從商業(yè)地理學角度談北京零售百貨業(yè)中出現(xiàn)的問題

沈梅梅

摘 要：在中國超大城市（Megacity）北京，商業(yè)零售行業(yè)在快速地發(fā)展。但同時，也開始顯現(xiàn)激烈競爭、壟斷和集聚的態(tài)勢。本文主要借助德國商業(yè)地理學的一些基礎理論與研究成果，來嘗試剖析，哪些因素對現(xiàn)階段中國大城市零售業(yè)會產(chǎn)生影響。

關鍵詞：商業(yè)地理學；區(qū)位理論；集聚效應；零售業(yè)

中圖分類號：F713.32

一、北京零售百貨商業(yè)的現(xiàn)狀和存在的問題

根據(jù)2004年第一次全國經(jīng)濟普查統(tǒng)計數(shù)據(jù)的調(diào)查結果，當年零售市場體系中法人單位40%的份額已經(jīng)是零售業(yè)，實際產(chǎn)業(yè)活動單位中46%是零售業(yè)，并且整個零售市場體系的88%是個體零售商。在中國大城市零售業(yè)尤其得到迅猛的發(fā)展，例如在北京市，以購物中心、百貨商店、便利店、超市市場、專業(yè)店、專賣店、倉儲式商場七種新型業(yè)態(tài)的經(jīng)營企業(yè)來說，雖然它們的企業(yè)數(shù)量不及北京市零售業(yè)企業(yè)總數(shù)的一半，但營業(yè)面積2004年已經(jīng)達到了北京市總零售業(yè)面積的59.1%，即1811.57萬平方米，而零售額則已經(jīng)達到總零售額的67.2%（參見圖1）。這一格局顯示，七種新型業(yè)態(tài)的經(jīng)營企業(yè)是零售百貨業(yè)中最具有活力和潛力的。

圖1：2004年北京零售業(yè)的企業(yè)數(shù)量、經(jīng)營面積和零售額百分比

九年過去了，目前尚無可使用的官方全國范圍的經(jīng)濟普查統(tǒng)計數(shù)據(jù)，只能從一些商業(yè)區(qū)域發(fā)展報告書中，大致能夠反映出，在中國超大城市的零售百貨商業(yè)的現(xiàn)狀和存在的問題，商場七種新型業(yè)態(tài)的經(jīng)營企業(yè)再次面臨困境。

《北京2013年商業(yè)藍皮書》以北京統(tǒng)計局的官方數(shù)字，對北京地區(qū)的商業(yè)零售業(yè)的現(xiàn)狀作出以下幾點總結：

第一，北京市社會消費品年度零售總額至2013年11月已達到7558.6億元，比2012年增長8.8%（參見圖2）。

第二，網(wǎng)絡零售額占全市社會消費品零售額的10.5%，超過了傳統(tǒng)百貨業(yè)，成為其壓力來源之一。也就是說，同比增長的8.8%，幾乎建立在網(wǎng)絡零售的基礎上，實際的傳統(tǒng)百貨業(yè)呈低迷趨勢。

第三，傳統(tǒng)零售企業(yè)均面臨業(yè)態(tài)調(diào)整的戰(zhàn)略抉擇?；诖耍?0位專家關于商業(yè)轉型分別提出了建議。但是，專家們只是零售品商品類型發(fā)展與調(diào)整、繼續(xù)增加網(wǎng)絡購物形式、行業(yè)性內(nèi)部管理等方面來思考，商業(yè)零售行業(yè)下一步的模式，但如果不從更宏觀的角度進行觀察，實際上解決不了目前存在的行業(yè)危機。

圖2：2004年至 2013年11月末北京市社會消費品總零售額年度比較

北京作為中國超大城市之一，其商業(yè)零售企業(yè)現(xiàn)狀和問題極具代表性。

二、德國商業(yè)地理學的區(qū)位與集聚效應理論

這里，德國派的商業(yè)地理學理論可以提供很多全新的觀察與思考角度。

德國商業(yè)地理學的區(qū)位與集聚效應理論認為，對零售行業(yè)起到關鍵性影響作用的，是那些對零售行業(yè)區(qū)位的結構及其發(fā)展會產(chǎn)生影響的因素，包括三大部分內(nèi)容：

