我國調(diào)控房地產(chǎn)價格的貨幣政策分析

穆鴻斌

摘要：美國由于對資產(chǎn)價格做出的貨幣政策滯后給經(jīng)濟(jì)帶來了很大負(fù)面影響，我國應(yīng)該認(rèn)識到積極的財政政策和貨幣政策會帶來資產(chǎn)價格泡沫隱患，尤其是房地產(chǎn)泡沫問題應(yīng)該受到關(guān)注?！艾F(xiàn)階段貨幣政策調(diào)控房地產(chǎn)市場面臨著放松調(diào)控，將導(dǎo)致房地產(chǎn)泡沫卷土重來；而過度調(diào)控會阻礙經(jīng)濟(jì)的持續(xù)發(fā)展，出現(xiàn)微觀主體預(yù)期對貨幣政策有效性構(gòu)成挑戰(zhàn)，基層中央銀行落實政策難到位等問題”。完善我國貨幣政策調(diào)控體系就要增強(qiáng)貨幣政策的連續(xù)性、一致性和透明度，防止心理預(yù)期的變化引起房地產(chǎn)價格的震蕩，還要加強(qiáng)一般性貨幣政策與選擇性貨幣政策之間的配合以及貨幣政策與其他調(diào)控政策的配合。

關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)泡沫；貨幣政策；資產(chǎn)價格

中圖分類號：F832 文獻(xiàn)標(biāo)志碼：A文章編號：1673-291X（2014）11-0139-02

一、貨幣政策應(yīng)密切關(guān)注資產(chǎn)價格

近幾年來，一個飽受爭議的話題——貨幣政策應(yīng)不應(yīng)該對資產(chǎn)價格做出反應(yīng)。很多經(jīng)濟(jì)學(xué)家都曾經(jīng)對資產(chǎn)價格問題表示過擔(dān)心，這其中就包括美聯(lián)儲前主席格林斯潘。然而當(dāng)時在格林斯潘掌控下的關(guān)聯(lián)儲一直保持低利率，并沒有對資產(chǎn)的連續(xù)高漲做出任何反應(yīng)。格林斯潘對自己行為的解釋是，資產(chǎn)價格泡沫只有破滅之后才能知道這是泡沫。美聯(lián)儲認(rèn)為，機(jī)構(gòu)本身很難判斷資產(chǎn)價格中存在泡沫，而且對資產(chǎn)價格的調(diào)控力度也很難去控制。

2008年國際金融危機(jī)以來，美聯(lián)儲受到大家的垢病，美聯(lián)儲長期的低利率政策被認(rèn)為是這場滅難的重要誘因。不僅僅是美國，近30多年來，全球范圍的重大金融危機(jī)中我們都可以看到資產(chǎn)價格泡沫的影子，然而資產(chǎn)價格泡沫基本都是在寬松的貨幣政策下滋生、膨脹的。假如中央銀行機(jī)構(gòu)對資產(chǎn)價格的持續(xù)走高沒有行動，那就意味著他們是在對未來的重點經(jīng)濟(jì)波動無動于衷，這是貨幣當(dāng)局的失職。

貨幣政策關(guān)注和調(diào)整資產(chǎn)價格，在當(dāng)今學(xué)術(shù)界還沒有得到一致的肯定。但是，大部分經(jīng)濟(jì)學(xué)家都認(rèn)識到，中央銀行即使不直接的調(diào)控資產(chǎn)價格，最起碼的對資產(chǎn)價格的關(guān)注還是要給予的，以便于盡早發(fā)起行動，采取有力的舉措去預(yù)防資產(chǎn)泡沫進(jìn)一步擴(kuò)大與其帶來的通貨膨脹。除了貨幣政策以外，金融監(jiān)管機(jī)構(gòu)也應(yīng)該在降低杠桿、預(yù)防資產(chǎn)價格泡沫和減少損失方而發(fā)揮更積極、更有針對性的作用。

國務(wù)院發(fā)展研究中心金融研究所夏斌認(rèn)為，我國在推出刺激經(jīng)濟(jì)的政策的同時，財政付出了相當(dāng)大的代價。中國相對積極的財政政策和寬松的貨幣政策可能使資產(chǎn)價格存在隱患。雖然房地產(chǎn)投資在推動中國經(jīng)濟(jì)復(fù)蘇的進(jìn)程中起到了不可磨滅的重要作用，然而，防范房地產(chǎn)泡沫的形成，以及防止泡沫在一瞬間破裂便成為了2014年我國政府對宏觀經(jīng)濟(jì)調(diào)控的重要內(nèi)容。

