房地產(chǎn)項目造價控制的對策研究

崔瑩

（遼寧工程技術(shù)大學(xué)工商管理學(xué)院，遼寧 葫蘆島 125105）

0 引言

隨著近幾年房價不斷上漲，尤其一些大城市，人們買不起房的現(xiàn)象越來越多。而與此相對應(yīng)的是，房地產(chǎn)業(yè)的競爭與發(fā)展越來越激烈，政府逐步出臺成熟的規(guī)范進(jìn)行房地產(chǎn)價格的控制，也導(dǎo)致房地產(chǎn)企業(yè)利潤降低。通過對我國十余個城市2000 位市民的調(diào)查，顯示老百姓最關(guān)注的是住房與物業(yè)問題；另外，每年兩會前進(jìn)行的民意調(diào)查中住房價格高的問題也高居榜首。房地產(chǎn)造價失控是造成房價不斷上漲的重要因素之一，管理好房地產(chǎn)全過程的造價問題不僅對開發(fā)商獲取利潤空間有幫助，也成為解決廣大居民住房問題的關(guān)鍵。

1 工程造價控制的研究現(xiàn)狀

通過相關(guān)研究，可把國內(nèi)外工程造價控制的理論與方法劃分為三個發(fā)展階段，即古典的項目造價管理、傳統(tǒng)的項目造價管理和現(xiàn)代的項目造價管理［1］，如表1所示。

西方國家全面研究成本管理流通和成本管理的應(yīng)用，他們早在20 世紀(jì)70 年代就己經(jīng)開始運(yùn)行全面造價管理和全過程造價管理，現(xiàn)如今他們己經(jīng)形成了一套很成熟的全過程造價管理的理念和方法。最近幾年我國對全過程造價管理的應(yīng)用已經(jīng)取得一定的成果。在工程項目管理的很多方面都取得了重要的進(jìn)步，正在逐步改進(jìn)，力爭形成一套完整的理論與方法。

表1：國內(nèi)外工程造價管理發(fā)展階段

2 房地產(chǎn)造價控制影響因素的分析

工程造價按時間順序分為費(fèi)用估算、費(fèi)用概算、施工圖預(yù)算、形成合同價、工程進(jìn)度款、竣工結(jié)算等；但從橫向看，實(shí)施房地產(chǎn)造價管理受到來自多方面多因素的影響，主要是下面五大方面：政策法規(guī)性因素、地區(qū)市場性因素、設(shè)計階段因素、施工階段因素、從業(yè)人員因素。

2.1 政策法規(guī)性因素

我國有關(guān)建筑工程造價管理的相關(guān)法律法規(guī)不健全和建筑工程造價相關(guān)咨詢機(jī)構(gòu)不規(guī)范等客觀因素對房地產(chǎn)造價的控制產(chǎn)生一定影響。

雖然己經(jīng)制定工程造價相關(guān)法律法規(guī)，但是由于我國過去長期處于計劃經(jīng)濟(jì)，已有的法律不能完全適應(yīng)現(xiàn)在的市場經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，法律存在不完善的地方，而且在實(shí)際的操作過程中，也存在著有法不依，執(zhí)法不嚴(yán)的現(xiàn)象。

2.2 地區(qū)市場性因素

房地產(chǎn)項目不可復(fù)制的特性，每個房地產(chǎn)項目都會出現(xiàn)在不同的地區(qū)不同的時間，所以其價格必定會受到所在地的空間與時間和自然條件因素的影響。人材機(jī)、經(jīng)濟(jì)和技術(shù)的投入組成了房地產(chǎn)項目的整體價值。人材機(jī)的價格在不同的區(qū)域與市場必會有差異，從而導(dǎo)致工程造價定價水平有所不同。所以地區(qū)與市場性因素對房地產(chǎn)項目的影響還是相當(dāng)大的。

2.3 設(shè)計階段因素

有研究指出，雖然設(shè)計費(fèi)用只占整個項目的1%左右，但卻對整個項目的造價控制起著決定性作用。然而在實(shí)際工程中，在設(shè)計階段存在的問題還是很多的：

（1）很多設(shè)計單位在方案設(shè)計階段缺乏經(jīng)濟(jì)控制的意識；

（2）業(yè)主和設(shè)計單位簽訂的委托合同中很少出現(xiàn)鼓勵優(yōu)化設(shè)計的項目，缺少最優(yōu)激勵政策。

2.4 施工階段因素

大多數(shù)企業(yè)對施工階段的造價控制做得還是相對比較好，不過由于項目的特性，要想對施工階段的造價控制做到最好，還存在一定難度。在我國現(xiàn)施工階段造價控制還存在以下幾方面的問題。