-外部影響因素包括社會系統(tǒng)、政治和公共系統(tǒng)；

-內(nèi)部影響因素來自經(jīng)濟系統(tǒng)；

圖3：影響因素和決策運行機制的模式

這三部分系統(tǒng)之間始終處于互動的狀態(tài)，商業(yè)企業(yè)將基于生存其中的經(jīng)濟系統(tǒng)本身的成本費用因素和收益因素，權衡外部種種影響因素，制定和調(diào)整經(jīng)營模式和競爭戰(zhàn)略，最終形成零售行業(yè)區(qū)位的結構。

從圖3種的社會系統(tǒng)中可以看到，需求方面的變化，諸如消費和購物行為的變化，或人口結構、社會結構、市郊化、流動性（指依靠交通工具）、日常消耗行為等，能迫使商業(yè)企業(yè)，特別是零售業(yè)企業(yè)對其保持適應狀態(tài)。換句話說，零售業(yè)企業(yè)之間的一部分競爭，實際上是在進行適應能力的競爭。企業(yè)設置滿足消費者的服務設施以使營業(yè)額達到最大，這使他們要盡可能地接近其顧客；顧客購買貨物和獲得服務都盡可能利用最近出行可能，無障礙地達到零售地（又稱：最佳流動性），才能讓時間成本和流動費用最小化，以使他們消費行為的總體費用最小化；不同類型的設施需要不同水平的營業(yè)額來支撐起成本，也就需要不同規(guī)模的顧客人數(shù)來完成它的預期收益。另一方面，需求方面變化的信息也同時會輸送到政治和公共體系中去，從而產(chǎn)生了政治人和公共計劃人與企業(yè)之間的互動關系。

根據(jù)對二戰(zhàn)后歐洲的零售行業(yè)發(fā)展過程得觀察，也可以發(fā)現(xiàn)一個規(guī)律，即當勞動力、工資、原料、生產(chǎn)條件、技術、環(huán)境等內(nèi)部經(jīng)濟因素都近似或相等的情況下，而企業(yè)之間的價格戰(zhàn)也不起作用時，只能在區(qū)位上和空間上進行競爭。 因此，在經(jīng)濟系統(tǒng)中除了區(qū)位外，集聚效應（集聚優(yōu)勢和集聚劣勢）常被是作為商業(yè)地理學和城市地理學研究的重點。地理學認為，對這一問題的分析和研究，能對經(jīng)營模式和結果起到?jīng)Q定性的作用，因為它導致了完全不同的經(jīng)營和競爭戰(zhàn)略的制定，并能影響銷售收益，它是解釋零售業(yè)空間結構與分布的核心概念。

集聚效應（Agglomerationseffekte） 可以劃分為積極的和消極的，即集聚優(yōu)勢和集聚劣勢（見圖4）。

圖4：集聚效應原理

所謂集聚優(yōu)勢（積極的集聚效應）是指各種因同行業(yè)企業(yè)集聚在同一空間而產(chǎn)生的成本費用的節(jié)約，例如步行街、食品一條街、裝飾城等，在這些地方企業(yè)主們分攤一些費用、分享一些服務?？梢詮膬煞矫鎭砝斫猓?/p>

一方面同行業(yè)企業(yè)集中到一個區(qū)位中來，從而有了機會共享成本費用的優(yōu)勢，并使組織機構性能達到最佳化。

另一方面，因為空間上企業(yè)間距離接近，可以共同享有成本低廉的不同因素的積極影響，例如良好的城市公共基礎設施、信息源、供貨商、勞動力市場和銷售市場等的共同使用利用（Localization Economics and Urbanization Economics）。

