城鎮(zhèn)化建設中社區(qū)商業(yè)中心轉型模式分析與體系設計

張榮齊+張尋

內容摘要：中國未來幾十年的發(fā)展?jié)摿υ诔擎?zhèn)化，發(fā)展社區(qū)商業(yè)中心進入機遇期。本文以社區(qū)商業(yè)中心發(fā)展為研究對象，以理論、實踐和政策相結合的方法，重點研究社區(qū)商業(yè)中心模式轉型、轉型模式與體系建設問題。

關鍵詞：社區(qū)商業(yè)中心 轉型模式 選址布局 體系設計

社區(qū)商業(yè)中心模式轉型

社區(qū)商業(yè)中心是以滿足社區(qū)居民基本消費和多樣性生活需求為目標，以便民利民為宗旨，以各類社區(qū)商業(yè)設施為基礎，由政府引導支持、社會多元參與，面向所有社區(qū)成員提供日常生活所需商品和服務的屬地型商業(yè)區(qū)。作為城市商業(yè)的重要組成部分，社區(qū)商業(yè)中心不僅是居民生活息息相關的民生工程，而且是提高最終消費率的有效載體。

第一，建設社區(qū)商業(yè)中心，打造便利消費集聚區(qū)。社區(qū)商業(yè)中心總建筑面積一般不低于2萬平方米，服務人口3萬人以上，據(jù)根周邊社區(qū)規(guī)模、人口結構、消費習慣等特點，選擇配置綜合超市、生鮮超市、菜市場、直營直供菜店、便利店、專業(yè)店、專賣店、工廠店、折扣店、餐飲、休閑等業(yè)態(tài)，業(yè)種齊全，功能完善，滿足周邊居民“一站式”的綜合消費、生活服務、休閑娛樂需求。

第二，以社區(qū)商業(yè)中心為主力業(yè)并形成動態(tài)組合，促成“一刻鐘”便利消費圈。重點建設菜市場、生鮮超市、24小時便利店等民生網(wǎng)點，保障居民最基本的日常消費、應急購買需求。新建社區(qū)網(wǎng)點應統(tǒng)一規(guī)劃，采取“沿街式”、“組團式”，引導網(wǎng)點向社區(qū)商業(yè)中心合理集中，有條件實施商住分離。

第三，以社區(qū)商業(yè)中心為依托，搭建社區(qū)商業(yè)增值服務平臺。以社區(qū)商業(yè)中心為依托，對商業(yè)、金融、郵政、電信、公共服務等資源進行整合，實現(xiàn)刷卡消費、刷卡取現(xiàn)、郵件快遞收發(fā)、代售藥品、代賣圖書、代訂火車票機票、公交卡充值、手機電話充值繳費、水電氣暖繳費等綜合服務功能的搭載應用。助力企業(yè)實現(xiàn)實體銷售、網(wǎng)絡銷售、電話銷售、送貨上門、到店取貨等相結合的多渠道經(jīng)營。

第四，以社區(qū)商業(yè)中心為載體，配置社區(qū)配送（收發(fā)）站點。以社區(qū)為單元，以家庭為結點，以日用生活品為主體，在社區(qū)商業(yè)中心配置24小時營業(yè)的“社區(qū)收發(fā)室”，作為物流企業(yè)的社區(qū)中轉站點和末端配送站點，配送半徑1公里以內，覆蓋6-10個社區(qū)，為社區(qū)企業(yè)和居民提供區(qū)域配送中轉、物品托管、快遞收發(fā)、網(wǎng)絡購物、食品加工配送等服務，實現(xiàn)送貨上門、到站取貨雙向服務，提高物流效率和集約化、現(xiàn)代化程度，破解物流配送“最后100”米難題。第五，以社區(qū)商業(yè)中心為創(chuàng)業(yè)基地，帶動特色新興連鎖業(yè)態(tài)發(fā)展。鼓勵品牌連鎖企業(yè)通過收購兼并、發(fā)展直營、特許經(jīng)營、品牌加盟等方式進入社區(qū)商業(yè)中心。鼓勵綠色環(huán)保、設計創(chuàng)意、文化創(chuàng)新等特色企業(yè)、小微企業(yè)入駐社區(qū)商業(yè)，結合不同社區(qū)特點進行精確定位，將社區(qū)作為培育創(chuàng)新品牌、鼓勵自主創(chuàng)業(yè)和增加就業(yè)的基地。

