房地產(chǎn)企業(yè)項(xiàng)目融資與資金管控研究

文／戴步仁 天健置業(yè)（上海）有限公司 上海 200135

引言：

資金是公司賴以生存與發(fā)展的一種重要資源，是公司財(cái)務(wù)活動(dòng)中不可缺少的一項(xiàng)重要內(nèi)容。特別是對房地產(chǎn)業(yè)來說，作為使用資金密集且頻繁的運(yùn)營企業(yè)，有效的資金經(jīng)營可以最大限度的加快資金的流動(dòng)速度，減少企業(yè)的經(jīng)營費(fèi)用，促進(jìn)房地產(chǎn)公司的經(jīng)濟(jì)效益。房地產(chǎn)企業(yè)是專門從事地產(chǎn)開發(fā)和運(yùn)營管理的行業(yè)，具有發(fā)展規(guī)模大，投資成本高，資金周轉(zhuǎn)周期較長等特點(diǎn)。所以，與其它產(chǎn)業(yè)相比，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的財(cái)務(wù)狀況更加突出，如何提高房地產(chǎn)公司的項(xiàng)目融資與資金管控，是確保公司正常運(yùn)營的關(guān)鍵。

近幾年來，房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)已逐漸成為拉動(dòng)國民經(jīng)濟(jì)發(fā)展的一個(gè)主要項(xiàng)目，房地產(chǎn)項(xiàng)目的投資和開發(fā)問題越來越引起人們的重視。進(jìn)一步提升房地產(chǎn)企業(yè)融資管理，獲取較佳的資金管理成效，作為當(dāng)前需要關(guān)注的課題，對房地產(chǎn)公司進(jìn)行項(xiàng)目融資與資金經(jīng)營的探討，目的在于通過增強(qiáng)其融資能力來減少融資成本和財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)，積極匯總、整合公司的資源，提升企業(yè)資金利用率，以較低的成本獲取可觀的經(jīng)濟(jì)效益。

1.房地產(chǎn)企業(yè)項(xiàng)目融資與資金管理概述

1.1 項(xiàng)目融資政策

房地產(chǎn)公司開發(fā)項(xiàng)目可以分成三個(gè)時(shí)期，即土地的獲取、開發(fā)和銷售后資金的回收。中債信貸公司在2022 年11 月份下發(fā)了《關(guān)于接收民營企業(yè)債券融資支持工具房企增信業(yè)務(wù)材料的通知》，為房地產(chǎn)公司提供了有力的資金扶持。此前，中國央行主席易綱在十三屆人大三十七次全會(huì)上就中央財(cái)政工作的講話中，專門提及要“確保樓市融資穩(wěn)定”。根據(jù)中國金融研究所的統(tǒng)計(jì)，截至到2020年10 月，房地產(chǎn)公司的非銀團(tuán)貸款規(guī)模達(dá)到556.8 億元，較去年同期下降27%，但同比上漲16.4%，是年內(nèi)首次出現(xiàn)同比正增長。在發(fā)行對象上，央企和國企仍然是主要的融資渠道。克而瑞的監(jiān)測結(jié)果還表明，在十月份，國內(nèi)上市的地產(chǎn)公司主要集中在央企、國企和私營部門[1]。

1.2 房地產(chǎn)企業(yè)資金風(fēng)險(xiǎn)類型

1.2.1 資金統(tǒng)籌風(fēng)險(xiǎn)