但是，這些積極的節(jié)約因素也有可能被另一些消極的集聚因素所抵消，即集聚劣勢，例如：這一地區(qū)上漲的運輸時間和費用、較高的地租、稅金、環(huán)境承受能力、交通狀況和因集聚產(chǎn)生的其它城市化和都市化劣勢。一定數(shù)量的同行業(yè)企業(yè)集中在同一地區(qū)，還將造成激烈的競爭諸如價格戰(zhàn)和租金的上漲，甚至導致公共基礎設施的過渡使用、缺乏維護與修繕、過高的行業(yè)競爭壓力等，則必將使零售業(yè)企業(yè)削弱自身的理智化經(jīng)營和品種合理化進程。而這正是2013年北京藍皮書反映出的現(xiàn)狀。endprint

三、分析與研究

像北京這類超大城市的城市功能規(guī)劃，一方面使得例如王府井步行街這一類商業(yè)功能區(qū)各類零售業(yè)主高密度集中，另一方面喪失了與居民區(qū)近距離的空間布局，加上交通網(wǎng)絡設計的缺陷，對各個消費群體來說，一個簡單的購物行為變得不無疲憊困頓，因此，這種零售業(yè)的集中目前毫無疑問地受到集聚劣勢因素的影響，這表現(xiàn)在零售業(yè)主們對客流量的不滿意程度。盡管，作了多方企業(yè)經(jīng)營管理戰(zhàn)略方面的努力，例如加強廣告攻勢等，但集聚劣勢因素并未得到削弱，因此不能真正從劣勢因素壓倒集聚優(yōu)勢因素的影響中擺脫出來。

另外一個造成這一局面的重要原因是，大城市商業(yè)地產(chǎn)投資的過熱，也導致了零售業(yè)內(nèi)部各種類型企業(yè)的布局既不是按照消費者的需求，也不是政府商業(yè)規(guī)劃的結果。這里引述一段關于這個問題的描述：

“[……]我國零售業(yè)的快速發(fā)展，房地產(chǎn)投資熱和房地產(chǎn)價格的持續(xù)上漲，帶動了商業(yè)地產(chǎn)過熱發(fā)展。2006年全國商業(yè)地產(chǎn)供應量比上年增長33%，一些大城市商業(yè)地產(chǎn)增速更是驚人，商業(yè)地產(chǎn)投資熱不僅表現(xiàn)在商業(yè)發(fā)展程度較高的大城市，而且向二、三線城市快速發(fā)展。[……]商業(yè)地產(chǎn)投資熱中的一個突出問題是業(yè)態(tài)結構和布局結構不合理，表現(xiàn)為適合大型零售業(yè)態(tài)的地產(chǎn)多，且大多集中在城市商業(yè)中心區(qū)”。

最后，中國的零售業(yè)還受到全球化的深遠影響。國際零售業(yè)連鎖集團對第三世界國家商業(yè)的“侵入”正不斷加強攻勢。它們帶來越來越大賣場面積的方案，作為需求方同樣也是造成城市商業(yè)地產(chǎn)過熱的原因之一。這給本國、本地零售百貨，特別是處于內(nèi)城步行街的企業(yè)帶來額外的壓力。

盡管如此，城市商業(yè)步行街仍為各大城市管理者熱衷的舉措?？梢岳斫獾囊稽c，一個城市老城區(qū)步行街不僅作為零售業(yè)的戰(zhàn)場，它還往往體現(xiàn)著這個城市的個性，是一個城市的象征和重要的地標。無論商業(yè)地產(chǎn)如何操作，城市管理者 都應該除此之外，還要考慮到城市形象的樹立，老城區(qū)的未來和城市零售業(yè)結構的合理化問題，這才是對國家利益、城市利益和居民利益負責任。這里的零售業(yè)主如何應對經(jīng)營上的艱難局面，也要由城市管理者和規(guī)劃者的支持和合作。無論如何老城區(qū)步行街應該尋找新的定位，比如，營造大城市的氛圍，制造一個有交流意義的視覺世界；或者像歐洲城市規(guī)劃那樣，利用老城區(qū)的歷史建筑和廣場等來強調(diào)傳統(tǒng)和再次體驗傳統(tǒng)、文化和歷史。讓零售百貨業(yè)所處的老城區(qū)步行街不僅是一個購物的地方，還是一個主題體驗中心。

