房地產(chǎn)建設(shè)項(xiàng)目的工程成本管理

（大連博興工程咨詢有限公司，遼寧 大連 116011）

房地產(chǎn)建設(shè)項(xiàng)目的工程成本管理

湯海輝

（大連博興工程咨詢有限公司，遼寧 大連 116011）

成本管理在房地產(chǎn)企業(yè)中逐漸被重視，建立了一系列的成本管理體系及流程，以規(guī)范和加強(qiáng)成本管理工作。成本管理一般分為前期計(jì)劃、過程控制、竣工結(jié)算與項(xiàng)目后評(píng)價(jià)四個(gè)階段，每個(gè)階段并不是孤立的，而是相互對(duì)應(yīng)、相互驗(yàn)證的關(guān)系。

房地產(chǎn)；成本；管理

隨著國家房價(jià)調(diào)控措施的不斷出臺(tái)，市場競爭的愈發(fā)激烈，房地產(chǎn)的利潤空間不斷被壓縮，但工程成本卻不斷上漲。成本管理在房地產(chǎn)企業(yè)中逐漸被重視，建立了一系列的成本管理體系及流程，以規(guī)范和加強(qiáng)成本管理工作。成本管理一般分為前期計(jì)劃、過程控制、竣工結(jié)算與項(xiàng)目后評(píng)價(jià)四個(gè)階段，每個(gè)階段并不是孤立的，而是相互對(duì)應(yīng)、相互驗(yàn)證的關(guān)系。

一、前期成本計(jì)劃

1 合同分判方案。由于建設(shè)項(xiàng)目涉及的專業(yè)、材料和設(shè)備眾多，需要有眾多的承包商和供應(yīng)商參與施工和供貨，因此，應(yīng)提前做好各自的承包范圍和內(nèi)容及各承包商之間的施工界面劃分方案，盡量避免出現(xiàn)合同內(nèi)容重復(fù)或漏項(xiàng)的情況。具體的分判方案應(yīng)根據(jù)項(xiàng)目的業(yè)態(tài)、規(guī)模、工期等具體情況制定。合同分判方案的內(nèi)容應(yīng)包括承包合同名稱、承包范圍及內(nèi)容、施工界面劃分、招標(biāo)采購方式等信息。

2 投資估算。投資估算應(yīng)根據(jù)合同分判方案進(jìn)行分解，以便和以后的實(shí)際成本作比較。在房地產(chǎn)企業(yè)中，投資估算已作為成本管理工作者最重要的考核指標(biāo)，因此，在編制投資估算時(shí)，應(yīng)將交房標(biāo)準(zhǔn)、材料設(shè)備使用檔次作詳細(xì)的說明，并充分考慮不可預(yù)見風(fēng)險(xiǎn)費(fèi)用。

3 招標(biāo)采購計(jì)劃。招采計(jì)劃的進(jìn)度應(yīng)滿足工程進(jìn)度計(jì)劃的要求，在單項(xiàng)工程進(jìn)場施工前，應(yīng)完成招標(biāo)采購工作并簽署合同，對(duì)貨物的采購招標(biāo)，還應(yīng)考慮到材料和設(shè)備的供貨期。確定進(jìn)場時(shí)間后，可推算出招標(biāo)工作的開始時(shí)間。

4 資金需求計(jì)劃。根據(jù)工程進(jìn)度計(jì)劃、投資估算及付款方式可計(jì)算出單位時(shí)間內(nèi)的資金使用量，工期較長的項(xiàng)目可以季度為單位，較短的可以月為單位。資金需求計(jì)劃為投資人的資金準(zhǔn)備提供了參考依據(jù)，只有資金到位的情況下，才能確保滿足項(xiàng)目的順利實(shí)施。

二、過程控制

過程控制為成本管理系統(tǒng)中最重要環(huán)節(jié)，將直接影響到項(xiàng)目的成敗。在項(xiàng)目實(shí)施過程中，成本控制工作可從設(shè)計(jì)方案的經(jīng)濟(jì)比選、招標(biāo)與合同簽訂、進(jìn)度款控制、設(shè)計(jì)變更與簽證的審核等幾大方面加強(qiáng)管理，以達(dá)到事先控制和事中控制的目的。

1 方案的經(jīng)濟(jì)比選。設(shè)計(jì)方案是控制成本的源頭，在多方案的條件下，應(yīng)測算每種方案的工程造價(jià)，為決策者提供依據(jù)。

2 招標(biāo)與合同簽訂。只有通過充分的競爭，招標(biāo)人才能得到質(zhì)優(yōu)價(jià)惠的承包商和供應(yīng)商。對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)而言，招標(biāo)方式最好采用內(nèi)部邀請(qǐng)招標(biāo)，這樣可以有足夠的時(shí)間可以去了解各個(gè)投標(biāo)企業(yè)的實(shí)際情況，也可以有足夠的時(shí)間對(duì)各投標(biāo)文件進(jìn)行全面的系統(tǒng)的分析。雙方在工期、質(zhì)量要求、工程造價(jià)及各自所承擔(dān)的責(zé)任和義務(wù)都沒有疑義后，方可簽署合同。招標(biāo)與合同簽訂過程在項(xiàng)目實(shí)施階段中屬于事先控制，為合同的順利履行、工程的順利實(shí)施起到至關(guān)重要的作用。

確定合同金額后應(yīng)與投資估算金額做對(duì)比，并分析差異的原因。如超出估算金額較大，可考慮對(duì)其它分項(xiàng)的投資估算額進(jìn)行調(diào)整，或可向投資人追加投資金額。