對房地產(chǎn)公司來說，要想持續(xù)發(fā)展，要加大各類資金投入，但由于小型公司由于規(guī)模小，缺少充足的現(xiàn)金流，在具體運(yùn)營中易產(chǎn)生債務(wù)風(fēng)險(xiǎn)。一般情況下，企業(yè)通過銀行來獲得融資，而在放款之前，銀行會(huì)對企業(yè)的經(jīng)營狀況進(jìn)行調(diào)研，如企業(yè)負(fù)債率、經(jīng)營狀況、項(xiàng)目預(yù)計(jì)效益情況等。銀行的放款審批程序嚴(yán)格，花費(fèi)的時(shí)間較長，給房地產(chǎn)公司融資帶來困難。此外，房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)需要時(shí)間進(jìn)行資金統(tǒng)籌。從開發(fā)用地至開發(fā)建設(shè)全過程，每一個(gè)階段都需要有足夠的資金支撐，對開發(fā)企業(yè)來說，必須要有的融資鏈條[2]。然而，實(shí)際上房地產(chǎn)公司開發(fā)項(xiàng)目發(fā)展，最少需要兩年以上的時(shí)間，有些大型的地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目，往往需要十年以上的時(shí)間。在如此漫長的發(fā)展過程中，為了保障企業(yè)的正常運(yùn)作，必須進(jìn)行持續(xù)的資金整合，才能確保項(xiàng)目持續(xù)跟進(jìn)。

1.2.2 資金運(yùn)營風(fēng)險(xiǎn)

因融資鏈的斷裂，造成資金運(yùn)作產(chǎn)生風(fēng)險(xiǎn)。房地產(chǎn)公司在發(fā)展地產(chǎn)項(xiàng)目的同時(shí)，往往要投入較多資金作為運(yùn)營基礎(chǔ)，而這些資金又無法支持開發(fā)項(xiàng)目的正常運(yùn)轉(zhuǎn)，因此多數(shù)房地產(chǎn)公司都要依靠銀行的融資，而一旦銀行沒有按時(shí)發(fā)放款項(xiàng)，就會(huì)對公司的經(jīng)營和發(fā)展造成很大的沖擊，導(dǎo)致部分項(xiàng)目提前終止。因此，單一的融資方式會(huì)導(dǎo)致房地產(chǎn)公司的資金鏈條出現(xiàn)斷裂，從而導(dǎo)致公司面臨巨大的風(fēng)險(xiǎn)和虧損[3]。另外，由于地產(chǎn)和財(cái)政缺乏完備的預(yù)算，使得資金運(yùn)作中的風(fēng)險(xiǎn)有了顯現(xiàn)。房地產(chǎn)公司要想持續(xù)發(fā)展，必須依靠政府對房地產(chǎn)開發(fā)相關(guān)政策和財(cái)政扶持，而財(cái)政預(yù)算是建設(shè)的基礎(chǔ)，在進(jìn)行前期投資時(shí)，要有一個(gè)合理的預(yù)算，才能更好的進(jìn)行投資。由于沒有明確的會(huì)計(jì)處理就進(jìn)行施工，造成項(xiàng)目預(yù)算與項(xiàng)目實(shí)際情況出現(xiàn)偏差，出現(xiàn)預(yù)算不足后再進(jìn)行資金籌備，導(dǎo)致項(xiàng)目產(chǎn)生資金風(fēng)險(xiǎn)。

1.2.3 投資風(fēng)險(xiǎn)

與大型公司相比，小型地產(chǎn)公司的投資規(guī)模相對較少，投資是房地產(chǎn)企業(yè)運(yùn)營的重要板塊，在新項(xiàng)目投資開發(fā)過程中，尤其是一些小型地產(chǎn)企業(yè)，對于每個(gè)項(xiàng)目可行性分析精準(zhǔn)度不夠，在與大型房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)進(jìn)行優(yōu)秀開發(fā)項(xiàng)目競爭過程時(shí)，小型公司競爭力往往會(huì)弱于大型公司。為了在激烈競爭中求生存、求發(fā)展，建議要具有充足的現(xiàn)金流，在這種環(huán)境支持下，可能造成小型房企喪失機(jī)會(huì)，制約了其高質(zhì)量地發(fā)展。

