混合投資利息可否計(jì)入“房地產(chǎn)開發(fā)成本”據(jù)實(shí)扣除

上期納稅問題解答

混合投資利息可否計(jì)入“房地產(chǎn)開發(fā)成本”據(jù)實(shí)扣除

問：2013年，我公司從信托公司籌集到混合投資，信托公司除向我公司收取保底利息外，在我公司贖回股權(quán)時(shí)，還有贖價(jià)與投資成本之間的差額。具體情況如下：2013年9月，A房地產(chǎn)開發(fā)公司擬在某地塊開發(fā)一個(gè)總投資10億元的項(xiàng)目，公司賬面僅有存款3億元。為此，A房地產(chǎn)開發(fā)公司與信托公司擬定混合投資方案：首先，由A房地產(chǎn)開發(fā)公司用3億元資金注冊設(shè)立項(xiàng)目子公司B公司，然后通過“股本+溢價(jià)回購”模式，由信托公司向社會(huì)投資者募集7億元的資金，以增資擴(kuò)股的方式投入B公司。投資方案規(guī)定，該筆信托投資B公司每年需定期支付保底利息，年利率為6%。信托投資退出方案如下：3年后，B公司用8億元的資金將信托公司名下的7億元股權(quán)溢價(jià)回購，項(xiàng)目公司B作減資處理。請問，哪些費(fèi)用可以計(jì)入“房地產(chǎn)開發(fā)成本”？

金凱瑞德房地產(chǎn)開發(fā)公司 董浩新

答：近我國年金來，融隨工著具交易和金融產(chǎn)品創(chuàng)新快速發(fā)展，出現(xiàn)了許多既具有傳統(tǒng)業(yè)務(wù)特征，同時(shí)有別于傳統(tǒng)業(yè)務(wù)的創(chuàng)新業(yè)務(wù)?，F(xiàn)行稅法就這些問題，沒有清晰規(guī)定，各方存在理解和認(rèn)識角度不同，出現(xiàn)各地政策執(zhí)行口徑不一現(xiàn)象。鑒于混合性投資業(yè)務(wù)作為企業(yè)一項(xiàng)創(chuàng)新投資業(yè)務(wù)，已被許多企業(yè)大量運(yùn)用。尤其是信托公司，開展此類投資業(yè)務(wù)甚多。為了加強(qiáng)稅收征管，2013年7月份，國家稅務(wù)總局制定下發(fā)了《國家稅務(wù)總局關(guān)于企業(yè)混合性投資業(yè)務(wù)企業(yè)所得稅處理問題的公告》（國家稅務(wù)總局公告〔2013〕第41號，以下簡稱《公告》），以進(jìn)一步適應(yīng)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的需要。

一、混合投資業(yè)務(wù)的概念

混合性投資業(yè)務(wù)，是指兼具權(quán)益性投資和債權(quán)性投資雙重特征的投資業(yè)務(wù)。

現(xiàn)行企業(yè)所得稅制對此類投資業(yè)務(wù)取得回報(bào)的稅務(wù)處理是不同的。權(quán)益性投資取得回報(bào)，一般體現(xiàn)為股息收入，按照規(guī)定可以免征企業(yè)所得稅；同時(shí)，被投資企業(yè)支付的股息不能作為費(fèi)用在稅前扣除；債權(quán)性投資取得回報(bào)為利息收入，按照規(guī)定應(yīng)當(dāng)繳納企業(yè)所得稅；同時(shí)，被投資企業(yè)支付的利息也準(zhǔn)予在稅前扣除。由于混合性投資業(yè)務(wù)兼具權(quán)益性投資和債權(quán)性投資雙重特征，需要統(tǒng)一此類投資業(yè)務(wù)政策執(zhí)行口徑。因此，鑒于混合性投資業(yè)務(wù)的特點(diǎn)，《公告》將此類投資業(yè)務(wù)，歸屬于債權(quán)投資業(yè)務(wù)，并要求按照債權(quán)投資業(yè)務(wù)進(jìn)行企業(yè)所得稅處理。

