關(guān)于房地產(chǎn)項(xiàng)目成本管理的探討

溫祖話

摘要：房地產(chǎn)項(xiàng)目管理包括了項(xiàng)目質(zhì)量、項(xiàng)目進(jìn)度、項(xiàng)目成本以及合同、資料、安全、市政配套等多項(xiàng)管理。本文就圍繞項(xiàng)目成本管理做了詳細(xì)的分析。

關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)項(xiàng)目管理；成本管理

一、房地產(chǎn)項(xiàng)目成本管理介紹

1、房地產(chǎn)項(xiàng)目的特點(diǎn)

房地產(chǎn)項(xiàng)目與其他項(xiàng)目相比，具有投資規(guī)模大、投資周期長(zhǎng)，以及容易受到市場(chǎng)影響等特點(diǎn)，這一特點(diǎn)也直接決定了房地產(chǎn)項(xiàng)目往往存在著較大的不確定性，從而影響項(xiàng)目的順利開(kāi)展。因此，為了盡可能的減少企業(yè)項(xiàng)目成本，提高房地產(chǎn)企業(yè)項(xiàng)目利潤(rùn)，識(shí)別與規(guī)避房地產(chǎn)項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)具有著十分重要的意義，也是房地產(chǎn)企業(yè)項(xiàng)目管理必不可少的工作內(nèi)容。

2、房地產(chǎn)項(xiàng)目成本管理的含義

房地產(chǎn)項(xiàng)目成本管理的工作內(nèi)容主要就是對(duì)房地產(chǎn)工程項(xiàng)目建設(shè)全過(guò)程的成本管理，這也就需要房地產(chǎn)項(xiàng)目的管理者對(duì)整個(gè)工程項(xiàng)目的設(shè)計(jì)建設(shè)，以及物資使用，人才調(diào)配進(jìn)行全方位的成本管理，通過(guò)運(yùn)用各種管理措施確保項(xiàng)目各個(gè)生產(chǎn)要素實(shí)現(xiàn)最佳的配置，從而最大程度的降低項(xiàng)目成本。合理控制成本，優(yōu)質(zhì)優(yōu)價(jià)，合理低價(jià)，而不是一味的最低價(jià)，這樣就喪失了項(xiàng)目成本管理的意義。

二、房地產(chǎn)企業(yè)項(xiàng)目成本管理的問(wèn)題

1、設(shè)計(jì)階段成本控制力度不足

房地產(chǎn)項(xiàng)目成本控制應(yīng)始于房地產(chǎn)項(xiàng)目的設(shè)計(jì)階段，只要房地產(chǎn)項(xiàng)目已經(jīng)確定，其工程設(shè)計(jì)應(yīng)該就相應(yīng)的展開(kāi)了，設(shè)計(jì)展開(kāi)了其成本控制也就應(yīng)該相應(yīng)的開(kāi)始實(shí)施，房地產(chǎn)項(xiàng)目的設(shè)計(jì)應(yīng)該是設(shè)計(jì)技術(shù)與施工成本結(jié)合開(kāi)展的，而不是設(shè)計(jì)脫離于成本，天馬行空的進(jìn)行[3]。但是就當(dāng)前狀況而言，我國(guó)大多數(shù)設(shè)計(jì)單位并沒(méi)有對(duì)房地產(chǎn)項(xiàng)目成本進(jìn)行深入的研究，往往就開(kāi)始對(duì)項(xiàng)目進(jìn)行設(shè)計(jì)。在這種基礎(chǔ)上設(shè)計(jì)出的項(xiàng)目，往往會(huì)存在過(guò)于偏重技術(shù)，而忽視經(jīng)濟(jì)的狀況，設(shè)計(jì)人員將其工作重心往往多放在了質(zhì)量、外形等因素之上，為以后施工的高成本留下來(lái)嚴(yán)重的隱患。

2、項(xiàng)目成本控制沒(méi)有形成系統(tǒng)

目前很多房地產(chǎn)企業(yè)的項(xiàng)目管理工作為了降低成本，就將工程項(xiàng)目進(jìn)行肢解，然后將項(xiàng)目分包給各個(gè)小單位或者個(gè)人。這也就在施工中形成了難以協(xié)調(diào)統(tǒng)一指揮，難以形成系統(tǒng)化管理的局面。很多施工單位和個(gè)人與房地產(chǎn)企業(yè)往往在施工成本中難以達(dá)成統(tǒng)一意見(jiàn)，相關(guān)的配合工作也往往不到位，甚至?xí)纬奢^為嚴(yán)重的內(nèi)耗，最終不僅難以降低項(xiàng)目成本，甚至還會(huì)因?yàn)閮?nèi)部矛盾需要協(xié)調(diào)導(dǎo)致項(xiàng)目成本的上升。

