征地拆遷中土地使用價值的補償問題經驗談

魏佳

摘 要：土地開發(fā)以及大型基礎設施建設都會要涉及征地拆遷的問題，這個問題也是多年來大家關注度較高，問題頻出的地方，不少的報道都是關于這方面的。在對這些問題進行探討的時候，我們應該要對其根源性問題進行把握，其主要的問題是土地價值補償沒有達成一致而引起的各類沖突。筆者線就征地拆遷關于土地使用價值的補償問題進行了探討分析，根據自身的一些經驗來給出一些見解，讓大家參考。

關鍵詞：征地拆遷 ?土地使用價值 ?補償 ?分配

中圖分類號：F284 文獻標識碼：A 文章編號：1674-098X（2014）11（b）-0246-01

1 我國土地使用權的由來

我國法律關于土地使用權有相應的規(guī)定，這些權利是作為私人財產來進行對待的，因此在沒有獲取所有人的同意下，是不能夠隨意的進行侵權行為。征地拆遷的時候，需要合法的進行，對一系列的矛盾和問題進行協商，獲取所有人的同意，否則就是非法的行為，這一過程復雜多變，需要我們以解決問題為初衷來進行協商，不要意氣用事。我國從1982年開始就在憲法中對公民使用權進行了保護。國家、企業(yè)、個人等都不能夠隨意的強制獲取被拆遷人的土地使用權，如若違反則屬于違反行為。

2 顯化土地使用權的價值的必要性

2.1 現行法律的要求

2.1.1 憲法層面

憲法是我國法律的基礎，是對行為進行約束的標準，凌駕于權利之上。社會的穩(wěn)定和諧，一方面需要通過宣傳來進行思想教育，另一方面則需要法律來進行約束，這樣才能夠確保其實現。如果法律是公正、公平的，執(zhí)行是規(guī)范的，那么社會肯定能夠達到穩(wěn)定和諧的狀態(tài)。憲法對于土地使用權和所有權都進行了說明，在對其進行使用前，需要獲取所有人的同意，對其進行補償。

2.1.2 法律層面

除了憲法外，土地法、房地產法等都針對土地使用權的補償進行了說明和規(guī)定。

2.2 現實拆遷工作的要求

進行拆遷的時候，只要被拆遷人是合法擁有其產權和使用權的，就受到法律的保護，而非法搭建的違章建筑則不在受保護的行列之中。

3 土地使用權在法律中的近況

我國法律對于征地的規(guī)定雖然有，但是并沒有細化，因此嚴謹性和明確性都不夠，可操作性也沒有，這也是引起糾紛和矛盾的一個重要因素。我國的土地法對于征地給予補償是有規(guī)定的，但是有些法律法規(guī)中涉及公共利益的可以進行有償收回，這樣就導致了其沖突，而在沖突的時候，憲法是高于一切的，因此，以憲法為準繩。

4 土地使用權價值的合理分配

我國法律規(guī)定城市的土地是國家所有的。因此，在土地使用權期滿之后，國家可以對土地進行收回，這是可以肯定的，但是在使用權存在期限內，如果涉及到國家利益以及公共事業(yè)問題，那么需要進行收回時，需要對使用人給予一定的補償，土地的能夠價值是根據社會的生產能力、城市的發(fā)展等多方面問題波動的。還有就是房屋立足于土地之上，進行拆遷的時候就必然會有拆遷方給出的補償價格和被拆遷方存在差異的情況，這樣就會引起矛盾。所以政府進行土地使用權收回的時候，需要和被拆遷人進行溝通交流，從大家、小家利益進行說服，很多的被拆遷人通過做思想工作以及協商，都可順利解決這些問題。

我國的城市土地歸國家所有，這樣的制度給土地所有者，也就是政府提供了土地發(fā)展的權益，將城市規(guī)劃統一，政府能夠對土地的環(huán)境、用途、容積率等等進行調節(jié)，已達到最佳狀態(tài)。盡管如此，房屋所有人仍然能夠對土地的增值進行享有，也就是說，其獲得的土地使用權補償，比起偏遠地區(qū)房地產價格要高一些。事實上，國家通過壟斷土地一級市場獲取的土地使用權流轉收益只是對土地增值的初次分配，為維護被征收房屋所有權人的土地使用權權益，必須在房屋征收補償時對土地增值收益進行二次分配，對土地所有者和房屋所有者各自享有的土地增值收益分配予以合理調節(jié)。對于城市土地所有者以及房屋所有人的土地使用價值分配比例不能夠非常的詳盡，但是可以通過評估的方式來讓其獲得的經濟補償比起拆遷前房屋評估價格要高一些，從而對行政推動型下的房屋拆遷評估進行技術上的修正，使其盡可能接近市場自由交易型下的房屋拆遷評估?？稍诂F有的房屋拆遷評估基礎上，增設拆遷獎勵費，并根據房屋拆遷與房地產價格市場走勢的關聯度，對獎勵費的標準適時進行動態(tài)化調整，確保被拆遷戶在被拆遷后能夠買得起同類地段、同種類型、同等面積的房屋。這是因為，除了房屋拆遷評估價往往低于房地產市場自由交易價這個主要因素外，由于地租驅逐理論規(guī)律的作用，適宜用于拆遷安置的普通商品房和經濟適用房開發(fā)建設更多地集中在空間集聚度不高的老城郊地區(qū)，市場有效供給的安置房源往往遠離被拆遷房屋，不論城市房屋拆遷采用貨幣補償還是異地產權置換安置方式，都要使已習慣于過去居住區(qū)環(huán)境的被拆遷人對求職就業(yè)、交通出行、就醫(yī)購物、子女入學等問題的解決重新進行組織安排，無形中使被拆遷人被動地增加了生存成本，對此也應以適當的形式予以補償，只有通過設立拆遷獎勵費等形式對房屋拆遷評估價進行修正，才能使其與真實的房地產市場交易價格盡可能接近。

《國有土地上房屋征收與補償條例》增加了此項內容，將保證房屋被征收群眾居住條件有改善、生活水平不降低的原則落實到了實處。在城市房屋土地使用權價值分配上，不僅要堅持被拆遷人獲得的經濟補償應略高于拆遷前房屋評估價格的原則，還要分別處理好商品住宅、公有住宅、私有住宅、經營性用房等不同屬性房屋土地使用權價值的分配。商品住宅的拆遷補償，需在區(qū)分轉讓土地、劃撥土地的基礎上，有所區(qū)別地對土地使用權價值進行合理分配。據考察，我國城市私有住宅大體可分為四種類型：祖遺房產;解放后城市土地部分私有制時期購置的房產;解放后由建設管理部門批準建造的私宅;解放后在各個時期擅自建造的房屋。筆者認為，前三類私宅土地使用權的原始取得是合法的，其土地使用人可以享有土地使用權收益，按比照劃撥土地的房產。

5 結語

房屋拆遷涉及到房屋所有人的利益，在推進城市化建設的過程中，難免會涉及拆遷征地的問題，如何合法的開展這些工作，讓被拆遷人的權益得到應有的保障，這是需要我們去努力的，解決這些問題，就能夠讓社會更加的穩(wěn)定，工作開展也更加順利。進行征地的時候，需要有耐心，和被拆遷人進行溝通，取得理解，將問題一一解決。

參考文獻

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