借鑒德國商業(yè)地理理論的思路，在零售行業(yè)發(fā)展戰(zhàn)略上，應該納入以下三種新的理念：

其一，在同一個城市老城區(qū)步行街零售企業(yè)間的競爭是不必要的，因為這損害了共同的集聚優(yōu)勢，反而造成集聚劣勢。要認清競爭對手，他們實際上是另一個區(qū)位、另一個空間的同行業(yè)企業(yè)，例如，對老城區(qū)最典型的空間競爭對手，是靠近城市邊緣的大型倉儲式商場和購物中心，因為這些賣場擁有價格優(yōu)勢和寬敞而相對舒適的購物環(huán)境，且交通不擁擠。也就是說，競爭存在于不同區(qū)位、不同城市空間之間。

其二，想要從結構上改善老城區(qū)步行街零售銷售狀況，必須與規(guī)劃專業(yè)人士、由政府出面的區(qū)位經(jīng)銷和城市營銷達成合作關系，將老城區(qū)步行街改造成一個完整的舞臺場景，在這一個場景中戲劇情節(jié)的一部分是零售商業(yè)活動。這出戲的內(nèi)容越豐富，質(zhì)量越優(yōu)異，才能越吸引更多的人群來此體驗，達到理想的客流量。例如： 開封市的“清明上河圖”一條街等。

其三，無論商業(yè)地產(chǎn)目前如何火爆，政治家、規(guī)劃者和零售業(yè)主都應兼顧一個現(xiàn)象：城市社會氛圍內(nèi)各種經(jīng)濟地位群體（或稱階級）、倫理群體以及各種利益群體，這些群體的成員由于各種社會和經(jīng)濟原因而愿意居住于城市區(qū)的各單獨部分，并盡量減少階級之間和群體之間的接觸。距離被表示為一種社會的而不是經(jīng)濟的障礙，雖然兩者顯然有聯(lián)系；各群體為爭奪城市空間中的位置而競爭。也就是說，當一個零售業(yè)主決定了一個經(jīng)營戰(zhàn)略時，他/她將銷售對象所定在一些社會群體的同時，就失去了另一些社會群體的訪問。

當然，零售企業(yè)如何與特定的地方和特定的主題相認同，如何理智地認清影響零售業(yè)的各種因素和決策運行機制，解決目前的問題，不僅需要從理論上演繹，需要進行一系列的實證性調(diào)查和研究。

參考文獻

[1] http：//www.gotoread.com/vo/4673/page488440.html 2010.04.03

[2]參照：http：//www.bbtnews.com.cn/special-94/list/1.html. 2014.8.13

[3]R. Pütz （1998）： Einzelhandel im Transformationsprozess. Das Spannungsfeld von lokaler Regulierung und Internationalisierung am Beispiel Polens. Passau：第12頁

[4]Sch?tzl， Ludwig （2001）： Wirtschaftsgeographie 1 Theorie， 8.Aufl. UTB Paderborn/Müchen/Wien/ Zürich， 第31-37頁

[5]Sch?tzl， Ludwig （2001）： Wirtschaftsgeographie 1 Theorie， 8.Aufl. UTB Paderborn/ Müchen /Wien/ Zürich， 第31-37頁

[6]http：//shscyxs.mofcom.gov.cn/espc/mms/_news/2009/3/1237775834093.html 2104.08.13

數(shù)據(jù)參考：http：//www.bbtnews.com.cn/special-94/list/1.html. 2014.8.13endprint

三、分析與研究

像北京這類超大城市的城市功能規(guī)劃，一方面使得例如王府井步行街這一類商業(yè)功能區(qū)各類零售業(yè)主高密度集中，另一方面喪失了與居民區(qū)近距離的空間布局，加上交通網(wǎng)絡設計的缺陷，對各個消費群體來說，一個簡單的購物行為變得不無疲憊困頓，因此，這種零售業(yè)的集中目前毫無疑問地受到集聚劣勢因素的影響，這表現(xiàn)在零售業(yè)主們對客流量的不滿意程度。盡管，作了多方企業(yè)經(jīng)營管理戰(zhàn)略方面的努力，例如加強廣告攻勢等，但集聚劣勢因素并未得到削弱，因此不能真正從劣勢因素壓倒集聚優(yōu)勢因素的影響中擺脫出來。

