淺析公共租賃住房并軌運(yùn)行存在的問題及對策

摘要：為改善民生和推動(dòng)經(jīng)濟(jì)持續(xù)、平穩(wěn)發(fā)展，解決日益激化的住房問題，真正實(shí)現(xiàn)“居者有其屋”，全國大規(guī)模實(shí)施廉租房、公租房、棚戶區(qū)改造、經(jīng)濟(jì)適用房等保障性安居工程。2014年起，廉租房、公租房并軌運(yùn)行（統(tǒng)稱公共租賃住房），統(tǒng)一申報(bào)渠道、審核程序，方便了群眾，提高了工作效率，同時(shí)仍存在著諸多問題，本文結(jié)合工作實(shí)際，簡要?dú)w納普遍存在的問題及對策。

關(guān)鍵詞：廉租住房;公共租賃住房;并軌運(yùn)行;問題;原因;對策

實(shí)施廉租住房、公共租賃住房等城鎮(zhèn)保障性安居工程是保障和改善民生、維護(hù)社會(huì)公平與和諧穩(wěn)定的重大舉措，是民生工程、民心工程。租廉租住房是政府投資，按限定的單套房屋建筑面積標(biāo)準(zhǔn)建設(shè)、購買、改建后面向城鎮(zhèn)低收入住房困難家庭提供租金補(bǔ)貼或以低廉的租金配租的保障性住房;公共租賃住房是政府投資、政企共同投資、政策支持企業(yè)投資，按限定的單套房屋建筑面積標(biāo)準(zhǔn)建設(shè)、購買、改建后，面向城鎮(zhèn)中等偏下和低收入住房困難家庭、單身人士、新就業(yè)無房職工、進(jìn)城務(wù)工人員以低于市場價(jià)格的租金配租的保障性住房。從2014年起，全國公共租賃住房和廉租住房并軌運(yùn)行，并軌后統(tǒng)稱公共租賃住房。

公共租賃住房和廉租住房并軌運(yùn)行是完善住房保障體系，提高保障性住房資源配置的有效措施，是改善住房保障公共服務(wù)的重要途徑，是維護(hù)社會(huì)公平正義的具體舉措。并軌后，公共租賃住房和廉租住房合并建設(shè)，統(tǒng)一規(guī)劃，統(tǒng)一選址，統(tǒng)一建設(shè)，中央各項(xiàng)保障措施、配套政策繼續(xù)實(shí)施，建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)不變;資金管理按公共租賃住房的程序?qū)嵤庾》孔赓U補(bǔ)貼繼續(xù)按規(guī)定發(fā)放;保障對象涵蓋原廉租住房、公共租賃住房的保障對象，既包括符合規(guī)定條件的城鎮(zhèn)低收入住房困難家庭，也包括符合條件的城鎮(zhèn)中等偏下收入住房困難家庭、新就業(yè)無房職工和在城鎮(zhèn)穩(wěn)定就業(yè)的農(nóng)業(yè)轉(zhuǎn)移人口或外來務(wù)工人員;統(tǒng)一受理申請、統(tǒng)一審核準(zhǔn)入，根據(jù)房源情況、綜合保障對象收入水平、住房困難程度、申請順序合理輪候排序，統(tǒng)一輪候配租，在確保符合住房救助規(guī)定標(biāo)準(zhǔn)的住房困難最低生活保障家庭、分散供養(yǎng)特困人員應(yīng)保盡?；A(chǔ)上，優(yōu)先保障符合規(guī)定條件的城鎮(zhèn)低收入住房困難家庭。

一、公共租賃住房并軌運(yùn)行中存在的問題及原因簡述

公共租賃住房并軌運(yùn)行，優(yōu)化了保障房資源配置，方便了群眾，提高了工作效率，但在建設(shè)、分配和后續(xù)管理實(shí)際工作中仍然存在著諸多問題。

（一）公共租賃住房資金籌措困難、資金籌集不到位，建設(shè)資金不足。由于公共租賃住房是以保障民生為宗旨、不以營利為目的、不具備營利性，其房源籌集和建成后的運(yùn)營維護(hù)都依賴政府直接投資，加上所需資金量大、籌措任務(wù)繁重，地方政府又是資金籌措的主體，而地方政府資金籌措制度尚不健全、資金來源單一。