社區(qū)商業(yè)中心轉型模式

社區(qū)商業(yè)中心有三種模式，即美國模式——以社區(qū)型購物中心規(guī)劃為主，日本模式——以社區(qū)商業(yè)街協(xié)同組合項目審批為主，新加坡、法國模式——規(guī)劃和審批并用（見表1）。借鑒國外經(jīng)驗，構建的過程中可將功能復合化、商業(yè)集聚化、空間立體化、環(huán)境生態(tài)化、資訊網(wǎng)絡化融為一體。

中央政府在制定全國性政策和法規(guī)時，對社區(qū)商業(yè)中心開設的申報、聽證和審批在數(shù)量、指標和口徑上分梯度進行規(guī)劃設計，建立保護性立法，全面推動社區(qū)商業(yè)中心審議制度或聽證制度。地方政府要依據(jù)中央政府制定的政策和法規(guī)，強化選址布局和項目審批環(huán)節(jié)，并依此完善社區(qū)商業(yè)中心發(fā)展流程（見表2）。社區(qū)商業(yè)中心發(fā)展內容可以從幾個主要方面著手：選址布局、市場秩序和經(jīng)營風險。

社區(qū)商業(yè)中心選址布局

社區(qū)商業(yè)中心是城市商業(yè)網(wǎng)點規(guī)劃中的重點內容，包括業(yè)態(tài)結構、總量、布局、集聚組合等，科學、合理的規(guī)劃是后續(xù)發(fā)展的一個重要前提。

（一）建立長效機制

建立健全的政府統(tǒng)一領導、商務部門牽頭、有關部門分工負責、多方共同參與的社區(qū)商業(yè)管理體制，把加快發(fā)展社區(qū)商業(yè)中心列入經(jīng)濟社會協(xié)調發(fā)展的重要內容，落實發(fā)展規(guī)劃編制、扶持政策制定、提供指導服務、加強市場監(jiān)管、維護市場秩序等各項工作；鼓勵各地商務主管部門加強與國土、住建、規(guī)劃、環(huán)保、財政、稅務、工商、衛(wèi)生、城管等各部門之間的溝通協(xié)調，充分發(fā)揮街道辦、居委會、物業(yè)公司和中介組織的作用，明確社區(qū)商業(yè)牽頭部門；成立專門的社區(qū)商業(yè)中心管理機構。積極推動社區(qū)商業(yè)中心標準化、規(guī)范化建設，提高社區(qū)商業(yè)中心服務水平和連鎖化程度。

（二）加強選址的流程管理

定址是商業(yè)設施建立的首要步驟之一。社區(qū)商業(yè)中心選址前要綜合考慮多方面因素，包括流通布局現(xiàn)狀、商圈分析、消費趨勢分析等，其側重點包括：減少交通堵塞，建立災難預警及疏散機制，推廣大眾健康和福利，提供充足的光線和空氣，防止土地過度使用，避免人口過度擁擠，促進基礎設施、學校、公園的建設等。在對各種影響因素進行定量分析后，還要盡可能使選址基于城市建設規(guī)劃、商業(yè)網(wǎng)點規(guī)劃和商業(yè)地理信息系統(tǒng)（GIS），實現(xiàn)動態(tài)協(xié)調管理。要協(xié)調規(guī)劃、城監(jiān)、房地產和社區(qū)商業(yè)中心管理部門的關系，就社區(qū)商業(yè)中心規(guī)劃及審批形成統(tǒng)一歸口管理和指導。

（三）實施申報、公示、聽證制

城市已經(jīng)實施了社區(qū)商業(yè)中心項目的聽證制，雖然取得了一些成效，卻也存在很多問題，如：缺乏科學流程，項目的申報、立項、聽證、審批前后流程不銜接；社區(qū)商業(yè)中心的非市場參與因素過多，難以達到有效發(fā)展效果；參與聽證的專家群體不固定，聽證專家責任感不強；缺少政府部門間的通力合作；聽證前置不足，往往臨近開業(yè)才聽證，發(fā)展回旋余地不足等等。

