盤活存量資產(chǎn)提升使用效率——關(guān)于煙草行業(yè)基層單位充分發(fā)揮存量資產(chǎn)價(jià)值的探討

劉佩略LIU Pei-lue

（益陽市煙草專賣局（公司），益陽 413000）

（Yiyang Tobacco Monopoly Bureau (Company)，Yiyang 413000，China）

0 引言

隨著社會經(jīng)濟(jì)發(fā)展和煙草行業(yè)發(fā)展進(jìn)程的加快，許多企業(yè)都不同程度地存在舊的存量資產(chǎn)，能否及時(shí)有效地盤活存量資產(chǎn)，已成為影響企業(yè)社會、經(jīng)濟(jì)效益以及企業(yè)競爭力的重要因素之一。

1 盤活資產(chǎn)方面存在的問題

1.1 對存量資產(chǎn)認(rèn)識不足 沒有對該類資產(chǎn)進(jìn)行科學(xué)處理，使其變?yōu)殚e置資產(chǎn)。一旦閑置資產(chǎn)充斥在企業(yè)中，在造成資源浪費(fèi)的同時(shí)，企業(yè)還要付出人工對其管理，而且對于未提足折舊的閑置資產(chǎn)還要提取折舊費(fèi)用，增加管理成本。

1.2 存量資產(chǎn)處置政策不明 在存量資產(chǎn)處于半閑置狀況下，企業(yè)對處置閑置資產(chǎn)的具體要求和做法不甚了解，擔(dān)心處置的做法不對而要承擔(dān)責(zé)任，特別是對需進(jìn)行產(chǎn)權(quán)處置的資產(chǎn)不敢處置。

2 基層單位存量資產(chǎn)情況實(shí)例分析

以基礎(chǔ)某局（分公司）閑置的綜合辦公樓為例，該樓建成于1986年，占地面積1357.47m2，6 層樓磚混結(jié)構(gòu)，土地性質(zhì)為國家劃撥土地，完全房屋產(chǎn)權(quán)。該單位于2012年完成整體搬遷，舊辦公樓已暫停使用。是當(dāng)前應(yīng)盤活資產(chǎn)的重點(diǎn)。具體情況如下：

舊辦公樓一樓現(xiàn)有門面10 間，其中8 間暫未使用，其余2 間為金盛636 連鎖店經(jīng)營使用。二樓至五樓共有房間20 間，會議室1 間，檔案室一間，均未使用。

3 盤活企業(yè)存量資產(chǎn)的對策

可嘗試將該資產(chǎn)出租與重新開發(fā)利用兩種方式盤活存量資產(chǎn)，不僅充分利用現(xiàn)有資源，而且保留資產(chǎn)所有權(quán)，成為比較可行的方法。具體分析如下：一是資產(chǎn)租賃。企業(yè)經(jīng)營權(quán)以合同形式所作的全部或部分讓渡，也就是說，企業(yè)將企業(yè)資產(chǎn)交給其他組織或公司經(jīng)營，雙方以合同的形式約定，在一定條件、一定期限內(nèi)，實(shí)現(xiàn)托管資產(chǎn)的保值增值。資產(chǎn)租賃不但保留了資產(chǎn)所有權(quán)，而且有利于直接進(jìn)行企業(yè)存量資產(chǎn)的重組和流動(dòng)，從而達(dá)到盤活存量資產(chǎn)的目的。二是重新開發(fā)利用。如果對現(xiàn)有存量資產(chǎn)的配置進(jìn)行優(yōu)化使用，雖然需要投入前期費(fèi)用且無租金收入，但對基層單位長遠(yuǎn)利益來看是更有意義的。

3.1 作為企業(yè)對外形象宣傳的窗口 法制宣傳：一樓門面對外宣傳使用較為便利。除金盛636 連鎖店經(jīng)營使用外，可設(shè)立普法宣傳展廳，通過準(zhǔn)備宣傳圖冊、制作宣傳展示臺、普法畫廊、沅江煙草執(zhí)法成果展示等，生動(dòng)形象的既對市民進(jìn)行廣泛法律宣傳，普及法律知識，又能傳授消費(fèi)者鑒別真假卷煙，成為社會了解行業(yè)知識和促進(jìn)行業(yè)發(fā)展的窗口。同時(shí)，依據(jù)實(shí)際為群眾提供便民點(diǎn)、創(chuàng)可貼、涼茶等服務(wù)，使群眾服務(wù)更貼心。

品牌宣傳：借助沅江煙草金盛636 零售連鎖店，樹立企業(yè)零售終端形象。近年來，連鎖店經(jīng)營范圍從名煙迅速擴(kuò)展到名酒、名茶，店面空間可利用相鄰閑置空間將鋪面進(jìn)行擴(kuò)展，緩解商品陳設(shè)和倉庫存儲的擁擠。如：分卷煙系列展廳、煙酒茶系列展廳，結(jié)合相應(yīng)產(chǎn)品的文化內(nèi)涵設(shè)置品牌展示區(qū)與體驗(yàn)文化走廊，提升煙草終端樣板形象。

