淺談商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目的財(cái)務(wù)動(dòng)態(tài)管控

摘 要：近年來商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)已逐步告別“買到地就能賺錢的黃金時(shí)代”，相應(yīng)的商業(yè)地產(chǎn)運(yùn)營(yíng)模式也由“粗放型”轉(zhuǎn)向了“精細(xì)化管理”。在此市場(chǎng)背景下，財(cái)務(wù)管控作為項(xiàng)目運(yùn)營(yíng)中的重要作用越發(fā)凸顯。本文闡述了如何從稅務(wù)、現(xiàn)金流和凈利潤(rùn)三個(gè)維度對(duì)項(xiàng)目運(yùn)營(yíng)實(shí)施財(cái)務(wù)動(dòng)態(tài)管控，并提出有效實(shí)施財(cái)務(wù)動(dòng)態(tài)管控的一些建議。

關(guān)鍵詞：商業(yè)地產(chǎn);項(xiàng)目運(yùn)營(yíng);財(cái)務(wù)動(dòng)態(tài)管控

商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)是個(gè)多專業(yè)配合的綜合開發(fā)，任何一個(gè)動(dòng)作都會(huì)影響項(xiàng)目運(yùn)營(yíng)的最終業(yè)績(jī)表現(xiàn)。例如售價(jià)的調(diào)整對(duì)項(xiàng)目的稅負(fù)以及凈利潤(rùn)都將產(chǎn)生重大影響，可謂“牽一發(fā)而動(dòng)全身”。然而由于商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)周期長(zhǎng)，前后開發(fā)環(huán)節(jié)多，項(xiàng)目運(yùn)營(yíng)的決策經(jīng)常遇到“盲人摸象”的困惑，甚至出現(xiàn)增收不增利的現(xiàn)象。

財(cái)務(wù)動(dòng)態(tài)管控可以利用財(cái)務(wù)數(shù)據(jù)對(duì)項(xiàng)目開發(fā)進(jìn)行全面的分析和跟蹤，其目的在于及時(shí)評(píng)估經(jīng)營(yíng)動(dòng)作對(duì)項(xiàng)目目標(biāo)利潤(rùn)產(chǎn)生的影響，以便第一時(shí)間給項(xiàng)目運(yùn)營(yíng)的決策者提供參考，抓住項(xiàng)目經(jīng)營(yíng)的關(guān)鍵點(diǎn)。

一、商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)的財(cái)務(wù)特點(diǎn)

受商業(yè)地產(chǎn)市場(chǎng)變化的影響，現(xiàn)階段商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)的財(cái)務(wù)特點(diǎn)出現(xiàn)了較為明顯的變化，主要有以下幾點(diǎn)。

1.項(xiàng)目稅負(fù)重且稅負(fù)個(gè)體差異大。根據(jù)李志學(xué)等的研究分析，商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)的總體平均稅負(fù)約為32%，高于鋼鐵和汽車行業(yè)，而且商業(yè)地產(chǎn)行業(yè)稅負(fù)的個(gè)體差異最大，稅負(fù)的公平性低。而根據(jù)筆者跟蹤的項(xiàng)目經(jīng)驗(yàn)，很多項(xiàng)目的稅利比接近1甚至超過1，每個(gè)項(xiàng)目幾乎都要量身定制稅收規(guī)劃。

2.資金占用大、成本高。受商業(yè)地產(chǎn)宏觀調(diào)控，國(guó)內(nèi)資本市場(chǎng)對(duì)商業(yè)地產(chǎn)市場(chǎng)基本絕緣，項(xiàng)目融資仍然依賴于以開發(fā)貸為主的傳統(tǒng)間接融資，甚至無奈接受成本更高的銀行表外體系的影子資金。而通常項(xiàng)目開發(fā)的周期長(zhǎng)達(dá)2～3年，開盤預(yù)售前的資金占用多達(dá)數(shù)億，高地價(jià)項(xiàng)目甚至數(shù)十億計(jì)，項(xiàng)目運(yùn)營(yíng)能否盡快實(shí)現(xiàn)資金自我平衡就顯得尤為重要。