（1）在施工現(xiàn)場，缺乏既懂技術(shù)又懂經(jīng)濟(jì)的管理人才。

（2）沒有將施工現(xiàn)場的施工組織設(shè)計完善到最優(yōu)化狀態(tài)。

（3）現(xiàn)場的簽證太多，施工方的很多設(shè)計變更透明性差，業(yè)主無法核實(shí)。

2.5 從業(yè)人員因素

工程造價管理是一項很雜很無條理又十分細(xì)致的工作，從而就需要各個利益相關(guān)主體有很強(qiáng)的責(zé)任感。只有各個相關(guān)方真正把經(jīng)濟(jì)控制、提高經(jīng)濟(jì)效益重視起來才行。但在現(xiàn)實(shí)操作過程中還存在一些問題。

（1）在進(jìn)行可行性研究階段，有一些業(yè)主主觀壓低價格，搞“釣魚工程”。

（2）一些施工單位為了中標(biāo)，故意壓低標(biāo)價，使一些高標(biāo)準(zhǔn)高水平的價位相對較高的施工單位無法中標(biāo)。

（3）一些較高資質(zhì)的施工單位還會以低價轉(zhuǎn)包的形式轉(zhuǎn)包給資質(zhì)低的施工隊伍。

圖1：房地產(chǎn)造價失控影響因素

3 基于AHP 法的房地產(chǎn)項目造價控制的關(guān)鍵因素識別

層次分析法（AHP）是指將一個復(fù)雜的多目標(biāo)決策問題作為一個系統(tǒng)，將目標(biāo)分解為多個目標(biāo)或準(zhǔn)則，進(jìn)而分解為多指標(biāo)（或準(zhǔn)則、約束）的若干層次，通過定性指標(biāo)模糊量化方法算出層次單排序（權(quán)數(shù)）和總排序，以作為目標(biāo)（多指標(biāo)）、多方案優(yōu)化決策的系統(tǒng)方法。［2］由于影響房地產(chǎn)項目造價的因素是多方面的，為了在眾多的因素中辨識出主要的、影響大的因素，明確因素間的主次關(guān)系，利用AHP法來識別關(guān)鍵影響因素。

（一）建立遞階層次結(jié)構(gòu)。針對政策法規(guī)性因素、地區(qū)性和市場性因素、設(shè)計因素、施工因素和人員因素這五個影響因素建立一個層次結(jié)構(gòu)。

（二）構(gòu)造判斷矩陣。

（1）在調(diào)查了本領(lǐng)域內(nèi)專家及有經(jīng)驗(yàn)施工管理人員的意見，統(tǒng)計分析以上5個因素的重要性程度，比較評判結(jié)果：

（2）通過使用薩蒂標(biāo)度法引入合適的標(biāo)度用數(shù)值表示出來，寫成判斷矩陣B

a.計算判斷矩陣每一行元素的乘積：

c.對向量Wi=［W1W2W3W4W5］T進(jìn)行正規(guī)化

（三）計算權(quán)重。根據(jù)判斷矩陣，計算某一準(zhǔn)則下各因素的相對權(quán)重，計算出權(quán)重向量。［5］

（四）一致性檢驗(yàn)。

計算一致性比例C.R.＝C.I./R.I.，當(dāng)C.R.＜0.1 時，認(rèn)為判斷矩陣具有滿意的一致性，可以接受；但C.R.≥0.1 時，應(yīng)該對判斷矩陣做適當(dāng)修正，直至符合檢驗(yàn)條件。滿足一致性檢驗(yàn)

表2

（五）排序。

根據(jù)公式，計算結(jié)果如圖5所示?？梢娪绊懸蛩氐闹匾潭纫来螢锽1 政策法規(guī)性因素、B3設(shè)計因素、B4施工因素、B2地區(qū)性和市場性因素、B5人員因素。

4 房地產(chǎn)項目造價控制的對策

4.1 設(shè)計階段價值工程和限額設(shè)計的應(yīng)用

4.1.1 價值工程

價值工程在很多領(lǐng)域已經(jīng)有了相當(dāng)成熟的應(yīng)用模式。價值工程也逐漸成為工程項目的造價管理辦法之一。［6］不能一味的追求價格的降低，而忽略質(zhì)量問題，所以價值工程在工程設(shè)計中的表現(xiàn)形式剛好符合。價值工程可以應(yīng)用在工程設(shè)計中，應(yīng)用價值工程進(jìn)行設(shè)計優(yōu)化，能使有限的投資發(fā)揮出最大的作用。價值工程是既提高功能又降低成本，在降低成本的基礎(chǔ)上要以功能不能有太大幅度的降低為前提。價值工程作為一種相當(dāng)成熟而又行之有效的管理辦法，在工程設(shè)計中對于控制項目投資，提高工程“價值”，是大有可為的。