創(chuàng)新平臺：現(xiàn)在行業(yè)科技創(chuàng)新腳步日益加快，在營銷創(chuàng)新方面，如果能利用這些空間，可以將其作為項(xiàng)目試點(diǎn)的平臺，設(shè)置硬件形象展示單位，如制作PPT 展示片，并且舊辦公樓區(qū)屬于老經(jīng)濟(jì)區(qū)，人流量較大，在使用豐富的促銷方案時(shí)，在形象店旁提供專屬空間，是企業(yè)管理和服務(wù)的創(chuàng)新亮點(diǎn)，更易取得采樣調(diào)研資料。

3.2 對內(nèi)實(shí)現(xiàn)企業(yè)精神文明建設(shè)的平臺 作為基層單位創(chuàng)優(yōu)建設(shè)的亮點(diǎn)：在基層優(yōu)秀單位創(chuàng)建指標(biāo)中，隊(duì)伍建設(shè)、文化建設(shè)等方面均有相應(yīng)要求，舊的資產(chǎn)如果能發(fā)揮相應(yīng)作用，則能更為豐富、全面的展示該單位工作成績和文化氛圍。

建設(shè)老年人活動(dòng)中心：隨著單位離退休老人增多，且有大部分仍在舊家屬區(qū)生活，為老年人提供健康、便利、豐富的文化生活，使他們老有所樂、老有所學(xué)、老有所為，是企業(yè)的責(zé)任?？梢詾槔夏耆碎_辟書報(bào)室、茶室、棋牌室等，為老年人提供娛樂休閑的空間。

建設(shè)青年社團(tuán)室：目前單位青年職工較多，由工會牽頭組織成立了書畫社、文藝社、運(yùn)動(dòng)社等，在舊會議室等比較寬大的房間可以配置乒乓球臺、桌球臺等設(shè)備，其他房間可以依據(jù)社團(tuán)性質(zhì)，配置相應(yīng)的設(shè)施，體現(xiàn)不同社團(tuán)的特色，提供社團(tuán)組織活動(dòng)的空間和優(yōu)良環(huán)境。

解決新進(jìn)人員的住宿問題：隨著外地新進(jìn)員工增加，為他們提供良好住宿環(huán)境，能使他們加深對單位的歸屬感，體現(xiàn)企業(yè)“以人為本”的文化氛圍，只需對舊房間進(jìn)行些許裝修即可為新進(jìn)人員解決后顧之憂。舊辦公樓4-6 層的設(shè)計(jì)為住房，共12 套，以統(tǒng)一模式進(jìn)行簡易裝修，能夠在很長一段時(shí)間解決新進(jìn)人員住宿問題。

綜上所述，對原辦公樓的自我重新開發(fā)利用，其核心是通過不斷調(diào)整資本要素的比例、布局、優(yōu)化資本運(yùn)行結(jié)構(gòu)。優(yōu)化老舊資產(chǎn)資源配置,通過提供免費(fèi)的優(yōu)質(zhì)服務(wù)能取得良好社會效益，通過品牌形象建設(shè)間接創(chuàng)造經(jīng)濟(jì)效益，并為企業(yè)文化長效機(jī)制建設(shè)提供有力支撐。

4 存量資產(chǎn)重新利用需要注意的問題

4.1 資產(chǎn)租賃方面 一是資產(chǎn)所有權(quán)和經(jīng)營權(quán)相分離的狀態(tài)下，由于與承租人的目標(biāo)、動(dòng)機(jī)、利益、責(zé)任存在差異，資產(chǎn)的支配權(quán)和使用權(quán)轉(zhuǎn)給承租人控制而可能引起的利益損失。二是租賃收入產(chǎn)生的稅費(fèi)對凈利的影響。對于房屋等資產(chǎn)出租價(jià)格受地理位置、當(dāng)?shù)匚飪r(jià)等因素影響較大，對于位置較偏的房屋稅后對公司凈利潤的貢獻(xiàn)度較低。

4.2 改造前期投入需要費(fèi)用 如要將舊辦公樓按照上述方式進(jìn)行改造，內(nèi)部基本裝修包括墻面粉刷、門窗更換、線路改造、地面改造，外部墻面也需要重新翻修，涵蓋材料費(fèi)、人工費(fèi)及管理費(fèi)。裝修完畢后需要添置必要的一些辦公家具設(shè)備，包括部分桌椅、電視設(shè)備等，預(yù)計(jì)總費(fèi)用可能需要上百萬元。

4.3 資產(chǎn)改造使用后將產(chǎn)生相應(yīng)管理費(fèi)用 改造使用后，舊房屋將設(shè)置經(jīng)營區(qū)、展示區(qū)、活動(dòng)區(qū)，并增加相應(yīng)設(shè)施設(shè)備。針對重新改造的資產(chǎn)，應(yīng)納入資產(chǎn)信息化管理系統(tǒng)進(jìn)行及時(shí)的數(shù)據(jù)采集、分析、處理、維護(hù)及更新。同時(shí)，在管理上嚴(yán)格分級管理，負(fù)責(zé)合理有效保管和使用資產(chǎn)，確保所使用資產(chǎn)的安全、完整。

總的來說，單位存量資產(chǎn)不是閑置資產(chǎn)，還具備一定的使用價(jià)值，如果使用得當(dāng)，既是單位文化建設(shè)、創(chuàng)優(yōu)建設(shè)的一大平臺，又能為單位長遠(yuǎn)發(fā)展助力。

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