另外一個造成這一局面的重要原因是，大城市商業(yè)地產(chǎn)投資的過熱，也導致了零售業(yè)內(nèi)部各種類型企業(yè)的布局既不是按照消費者的需求，也不是政府商業(yè)規(guī)劃的結果。這里引述一段關于這個問題的描述：

“[……]我國零售業(yè)的快速發(fā)展，房地產(chǎn)投資熱和房地產(chǎn)價格的持續(xù)上漲，帶動了商業(yè)地產(chǎn)過熱發(fā)展。2006年全國商業(yè)地產(chǎn)供應量比上年增長33%，一些大城市商業(yè)地產(chǎn)增速更是驚人，商業(yè)地產(chǎn)投資熱不僅表現(xiàn)在商業(yè)發(fā)展程度較高的大城市，而且向二、三線城市快速發(fā)展。[……]商業(yè)地產(chǎn)投資熱中的一個突出問題是業(yè)態(tài)結構和布局結構不合理，表現(xiàn)為適合大型零售業(yè)態(tài)的地產(chǎn)多，且大多集中在城市商業(yè)中心區(qū)”。

最后，中國的零售業(yè)還受到全球化的深遠影響。國際零售業(yè)連鎖集團對第三世界國家商業(yè)的“侵入”正不斷加強攻勢。它們帶來越來越大賣場面積的方案，作為需求方同樣也是造成城市商業(yè)地產(chǎn)過熱的原因之一。這給本國、本地零售百貨，特別是處于內(nèi)城步行街的企業(yè)帶來額外的壓力。

盡管如此，城市商業(yè)步行街仍為各大城市管理者熱衷的舉措。可以理解的一點，一個城市老城區(qū)步行街不僅作為零售業(yè)的戰(zhàn)場，它還往往體現(xiàn)著這個城市的個性，是一個城市的象征和重要的地標。無論商業(yè)地產(chǎn)如何操作，城市管理者 都應該除此之外，還要考慮到城市形象的樹立，老城區(qū)的未來和城市零售業(yè)結構的合理化問題，這才是對國家利益、城市利益和居民利益負責任。這里的零售業(yè)主如何應對經(jīng)營上的艱難局面，也要由城市管理者和規(guī)劃者的支持和合作。無論如何老城區(qū)步行街應該尋找新的定位，比如，營造大城市的氛圍，制造一個有交流意義的視覺世界；或者像歐洲城市規(guī)劃那樣，利用老城區(qū)的歷史建筑和廣場等來強調(diào)傳統(tǒng)和再次體驗傳統(tǒng)、文化和歷史。讓零售百貨業(yè)所處的老城區(qū)步行街不僅是一個購物的地方，還是一個主題體驗中心。

借鑒德國商業(yè)地理理論的思路，在零售行業(yè)發(fā)展戰(zhàn)略上，應該納入以下三種新的理念：

其一，在同一個城市老城區(qū)步行街零售企業(yè)間的競爭是不必要的，因為這損害了共同的集聚優(yōu)勢，反而造成集聚劣勢。要認清競爭對手，他們實際上是另一個區(qū)位、另一個空間的同行業(yè)企業(yè)，例如，對老城區(qū)最典型的空間競爭對手，是靠近城市邊緣的大型倉儲式商場和購物中心，因為這些賣場擁有價格優(yōu)勢和寬敞而相對舒適的購物環(huán)境，且交通不擁擠。也就是說，競爭存在于不同區(qū)位、不同城市空間之間。

其二，想要從結構上改善老城區(qū)步行街零售銷售狀況，必須與規(guī)劃專業(yè)人士、由政府出面的區(qū)位經(jīng)銷和城市營銷達成合作關系，將老城區(qū)步行街改造成一個完整的舞臺場景，在這一個場景中戲劇情節(jié)的一部分是零售商業(yè)活動。這出戲的內(nèi)容越豐富，質(zhì)量越優(yōu)異，才能越吸引更多的人群來此體驗，達到理想的客流量。例如： 開封市的“清明上河圖”一條街等。