4.1.2 限額設(shè)計

在設(shè)計階段“限額設(shè)計”的出現(xiàn)，使設(shè)計合同在經(jīng)濟(jì)條款管理方面的可行性增強(qiáng)?？梢栽黾釉O(shè)計變更的限制性條款。例如設(shè)計變更費(fèi)超出最終合同價款的某個百分比，就按比例扣除設(shè)計費(fèi)，超出比例越多則扣除設(shè)計費(fèi)的相應(yīng)比例越大。不同于從前的只要工程完工，設(shè)計費(fèi)用就能全額到手的做法。將限額設(shè)計作為設(shè)計階段造價控制的重要手段是切實(shí)可行的。但值得說明的是限額設(shè)計絕不是不尊重科學(xué)，不考慮質(zhì)量，只追求低價格的設(shè)計，恰恰相反的限額設(shè)計是一種最終科學(xué)、注重實(shí)際、精心設(shè)計的方式。但現(xiàn)階段的限額設(shè)計依然存在一些問題，限額設(shè)計目標(biāo)總值的確定和分配方法以及如何平衡限額設(shè)計與設(shè)計創(chuàng)新之間的關(guān)系仍有待進(jìn)一步提高，且對限額設(shè)計的實(shí)施過程缺乏有效的監(jiān)控措施［5］。

4.2 施工階段要加強(qiáng)施工管理和科學(xué)組織施工

從AHP 分析結(jié)果看來，施工階段是整個房地產(chǎn)建設(shè)的比較重要的組成部分，也是影響工程造價控制的關(guān)鍵部分，因?yàn)檫@部分涉及方面比較多，費(fèi)用花銷也比較多，而且造價也屬于動態(tài)造價，所以針對下面幾個方面進(jìn)行分析：

(1)根據(jù)建設(shè)工程的實(shí)際情況制定出相應(yīng)的目標(biāo)，并與實(shí)際工程中的目標(biāo)進(jìn)行比較，查明原因，以便采取有效的措施。

(2)正如AHP 分析所示，地區(qū)性和市場性因素導(dǎo)致施工材料價格的變化必對工程造價帶來很大影響，施工材料的價格占整個工程造價的很大一部分，是建筑工程必備的因素，所以必須對施工材料進(jìn)行嚴(yán)格的檢查試驗(yàn)，在保證材料的質(zhì)量的同時嚴(yán)格地控制好價格，以便減少工程造價。

(3)建筑施工方案的合理性直接影響工程造價的準(zhǔn)確性。所以，施工單位一定要建立合理的施工方案，科學(xué)的組織施工，選擇最優(yōu)的施工方案，達(dá)到自愿的優(yōu)化配置，以控制好工程造價。

4.3 提高從業(yè)人員綜合素質(zhì)

房地產(chǎn)建設(shè)項目造價管理是一項綜合性工作，要求所有的利益相關(guān)主體都具備較高的綜合素質(zhì)。所以加強(qiáng)從業(yè)人員的素質(zhì)教育、提高從業(yè)人員的素質(zhì)水平是良好控制造價行之有效的管理辦法。其次，還應(yīng)提高從業(yè)門檻，加強(qiáng)從業(yè)人員的資質(zhì)管理。

［1］李東海.房地產(chǎn)項目造價管理方法與應(yīng)用研究［D］.上海市：華東理工大學(xué)，2011，8（11）：5-6.

［2］汪艷.淺議建筑裝飾工程造價分析與對策［J］.建材發(fā)展導(dǎo)向，2011(2)：1-2.

［3］危佳.于AHP 層次分析法的工程造價“三超”風(fēng)險控制研究［D］.江西市：江西理工大學(xué)，2010，12（27）：34-36.

［4］魏蓉.房地產(chǎn)建設(shè)項目設(shè)計階段的造價控制研究［D］.沙市：中南林業(yè)科技大學(xué)，2011，5（11）：15-16.

［5］朱滿德.貴州省普定縣農(nóng)村居民點(diǎn)用地整理研》［D］.貴州：貴州大學(xué)，2008.

［6］張萬梅.高速公路項目決策和設(shè)計階段工程造價控制方法研究［D］.成都：西南交通大學(xué)，2008.