（二）公共租賃住房土地供應(yīng)量不足、供應(yīng)制度不完善。由于基層政府財(cái)力有限，較多考慮增加財(cái)政收入，大部分是土地財(cái)政、都把商品房開發(fā)用地作為主要的供應(yīng)對象，造成公共租賃住房用地在計(jì)劃中的比例不足，更無法從長遠(yuǎn)的規(guī)劃中建立起持續(xù)有效的供應(yīng)體系。

（三）公共租賃住房建設(shè)工作中規(guī)劃選址、建筑施工圖設(shè)計(jì)、工程建設(shè)管理等不到位、不規(guī)范。

1.公共租賃住房選址偏遠(yuǎn)。由于城區(qū)土地資源稀缺，無多余用地指標(biāo)用于公共租賃住房建設(shè)，故公共租賃住房建設(shè)項(xiàng)目選址多在城郊、城市偏遠(yuǎn)地區(qū)或城鄉(xiāng)結(jié)合部，交通不便，公共服務(wù)設(shè)施配套跟不上，給居住對象生活帶來不利影響。

2.公共租賃住房建筑施工圖設(shè)計(jì)不周，存在房屋套型不符、設(shè)計(jì)滯后、內(nèi)部空間結(jié)構(gòu)不合理、對一些使用功能及建筑模數(shù)等技術(shù)方面不重視，影響住宅使用功能，有的甚至圖紙殘缺不全、邊設(shè)計(jì)邊施工，設(shè)計(jì)、審圖不嚴(yán)格。

3.公共租賃住房建設(shè)質(zhì)量存在隱患，一方面，由于公共租賃住房工作量大、任務(wù)重，管理部門人手少、忙不過來，未能嚴(yán)格履行管理責(zé)任，有的項(xiàng)目未完全取得建設(shè)用地批準(zhǔn)書、建設(shè)用地規(guī)劃許可證、建筑工程規(guī)劃許可證、建筑施工許可證等“四證”就開工建設(shè)，有些未辦理竣工驗(yàn)收或驗(yàn)收不合格就交付使用，保修服務(wù)差;其次，勘察、設(shè)計(jì)、監(jiān)理和工程質(zhì)量監(jiān)督機(jī)構(gòu)對各自質(zhì)量控制責(zé)任履行不到位，存在施工工藝差、建筑材料質(zhì)量不合格現(xiàn)象，導(dǎo)致工程存在質(zhì)量隱患。

（四）公共租賃住房相關(guān)法律體系、法律制度不夠完善;管理機(jī)構(gòu)不健全，部門之間未構(gòu)建信息共享平臺(tái)，信息不暢通;收入審核制度不完善，準(zhǔn)入審核手段單一，分配和使用管理不規(guī)范。

1.當(dāng)前的政策法規(guī)主要是住建部等有關(guān)部委頒布的部門規(guī)章及規(guī)范性文件，地方政府出臺(tái)的有關(guān)制度缺乏立法支撐，強(qiáng)制約束力不足，使保障目標(biāo)不夠清晰，保障職能、保障范圍、違規(guī)責(zé)任定位模糊，削弱了政策的實(shí)施效果，出現(xiàn)的收租難、騰退難等問題均與住房保障法律的缺位有較大關(guān)系。

2.公共租賃住房管理實(shí)際工作中客觀上地方政府人力、財(cái)力限制和意識(shí)上不重視，有的區(qū)（縣）、街道沒有專門的機(jī)構(gòu)和人員從事保障工作，未落實(shí)工作經(jīng)費(fèi)，基層保障工作力量薄弱;此外，由于未建立與公安、人力資源、房管、金融、工商、稅務(wù)等部門的數(shù)據(jù)信息共享機(jī)制，使保障對象的核查工作流于形式，不符合條件的家庭仍審批通過、獲得保障，房屋配租后又被空置，甚至被轉(zhuǎn)借、轉(zhuǎn)租、轉(zhuǎn)讓，違規(guī)獲利;街道辦事處或者鎮(zhèn)人民政府對保障對象家庭人口、收入及住房狀況的年度審核多停留在程序上而不是真實(shí)核查，致使相關(guān)違規(guī)行為獲得復(fù)審?fù)ㄟ^，缺乏有效的審查退出機(jī)制。

二、公共租賃住房政策是一項(xiàng)系統(tǒng)工程，在建設(shè)、分配、管理的每個(gè)環(huán)節(jié)都需要國家部委、地方政府以及廣大群眾的群策群力、恪盡職責(zé)、共同努力，采取行之有效的管理措施，方能保證其順利實(shí)施。