（四）建立網(wǎng)點布局規(guī)劃制度

雖然商務部有指導性的研究綱要，但由于缺少具體參照和執(zhí)行經(jīng)驗，加上各地采取的規(guī)劃模式眾多，結果形成的規(guī)劃五花八門，質量參差不齊。各地商業(yè)網(wǎng)點規(guī)劃在執(zhí)行的過程中應當不斷完善，這是因為，同城市規(guī)劃相比較，商業(yè)網(wǎng)點規(guī)劃具有一定的彈性，每隔一段時間，根據(jù)情況變化，進行調整和完善是十分必要的。endprint

社區(qū)商業(yè)中心市場秩序建設

第一，建立社區(qū)商業(yè)中心競爭秩序指標評價體系。社區(qū)商業(yè)中心競爭秩序指標評價體系是一組相互聯(lián)系的指標。市場秩序指標主要包括兩個子類，一是不正當競爭指標，二是阻礙和限制競爭指標。其中，不正當競爭行為包括侵犯其他經(jīng)營者的合法權益的行為以及通過采取違法手段牟取不公正的競爭優(yōu)勢的行為；阻礙和限制競爭的行為主要是指實力強大的社區(qū)商業(yè)中心以不正當?shù)氖侄闻艛D競爭對手的行為。

第二，加強社區(qū)商業(yè)中心市場督導作用。社區(qū)商業(yè)中心向供應商收取“進場費”和拖欠貨款問題是交易行為中買方壟斷條件下的突出表現(xiàn)，已經(jīng)影響和破壞了市場的競爭秩序。我國對進場費問題的認識還存在一些誤區(qū)。如認為收取“進場費”并未損害消費者的利益；認為有供應商支持就證明收取“進場費”是合理的；超市“進場費”屬于市場經(jīng)營范疇，應靠零售企業(yè)和相關行業(yè)協(xié)會自律等。很顯然，大型零售商利用優(yōu)勢地位濫收費用，是典型的“市場失靈”。

第三，制定社區(qū)商業(yè)中心購買政府社區(qū)服務準入政策。一是要在準確把握社區(qū)居民需求的基礎上，制定政府購買社區(qū)商業(yè)中心服務指導性目錄，明確政府購買服務的種類、性質和內容。二是政府可通過社區(qū)商業(yè)中心委托、承包、采購等方式購買社區(qū)服務。要按照公開、公平、公正原則，嚴格程序，競爭擇優(yōu)。三是建立嚴格的監(jiān)督評價機制，全面公開購買服務的信息，建立由購買企業(yè)、服務對象及第三方組成的評審機制，評價結果向社會公布。四是對購買服務進行動態(tài)調整，對承接企業(yè)實行優(yōu)勝劣汰，使群眾享受到豐富優(yōu)質高效的公共服務。五是依據(jù)不同地區(qū)以及社區(qū)商業(yè)中心的不同業(yè)態(tài)設置不同的準入標準，防止其變成發(fā)展的阻力。

社區(qū)商業(yè)中心經(jīng)營風險的規(guī)避

對于合理規(guī)范社區(qū)商業(yè)中心資金來源與投資行為，本文提出如下建議：

第一，構建經(jīng)費保障體系。確保財政對社區(qū)商業(yè)中心發(fā)展的投入力度，改善投入結構，提高投入效益，逐步形成完善的社區(qū)商業(yè)中心經(jīng)費保障體系，為社區(qū)商業(yè)中心發(fā)展創(chuàng)造有利條件。由于社區(qū)商業(yè)中心建設投資進去的資金不能夠隨時轉出轉進，投資周期過長，造成無流動性變化風險。需要社會各方參與和支持社區(qū)商業(yè)中心建設與發(fā)展，探索建立有效的社區(qū)商業(yè)中心資金募集方式，通過貼息補助、配套投入、慈善捐贈等方式拓寬社區(qū)商業(yè)中心建設融資渠道，吸引社會資金參與社區(qū)商業(yè)中心建設。積極引導社區(qū)營利性商業(yè)服務向產業(yè)化、市場化發(fā)展，積極推進社區(qū)商業(yè)中心實體的股份制改造。

