淺談住房建設規(guī)劃
——以葫蘆島市住房建設規(guī)劃為例

王琦 吳迪 于璐

(1.葫蘆島市城鄉(xiāng)規(guī)劃設計院,遼寧

葫蘆島 125000;2.葫蘆島市城鄉(xiāng)規(guī)劃信息中心,遼寧葫蘆島 125000)

淺談住房建設規(guī)劃
——以葫蘆島市住房建設規(guī)劃為例

王琦1吳迪2于璐1

(1.葫蘆島市城鄉(xiāng)規(guī)劃設計院,遼寧

葫蘆島 125000;2.葫蘆島市城鄉(xiāng)規(guī)劃信息中心,遼寧葫蘆島 125000)

住房建設規(guī)劃是我國2006年起新興的城市住房專項規(guī)劃,全國各城市正在陸續(xù)編制住房建設規(guī)劃[1]。住房建設規(guī)劃指的是在一定時期內(nèi),城市政府根據(jù)自身經(jīng)濟社會發(fā)展目標和條件,為滿足不同收入階層住房需求,以及更好地調(diào)控房地產(chǎn)市場、調(diào)節(jié)收入分配而進行的各類住房建設的綜合部署、具體安排和實施管理。住房建設規(guī)劃是以滿足不同收入階層住房需求為導向的,根據(jù)不同的收入階層規(guī)劃配套相應的住房類型,重點在于滿足中低收入階層的保障性住房,類似于針對住房的專項規(guī)劃。

住房 商品房 保障性住房 政策措施

1 規(guī)劃背景及上輪規(guī)劃回顧

根據(jù)國家及遼寧省相關文件要求，結合《葫蘆島市國民經(jīng)濟和社會發(fā)展第十一個五年規(guī)劃》，葫蘆島市編制了《葫蘆島市住房建設規(guī)劃(2006-2010)》，經(jīng)過近兩年的城市建設實踐，起到了一定的調(diào)控作用，但也存在一些不足之處。2007年，中國共產(chǎn)黨第十七次代表大會勝利召開，報告中針對住房政策提出了“健全廉租房制度，加快解決城市低收入家庭住房困難”的明確指示，表明我國“重市場輕保障”的住房政策發(fā)生重大轉變，住房市場調(diào)控的工作重點向保障性住房傾斜。葫蘆島市政府也相應出臺了相關政策，城市住房建設面臨著許多新問題，新要求。隨著《葫蘆島市國民經(jīng)濟和社會發(fā)展第十二個五年規(guī)劃》的出臺，對葫蘆島市十二五期間的住房建設提出了要求，指出未來5年我市要加強保障性住房建設，增加普通商品住房供給，滿足居民自住和改善性購房需求，逐步建立包含經(jīng)濟適用住房、廉租住房、公共租賃住房、限價商品房、棚戶區(qū)改造用房的多層次住房保障體系。完善住房建設及調(diào)控政策，增加中低價位和限價商品房的供應。

2006-2007年間，葫蘆島市住房建設取得了明顯成效，棚戶區(qū)改造穩(wěn)步推進，經(jīng)濟適用房及廉租房制度不斷完善，市民居住條件明顯改善。要保持葫蘆島市經(jīng)濟社會和城市建設持續(xù)較快發(fā)展，還面臨著很多新問題與新形勢：葫蘆島市是遼寧省西部沿海城市，有著山海相依、氣候宜人的獨特優(yōu)勢，怎樣既滿足普通市民的住房要求，又通過多層次的住房供應吸引更多的外來人口，促進城市經(jīng)濟建設全面發(fā)展，是擺在我們面前的首要問題。其次，如何結合社會主義新農(nóng)村建設，做好城中村、近郊區(qū)農(nóng)村的改造，促進城鄉(xiāng)協(xié)調(diào)發(fā)展，建設社會主義和諧社會，也是我們必須認真思考的。此外，隨著經(jīng)濟社會發(fā)展和生活水平的提高，市民的住房需求會發(fā)生怎樣的變化，仍然是我們要不斷研究的課題。

為實現(xiàn)建設我市成為“環(huán)渤海地區(qū)重要的以石油化工、船舶制造與配套、有色金屬、機械加工為主導，以港口、旅游為支撐的濱海宜居城市”的總體目標，打造北方濱海休閑度假城市，并結合我市的具體要求加強對近期城市住房建設的指導和統(tǒng)籌，制定本次規(guī)劃。