合同條款的擬定要嚴(yán)謹(jǐn)細(xì)致，不要出現(xiàn)模棱兩可的詞匯，對(duì)合同雙方的責(zé)、權(quán)、利要約定清楚，對(duì)發(fā)生違約情況的罰則要可執(zhí)行，特別是需要明確承包人應(yīng)完成的工作范圍及內(nèi)容，可最大限度的減少實(shí)施過程中發(fā)生爭議與索賠的情況。

3 進(jìn)度款控制。按合同約定的付款方式，發(fā)包人應(yīng)當(dāng)及時(shí)向承包人支付進(jìn)度款。成本管理在進(jìn)度款支付流程中應(yīng)承擔(dān)審核承包人上報(bào)進(jìn)度款的工作。為避免出現(xiàn)超付的情況，成本管理工作者應(yīng)仔細(xì)審核上報(bào)的進(jìn)度款申請(qǐng)，并到現(xiàn)場核實(shí)實(shí)際完成情況。每期的進(jìn)度款應(yīng)采用累計(jì)方式進(jìn)行計(jì)算，與合同金額實(shí)時(shí)比較，這樣可有利于對(duì)總額進(jìn)行控制。

4 設(shè)計(jì)變更與簽證。在項(xiàng)目建設(shè)過程中，發(fā)生設(shè)計(jì)變更和簽證在所難免，但怎樣有效控制發(fā)生的量對(duì)成本控制有很大的作用。為能及時(shí)了解設(shè)計(jì)變更及簽證所發(fā)的金額，應(yīng)對(duì)變更及簽證及時(shí)處理并轉(zhuǎn)交給成本管理部。成本管理部應(yīng)設(shè)立設(shè)計(jì)變更及簽證臺(tái)賬，每月進(jìn)行測算統(tǒng)計(jì)并進(jìn)行累加，當(dāng)累加金額超過合同金額的一定比例后（一般為5%），應(yīng)及時(shí)發(fā)出成本預(yù)警告知其它部門，對(duì)后期的變更及簽證量要嚴(yán)加控制。

三、竣工結(jié)算

竣工結(jié)算作為成本管理的最后一個(gè)環(huán)節(jié)，反映了工程的真實(shí)造價(jià)，是前期計(jì)劃、過程控制水平的集中體現(xiàn)，因此，大多數(shù)地產(chǎn)企業(yè)對(duì)竣工結(jié)算工作非常重視，一般都設(shè)立了多級(jí)審核制度。

竣工結(jié)算作為結(jié)算工程價(jià)款的經(jīng)濟(jì)文件，首先要注意結(jié)算資料的完整性，一般包括施工圖（竣工圖）、施工合同、設(shè)計(jì)變更及簽證、甲供材清單、承包商上報(bào)的結(jié)算書以及其它資料。設(shè)計(jì)變更及簽證的書面材料上經(jīng)發(fā)包人、承包人及監(jiān)理人代表簽字蓋章后方可作為結(jié)算的依據(jù)。

為保證審核結(jié)果的準(zhǔn)確性，審核的方法應(yīng)采用詳細(xì)審核法，對(duì)工程量和綜合單價(jià)逐條進(jìn)行審核，對(duì)核減的部分要有理有據(jù)，不要為維護(hù)企業(yè)利益，而盲目的進(jìn)行核減。對(duì)有爭議的部分，核對(duì)雙方應(yīng)做爭議匯總表，列明爭議產(chǎn)生的原因，爭議的金額、對(duì)方的訴求和己方的建議處理方法，由成本管理部相關(guān)人員統(tǒng)一研究處理，并與承包商協(xié)商達(dá)成一致意見后形成書面文件作為結(jié)算依據(jù)。

竣工結(jié)算總造價(jià)應(yīng)分為合同范圍內(nèi)造價(jià)、設(shè)計(jì)變更造價(jià)、合同范圍外增加造價(jià)、簽證部分造價(jià)及索賠金額，與合同金額做對(duì)比分析。

雙方無疑義后，應(yīng)編制結(jié)算審核報(bào)告，報(bào)告內(nèi)容應(yīng)包括項(xiàng)目概況、審核的范圍及內(nèi)容、審核的結(jié)果及審核的說明。報(bào)告出具后雙方應(yīng)簽字蓋章，委托第三方審核的還需加蓋第三方印章。

四、項(xiàng)目后評(píng)價(jià)

項(xiàng)目完成后，成本管理部應(yīng)統(tǒng)計(jì)整理完整的結(jié)算數(shù)據(jù)，與投資估算金額、合同金額相比較，對(duì)于超出合同金額較大的項(xiàng)目，應(yīng)重點(diǎn)予以研究，分析超出原因，以便在下一個(gè)項(xiàng)目制定相應(yīng)的預(yù)控防范措施。同時(shí)，已完項(xiàng)目的結(jié)算數(shù)據(jù)也可作為待開發(fā)項(xiàng)目制定投資估算的重要參考依據(jù)。

[1]王偉.基于全過程造價(jià)管理理念下的施工階段工程造價(jià)動(dòng)態(tài)控制研究[D].昆明理工大學(xué)，2008（09）.

[2]李露梅.工程建設(shè)項(xiàng)目設(shè)計(jì)階段工程造價(jià)控制研究[D].天津工業(yè)大學(xué)，2008（09）.

F293 < class="emphasis_bold"> 文獻(xiàn)標(biāo)識(shí)碼：A

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