第二，加強對資本金的監(jiān)督管理。對社區(qū)商業(yè)中心特別是連鎖經(jīng)營的社區(qū)商業(yè)中心的資格進行審批，適當提高注冊資本金，合理規(guī)范社區(qū)商業(yè)中心資金來源與用途及比例范圍。同時在對國內外不同業(yè)態(tài)、不同資金規(guī)模的社區(qū)商業(yè)中心進行實證調研分析的基礎上，合理確定不同業(yè)態(tài)、不同資金規(guī)模的零售企業(yè)各項目的用途及合理的比例范圍，并在初次建店、開設新店及經(jīng)營過程中，明確規(guī)定不同業(yè)態(tài)、不同資金規(guī)模的企業(yè)各項目的用途及合理的比例范圍。

第三，建立社區(qū)商業(yè)中心定期審計和信息披露制度。社區(qū)商業(yè)中心投資關系復雜，社區(qū)商業(yè)中心一般都是連鎖經(jīng)營企業(yè)，有的還是特許經(jīng)營加盟連鎖，企業(yè)投資主體較多；對于大型超市等規(guī)模較大的零售企業(yè)，多數(shù)供應商需要提前鋪貨，給予較寬松的賬期，實際意義上也是對超市的一種“投資行為”，相當于一個“投資者”，而大型超市等零售企業(yè)在經(jīng)營管理中存在對經(jīng)銷商亂收費、克扣貨款、企業(yè)注冊資本與實際資本金不符、投資方擅自挪用零售企業(yè)的營業(yè)款等諸多現(xiàn)象，對于大型超市等規(guī)模較大的零售企業(yè)應當如同對于上市公司一樣進行財務監(jiān)管，讓零售企業(yè)的政府監(jiān)督部門、商品的供應商、門店的員工、零售企業(yè)的合作者了解企業(yè)的資金運作情況。

第四，建立社區(qū)商業(yè)中心投資風險評估制度。相關主管部門對社區(qū)商業(yè)中心應建立投資風險評估制度，對民生影響較大的社區(qū)商業(yè)中心進行監(jiān)控。其中重要的是建立社區(qū)商業(yè)中心投資風險評估體系，基本思路如下：首先，設計社區(qū)商業(yè)中心投資風險評價指標體系。其次，設置相關評價指標項目權重。第三，設置相關評價指標項目存在區(qū)間。第四，通過特定的項目風險指數(shù)計算方法，計算出項目總體風險數(shù)據(jù)，從而確定該社區(qū)商業(yè)中心目前處于哪一個風險區(qū)域。

參考文獻：

1.王曉玉.國外社區(qū)商業(yè)發(fā)展的理論與實踐.上海經(jīng)濟研究，2006（8）

2.張榮齊.社區(qū)商業(yè)管理.現(xiàn)代教育出版社，2008

3.王明星，孫建中.零售業(yè)：轉型期的發(fā)展障礙與營銷創(chuàng)新.中國流通經(jīng)濟，2002，16（3）

4.李曼.社區(qū)商業(yè)建設發(fā)展若干問題思考.商業(yè)時代，2006（8）

5.萬典武.商業(yè)布局與商店設計.中國商業(yè)出版社，2004

6.黃國雄，陳偉光.現(xiàn)代商學通論.人民日報出版社，1997

7.楊麗君，朱華嵐，吳健平.基于GIS的零售業(yè)商圈分析.遙感技術與應用，2003（6）

8.吳智剛，繆磊磊，周素紅.城市生態(tài)化的演進與生態(tài)社區(qū)的構建.規(guī)劃師，2002（12）endprint

社區(qū)商業(yè)中心市場秩序建設

第一，建立社區(qū)商業(yè)中心競爭秩序指標評價體系。社區(qū)商業(yè)中心競爭秩序指標評價體系是一組相互聯(lián)系的指標。市場秩序指標主要包括兩個子類，一是不正當競爭指標，二是阻礙和限制競爭指標。其中，不正當競爭行為包括侵犯其他經(jīng)營者的合法權益的行為以及通過采取違法手段牟取不公正的競爭優(yōu)勢的行為；阻礙和限制競爭的行為主要是指實力強大的社區(qū)商業(yè)中心以不正當?shù)氖侄闻艛D競爭對手的行為。