上輪規(guī)劃至今已經(jīng)過四年的時間，在這四年的時間里，葫蘆島市的東城片區(qū)、CBD中央商務區(qū)、兩河三村片區(qū)、龍港片區(qū)和望海寺片區(qū)等地塊居住用地的建設取得了較快的發(fā)展，使我市的住房建設較歷年相比進展速度較快。人均住房面積有了相應的提升。居民住房質量也有了大幅提高。到2010年末，城鎮(zhèn)居民人均住房建筑面積達27．6平方米，農(nóng)村居民人均居住面積達26．4平方米。全市房地產(chǎn)業(yè)呈現(xiàn)出持續(xù)、快速發(fā)展的格局，房地產(chǎn)開發(fā)規(guī)?？焖贁U張，投資增長很快。以廉租住房、經(jīng)濟適用住房為主，公共租賃住房、限價商品房為補充的住房保障體系日趨完善，基本住房保障和商品房市場兩大體系支撐的多層次住房供應體系逐步形成。

2 規(guī)劃的編制原則

以滿足不同收入層次居民住房需求為導向，積極改善居民住房環(huán)境和質量，以住房供求總量平衡、結構合理、價格穩(wěn)定為原則；進一步完善以市場為主導、多渠道、多層次的住房分類供應體系，近期尤其應加強發(fā)展適應廣大市民需要的中低價位、中小套型的普通商品住房，切實注重解決中低收入家庭住房需求，逐步提高保障性住房的供給比例[2]，嚴格控制高檔商品住房的發(fā)展；充分結合城市的土地和水資源承載能力，住房建設應注重節(jié)地、節(jié)水、節(jié)能，構建集約型的發(fā)展模式，建設資源節(jié)約型社會；住房建設與城市空間拓展、經(jīng)濟發(fā)展和產(chǎn)業(yè)布局有機結合的原則。住房建設應與城市空間拓展、功能結構優(yōu)化和經(jīng)濟產(chǎn)業(yè)布局調(diào)整充分結合，注重新區(qū)建設與舊城更新改造有機結合。節(jié)約和集約使用土地，提高土地綜合利用效率，同時要注重居住與產(chǎn)業(yè)布局調(diào)整充分結合，盡可能的使居住與就業(yè)接近，為市民提供便利的生產(chǎn)和生活條件；切實注重居住環(huán)境的改善和配套設施的建設。

3 住房需求預測及發(fā)展目標

依據(jù)《葫蘆島市國民經(jīng)濟和社會發(fā)展第十二個五年規(guī)劃》與《葫蘆島市近期建設規(guī)劃(2011-2015)》。2011年葫蘆島市中心城區(qū)城市人口72萬人，現(xiàn)狀居住用地面積2086．51公頃。規(guī)劃到2015年中心城區(qū)人口增至82萬人。規(guī)劃期內(nèi)，中心城區(qū)新增居住用地660公頃，城中村及舊城改造用地400公頃。則規(guī)劃期內(nèi)新增住房總需要為818萬平方米。根據(jù)不同收入水平家庭結構分析和加強對低收入居民住房保障的要求，規(guī)劃期內(nèi)，應建設保障性住房14萬平方米，建設商品住房804萬平方米。葫蘆島市旅游資源豐富，近年來一直致力于打造北方濱海休閑度假城市。葫蘆島市400公里范圍內(nèi)有北京、天津、沈陽、大連等多個大城市。城市周邊外來人口和外地人到中心城區(qū)購房的比例逐年增加，這部分人口分擔了葫蘆島市一部分住房面積。住房建設重點為普通商品住房、保障性住房建設，以老城區(qū)和城中村改造為主、新區(qū)開發(fā)為輔，并且要加強其配套設施建設，改善居住環(huán)境。

規(guī)劃期內(nèi)，以滿足不同收入層次居民的住房需求為目標，進一步完善市場主導、行政調(diào)控，多渠道、多層次的住房分類供應體系。堅持總量控制，整體平衡，項目落地原則，改善住房供應結構，增加中小套型住房供應量，加大保障房供應，形成健康有序的供需關系。

《葫蘆島市近期建設規(guī)劃(2011-2015)》將葫蘆島市核心城區(qū)居住用地劃分為重點發(fā)展區(qū)和重點改造區(qū)。重點發(fā)展區(qū)是在城市空間發(fā)展中地位重要、對提升城市功能具有重要作用的居住區(qū)域。重點改造區(qū)是指區(qū)位重要、但配套設施不完善、用地功能與周圍環(huán)境不匹配、綜合環(huán)境較差的地區(qū)。