其三，無論商業(yè)地產(chǎn)目前如何火爆，政治家、規(guī)劃者和零售業(yè)主都應兼顧一個現(xiàn)象：城市社會氛圍內(nèi)各種經(jīng)濟地位群體（或稱階級）、倫理群體以及各種利益群體，這些群體的成員由于各種社會和經(jīng)濟原因而愿意居住于城市區(qū)的各單獨部分，并盡量減少階級之間和群體之間的接觸。距離被表示為一種社會的而不是經(jīng)濟的障礙，雖然兩者顯然有聯(lián)系；各群體為爭奪城市空間中的位置而競爭。也就是說，當一個零售業(yè)主決定了一個經(jīng)營戰(zhàn)略時，他/她將銷售對象所定在一些社會群體的同時，就失去了另一些社會群體的訪問。

當然，零售企業(yè)如何與特定的地方和特定的主題相認同，如何理智地認清影響零售業(yè)的各種因素和決策運行機制，解決目前的問題，不僅需要從理論上演繹，需要進行一系列的實證性調(diào)查和研究。

參考文獻

[1] http：//www.gotoread.com/vo/4673/page488440.html 2010.04.03

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[4]Sch?tzl， Ludwig （2001）： Wirtschaftsgeographie 1 Theorie， 8.Aufl. UTB Paderborn/Müchen/Wien/ Zürich， 第31-37頁

[5]Sch?tzl， Ludwig （2001）： Wirtschaftsgeographie 1 Theorie， 8.Aufl. UTB Paderborn/ Müchen /Wien/ Zürich， 第31-37頁

[6]http：//shscyxs.mofcom.gov.cn/espc/mms/_news/2009/3/1237775834093.html 2104.08.13

數(shù)據(jù)參考：http：//www.bbtnews.com.cn/special-94/list/1.html. 2014.8.13endprint

三、分析與研究

像北京這類超大城市的城市功能規(guī)劃，一方面使得例如王府井步行街這一類商業(yè)功能區(qū)各類零售業(yè)主高密度集中，另一方面喪失了與居民區(qū)近距離的空間布局，加上交通網(wǎng)絡設計的缺陷，對各個消費群體來說，一個簡單的購物行為變得不無疲憊困頓，因此，這種零售業(yè)的集中目前毫無疑問地受到集聚劣勢因素的影響，這表現(xiàn)在零售業(yè)主們對客流量的不滿意程度。盡管，作了多方企業(yè)經(jīng)營管理戰(zhàn)略方面的努力，例如加強廣告攻勢等，但集聚劣勢因素并未得到削弱，因此不能真正從劣勢因素壓倒集聚優(yōu)勢因素的影響中擺脫出來。

另外一個造成這一局面的重要原因是，大城市商業(yè)地產(chǎn)投資的過熱，也導致了零售業(yè)內(nèi)部各種類型企業(yè)的布局既不是按照消費者的需求，也不是政府商業(yè)規(guī)劃的結果。這里引述一段關于這個問題的描述：

“[……]我國零售業(yè)的快速發(fā)展，房地產(chǎn)投資熱和房地產(chǎn)價格的持續(xù)上漲，帶動了商業(yè)地產(chǎn)過熱發(fā)展。2006年全國商業(yè)地產(chǎn)供應量比上年增長33%，一些大城市商業(yè)地產(chǎn)增速更是驚人，商業(yè)地產(chǎn)投資熱不僅表現(xiàn)在商業(yè)發(fā)展程度較高的大城市，而且向二、三線城市快速發(fā)展。[……]商業(yè)地產(chǎn)投資熱中的一個突出問題是業(yè)態(tài)結構和布局結構不合理，表現(xiàn)為適合大型零售業(yè)態(tài)的地產(chǎn)多，且大多集中在城市商業(yè)中心區(qū)”。