3、缺乏先進(jìn)的項(xiàng)目控制手段

當(dāng)前的房地產(chǎn)項(xiàng)目管理工作中前期成本預(yù)算往往不受重視，甚至很多強(qiáng)制性國(guó)標(biāo)在房地產(chǎn)預(yù)算中都難以有效地得到實(shí)施。因此很多先進(jìn)的項(xiàng)目控制手段也都難以在企業(yè)中得到普遍的應(yīng)用，加上房地產(chǎn)企業(yè)在技術(shù)和時(shí)間上的限制，很多企業(yè)在各個(gè)項(xiàng)目工程施工的環(huán)節(jié)都難以有效地落實(shí)成本控制手段，往往采用傳統(tǒng)的、已經(jīng)失效的項(xiàng)目控制手段對(duì)項(xiàng)目進(jìn)行成本控制，最終也就導(dǎo)致了房地產(chǎn)項(xiàng)目成本控制的形同虛設(shè)。

三、房地產(chǎn)企業(yè)項(xiàng)目成本管理的對(duì)策

1、全面完善項(xiàng)目成本管理系統(tǒng)

在房地產(chǎn)項(xiàng)目投資之前，就應(yīng)當(dāng)從全局的角度對(duì)整個(gè)項(xiàng)目的成本管理進(jìn)行規(guī)劃，形成系統(tǒng)化管理程序，從多方面對(duì)項(xiàng)目成本進(jìn)行管理。既要從宏觀角度出發(fā)，研究整個(gè)項(xiàng)目的各個(gè)影響因素，同時(shí)也要從成本效益的角度考慮，重視其投資成本與經(jīng)濟(jì)效益之間的關(guān)系，全面的探討工程價(jià)值，從而提升項(xiàng)目管理效益。

2、提高成本管理的意識(shí)

房地產(chǎn)項(xiàng)目的成本管理要求房地產(chǎn)項(xiàng)目管理中必須要進(jìn)行全員參與，首先這也就要求所有參與者必須要有“人人參與，共同控制，人人受益”的責(zé)任意識(shí)，雖然這種控制模式不是要求每人都對(duì)成本擔(dān)負(fù)責(zé)任，但是卻是一種所有人都需要擁有的責(zé)任意識(shí)，這種責(zé)任意識(shí)的形成，就會(huì)確保人人都為項(xiàng)目成本的管理付出自己的努力。這種責(zé)任意識(shí)的培養(yǎng)絕不是責(zé)任規(guī)劃，而是一種全面的成本控制意識(shí)，是每個(gè)項(xiàng)目人員發(fā)自?xún)?nèi)心的成本控制意識(shí)。

3、建立健全成本控制機(jī)構(gòu)管理

若想提高房地產(chǎn)項(xiàng)目的成本管理，首先需明確“由誰(shuí)管理”、“如何管理”的問(wèn)題。項(xiàng)目目標(biāo)的責(zé)任成本管理是否落實(shí)到位，能否切實(shí)執(zhí)行，關(guān)鍵在于控制組織是否完善。為了加強(qiáng)成本管理，各企業(yè)應(yīng)成立成本管理領(lǐng)導(dǎo)小組，包括設(shè)計(jì)管理、造價(jià)管理、工程管理、工程技術(shù)、財(cái)會(huì)及人力資源等各個(gè)部門(mén)的負(fù)責(zé)人，主要負(fù)責(zé)項(xiàng)目部的成本指導(dǎo)、管理及考核，項(xiàng)目部也要成立相關(guān)的目標(biāo)成本控制管理小組，負(fù)責(zé)項(xiàng)目部的各項(xiàng)責(zé)任成本的實(shí)施、核算、管理及考核。各專(zhuān)業(yè)部門(mén)之間，應(yīng)注重加強(qiáng)橫向的聯(lián)系與配合，充分發(fā)揮各部門(mén)的職能作用，確保各項(xiàng)工作有法可依、有章可循，自覺(jué)從自身加強(qiáng)項(xiàng)目成本的管理工作。

另外，各部門(mén)要加強(qiáng)自身的責(zé)任，全體參與管理。項(xiàng)目經(jīng)理作為房地產(chǎn)項(xiàng)目成本管理的第一負(fù)責(zé)人，應(yīng)擔(dān)任項(xiàng)目全面組織機(jī)構(gòu)管理的工作，協(xié)調(diào)項(xiàng)目相關(guān)人員和公司各部門(mén)之間的配合，對(duì)項(xiàng)目的盈虧狀況及時(shí)掌握，組織相關(guān)人員和專(zhuān)家加以分析，并積極采取有效措施進(jìn)行優(yōu)化；工程技術(shù)部作為整個(gè)工程項(xiàng)目的技術(shù)控制，在設(shè)計(jì)階段就要控制各項(xiàng)經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo)，如含鋼量等，建設(shè)全過(guò)程中控制技術(shù)的微調(diào)和及時(shí)更新；造價(jià)管理部主要管理合同的全部狀況，主要負(fù)責(zé)對(duì)工程款的審核工作，并對(duì)工程簽證問(wèn)題進(jìn)行處理，按照合同周期提供資金需求計(jì)劃；工程管理部主要嚴(yán)格執(zhí)行規(guī)范圖紙、合同內(nèi)容，控制工程安全、進(jìn)度和質(zhì)量，應(yīng)確保安全和質(zhì)量，既要保證工期的順利完成，又要加強(qiáng)成本控制降低成本；財(cái)務(wù)部對(duì)工程項(xiàng)目的各項(xiàng)財(cái)務(wù)工作負(fù)責(zé)，及時(shí)分析財(cái)務(wù)狀況并分析收支，保證資金的合理調(diào)度，確保工程的全面順利開(kāi)展。