2014年，中國資產(chǎn)泡沫問題理應(yīng)得到更多的關(guān)注。2012年之后，股票與房地產(chǎn)等資產(chǎn)價格經(jīng)歷了一段時期的恢復(fù)性上漲，這對實體經(jīng)濟(jì)復(fù)蘇和信心的修復(fù)產(chǎn)生了積極的作用。然而，貸款的增加與投資增速稍快可能會引起流動性過剩的問題，流動性過剩又會引起資產(chǎn)價格通脹的預(yù)期，這將進(jìn)一步引起房地產(chǎn)價格的上升。如果宏觀政策不得到及時的調(diào)整，太多的未完工程項目很有可能將會促使中央銀行在2014年繼續(xù)實行寬松的貨幣政策，以至于在今后的幾年甚至更長時間里產(chǎn)生出比2007年還要大的資產(chǎn)泡沫。倘若資產(chǎn)泡沫破滅，對我國經(jīng)濟(jì)將造成不可估計得損失，企業(yè)、銀行、家庭和政府部門資產(chǎn)價值將大幅下降。所以，我國中央銀行應(yīng)該盡快對宏觀經(jīng)濟(jì)進(jìn)行微調(diào)。從這個角度來看，調(diào)整宏觀經(jīng)濟(jì)的政策應(yīng)該有針對性，不該過度受外需前景暗淡的牽制，應(yīng)該果斷調(diào)整當(dāng)前過度寬松的貨幣政策和投資策略，及早實施微調(diào)措施，前瞻性地應(yīng)對國內(nèi)可能會出現(xiàn)的流動性過剩和資產(chǎn)泡沫。

二、現(xiàn)階段貨幣政策調(diào)控房地產(chǎn)市場而臨的問題

（一）放松調(diào)控將導(dǎo)致房地產(chǎn)泡沫卷土重來

世界上任何一個國家或地區(qū)對房地產(chǎn)價格的調(diào)控都無法一蹴而就，大部分都是經(jīng)過多次斟酌、連續(xù)調(diào)整調(diào)控政策，才使房地產(chǎn)能夠得到“軟著陸”。但是調(diào)控效果往往違背初衷。房地產(chǎn)業(yè)對本國經(jīng)濟(jì)的影響效果十分明顯，經(jīng)?？吹降那闆r是在泡沫初期，政府會出臺一系列的政策以防止房地產(chǎn)泡沫的進(jìn)一步擴(kuò)大，但是由于市場整體預(yù)期過于樂觀，弱化了這些政策的效用；隨著泡沫不斷擴(kuò)大，泡沫繼續(xù)變大的壓力會落在政府頭上，隨之將會頒布一些嚴(yán)厲的政策進(jìn)行調(diào)控，這時樂觀的市場預(yù)期將會動搖，房地產(chǎn)市場隨之降溫，資金持有者將會觀望市場；房地產(chǎn)業(yè)冷卻所帶來的負(fù)而效應(yīng)凸現(xiàn)，宏觀經(jīng)濟(jì)受損，政府可能會因為通貨緊縮與利益受損方的壓力而實施較為寬松的政策，這時，假如資金持有者自己寬裕而且觀望的資金無法找到好的投資方向，新一輪更加猛烈的泡沫將會隨之而來，如果政府在這時發(fā)布更加嚴(yán)厲的措施，房地產(chǎn)業(yè)將會長期陷入蕭條。

房地產(chǎn)市場具有消費性和投資性的雙重特性，中國房地產(chǎn)市場的建設(shè)應(yīng)該以消費品為主。比起美國房地產(chǎn)金融的套路，中國應(yīng)該選取德國的發(fā)展模式。在如今如此復(fù)雜的經(jīng)濟(jì)形勢下，我國應(yīng)該花幾年的時間，健全中國以消費品為主導(dǎo)的房地產(chǎn)的各項政策制度，重視現(xiàn)在資產(chǎn)價格的隱患，同時，也要保持耐心。

（二）過度調(diào)控會阻礙經(jīng)濟(jì)的持續(xù)發(fā)展

從房地產(chǎn)業(yè)自身的特性來看，房地產(chǎn)業(yè)具有產(chǎn)業(yè)鏈長、產(chǎn)業(yè)關(guān)聯(lián)度高、帶動作用明顯等特點，房地產(chǎn)急速冷卻將導(dǎo)致多個產(chǎn)業(yè)產(chǎn)能過剩、企業(yè)效益下降。發(fā)達(dá)國家市場經(jīng)濟(jì)運行的經(jīng)驗表明，有效需求不足引起的通貨緊縮是各國所而臨的主要問題。如果采用過嚴(yán)調(diào)控，通過經(jīng)濟(jì)的傳導(dǎo)機(jī)制，最終可能使總供給持續(xù)大于總需求，通貨緊縮在我國極可能再次出現(xiàn)。2013年，中房協(xié)多次向國務(wù)院建議暫緩出臺新的緊縮性房地產(chǎn)調(diào)控政策。中房協(xié)表示，在此前的調(diào)控新政下，土地購置、開發(fā)投資等指標(biāo)均在下降，房地產(chǎn)上下游產(chǎn)業(yè)亦受波及；加上2013年宏觀經(jīng)濟(jì)的不確定性，需暫緩出臺新的緊縮性調(diào)控政策。此言在飽受爭議的同時，也說明了房地產(chǎn)市場的穩(wěn)定對經(jīng)濟(jì)持續(xù)發(fā)展的重要性，因此，如何把握好調(diào)控力度確實是一道難題。