第二，加強社區(qū)商業(yè)中心市場督導作用。社區(qū)商業(yè)中心向供應商收取“進場費”和拖欠貨款問題是交易行為中買方壟斷條件下的突出表現(xiàn)，已經(jīng)影響和破壞了市場的競爭秩序。我國對進場費問題的認識還存在一些誤區(qū)。如認為收取“進場費”并未損害消費者的利益；認為有供應商支持就證明收取“進場費”是合理的；超市“進場費”屬于市場經(jīng)營范疇，應靠零售企業(yè)和相關行業(yè)協(xié)會自律等。很顯然，大型零售商利用優(yōu)勢地位濫收費用，是典型的“市場失靈”。

第三，制定社區(qū)商業(yè)中心購買政府社區(qū)服務準入政策。一是要在準確把握社區(qū)居民需求的基礎上，制定政府購買社區(qū)商業(yè)中心服務指導性目錄，明確政府購買服務的種類、性質和內容。二是政府可通過社區(qū)商業(yè)中心委托、承包、采購等方式購買社區(qū)服務。要按照公開、公平、公正原則，嚴格程序，競爭擇優(yōu)。三是建立嚴格的監(jiān)督評價機制，全面公開購買服務的信息，建立由購買企業(yè)、服務對象及第三方組成的評審機制，評價結果向社會公布。四是對購買服務進行動態(tài)調整，對承接企業(yè)實行優(yōu)勝劣汰，使群眾享受到豐富優(yōu)質高效的公共服務。五是依據(jù)不同地區(qū)以及社區(qū)商業(yè)中心的不同業(yè)態(tài)設置不同的準入標準，防止其變成發(fā)展的阻力。

社區(qū)商業(yè)中心經(jīng)營風險的規(guī)避

對于合理規(guī)范社區(qū)商業(yè)中心資金來源與投資行為，本文提出如下建議：

第一，構建經(jīng)費保障體系。確保財政對社區(qū)商業(yè)中心發(fā)展的投入力度，改善投入結構，提高投入效益，逐步形成完善的社區(qū)商業(yè)中心經(jīng)費保障體系，為社區(qū)商業(yè)中心發(fā)展創(chuàng)造有利條件。由于社區(qū)商業(yè)中心建設投資進去的資金不能夠隨時轉出轉進，投資周期過長，造成無流動性變化風險。需要社會各方參與和支持社區(qū)商業(yè)中心建設與發(fā)展，探索建立有效的社區(qū)商業(yè)中心資金募集方式，通過貼息補助、配套投入、慈善捐贈等方式拓寬社區(qū)商業(yè)中心建設融資渠道，吸引社會資金參與社區(qū)商業(yè)中心建設。積極引導社區(qū)營利性商業(yè)服務向產業(yè)化、市場化發(fā)展，積極推進社區(qū)商業(yè)中心實體的股份制改造。

第二，加強對資本金的監(jiān)督管理。對社區(qū)商業(yè)中心特別是連鎖經(jīng)營的社區(qū)商業(yè)中心的資格進行審批，適當提高注冊資本金，合理規(guī)范社區(qū)商業(yè)中心資金來源與用途及比例范圍。同時在對國內外不同業(yè)態(tài)、不同資金規(guī)模的社區(qū)商業(yè)中心進行實證調研分析的基礎上，合理確定不同業(yè)態(tài)、不同資金規(guī)模的零售企業(yè)各項目的用途及合理的比例范圍，并在初次建店、開設新店及經(jīng)營過程中，明確規(guī)定不同業(yè)態(tài)、不同資金規(guī)模的企業(yè)各項目的用途及合理的比例范圍。