二、企業(yè)混合性投資業(yè)務(wù)應(yīng)具備的條件

進(jìn)行稅務(wù)處理的混合性投資業(yè)務(wù)，《公告》列舉了五個(gè)必須同時(shí)符合的條件：

1．被投資企業(yè)接受投資后，需要按投資合同或協(xié)議約定的利率定期支付利息（或定期支付保底利息、固定利潤、固定股息，下同）。此類投資回報(bào)不與被投資企業(yè)的經(jīng)營業(yè)績掛鉤，不是按企業(yè)的投資效益進(jìn)行分配，也不是按投資者的股份份額取得回報(bào)。投資者沒有或很少承擔(dān)投資風(fēng)險(xiǎn)的一種投資，實(shí)際為企業(yè)一種融資形式。

2．有明確的投資期限或特定的投資條件，并在投資期滿或者滿足特定投資條件后，被投資企業(yè)應(yīng)當(dāng)償還本金或按投資合同或協(xié)議約定的價(jià)格贖回投資。投資期限無論是否屆滿，只要合同或協(xié)議約定的、需要由被投資企業(yè)償還本金或贖回投資的條件已經(jīng)滿足，被投資企業(yè)必須償還本金或贖回投資。被投資企業(yè)償還本金或贖回投資后，作減資處理。

3．投資企業(yè)對被投資企業(yè)凈資產(chǎn)不擁有所有權(quán)。被投資企業(yè)如果依法停止生產(chǎn)經(jīng)營活動(dòng)需要清算的，投資企業(yè)的投資額可以按債權(quán)進(jìn)行優(yōu)先清償，但對被投資企業(yè)凈資產(chǎn)不能按投資份額擁有所有權(quán)。

4．投資企業(yè)不具有選舉權(quán)和被選舉權(quán)。被投資企業(yè)在選舉董事會(huì)、監(jiān)事會(huì)成員時(shí)，投資企業(yè)不能按持股份比例進(jìn)行表決或被選為成員。

5．投資企業(yè)不參與被投資企業(yè)日常生產(chǎn)經(jīng)營活動(dòng)。投資資金如果指定了專門用途的，投資方企業(yè)可以監(jiān)督其資金運(yùn)用情況。

三、被投資企業(yè)支付利息的稅務(wù)處理

《公告》規(guī)定，對于被投資企業(yè)支付的利息，投資企業(yè)應(yīng)于被投資企業(yè)應(yīng)付利息的日期，確認(rèn)收入的實(shí)現(xiàn)并計(jì)入當(dāng)期應(yīng)納稅所得額；被投資企業(yè)應(yīng)于應(yīng)付利息的日期，確認(rèn)利息支出，并按稅法和《國家稅務(wù)總局關(guān)于企業(yè)所得稅若干問題的公告》（國家稅務(wù)總局公告〔2011〕第34號）第一條的規(guī)定，進(jìn)行稅前扣除。

B公司的會(huì)計(jì)處理：（1）接受A公司投資

借：銀行存款 30000萬

貸：實(shí)收資本—A公司 30000萬

（2）信托公司向社會(huì)投資者募集7億元資金，以增資擴(kuò)股的方式投入B公司

借：銀行存款 70000萬

貸：實(shí)收資本—信托公司 70000萬

（3）第一年年末支付利息的會(huì)計(jì)處理。

《中華人民共和國企業(yè)所得稅法實(shí)施條例》（國務(wù)院令第512號）第三十七條規(guī)定：企業(yè)在生產(chǎn)經(jīng)營活動(dòng)中發(fā)生的合理的不需要資本化的借款費(fèi)用，準(zhǔn)予扣除。企業(yè)為購置、建造固定資產(chǎn)、無形資產(chǎn)和經(jīng)過12個(gè)月以上的建造才能達(dá)到預(yù)定可銷售狀態(tài)的存貨發(fā)生借款的，在有關(guān)資產(chǎn)購置、建造期間發(fā)生的合理的借款費(fèi)用，應(yīng)當(dāng)作為資本性支出計(jì)入有關(guān)資產(chǎn)的成本，并依照本條例的規(guī)定扣除。

《國家稅務(wù)總局關(guān)于印發(fā)〈房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營業(yè)務(wù)企業(yè)所得稅處理辦法〉的通知》（國稅發(fā)〔2009〕31號）第二十一條規(guī)定：房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)為建造開發(fā)產(chǎn)品借入資金而發(fā)生的符合稅收規(guī)定的借款費(fèi)用，可按企業(yè)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則的規(guī)定進(jìn)行歸集和分配，其中屬于財(cái)務(wù)費(fèi)用性質(zhì)的借款費(fèi)用，可直接在稅前扣除。

