樓市的險棋

吳丹

國慶前夕，中國人民銀行聯(lián)合中國銀行業(yè)監(jiān)督管理委員會發(fā)出《關于進一步做好住房金融服務工作的通知》。新政在房貸上的內容主要可以概括為以下兩點：首套房首付3成，房貸利率可調整至7折；“對擁有1套住房并已結清相應購房貸款的家庭，再次申請貸款購買普通商品住房，執(zhí)行首套房貸政策”，即認貸不認房。結合全國絕大多數(shù)城市已經放開了“限購”政策，業(yè)界預計新政對“銀十”黃金銷售期將是個很好的提振。

從十月份各地的銷情來看，也算不負眾望。至少從成交量來說，各大城市都出現(xiàn)了不同程度的回暖，“剛需”們開始出手了。不過這種成交量的催升，很大程度是開發(fā)商忍痛割肉以價換量的“戰(zhàn)果”，新政的支持未必顯著。

問題關鍵還是在“錢”上。其實首套房首付3成早已是業(yè)內行規(guī)，剛需仍在，改善性需求仍在，然而“錢”還是貸不出來。雖有利率最低7折一說，但新政明確“由銀行業(yè)金融機構自主確定”。目前銀行發(fā)行保本理財產品年化收益率約在5%，20年期房貸利率約在6.5%。房貸利率真要打個7折到4.5%，加上中間環(huán)節(jié)的成本，貸款利率比存款利率還低，銀行自己都在做一樁虧本的生意，你說這錢貸不貸得出來？為了配合央行5月份召集各大商業(yè)銀行負責人召開的“住房金融服務專題座談會”，商業(yè)銀行不僅重開房貸，也將利率從此前的基準利率上浮10%-15%調整為基準利率。但這已是銀行“講政治”的最大支持，7折房貸估計只能成為鏡花水月。

解決商業(yè)銀行的資金來源，應 “用好增量，盤活存量”。商業(yè)銀行貨幣信貸增量有限，如何進一步盤活存量，信貸資產化就是必然選擇之一。所以930新政的最大亮點，其實是鼓勵銀行業(yè)金融機構通過發(fā)行住房抵押貸款支持證券（MBS）等。截至2014年6月底，人民幣房地產貸款余額達16.16萬億元，其中個人購房貸款余額10.74萬億元，占比高達66.5%。這10萬億住房按揭貸款占了銀行大量資產，流動性非常差。如果能像美國一樣通過MBS盤活這10萬億存量，解決買房資金鏈緊缺的問題，或許是提振樓市的直接好辦法。

然而，不是就一句“鼓勵發(fā)行MBS”這么簡單，作為從設計到落地都極其復雜的金融工具，MBS的順暢運作需要成熟穩(wěn)健的金融市場、政策支持、利率完全市場化、以及嚴厲的市場監(jiān)管等必要條件。過去多年，國內一共就發(fā)行過3筆MBS，由于流動性差，情況并不理想。2008年美國次貸危機言猶在耳，盡管資金池很大很誘人，中國式MBS探索之路仍需慎之又慎。