（三）微觀主體預(yù)期對貨幣政策有效性構(gòu)成挑戰(zhàn)

對貨幣政策有效性構(gòu)成挑戰(zhàn)的一個重要因素是微觀主體的預(yù)期。一般來說，市場主體依據(jù)其預(yù)期順應(yīng)于調(diào)控政策的實施而調(diào)整其行為，貨幣政策才可以較有效實施；而如果相逆于調(diào)控政策的實施調(diào)整其行為，則貨幣政策的有效性就會大打折扣。消費者的這種預(yù)期行為可能成倍擴(kuò)大宏觀效果。如果房地產(chǎn)市場主體消費者對房價的這種下跌心理預(yù)期持續(xù)時間過長，其后果可能會偏離政府的調(diào)控口標(biāo)。例如，2010年“國十條”出臺以后，購房者觀望情緒濃重，已訂房的人甚至開始采用退房的違約方式來規(guī)避可能的房價下跌風(fēng)險。根據(jù)“新浪樂居”的調(diào)查:近八成（79.3 %）網(wǎng)友表示受政策影響推遲買房；14%網(wǎng)友表示不受政策影響；仍有6.7%的網(wǎng)友擔(dān)心后續(xù)政策更收緊，加緊買房。而“搜房網(wǎng)”網(wǎng)絡(luò)調(diào)查顯示:64.14%的調(diào)查者即便已購房，也會在首付增加后選擇退房。

（四）基層中央銀行落實政策難到位

我國地方政府在經(jīng)濟(jì)發(fā)展中具有特殊的地位，對經(jīng)濟(jì)的影響很大，因此，地方政府是貨幣政策傳導(dǎo)中不可忽視的一個重要方而。首先，地方政府在房地產(chǎn)市場中具有雙重的身份。它一方而是房地產(chǎn)市場的監(jiān)管者；另一方而又以土地供應(yīng)者的身份成為市場的參與者。作為市場監(jiān)管者，政府代表社會公眾利益，幫助解決低收入家庭的住房問題。作為市場參與者，政府希望土地賣出高價，增加財政收入。這種雙重身份引起的利益沖突，在缺乏有效的市場機(jī)制和公眾監(jiān)督制約時，可能導(dǎo)致其監(jiān)管功能的失效。

中央政府又把GDP增長作為考核地方政府的指標(biāo)，而房地產(chǎn)無疑是推動地方GDP增長的重要動力，這導(dǎo)致地方政府在執(zhí)行中央政府的決策時消極敷衍。同時，地方政府在制定本地房地產(chǎn)政策之時，也傾向于最大限度地利用鼓勵性貨幣政策，而最低限度地遵守中央銀行緊縮性貨幣政策。

三、完善我國貨幣政策調(diào)控體系的措施

首先，要增強(qiáng)貨幣政策的連續(xù)性、一致性和透明度，防止心理預(yù)期的變化引起房地產(chǎn)價格的震蕩。同時，由于房地產(chǎn)市場數(shù)據(jù)信息是調(diào)控決策的基礎(chǔ)，央行也應(yīng)加快建設(shè)房地產(chǎn)市場數(shù)據(jù)信息庫，并建立數(shù)據(jù)信息共享機(jī)制，定期發(fā)布房價信息，提高各類房地產(chǎn)市場的透明度，制止謠傳的誤導(dǎo)作用，以解決房地產(chǎn)市場的信息不對稱問題。

其次，要加強(qiáng)一般性貨幣政策與選擇性貨幣政策之間的配合以及貨幣政策與其他調(diào)控政策的配合。貨幣政策工具有很多，要根據(jù)現(xiàn)時的市場狀況采用適當(dāng)?shù)呢泿耪吖ぞ?，并保持這些工具操作方向的一致性，配合使用，加強(qiáng)貨幣政策的調(diào)控效果。能對房地產(chǎn)價格進(jìn)行調(diào)控的宏觀政策措施也有很多，包括貨幣政策、稅收政策、土地政策和行政手段等，要對這些政策措施進(jìn)行協(xié)調(diào)，使其相互配合，加強(qiáng)整體調(diào)控效果。

因此，中央銀行在調(diào)控中應(yīng)充分加強(qiáng)一般性貨幣政策與選擇性貨幣政策之間的配合，盡量統(tǒng)一兩者的政策方向；同時加強(qiáng)與土地政策、財政政策之間的配合，才能提高貨幣政策調(diào)控房價的有效性。

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[責(zé)任編輯 安琪]

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