共有產(chǎn)權(quán)房頗具中國特色

4月1日，在住建部的共有產(chǎn)權(quán)住房試點(diǎn)城市座談會(huì)上，京、滬、深、成都、黃石、淮安6個(gè)城市被列為全國共有產(chǎn)權(quán)住房試點(diǎn)城市。

共有產(chǎn)權(quán)房是特殊的住房保障形式，一舉多得，具有創(chuàng)新意義，適合中國本土國情。共有產(chǎn)權(quán)房具有保障性質(zhì)，中低收入階層通過較低的價(jià)格購入部分產(chǎn)權(quán)，獲得保障，無論以后是否贖回政府手中的產(chǎn)權(quán)，一輩子都有了安居之所。他們付出的價(jià)格基本等于經(jīng)濟(jì)適用房，未來視時(shí)間長短，按照優(yōu)惠價(jià)或者市場(chǎng)價(jià)贖回政府擁有的部分產(chǎn)權(quán)，相當(dāng)于這些共有產(chǎn)權(quán)房擁有一項(xiàng)期權(quán)，5年或者8年時(shí)間（各城市不同），可以從政府手中贖回剩下的產(chǎn)權(quán)，成為完全產(chǎn)權(quán)房的擁有者。在北京等地，地方政府也擁有一項(xiàng)權(quán)利，即在交易時(shí)享有優(yōu)先購買權(quán)。這是融合了安居、期權(quán)等方式的正確激勵(lì)機(jī)制。

共有產(chǎn)權(quán)房有以下收益。

第一，國人熱愛完全產(chǎn)權(quán)房，對(duì)于暫時(shí)無法擁有“自己的房子”的中等收入夾心層，開始時(shí)以低于市場(chǎng)的價(jià)格擁有部分產(chǎn)權(quán)，而后通過努力可以贖回完全產(chǎn)權(quán)，這部分夾心層將成為認(rèn)真工作養(yǎng)家購房的安定階層；第二，即使無法擁有完全產(chǎn)權(quán)，居民通過支付少量租金也可以在部分產(chǎn)權(quán)房中安居。由于擁有部分產(chǎn)權(quán)，擁有未來期權(quán)，居民對(duì)于居住地的愛惜超過廉租房小區(qū)；第三，共有產(chǎn)權(quán)房?jī)r(jià)格高于經(jīng)濟(jì)適用房，政府可以借此彌補(bǔ)保障房建設(shè)資金的不足，起碼可以做到收支平衡。根據(jù)已有的試點(diǎn)，基本可以提供70%左右的保障房建設(shè)成本；最后，最重要的是，購買者需要花費(fèi)較高的代價(jià)獲得完全產(chǎn)權(quán)，而政府擁有優(yōu)先回購權(quán)，共有產(chǎn)權(quán)房不可能出現(xiàn)經(jīng)濟(jì)適用房式的福利大漏洞，讓開著寶馬車的人享受高檔經(jīng)濟(jì)適用房，諷刺福利制度的不公。

保障者與被保障者的權(quán)利義務(wù)放在臺(tái)面上，暗箱操作的余地很少。重點(diǎn)在于，共享產(chǎn)權(quán)，擁有期權(quán)，限制交易時(shí)間控制投機(jī)，政府依法享有優(yōu)先回購權(quán)。

2007年8月，江蘇淮安首創(chuàng)共有產(chǎn)權(quán)經(jīng)濟(jì)適用房模式。房屋產(chǎn)權(quán)按照兩種比例實(shí)現(xiàn)共有：個(gè)人與政府的產(chǎn)權(quán)比例為7比3時(shí)，個(gè)人承擔(dān)的價(jià)格相當(dāng)于同期經(jīng)濟(jì)適用住房的價(jià)格；對(duì)仍無力購買的特殊困難家庭，可按5比5的產(chǎn)權(quán)比例進(jìn)行購買，個(gè)人承擔(dān)的價(jià)格則相當(dāng)于同期經(jīng)濟(jì)適用住房的70%。按規(guī)定，自房屋交付之日起5年內(nèi)購買政府產(chǎn)權(quán)部分的，按原供應(yīng)價(jià)格結(jié)算；5年后購買政府產(chǎn)權(quán)部分的，按屆時(shí)市場(chǎng)評(píng)估價(jià)格結(jié)算。非完全產(chǎn)權(quán)房在市場(chǎng)上交易完成，政府與下一位購房者共享產(chǎn)權(quán)。

政府投資建設(shè)的共有產(chǎn)權(quán)住房項(xiàng)目基準(zhǔn)價(jià)格按成本價(jià)或略低于成本價(jià)確定，市場(chǎng)主體或社會(huì)投資機(jī)構(gòu)開發(fā)建設(shè)的共有產(chǎn)權(quán)住房項(xiàng)目按成本加微利的方式定價(jià)，利潤率不超過成本的3%。通過收購、回購、配建等方式取得的共有產(chǎn)權(quán)住房，其銷售基準(zhǔn)價(jià)格參照前款規(guī)定并考慮折舊等因素確定。