3.利潤(rùn)率水平逐步下滑。根據(jù)蘭德咨詢的研究，從2010年起，A股上市房企凈利潤(rùn)率以每年1%左右的速度下滑，預(yù)計(jì)到2015年，行業(yè)毛利率將低于30%，平均凈利潤(rùn)率可能踩到10%的紅線。反觀開發(fā)成本中設(shè)計(jì)費(fèi)、工程費(fèi)、營(yíng)銷費(fèi)、管理費(fèi)則較為剛性，幾乎沒有進(jìn)一步壓縮的空間?，F(xiàn)階段企業(yè)已無法通過房?jī)r(jià)增長(zhǎng)帶來的土地溢價(jià)攫取超額利潤(rùn)，相反高地價(jià)帶來的高利息卻不斷吞噬企業(yè)的利潤(rùn)。

二、財(cái)務(wù)動(dòng)態(tài)管控的維度

通過分析上述商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目的財(cái)務(wù)特點(diǎn)，筆者在項(xiàng)目運(yùn)營(yíng)實(shí)務(wù)中主要從稅務(wù)、現(xiàn)金流和凈利潤(rùn)三個(gè)維度進(jìn)行重點(diǎn)的財(cái)務(wù)動(dòng)態(tài)管控。

1.稅務(wù)動(dòng)態(tài)管控維度。商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目在開發(fā)的不同環(huán)節(jié)需要繳納營(yíng)業(yè)稅、土地增值稅、企業(yè)所得稅等多達(dá)十余項(xiàng)的稅種，其中尤以土地增值稅和企業(yè)所得稅對(duì)項(xiàng)目?jī)衾麧?rùn)影響程度最大，為此需要針對(duì)每個(gè)具體項(xiàng)目的全流程做好稅收規(guī)劃和跟蹤。

具體來講，拿地階段要關(guān)注項(xiàng)目所在地的稅收政策，特別關(guān)注清算單位、地價(jià)分?jǐn)?、成本分?jǐn)偟恼咭?guī)定，做好拿地階段的稅負(fù)測(cè)算和地價(jià)分?jǐn)?項(xiàng)目定位設(shè)計(jì)階段要關(guān)注業(yè)態(tài)增值率的匹配，避免高增值率與低增值率分別計(jì)算增值;項(xiàng)目開盤銷售前期，要注意普通住宅的無效定價(jià)區(qū)間;項(xiàng)目竣工階段要關(guān)注未售車位負(fù)增值的影響以及工程結(jié)算進(jìn)度和發(fā)票到票情況對(duì)清算匯算的影響。

2.現(xiàn)金流動(dòng)態(tài)管控維度。單個(gè)商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目的現(xiàn)金流管控需要把握項(xiàng)目資金何時(shí)實(shí)現(xiàn)自我平衡，并至少按季度對(duì)項(xiàng)目的現(xiàn)金流重新評(píng)估。現(xiàn)金流管控可以從“拿地到開工”、“開工到預(yù)售”和“預(yù)售到資金平衡”這三個(gè)前期階段來跟蹤分析，并與行業(yè)標(biāo)桿對(duì)比。項(xiàng)目一旦開盤后則重點(diǎn)關(guān)注開盤后前三個(gè)月的銷售回款情況，并根據(jù)不同的銷售表現(xiàn)，合理調(diào)整工程投入進(jìn)度，避免項(xiàng)目資金缺口的進(jìn)一步擴(kuò)大。

集團(tuán)層面的現(xiàn)金流管控還應(yīng)關(guān)注整體的資產(chǎn)負(fù)債率，并做好至少未來一年的資金收支的滾動(dòng)預(yù)測(cè)，最大程度控制財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)。

3.凈利潤(rùn)動(dòng)態(tài)管控維度。結(jié)合成本部門的動(dòng)態(tài)目標(biāo)成本管理和銷售部門的動(dòng)態(tài)銷售預(yù)測(cè)，財(cái)務(wù)部門實(shí)時(shí)計(jì)算項(xiàng)目的稅負(fù)和財(cái)務(wù)費(fèi)用，并計(jì)算出項(xiàng)目動(dòng)態(tài)的凈利潤(rùn)，并與拿地階段的目標(biāo)利潤(rùn)進(jìn)行比較分析。對(duì)于與目標(biāo)差異較大的項(xiàng)目，重點(diǎn)關(guān)注銷售收入和財(cái)務(wù)費(fèi)用對(duì)凈利潤(rùn)的敏感性分析，以便對(duì)銷售策略以及未售產(chǎn)品定位盡快做出合理的調(diào)整。