2.房地產(chǎn)企業(yè)項(xiàng)目融資與資金管理問題

2.1 融資過程中渠道過于單一

目前，我國大部分的房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目都是依靠銀行貸款進(jìn)行的，這種融資模式導(dǎo)致了房地產(chǎn)項(xiàng)目過度依賴銀行。例如，綠地控股2020 年報(bào)，在本年度獲取的項(xiàng)目共計(jì)90 個(gè)，全年的權(quán)益土地款高達(dá)839 億元。當(dāng)前房地產(chǎn)市場金融體系有待改進(jìn)和優(yōu)化，整體負(fù)債結(jié)構(gòu)缺少合理性、科學(xué)性，主要依賴銀行融資。綠地控股當(dāng)前融資途徑較為單一，主要以銀行借款為主，短期內(nèi)自由資金不能快速增長，所以自身負(fù)債率較高，尤其是近年來應(yīng)收賬款回收力度有待提升，從8.96%降到5%左右。房企資管政策的出臺正是對逐漸過熱的融資現(xiàn)象的遏制，最終導(dǎo)致綠地控股資金鏈斷裂，面臨危機(jī)。由于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)融資手段單一，融資渠道單一，使得其資金主要來自于銀行，由于信用政策的不斷擴(kuò)大和緊縮，使得房地產(chǎn)開發(fā)的投資活動(dòng)出現(xiàn)了較大的融資危機(jī)。還有部分企業(yè)通過民間借貸來進(jìn)行項(xiàng)目的資金籌集，缺少相關(guān)的法律保障，很可能會(huì)產(chǎn)生民事爭議，進(jìn)而引發(fā)資金危機(jī)，最終導(dǎo)致項(xiàng)目的建設(shè)陷入困境。

2.2 缺乏合理的房地產(chǎn)融資體系

目前，我國房地產(chǎn)市場正處在一個(gè)高度競爭環(huán)境中，忽視了重要的、多層面的、高效的融資系統(tǒng)來支持項(xiàng)目發(fā)展和建設(shè)。我國的房地產(chǎn)融資還處于最原始的以股權(quán)融資、債券融資為主的房地產(chǎn)金融市場。然而，與我國當(dāng)前房地產(chǎn)發(fā)展?fàn)顩r需要相適應(yīng)的，應(yīng)是一個(gè)新興的一級資本市場與一個(gè)次級資本市場相融合的融資系統(tǒng)[4]。由于目前我國的房地產(chǎn)金融系統(tǒng)中缺少多種類型的金融工具，使得開發(fā)商無法進(jìn)行有效的融資，盲目的進(jìn)行項(xiàng)目建設(shè)，增加了融資成本，導(dǎo)致融資危機(jī)。

2.3 缺乏科學(xué)有效的融資決策

制度融資是保證項(xiàng)目建設(shè)順利進(jìn)行的首要環(huán)節(jié)，也是建設(shè)項(xiàng)目管理中的一個(gè)重要部分。目前多數(shù)房地產(chǎn)項(xiàng)目的融資管理模式缺少應(yīng)有的管理水準(zhǔn)。房地產(chǎn)項(xiàng)目的融資管理取決于房地產(chǎn)項(xiàng)目的融資決策，而何時(shí)進(jìn)行融資、采用何種融資模式等都是由管理者進(jìn)行決策的。例如恒大地產(chǎn)的融資結(jié)構(gòu)不合理導(dǎo)致企業(yè)資金使用效益不高，很大一部分遠(yuǎn)遠(yuǎn)是由于內(nèi)部治理結(jié)構(gòu)不合理所導(dǎo)致。我國大部分的房地產(chǎn)公司都是將精力集中在項(xiàng)目的設(shè)計(jì)和市場運(yùn)營上，而忽視了融資方面。而且，許多房地產(chǎn)公司在融資問題上缺乏科學(xué)合理的決策者，都是依賴于運(yùn)營決策。由于缺乏必要的決策分析，很可能會(huì)造成財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)，提高融資風(fēng)險(xiǎn)幾率，從而增加融資成本。