4 住房建設結構

規(guī)劃期內(nèi)，套型建筑面積在90平方米以內(nèi)的普通商品住房、經(jīng)濟適用住房和廉租住房建筑面積必須達到新建住房總建筑面積的70%以上；改變原有用地性質進行商品住房建設的項目，必須以建設中小套型普通商品住房為主，套型建筑面積90平方米以下住房面積須達到總建筑面積的70%以上。新建保障性住房占新建住房總套數(shù)的2%，其戶均建筑面積宜控制在60平方米以內(nèi)。廉租住房采取發(fā)放廉租住房租金補貼和實物配租兩種保障方式。

體現(xiàn)住房建設與產(chǎn)業(yè)發(fā)展、與空間拓展相協(xié)調(diào)的原則，按照中心城區(qū)“五大組團、十四大片區(qū)”的用地布局結構，住房建設布局結合城市近期重點發(fā)展地區(qū)、重點整治改造地區(qū)，居住用地主要集中分布在“十二大片區(qū)”內(nèi)。

建設商品住房為8 0 4萬平方米，占新建住房總建筑面積的98．3%；

其中規(guī)劃建設90平方米以下(含90平方米)的普通商品住房562．8萬平方米，占新建商品住房總建筑面積的70%；規(guī)劃建設高檔商品住房48．24萬平方米，占新建商品住房總建筑面積的6%；規(guī)劃建設套型建筑面積140平方米以下，90平方米以上(不含90平方米)的普通商品住房192．96萬平方米，占新建商品住房總建筑面積的24%。

5 住房用地供應計劃

規(guī)劃期內(nèi)，在強調(diào)土地資源節(jié)約、集約、高效利用的前提下，重點保證中低價位、中小套型普通商品房和保障性住房用地供應；堅持新增供應與存量挖潛相結合，積極促進閑置土地盤活；堅持區(qū)域住房發(fā)展合理布局，進一步促進房地產(chǎn)市場健康發(fā)展。居住用地的供應應有利于城市人口合理分布，同城市的產(chǎn)業(yè)布局相協(xié)調(diào)，以居住區(qū)的形式集中，緊湊地安排，滿足社區(qū)物業(yè)管理和居民生活需要。規(guī)劃在調(diào)整完善現(xiàn)有小區(qū)的同時與新增居住用地共同規(guī)劃，逐步向外拓展。

規(guī)劃期內(nèi)，中心城區(qū)新增居住用地660公頃，城中村及舊城改造用地400公頃。住房建設用地總面積為1060公頃。

6 規(guī)劃實施措施

有效地落實住房發(fā)展目標，實施高效、集約的住房用地供應政策。保證居住用地供應，調(diào)整住房供應結構。規(guī)劃期內(nèi)，按照全市住房發(fā)展目標，科學確定住房用地供應規(guī)模，優(yōu)先保證中低價位、中小套型普通商品住房和保障性住房的用地供應。針對葫蘆島市土地資源緊缺的現(xiàn)狀，節(jié)約、集約利用土地，在符合住房建設規(guī)劃及其它各項規(guī)劃和控制指標的前提下，適當提高住房的容積率。增加建筑面積。

強化商品房開發(fā)建設的管理，深化商品房銷售制度改革。落實項目套型結構比例的規(guī)定。新建或改造住房建設項目，須符合本規(guī)劃及其年度實施計劃中的規(guī)定。切實加強保障性住房建設與管理，廉租住房、公租房和經(jīng)濟適用住房建設用地實行行政劃撥方式供應，對廉租住房、公租房和經(jīng)濟適用住房建設用地，要切實保證供應。廉租住房建設要科學選址，合理布局，重視廉租住房建設與日常管理，擴大廉租住房房源，加強公共廉租住房對低收入戶籍人口和符合規(guī)定條件的暫住人員的保障作用，提高廉租住房的居住配套功能。新建普通商品住房項目，應當規(guī)劃配建一定比例的公共租賃住房。

強化住房建設規(guī)劃年度實施計劃。以年度實施計劃作為落實本規(guī)劃的重要手段。年度住房實施計劃確定的住房目標，是規(guī)劃行政許可和用地審批的依據(jù)。加強住房規(guī)劃實施的檢查，完善住房建設規(guī)劃的公共參與機制。

7 結語

本文以葫蘆島市住房建設規(guī)劃為例，深入剖析了葫蘆島市住房建設規(guī)劃的現(xiàn)狀，并合理地對葫蘆島市住房建設進行了規(guī)劃，從住房建設空間布局到住房建設結構分配，為葫蘆島市的保障性住房及商品房建設提供了理論依據(jù)。

[1]黎興強.住房建筑規(guī)劃[M].2010-2-1.

[2]程茂吉,周慧.新形勢下保障性住房建設規(guī)劃編制方法探索[J].規(guī)劃師,2009(12).