《企業(yè)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則第17號——借款費(fèi)用》（財(cái)會(huì)〔2006〕3號）第四條與第五條規(guī)定：企業(yè)發(fā)生的借款費(fèi)用，可直接歸屬于符合資本化條件的資產(chǎn)，應(yīng)當(dāng)予以資本化，計(jì)入相關(guān)資產(chǎn)成本。符合資本化條件的資產(chǎn)，是指需要經(jīng)過相當(dāng)長時(shí)間的購建或者生產(chǎn)活動(dòng)才能達(dá)到預(yù)定可使用或者可銷售狀態(tài)的固定資產(chǎn)、投資性房地產(chǎn)和存貨等資產(chǎn)。借款費(fèi)用同時(shí)滿足下列條件的，才能開始資本化：

（1）資產(chǎn)支出已經(jīng)發(fā)生，資產(chǎn)支出包括為購建或者生產(chǎn)符合資本化條件的資產(chǎn)而以支付現(xiàn)金、轉(zhuǎn)移非現(xiàn)金資產(chǎn)或者承擔(dān)帶息債務(wù)形式發(fā)生的支出；

（2）借款費(fèi)用已經(jīng)發(fā)生；

（3）為使資產(chǎn)達(dá)到預(yù)定可使用或者可銷售狀態(tài)所必要的購建或者生產(chǎn)活動(dòng)已經(jīng)開始。

根據(jù)稅法和企業(yè)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則的規(guī)定，B公司利息支出應(yīng)予資本化。第一年至第三年年末支付利息時(shí)，每年的賬務(wù)處理為：

借：開發(fā)成本—開發(fā)間接費(fèi)（借款費(fèi)用） 4200萬

貸：銀行存款 4200萬

B公司每年向信托公司支付的保底利息，信托公司應(yīng)當(dāng)開具利息收入發(fā)票，B公司與信托公司簽訂有混合投資方案，信托公司屬于非銀行金融機(jī)構(gòu)；如果B公司能按房地產(chǎn)項(xiàng)目分?jǐn)?，完全符合《中華人民共和國土地增值稅暫行條例實(shí)施細(xì)則》（財(cái)法字〔1995〕6號）第七條的規(guī)定，凡能夠按轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)項(xiàng)目計(jì)算分?jǐn)偛⑻峁┙鹑跈C(jī)構(gòu)證明的，允許據(jù)實(shí)扣除，但最高不能超過按商業(yè)銀行同類同期貸款利率計(jì)算的金額。

四、被投資企業(yè)贖回投資的稅務(wù)處理

《公告》規(guī)定，對于被投資企業(yè)贖回的投資，投資雙方應(yīng)于贖回時(shí)將贖價(jià)與投資成本之間的差額確認(rèn)為債務(wù)重組損益，分別計(jì)入當(dāng)期應(yīng)納稅所得額。

（1）當(dāng)實(shí)際贖價(jià)高于投資成本時(shí)，投資企業(yè)應(yīng)將贖價(jià)與投資成本之間的差額，在贖回時(shí)確認(rèn)為債務(wù)重組收益，并計(jì)入當(dāng)期應(yīng)納稅所得額；被投資企業(yè)應(yīng)將贖價(jià)與投資成本之間的差額，在贖回當(dāng)期確認(rèn)為債務(wù)重組損失，準(zhǔn)予在稅前扣除。

三年后，B公司用80000萬元回購股權(quán)的會(huì)計(jì)處理

借：實(shí)收資本—信托公司 70000萬

營業(yè)外支出—債務(wù)重組損失 10000萬

貸：銀行存款 80000萬

股權(quán)贖價(jià)與投資成本之間的差額只允許在計(jì)算企業(yè)所得稅時(shí)扣除，不得計(jì)入開發(fā)成本。

（2）當(dāng)實(shí)際贖價(jià)低于投資成本時(shí)，投資企業(yè)應(yīng)將贖價(jià)與投資成本之間的差額，在贖回當(dāng)期按規(guī)定確認(rèn)為債務(wù)重組損失，準(zhǔn)予在稅前扣除；被投資企業(yè)應(yīng)將贖價(jià)與投資成本之間的差額，在贖回當(dāng)期確認(rèn)為債務(wù)重組收益，計(jì)入當(dāng)期應(yīng)納稅所得額。

劉玉章