第三，建立社區(qū)商業(yè)中心定期審計和信息披露制度。社區(qū)商業(yè)中心投資關系復雜，社區(qū)商業(yè)中心一般都是連鎖經(jīng)營企業(yè)，有的還是特許經(jīng)營加盟連鎖，企業(yè)投資主體較多；對于大型超市等規(guī)模較大的零售企業(yè)，多數(shù)供應商需要提前鋪貨，給予較寬松的賬期，實際意義上也是對超市的一種“投資行為”，相當于一個“投資者”，而大型超市等零售企業(yè)在經(jīng)營管理中存在對經(jīng)銷商亂收費、克扣貨款、企業(yè)注冊資本與實際資本金不符、投資方擅自挪用零售企業(yè)的營業(yè)款等諸多現(xiàn)象，對于大型超市等規(guī)模較大的零售企業(yè)應當如同對于上市公司一樣進行財務監(jiān)管，讓零售企業(yè)的政府監(jiān)督部門、商品的供應商、門店的員工、零售企業(yè)的合作者了解企業(yè)的資金運作情況。

第四，建立社區(qū)商業(yè)中心投資風險評估制度。相關主管部門對社區(qū)商業(yè)中心應建立投資風險評估制度，對民生影響較大的社區(qū)商業(yè)中心進行監(jiān)控。其中重要的是建立社區(qū)商業(yè)中心投資風險評估體系，基本思路如下：首先，設計社區(qū)商業(yè)中心投資風險評價指標體系。其次，設置相關評價指標項目權重。第三，設置相關評價指標項目存在區(qū)間。第四，通過特定的項目風險指數(shù)計算方法，計算出項目總體風險數(shù)據(jù)，從而確定該社區(qū)商業(yè)中心目前處于哪一個風險區(qū)域。

參考文獻：

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5.萬典武.商業(yè)布局與商店設計.中國商業(yè)出版社，2004

6.黃國雄，陳偉光.現(xiàn)代商學通論.人民日報出版社，1997

7.楊麗君，朱華嵐，吳健平.基于GIS的零售業(yè)商圈分析.遙感技術與應用，2003（6）

8.吳智剛，繆磊磊，周素紅.城市生態(tài)化的演進與生態(tài)社區(qū)的構建.規(guī)劃師，2002（12）endprint

社區(qū)商業(yè)中心市場秩序建設

第一，建立社區(qū)商業(yè)中心競爭秩序指標評價體系。社區(qū)商業(yè)中心競爭秩序指標評價體系是一組相互聯(lián)系的指標。市場秩序指標主要包括兩個子類，一是不正當競爭指標，二是阻礙和限制競爭指標。其中，不正當競爭行為包括侵犯其他經(jīng)營者的合法權益的行為以及通過采取違法手段牟取不公正的競爭優(yōu)勢的行為；阻礙和限制競爭的行為主要是指實力強大的社區(qū)商業(yè)中心以不正當?shù)氖侄闻艛D競爭對手的行為。

第二，加強社區(qū)商業(yè)中心市場督導作用。社區(qū)商業(yè)中心向供應商收取“進場費”和拖欠貨款問題是交易行為中買方壟斷條件下的突出表現(xiàn)，已經(jīng)影響和破壞了市場的競爭秩序。我國對進場費問題的認識還存在一些誤區(qū)。如認為收取“進場費”并未損害消費者的利益；認為有供應商支持就證明收取“進場費”是合理的；超市“進場費”屬于市場經(jīng)營范疇，應靠零售企業(yè)和相關行業(yè)協(xié)會自律等。很顯然，大型零售商利用優(yōu)勢地位濫收費用，是典型的“市場失靈”。

第三，制定社區(qū)商業(yè)中心購買政府社區(qū)服務準入政策。一是要在準確把握社區(qū)居民需求的基礎上，制定政府購買社區(qū)商業(yè)中心服務指導性目錄，明確政府購買服務的種類、性質和內容。二是政府可通過社區(qū)商業(yè)中心委托、承包、采購等方式購買社區(qū)服務。要按照公開、公平、公正原則，嚴格程序，競爭擇優(yōu)。三是建立嚴格的監(jiān)督評價機制，全面公開購買服務的信息，建立由購買企業(yè)、服務對象及第三方組成的評審機制，評價結果向社會公布。四是對購買服務進行動態(tài)調整，對承接企業(yè)實行優(yōu)勝劣汰，使群眾享受到豐富優(yōu)質高效的公共服務。五是依據(jù)不同地區(qū)以及社區(qū)商業(yè)中心的不同業(yè)態(tài)設置不同的準入標準，防止其變成發(fā)展的阻力。