2.4 房地產(chǎn)企業(yè)資金管理制度不完善

目前，我國房地產(chǎn)企業(yè)對資本的管理還沒有引起足夠的重視，導(dǎo)致了其資金管理方面出現(xiàn)較大問題。目前，我國房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)存在著資金管理不到位、資金管理理念淡薄、管理粗放不合理等問題。例如，在資金管理中，由于缺乏科學(xué)的預(yù)算資金，在項(xiàng)目的設(shè)計(jì)與執(zhí)行中，沒有合理的預(yù)算，很可能導(dǎo)致項(xiàng)目成本超過了企業(yè)承受能力，后續(xù)需要大量資金來彌補(bǔ)。但后期資金也會(huì)出現(xiàn)預(yù)算管理上的缺位，從而影響到資金的正常運(yùn)轉(zhuǎn)，嚴(yán)重時(shí)會(huì)導(dǎo)致項(xiàng)目建設(shè)陷入停滯狀態(tài)，進(jìn)而影響項(xiàng)目進(jìn)度和銷售情況。這就要求房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)要構(gòu)建一套科學(xué)的財(cái)務(wù)管理體系，并在實(shí)踐中不斷完善。

2.5 房地產(chǎn)企業(yè)資金管理模式不科學(xué)

近年來，房地產(chǎn)公司的快速發(fā)展成為其資金經(jīng)營壓力的重要因素。但是，在我國房地產(chǎn)公司快速發(fā)展的同時(shí)，由于缺乏有效的融資管理手段，導(dǎo)致了其融資管理的壓力。例如，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在同時(shí)進(jìn)行多個(gè)項(xiàng)目的施工過程中，需要大量的資金進(jìn)行周轉(zhuǎn)，必須對資金進(jìn)行合理的調(diào)配與流動(dòng)，折舊導(dǎo)致資金管理上存在著一定的分散性。但房地產(chǎn)公司在特定的項(xiàng)目上，往往采取獨(dú)立資金管理方式，在同一項(xiàng)目中，資金的流向主要是通過項(xiàng)目財(cái)務(wù)，而在項(xiàng)目資金流轉(zhuǎn)過程中，資金的轉(zhuǎn)移和劃撥都會(huì)使項(xiàng)目的賬外資金產(chǎn)生更多的循環(huán)[5]。所以，在項(xiàng)目間的資金流動(dòng)中，往往會(huì)給財(cái)務(wù)部門帶來一些技術(shù)操作困境，而單一的項(xiàng)目資金管理模式也會(huì)受到限制，進(jìn)而影響到房地產(chǎn)公司的整體資金管理。

3.房地產(chǎn)企業(yè)項(xiàng)目融資風(fēng)險(xiǎn)防范及資金管理

3.1 房地產(chǎn)項(xiàng)目融資風(fēng)險(xiǎn)常規(guī)防范

從最近幾年房地產(chǎn)公司普遍采取的融資措施來看，由于銀行貸款的難度越來越大，大部分開發(fā)商已經(jīng)采取了以預(yù)售為基礎(chǔ)的融資模式。對開發(fā)商而言，預(yù)售款既能為公司籌集資金，又能順利轉(zhuǎn)移市場風(fēng)險(xiǎn)。房地產(chǎn)企業(yè)可以借助多元化的方式參與，如住房消費(fèi)貸款等，借助銀行主動(dòng)參與到房地產(chǎn)開發(fā)全過程，進(jìn)而減少融資的風(fēng)險(xiǎn)。另外，我國房地產(chǎn)公司聯(lián)合開發(fā)房地產(chǎn)項(xiàng)目、股票融資等模式完成籌資，借助風(fēng)險(xiǎn)轉(zhuǎn)移、風(fēng)險(xiǎn)分散等手段，有效把控或減少房地產(chǎn)項(xiàng)目融資風(fēng)險(xiǎn)。

3.2 吸引股權(quán)投資來擴(kuò)充資金

資金作為房地產(chǎn)企業(yè)正常運(yùn)營和發(fā)展的基礎(chǔ)，只有保證公司經(jīng)營得好，才能贏得外部投資者的青睞。例如，恒大地產(chǎn)的股權(quán)融資比例是低于債券融資的，適當(dāng)?shù)囊牍蓹?quán)融資可以優(yōu)化內(nèi)部融資結(jié)構(gòu)，提升經(jīng)營效益，一方面可以引進(jìn)新投資者進(jìn)行投資，另一方面保障在大股東決策權(quán)的基礎(chǔ)上，通過發(fā)行股票來加強(qiáng)資金融通，滿足企業(yè)資金需求。此外，公司要吸引海外資金，很多外資銀行都希望通過我國銀行貸款政策來吸引房地產(chǎn)公司，也愿意其在房地產(chǎn)市場提升活躍度。吸引外部資金的入駐條件是企業(yè)自身經(jīng)營水平較高，未來發(fā)展前景較佳。擴(kuò)大企業(yè)資金整體運(yùn)營規(guī)模，可以增強(qiáng)公司對財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)的抵御能力，增強(qiáng)公司的融資能力，減少融資風(fēng)險(xiǎn)。