4、加強(qiáng)設(shè)計(jì)方案的優(yōu)化

房地產(chǎn)項(xiàng)目設(shè)計(jì)的質(zhì)量與水平，對(duì)控制成本具有決定性作用，因此在項(xiàng)目設(shè)計(jì)階段，就應(yīng)加強(qiáng)成本意識(shí)。選擇競(jìng)選方案或者工程設(shè)計(jì)招標(biāo)的形式來(lái)獲得合理設(shè)計(jì)方案并選擇優(yōu)秀的工程設(shè)計(jì)單位，通過(guò)先進(jìn)技術(shù)的應(yīng)用，合理降低工程成本，保證投資回報(bào)效益。對(duì)于房地產(chǎn)項(xiàng)目的設(shè)計(jì)，應(yīng)采取多種方案對(duì)比的方式，從中選擇既能滿(mǎn)足項(xiàng)目需要，又利于工程造價(jià)經(jīng)濟(jì)化的方案，這也對(duì)后期的施工、投入使用成本等起到基礎(chǔ)性作用。如目前我國(guó)一些房地產(chǎn)的項(xiàng)目方案中，由于過(guò)于追求視覺(jué)效果，設(shè)計(jì)出異性建筑，這些建筑由于輪廓復(fù)雜，對(duì)結(jié)構(gòu)安全產(chǎn)生較大影響，且無(wú)形中增加了建筑外表的面積，不利于工程結(jié)構(gòu)成本的控制。通過(guò)對(duì)設(shè)計(jì)方案的多次比選與論證，在滿(mǎn)足房地產(chǎn)項(xiàng)目的結(jié)構(gòu)功能、抗震要求、節(jié)能技術(shù)等基礎(chǔ)上，還應(yīng)對(duì)建筑的結(jié)構(gòu)體系、合理布局、材料選擇等有所重視，這些都與成本控制有密不可分的關(guān)系。

5、以技術(shù)創(chuàng)新降低成本

技術(shù)手段是實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)項(xiàng)目投資的必然保障。根據(jù)大量施工經(jīng)驗(yàn)表明，在工程施工過(guò)程中，材料費(fèi)所占比例居高，而直接費(fèi)用對(duì)間接費(fèi)用的高低產(chǎn)生重大影響。隨著當(dāng)前科技水平的不斷進(jìn)步，房地產(chǎn)項(xiàng)目在施工過(guò)程中，也應(yīng)注重主體施工技術(shù)的提高，并加大對(duì)新技術(shù)、新材料、新工藝、新方法的采納，利用技術(shù)成果的進(jìn)步來(lái)有效縮短工期并節(jié)約成本。

總之，房地產(chǎn)項(xiàng)目中的成本控制是整個(gè)管理的核心任務(wù)，有效降低成本與企業(yè)經(jīng)濟(jì)效益直接掛鉤，通過(guò)成本管理手段的加強(qiáng)，能夠減少甚至杜絕房地產(chǎn)企業(yè)中的資金浪費(fèi)現(xiàn)象，對(duì)促進(jìn)社會(huì)與經(jīng)濟(jì)資源的節(jié)約意義重大。但是由于我國(guó)房地產(chǎn)項(xiàng)目管理中的成本意識(shí)不強(qiáng)、控制手段落后，仍需要采取一定的宣傳、創(chuàng)新手段加強(qiáng)控制，才能促進(jìn)房地產(chǎn)企業(yè)在激烈的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)中始終立于不敗之地。

參考文獻(xiàn)：

[1]王新芳.房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)成本控制研究.西安科技大學(xué)，2008.

[2]攀成德、《淺談房地產(chǎn)企業(yè)的工程進(jìn)度控制》、2006.5.

[3]]董小正.房地產(chǎn)項(xiàng)目管理價(jià)值鏈策略研究[J].對(duì)外經(jīng)濟(jì)貿(mào)易大學(xué)：高級(jí)管理人員工商管理.2007

[4]陳永川.論成本預(yù)算在房地產(chǎn)項(xiàng)目管理中的運(yùn)用[J].金山.2010（4）

[5]陳煥武，劉偉.價(jià)值工程在房地產(chǎn)項(xiàng)目管理中的應(yīng)用[J].技術(shù)經(jīng)濟(jì)與管理研究.2006（30）