社區(qū)商業(yè)中心經(jīng)營風險的規(guī)避

對于合理規(guī)范社區(qū)商業(yè)中心資金來源與投資行為，本文提出如下建議：

第一，構建經(jīng)費保障體系。確保財政對社區(qū)商業(yè)中心發(fā)展的投入力度，改善投入結構，提高投入效益，逐步形成完善的社區(qū)商業(yè)中心經(jīng)費保障體系，為社區(qū)商業(yè)中心發(fā)展創(chuàng)造有利條件。由于社區(qū)商業(yè)中心建設投資進去的資金不能夠隨時轉出轉進，投資周期過長，造成無流動性變化風險。需要社會各方參與和支持社區(qū)商業(yè)中心建設與發(fā)展，探索建立有效的社區(qū)商業(yè)中心資金募集方式，通過貼息補助、配套投入、慈善捐贈等方式拓寬社區(qū)商業(yè)中心建設融資渠道，吸引社會資金參與社區(qū)商業(yè)中心建設。積極引導社區(qū)營利性商業(yè)服務向產業(yè)化、市場化發(fā)展，積極推進社區(qū)商業(yè)中心實體的股份制改造。

第二，加強對資本金的監(jiān)督管理。對社區(qū)商業(yè)中心特別是連鎖經(jīng)營的社區(qū)商業(yè)中心的資格進行審批，適當提高注冊資本金，合理規(guī)范社區(qū)商業(yè)中心資金來源與用途及比例范圍。同時在對國內外不同業(yè)態(tài)、不同資金規(guī)模的社區(qū)商業(yè)中心進行實證調研分析的基礎上，合理確定不同業(yè)態(tài)、不同資金規(guī)模的零售企業(yè)各項目的用途及合理的比例范圍，并在初次建店、開設新店及經(jīng)營過程中，明確規(guī)定不同業(yè)態(tài)、不同資金規(guī)模的企業(yè)各項目的用途及合理的比例范圍。

第三，建立社區(qū)商業(yè)中心定期審計和信息披露制度。社區(qū)商業(yè)中心投資關系復雜，社區(qū)商業(yè)中心一般都是連鎖經(jīng)營企業(yè)，有的還是特許經(jīng)營加盟連鎖，企業(yè)投資主體較多；對于大型超市等規(guī)模較大的零售企業(yè)，多數(shù)供應商需要提前鋪貨，給予較寬松的賬期，實際意義上也是對超市的一種“投資行為”，相當于一個“投資者”，而大型超市等零售企業(yè)在經(jīng)營管理中存在對經(jīng)銷商亂收費、克扣貨款、企業(yè)注冊資本與實際資本金不符、投資方擅自挪用零售企業(yè)的營業(yè)款等諸多現(xiàn)象，對于大型超市等規(guī)模較大的零售企業(yè)應當如同對于上市公司一樣進行財務監(jiān)管，讓零售企業(yè)的政府監(jiān)督部門、商品的供應商、門店的員工、零售企業(yè)的合作者了解企業(yè)的資金運作情況。

第四，建立社區(qū)商業(yè)中心投資風險評估制度。相關主管部門對社區(qū)商業(yè)中心應建立投資風險評估制度，對民生影響較大的社區(qū)商業(yè)中心進行監(jiān)控。其中重要的是建立社區(qū)商業(yè)中心投資風險評估體系，基本思路如下：首先，設計社區(qū)商業(yè)中心投資風險評價指標體系。其次，設置相關評價指標項目權重。第三，設置相關評價指標項目存在區(qū)間。第四，通過特定的項目風險指數(shù)計算方法，計算出項目總體風險數(shù)據(jù)，從而確定該社區(qū)商業(yè)中心目前處于哪一個風險區(qū)域。

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