3.3 利用信托計(jì)劃來進(jìn)行融資

通過房地產(chǎn)信托籌集資金，比起單一的向銀行融資的方式，信托計(jì)劃可以減少房地產(chǎn)公司的融資成本，而且這個(gè)項(xiàng)目的期限更長，保證企業(yè)資產(chǎn)負(fù)債率處于合理范圍內(nèi)，盡可能優(yōu)化和改進(jìn)企業(yè)的結(jié)果。房地產(chǎn)信貸計(jì)劃能夠?qū)崿F(xiàn)信托公司與地產(chǎn)企業(yè)雙贏的局面，信托公司通過信托計(jì)劃獲得資金，從而減少風(fēng)險(xiǎn)。信托公司主動(dòng)參與了房地產(chǎn)項(xiàng)目，借助證券投資、資金貸款等方式，逐步減少投資風(fēng)險(xiǎn)。

3.4 建立資金預(yù)算管理制度

房地產(chǎn)公司的財(cái)務(wù)預(yù)算管理是企業(yè)財(cái)務(wù)管理的一個(gè)重要環(huán)節(jié)，許多房地產(chǎn)公司在財(cái)務(wù)管理上存在著一定的缺陷，因此必須成立獨(dú)立的預(yù)算部門，對項(xiàng)目資金進(jìn)行合理預(yù)算。房地產(chǎn)公司的資金預(yù)算分為財(cái)政收支兩個(gè)方面，通過建立公司資金管理系統(tǒng)，可以對公司的各項(xiàng)預(yù)算進(jìn)行定期管理，并根據(jù)財(cái)政收支情況進(jìn)行每月、季度的匯總，并在一定的時(shí)間節(jié)點(diǎn)上報(bào)給上級部門。在得到上級審批后，財(cái)務(wù)部門要對項(xiàng)目的收支進(jìn)行嚴(yán)格控制監(jiān)督，對發(fā)生的超支、未實(shí)現(xiàn)預(yù)算內(nèi)的收支狀況進(jìn)行總結(jié)、說明并上報(bào)。通過建立獨(dú)立的預(yù)算管理體系，避免產(chǎn)生資金風(fēng)險(xiǎn)。

3.5 加強(qiáng)融資資金的取得及資金用途管理

在確定了融資授信額度和利率之后，管理的重點(diǎn)是如何獲得貸款資金和資金使用效益。項(xiàng)目建設(shè)資金總費(fèi)用由貸款利率和貸款周期兩方面決定。在確定了利率之后，如何選擇合適的取得貸款時(shí)機(jī)是這一時(shí)期的重點(diǎn)。提前獲得貸款會(huì)增加融資成本，而過晚獲得貸款，則會(huì)導(dǎo)致項(xiàng)目進(jìn)度不夠及時(shí)，出現(xiàn)合同違約等風(fēng)險(xiǎn)。另外，還要特別重視資金使用流程的管理。房地產(chǎn)作為國家銀監(jiān)會(huì)的重要監(jiān)管領(lǐng)域，其資金使用和流向是監(jiān)管的重要內(nèi)容。在房地產(chǎn)開發(fā)過程中，要防止不按要求提取資金，不能隨意動(dòng)用信貸資金等現(xiàn)象，否則會(huì)給房地產(chǎn)企業(yè)帶來不必要的危險(xiǎn)。