最后，中國的零售業(yè)還受到全球化的深遠影響。國際零售業(yè)連鎖集團對第三世界國家商業(yè)的“侵入”正不斷加強攻勢。它們帶來越來越大賣場面積的方案，作為需求方同樣也是造成城市商業(yè)地產(chǎn)過熱的原因之一。這給本國、本地零售百貨，特別是處于內(nèi)城步行街的企業(yè)帶來額外的壓力。

盡管如此，城市商業(yè)步行街仍為各大城市管理者熱衷的舉措?？梢岳斫獾囊稽c，一個城市老城區(qū)步行街不僅作為零售業(yè)的戰(zhàn)場，它還往往體現(xiàn)著這個城市的個性，是一個城市的象征和重要的地標。無論商業(yè)地產(chǎn)如何操作，城市管理者 都應該除此之外，還要考慮到城市形象的樹立，老城區(qū)的未來和城市零售業(yè)結構的合理化問題，這才是對國家利益、城市利益和居民利益負責任。這里的零售業(yè)主如何應對經(jīng)營上的艱難局面，也要由城市管理者和規(guī)劃者的支持和合作。無論如何老城區(qū)步行街應該尋找新的定位，比如，營造大城市的氛圍，制造一個有交流意義的視覺世界；或者像歐洲城市規(guī)劃那樣，利用老城區(qū)的歷史建筑和廣場等來強調(diào)傳統(tǒng)和再次體驗傳統(tǒng)、文化和歷史。讓零售百貨業(yè)所處的老城區(qū)步行街不僅是一個購物的地方，還是一個主題體驗中心。

借鑒德國商業(yè)地理理論的思路，在零售行業(yè)發(fā)展戰(zhàn)略上，應該納入以下三種新的理念：

其一，在同一個城市老城區(qū)步行街零售企業(yè)間的競爭是不必要的，因為這損害了共同的集聚優(yōu)勢，反而造成集聚劣勢。要認清競爭對手，他們實際上是另一個區(qū)位、另一個空間的同行業(yè)企業(yè)，例如，對老城區(qū)最典型的空間競爭對手，是靠近城市邊緣的大型倉儲式商場和購物中心，因為這些賣場擁有價格優(yōu)勢和寬敞而相對舒適的購物環(huán)境，且交通不擁擠。也就是說，競爭存在于不同區(qū)位、不同城市空間之間。

其二，想要從結構上改善老城區(qū)步行街零售銷售狀況，必須與規(guī)劃專業(yè)人士、由政府出面的區(qū)位經(jīng)銷和城市營銷達成合作關系，將老城區(qū)步行街改造成一個完整的舞臺場景，在這一個場景中戲劇情節(jié)的一部分是零售商業(yè)活動。這出戲的內(nèi)容越豐富，質(zhì)量越優(yōu)異，才能越吸引更多的人群來此體驗，達到理想的客流量。例如： 開封市的“清明上河圖”一條街等。

其三，無論商業(yè)地產(chǎn)目前如何火爆，政治家、規(guī)劃者和零售業(yè)主都應兼顧一個現(xiàn)象：城市社會氛圍內(nèi)各種經(jīng)濟地位群體（或稱階級）、倫理群體以及各種利益群體，這些群體的成員由于各種社會和經(jīng)濟原因而愿意居住于城市區(qū)的各單獨部分，并盡量減少階級之間和群體之間的接觸。距離被表示為一種社會的而不是經(jīng)濟的障礙，雖然兩者顯然有聯(lián)系；各群體為爭奪城市空間中的位置而競爭。也就是說，當一個零售業(yè)主決定了一個經(jīng)營戰(zhàn)略時，他/她將銷售對象所定在一些社會群體的同時，就失去了另一些社會群體的訪問。

當然，零售企業(yè)如何與特定的地方和特定的主題相認同，如何理智地認清影響零售業(yè)的各種因素和決策運行機制，解決目前的問題，不僅需要從理論上演繹，需要進行一系列的實證性調(diào)查和研究。

參考文獻

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數(shù)據(jù)參考：http：//www.bbtnews.com.cn/special-94/list/1.html. 2014.8.13endprint