這方面的支出由外部確定因素來決定，房地產(chǎn)企業(yè)的主動(dòng)性不高，基本上只能被動(dòng)接受，而如何制定房屋建設(shè)的最優(yōu)方案就是拓展部門與研發(fā)部門的主要任務(wù)了。

而前期費(fèi)用、建安工程費(fèi)、營(yíng)銷費(fèi)用三個(gè)部分因不同的項(xiàng)目性質(zhì)而波動(dòng)幅度較大，可控性較強(qiáng)，在有效的成本控制下。因此，在過程方面來看，成本控制的的重點(diǎn)在前期費(fèi)用、建安工程費(fèi)、營(yíng)銷費(fèi)用三個(gè)部分上。前期費(fèi)用指的是為了能夠保證施工場(chǎng)地順利的開工而辦理的一系列手續(xù)，例如：規(guī)劃管理費(fèi)、平整場(chǎng)地費(fèi)、拎路工程費(fèi)等組成，這些費(fèi)用與項(xiàng)目所在地域有較大相關(guān)，可控性一般，主要的責(zé)任部門為開發(fā)部。建安工程費(fèi)包括了土建監(jiān)理費(fèi)、成品房裝修、變更簽證、質(zhì)量監(jiān)督費(fèi)等項(xiàng)目。這個(gè)部分大部分的費(fèi)用主動(dòng)權(quán)是掌握在房地產(chǎn)企業(yè)的手里的，是持續(xù)時(shí)間最長(zhǎng)的部分，也是最受房地產(chǎn)企業(yè)領(lǐng)導(dǎo)重視的一個(gè)成本控制環(huán)節(jié)。與此同時(shí)，這部分成本控制的關(guān)鍵在于對(duì)方案、設(shè)計(jì)水平、裝修配套標(biāo)準(zhǔn)的控制上。營(yíng)銷費(fèi)用，顧名思義，就是在后期產(chǎn)品在項(xiàng)目營(yíng)銷、銷售過程中形成的費(fèi)用，由可行性研究費(fèi)用、廣告費(fèi)、推廣費(fèi)、銷售環(huán)節(jié)等等費(fèi)用組成。這個(gè)部分對(duì)于房地產(chǎn)企業(yè)而言也是屬于成本可控性較大的部分。

企業(yè)的成本控制部門要好好的從項(xiàng)目本身所處地理位置、項(xiàng)目本身特質(zhì)出發(fā)，根據(jù)具體情況具體分析的原則，結(jié)合對(duì)土地費(fèi)用、管理費(fèi)用、財(cái)務(wù)成本、前期費(fèi)用、建安工程費(fèi)、營(yíng)銷費(fèi)用六大部分的成本綜合考慮，做出有利于項(xiàng)目銷售的、企業(yè)需要的成本預(yù)測(cè)與監(jiān)控。

(三)建立全指標(biāo)成本控制模式

一個(gè)企業(yè)的好與壞，是可以從企業(yè)制定的成本指標(biāo)中看出來的，這是一項(xiàng)綜合性的指標(biāo)。為了能夠充分的做到降低成本，房地產(chǎn)企業(yè)就需要做到調(diào)動(dòng)起全部員工的積極性與主觀能動(dòng)性，動(dòng)員整個(gè)企業(yè)的力量，不論是哪個(gè)部門都要參與進(jìn)來，實(shí)施全成本控制戰(zhàn)略。同時(shí)也應(yīng)當(dāng)建立一個(gè)適宜的多面的體系來側(cè)面保證成本控制的結(jié)果。

四、結(jié)論

總結(jié)來看，當(dāng)前的房地產(chǎn)企業(yè)存在著在決策階段、設(shè)計(jì)階段、和對(duì)實(shí)際成本控制上對(duì)成本控制的不重視的問題，這讓容易導(dǎo)致在項(xiàng)目開展實(shí)施過程中出現(xiàn)各種各樣的不可預(yù)測(cè)的問題，為了解決這一問題，可以房地產(chǎn)企業(yè)可以從建立全成本控制組織結(jié)構(gòu)、建立全過程成本控制模式、建立全指標(biāo)成本控制模式三個(gè)方面入手來對(duì)成本控制進(jìn)行改善，為企業(yè)在激烈的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)中贏得利益。

[1]孫宇. 房地產(chǎn)企業(yè)成本有效控制的思考[J].經(jīng)濟(jì)論壇,2013.15.62-63.

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(作者單位：江蘇奧邦投資控股集團(tuán)南通置業(yè)有限公司)