（一）資金一直是公共租賃住房建設(shè)的短板，要解決資金籌集問題，首先要提高各級(jí)政府認(rèn)識(shí)，充分利用好財(cái)政投資、公積金增值收益、銀行貸款、政府的稅費(fèi)優(yōu)惠、資本市場和民間資本這“五大法寶”來籌集資金;其次，政府的投入只能起帶頭作用，要使公共租賃住房長久良性運(yùn)行，必須積極拓展思路，多途徑、多渠道籌措資金，一是放開或允許地方政府多渠道投資，擴(kuò)大地方政府債券的發(fā)行，二是發(fā)行市政債券，三是在各級(jí)政府監(jiān)管下，成立相對獨(dú)立的地方融資股份有限公司，發(fā)行股票和公司債券來籌措資金，獨(dú)立經(jīng)營、市場化運(yùn)作，四是借鑒體育彩票、福利彩票，發(fā)行住房保障彩票。

（二）完善公共租賃住房土地供應(yīng)制度。一方面，調(diào)整和完善土地供應(yīng)結(jié)構(gòu)，各地根據(jù)實(shí)際情況制定出適合的公共租賃住房和商品房土地供應(yīng)比例，適當(dāng)加大公共租賃住房在房地產(chǎn)市場中的比例。另一方面，建立城市規(guī)劃、用地計(jì)劃與公共租賃住房建設(shè)銜接機(jī)制，年度用地指標(biāo)中優(yōu)先考慮公共租賃住房用地，也可專門把公共租賃住房用地計(jì)劃單列，實(shí)行專項(xiàng)考核。

（三）解決公共租賃住房的規(guī)劃選址、設(shè)計(jì)、工程施工建設(shè)中存在的問題，需要各方責(zé)任主體切實(shí)履行責(zé)任、共同努力、

1.解決公共租賃住房選址偏遠(yuǎn)問題可采取提前規(guī)劃和進(jìn)行規(guī)劃方案聽證的措施，一是提前統(tǒng)籌規(guī)劃，先將本地區(qū)公共租賃住房適用人群建立起數(shù)據(jù)庫，從數(shù)量、職業(yè)、區(qū)域等要素統(tǒng)計(jì)造冊進(jìn)行分析研究，結(jié)合城市配套設(shè)施確定項(xiàng)目選址的地域和分布，若出現(xiàn)用地緊張或與商品房開發(fā)有沖突的地塊，可將公共租賃住房與商品房配套建設(shè);二是規(guī)劃方案初定后，召開聽證會(huì)，集中行業(yè)內(nèi)專家、人民代表、公共租賃住房適用人群代表、政府部門代表參加聽證會(huì)，認(rèn)真聽取并研究各方意見和建議，最后結(jié)合本地區(qū)實(shí)際情況做出實(shí)施方案。

2.公共租賃住房的設(shè)計(jì)應(yīng)委托設(shè)計(jì)資質(zhì)較高、設(shè)計(jì)能力較強(qiáng)的設(shè)計(jì)單位，設(shè)計(jì)單位要安排資歷、設(shè)計(jì)水平較高的設(shè)計(jì)師進(jìn)行設(shè)計(jì)，不僅要以使用功能為主，且要兼顧戶型的平面布局、空間結(jié)構(gòu)，考慮小戶型的特殊性，又要顧及到出入、使用的舒適性;同時(shí)，又要從長遠(yuǎn)考慮，隨著居住條件的不斷改變，公共租賃住房適用人群將逐漸縮小，將來空置率升高時(shí)，現(xiàn)在50平方米以下的公共租賃住房，可根據(jù)需要將兩戶改為一戶，而使用功能、舒適性又不降低，并從節(jié)能角度考慮改動(dòng)成本最小，屆時(shí)政府可將其向社會(huì)出售，回籠資金。

3.公共租賃住房工程質(zhì)量管理應(yīng)加大項(xiàng)目監(jiān)管力度，專人負(fù)責(zé)，實(shí)行項(xiàng)目管理負(fù)責(zé)制，定期巡查，對施工過程嚴(yán)防嚴(yán)守，嚴(yán)格落實(shí)工程建設(shè)各方主體和從業(yè)人員的質(zhì)量責(zé)任;各級(jí)質(zhì)量安全監(jiān)督機(jī)構(gòu)要嚴(yán)把材料關(guān)，進(jìn)