3.6 加快銷售回籠及合理安排資金歸還貸款

房地產(chǎn)開發(fā)的效益與資金經(jīng)營有很大關(guān)系。在項(xiàng)目開發(fā)進(jìn)入銷售階段后，所獲得的資金不但可以用于支付項(xiàng)目開發(fā)的尾款，而且能夠及時(shí)的安排融資或借貸資金償還，從而實(shí)現(xiàn)資金管理閉環(huán)。我國房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的現(xiàn)金流是以銷售計(jì)劃為基礎(chǔ)進(jìn)行預(yù)計(jì)的[6]。所以，在項(xiàng)目銷售階段，資金回籠速度的快慢，將會(huì)直接影響到企業(yè)還款的速度，最終決定企業(yè)的財(cái)務(wù)成本費(fèi)用。當(dāng)然，在安排償還款項(xiàng)的時(shí)候，也要兼顧項(xiàng)目建設(shè)經(jīng)費(fèi)的需求，依據(jù)土地增值稅政策,房地產(chǎn)企業(yè)在房產(chǎn)項(xiàng)目預(yù)售階段先預(yù)繳土地增值稅,達(dá)到條件對整個(gè)項(xiàng)目進(jìn)行清算,多退少補(bǔ)。2019 年以來，我國循序漸進(jìn)構(gòu)建了增值稅增量留抵退稅制度。企業(yè)還需合理安排留抵退稅與土增清算退稅的資金管控。

3.7 借助信息化技術(shù)創(chuàng)新資金管理模式

互聯(lián)網(wǎng)技術(shù)背景下，各類先進(jìn)技術(shù)不斷普及，房地產(chǎn)行業(yè)財(cái)務(wù)管理逐步向信息化、智能化方向轉(zhuǎn)型，也是降低成本費(fèi)用的關(guān)鍵舉措，資金管理與信息技術(shù)高質(zhì)量融合，能夠真正消除各層間信息壁壘和溝通，保證資金使用透明化、公開化，促進(jìn)房地產(chǎn)企業(yè)穩(wěn)定、健康地發(fā)展。由此，房地產(chǎn)企業(yè)要保持系統(tǒng)化、信息化思維，加快資金管理信息化建設(shè)的腳步，充分掌握當(dāng)前和未來發(fā)展主趨，使用大數(shù)據(jù)、人工智能、物聯(lián)網(wǎng)等技術(shù)，重新塑造和改進(jìn)業(yè)務(wù)程序，大家七年資金管理信息系統(tǒng)，以實(shí)現(xiàn)信息共享，并且將原本分散的資金集中化管理、配置和應(yīng)用，對于房地產(chǎn)企業(yè)來說建設(shè)項(xiàng)目分散、投入資金體量大且回籠速度緩慢，借助資金管理信息系統(tǒng)，可以真正實(shí)現(xiàn)資金集中化、統(tǒng)一化管理，按照各部門、項(xiàng)目實(shí)際需求，科學(xué)配置各類資金，以提高資金使用效率；同時(shí)，動(dòng)態(tài)、靈活追蹤每筆資金應(yīng)用情況，使得每筆資金都可追溯，保證資金使用可視化、透明化，杜絕資金使用不合規(guī)、不合法。

結(jié)語：

總之，在社會(huì)經(jīng)濟(jì)的驅(qū)動(dòng)下，房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展迅速，但其發(fā)展繁榮的背后也存在許多問題。在房地產(chǎn)行業(yè)的眾多問題中，由于其自身的特殊性，企業(yè)的融資和資金控制問題必須予以關(guān)注，并采取相應(yīng)措施進(jìn)行完善。在此過程中，不僅要重視融資決策、融資渠道、融資方式的多樣化，還必須對資金使用過程、使用效率等進(jìn)行監(jiān)控與管理。目前存在的地產(chǎn)業(yè)項(xiàng)目融資、資金控制等問題，要從多個(gè)角度進(jìn)行深入的剖析，并提出改進(jìn)建議，才能使房地產(chǎn)行業(yè)在未來得到更好的發(fā)展和進(jìn)步，為國民經(jīng)濟(jì)的發(fā)展打下一個(gè)良好的基礎(chǔ)。