三、實(shí)施財(cái)務(wù)動(dòng)態(tài)管控的建議

財(cái)務(wù)動(dòng)態(tài)管控是一個(gè)系統(tǒng)的數(shù)據(jù)收集和分析的過程，若要在實(shí)務(wù)中較好落地并發(fā)揮有效的決策支持作用，筆者建議商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)還應(yīng)該關(guān)注以下幾點(diǎn)。

1.提升信息化建設(shè)水平。財(cái)務(wù)動(dòng)態(tài)管控不僅需要分析財(cái)務(wù)數(shù)據(jù)，還需要合理預(yù)估未來的業(yè)務(wù)數(shù)據(jù)變化（如施工進(jìn)度、銷售進(jìn)度），并基于業(yè)務(wù)數(shù)據(jù)變化調(diào)整未來財(cái)務(wù)數(shù)據(jù)的預(yù)測(cè)值（如項(xiàng)目現(xiàn)金流預(yù)估）。因此，要提高財(cái)務(wù)動(dòng)態(tài)管控的質(zhì)量和及時(shí)性，首要提升企業(yè)的信息化建設(shè)水平（ERP）。

在ERP建設(shè)上要注意避免“信息孤島”，財(cái)務(wù)系統(tǒng)、成本工程系統(tǒng)和營(yíng)銷系統(tǒng)要根據(jù)企業(yè)的經(jīng)營(yíng)特點(diǎn)進(jìn)行對(duì)接，并建立統(tǒng)一有效的數(shù)據(jù)平臺(tái)，業(yè)務(wù)人員可以在該平臺(tái)上對(duì)已發(fā)生以及未來預(yù)計(jì)發(fā)生的數(shù)據(jù)進(jìn)行調(diào)整，財(cái)務(wù)人員則可以調(diào)用相應(yīng)的業(yè)務(wù)數(shù)據(jù)，并分析填報(bào)財(cái)務(wù)數(shù)據(jù)，最終測(cè)算出財(cái)務(wù)動(dòng)態(tài)管控三大維度所需的數(shù)據(jù)。

2.優(yōu)化項(xiàng)目運(yùn)營(yíng)機(jī)制。項(xiàng)目運(yùn)營(yíng)需要多個(gè)專業(yè)的協(xié)同配合，多數(shù)的商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)都采用矩陣式的組織架構(gòu)，但對(duì)于該類組織架構(gòu)最大的挑戰(zhàn)便是組織內(nèi)的有效溝通。因此，可以采用PMO（Project Management Office）項(xiàng)目運(yùn)營(yíng)機(jī)制，由每個(gè)專業(yè)的骨干力量組成，定期召開項(xiàng)目運(yùn)營(yíng)會(huì)議進(jìn)行溝通，而PMO會(huì)議的組織者通常有財(cái)務(wù)人員擔(dān)任，對(duì)項(xiàng)目的各項(xiàng)數(shù)據(jù)變化進(jìn)行跟蹤匯報(bào)，消除項(xiàng)目運(yùn)營(yíng)的信息不對(duì)稱。

3.重視項(xiàng)目的后評(píng)估。每個(gè)項(xiàng)目開發(fā)結(jié)束后，企業(yè)應(yīng)該從設(shè)計(jì)、工程、營(yíng)銷、財(cái)務(wù)等多角度對(duì)項(xiàng)目進(jìn)行后評(píng)估。當(dāng)經(jīng)過多年的項(xiàng)目后評(píng)估積累，企業(yè)將建立自身的數(shù)據(jù)庫，通過比較分析實(shí)際數(shù)據(jù)和目標(biāo)數(shù)據(jù)差異的原因，并與標(biāo)桿企業(yè)進(jìn)行參照對(duì)比，進(jìn)而不斷提升自身的運(yùn)營(yíng)水平。

參考文獻(xiàn)：

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作者簡(jiǎn)介：陳小鵬（1982.10- ），男，籍貫：福建莆田，職稱：會(huì)計(jì)師，研究方向：商業(yè)地產(chǎn)財(cái)務(wù)管理endprint