場材料驗(yàn)收要達(dá)標(biāo)，各項(xiàng)質(zhì)量檢測數(shù)據(jù)真實(shí)準(zhǔn)確，分部分項(xiàng)工程檢查到位，抓好抓實(shí)現(xiàn)場施工;進(jìn)一步實(shí)現(xiàn)監(jiān)管全覆蓋，嚴(yán)格實(shí)行分戶驗(yàn)收制度，建立健全投訴舉報(bào)制度。

（四）進(jìn)一步完善公共租賃住房法律體系，健全管理機(jī)構(gòu)、加強(qiáng)部門銜接，完善審核機(jī)制，加強(qiáng)分配和入住后續(xù)管理。

1.逐步提高包括公共租賃住房在內(nèi)的保障性住房的立法層次，建立完善的法律體系，與整個(gè)社會(huì)保障法律制度相銜接，進(jìn)一步明確住房保障工作的保障目標(biāo)、保障職能、保障范圍及違規(guī)責(zé)任定位，制定出包括行政懲罰、追究法律責(zé)任、給予刑事懲處三個(gè)層面的嚴(yán)格的懲罰制度，為地方政府出臺(tái)有關(guān)制度提供有力立法支撐。

2.健全基層保障機(jī)構(gòu)，認(rèn)真落實(shí)工作經(jīng)費(fèi)，充實(shí)基層保障管理人員力量，明確分級(jí)負(fù)責(zé)制，在區(qū)（縣）、街一級(jí)明確承擔(dān)住房保障工作的專職機(jī)構(gòu)、確定專職工作人員，完善考核獎(jiǎng)懲、責(zé)任追究制度;

3.建立統(tǒng)一的保障性住房資格審核平臺(tái)，構(gòu)建與社保、民政、公安（車輛和戶籍管理）、稅務(wù)、金融、房管、公積金中心等部門的信息共享平臺(tái)，建立、完善個(gè)人信用機(jī)制;

4.以收入核算和社區(qū)群眾評(píng)議相結(jié)合的辦法審核保障對象，即，個(gè)人負(fù)責(zé)提供家庭財(cái)產(chǎn)和家庭收入的相關(guān)證明資料，社區(qū)負(fù)責(zé)調(diào)查、匯總其家庭生活方式、消費(fèi)結(jié)構(gòu)并組織社區(qū)群眾評(píng)議，政府部門建立其家庭經(jīng)濟(jì)信息系統(tǒng)，通過信息共享平臺(tái)進(jìn)行綜合審查，確保審核的公平、公正。

5.建立動(dòng)態(tài)管理制度，加強(qiáng)統(tǒng)計(jì)和調(diào)查工作，適時(shí)掌握保障對象家庭的基本情況，動(dòng)態(tài)跟蹤管理，聯(lián)合社區(qū)、街道、民政、公安等部門，每年對保障對象進(jìn)行審核;對不再符合保障條件的家庭，給予一定的過渡期，同時(shí)給予一定的租金補(bǔ)貼，增加其造血功能，促使其到市場上去租房，打破公共租賃住房保障的“終身制”現(xiàn)象，對確實(shí)不愿意搬出的住戶，可按市場價(jià)格出售給住戶，政府利用售房資金來籌集新的房源;同時(shí)，嚴(yán)格實(shí)施信息公開制度，健全監(jiān)督舉報(bào)體系，發(fā)揮公眾的監(jiān)督作用，鼓勵(lì)群眾檢舉揭發(fā)違規(guī)行為，嚴(yán)格實(shí)施懲罰制度，完善退出機(jī)制，讓更多真正有住房困難的中低收入家庭居有其屋。

總之，建立完善的公共租賃住房保障制度，加強(qiáng)公共租賃住房建設(shè)，有效解決中低收入階層及特殊群體的住房問題，將有助于改善民生、推動(dòng)我國經(jīng)濟(jì)持續(xù)、平穩(wěn)發(fā)展，解決日益激化的住房問題，真正實(shí)現(xiàn)“居者有其屋”，全體同仁勤勤懇懇、兢兢業(yè)業(yè)地做好公共租賃住房的各項(xiàng)工作，就是為廣大人民群眾和住房困難家庭改善居住條件做貢獻(xiàn)，就是為社會(huì)經(jīng)濟(jì)發(fā)展與社會(huì)和諧穩(wěn)定做貢獻(xiàn)。

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