探析房產(chǎn)測量中的常見測量技術及其應用

梁金遠

【摘要】近年來，房產(chǎn)交易數(shù)量也在逐年增多。人們在購買房產(chǎn)時對面積問題非常重視，不僅僅是因為其對使用效果有很大的影響，而且對購買者的利益也有很大的影響。因此，進行房產(chǎn)測量非常必要，其是房產(chǎn)買賣交易的重要依據(jù)，對房屋產(chǎn)權也能進行法律保障。房地產(chǎn)市場的火爆發(fā)展也存在著很多的問題，避免對市場正常秩序進行影響，房產(chǎn)所有權要更加的詳細和明確，對房產(chǎn)測量技術進行提高，促進交易的正常進行。文章首先闡述了房產(chǎn)測量的內(nèi)容、目的和意義，對房產(chǎn)測量的常見技術進行了探討分析，以供相關從業(yè)人員借鑒參考。

【關鍵詞】房產(chǎn)測量；測量技術；應用

城市建設規(guī)模不斷的擴大以及快速推進，使得房地產(chǎn)業(yè)在發(fā)展過程中取得了前所未有的成績，房產(chǎn)交易數(shù)量也在不斷增加。在房產(chǎn)交易中，建筑面積、分攤面積和共用面積是很多房產(chǎn)購買者參考的重要因素，利用房產(chǎn)測量技術能夠?qū)Ψ慨a(chǎn)進行調(diào)查，繪制房產(chǎn)圖，對房產(chǎn)面積進行測算，為房產(chǎn)購買者提供參考依據(jù)。在房屋買賣和房產(chǎn)產(chǎn)權人辦理房產(chǎn)業(yè)務時，房產(chǎn)測量是基礎，這樣對產(chǎn)權人的合法權益能夠進行保障，同時，對建筑單位的建設水平提高也有很大的促進作用。建筑產(chǎn)權面積的確定基礎是房產(chǎn)測量，同時也是購房者需要掌握的信息。

一、房產(chǎn)測量的內(nèi)容、目的和意義

房產(chǎn)測量主要包括房產(chǎn)調(diào)查、房產(chǎn)平面控制測量、房產(chǎn)要素測量、房產(chǎn)面積測算、變更測量、房產(chǎn)圖繪制以及測量成果檢查驗收等。房產(chǎn)測量的主要目的就是要對房屋用地的相關信息進行采集和表述，在房產(chǎn)交易、房地產(chǎn)開發(fā)和利用以及產(chǎn)籍管理中提供依據(jù)，對城市建設規(guī)劃也能提供數(shù)據(jù)資料。

對房屋面積進行測算，房產(chǎn)測量是非常具體的方式，測量的結(jié)果要通過房產(chǎn)管理部門的審批，這樣才能具有法律效力。房產(chǎn)測量結(jié)果的準確性，能夠減少房產(chǎn)產(chǎn)權糾紛的出現(xiàn)，為房產(chǎn)產(chǎn)權人的正當權益能夠提供法律保護。在房產(chǎn)測量過程中，對測量技術要進行分析，保證測量技術的科學性，同時，對房屋面積進行計算，提高測量結(jié)果的精度，這樣能夠為房產(chǎn)產(chǎn)籍管理部門提供依據(jù)，對房產(chǎn)產(chǎn)權糾紛能夠進行很好的解決。

在進行房產(chǎn)測量時，要對國家出臺的相關測量測繪標準和技術規(guī)范進行執(zhí)行和遵守，對房屋信息進行采集和測量，保證房屋建筑面積、使用面積、占地位置以及周邊的信息都非常的專業(yè)，形成房地產(chǎn)檔案的原始資料，為城市的發(fā)展和管理提供可靠的依據(jù)。在房產(chǎn)測量過程中會形成很多的數(shù)據(jù)信息，進而形成了房產(chǎn)簿冊、房產(chǎn)圖集以及房產(chǎn)數(shù)據(jù)，房產(chǎn)購買者在進行房屋交易時，可以根據(jù)檢測的面積對賣方給出的數(shù)據(jù)是否存在著縮水情況進行判斷，這樣可以對購房過程中出現(xiàn)的顧慮問題進行解決。

房地產(chǎn)行業(yè)在經(jīng)濟快速發(fā)展過程中取得了很好的成績，因此，商品房屋價格也出現(xiàn)了持續(xù)走高的情況，很多的房地產(chǎn)開發(fā)商為了能夠獲得更高的利潤，在房產(chǎn)面積存在著不實數(shù)據(jù)，房產(chǎn)測量的出現(xiàn)能夠在一定程度上房地產(chǎn)開發(fā)商的交易誠信問題進行監(jiān)督，避免出現(xiàn)房產(chǎn)面積不實的情況，加強房產(chǎn)測量的管理和監(jiān)督，對房產(chǎn)買賣雙方的利益都能進行保證，同時，對房地產(chǎn)交易市場的秩序也能進行維護，避免出現(xiàn)交易欺詐現(xiàn)象。

房產(chǎn)測量要利用很多的測量技術，要利用科學的測繪手段和方法，根據(jù)房地產(chǎn)管理的需要和要求開展測量，在測量過程中，要對房屋以及房屋用地的相關信息進行調(diào)查和測量，在測量結(jié)果方面要保證準確性，對房屋的相關信息進行表述。房產(chǎn)測量的結(jié)果主要是對房屋的面積進行反映，因此，房產(chǎn)測量的結(jié)果對房產(chǎn)產(chǎn)權人的利益會產(chǎn)生很大的影響，減少測量的偏差，避免給房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)帶來不必要的麻煩，在測量水平方面要進行提高，促進建筑質(zhì)量的提高，對人們來說具有更加重要的意義。

二、房產(chǎn)測量技術及其應用

1、房產(chǎn)數(shù)字化測圖技術。數(shù)字化測圖主要是對房產(chǎn)相關信息進行收集，然后利用計算機數(shù)字化數(shù)據(jù)處理軟件，對生成的圖形進行編輯和處理，最終形成數(shù)字化房產(chǎn)圖，利用數(shù)控繪圖儀和相關的圖形輸出設備，能夠獲得房產(chǎn)圖。

數(shù)字化測圖技術會對房產(chǎn)信息資料進行收集，然后踏勘擬定設計方案，然后對測量進行基本的控制，根據(jù)測量界址點進行測量，在完成房產(chǎn)調(diào)查以后，可以利用先進的儀器，開展數(shù)據(jù)的采集，最后將采集和測量的數(shù)據(jù)輸入計算機圖形處理、測量軟件和應用軟件中，計算機會根據(jù)要求對圖形進行編輯，最終完成房產(chǎn)圖的繪制。

2、GPS-RTK技術在房產(chǎn)測量中的應用。RTK測量技術，即實時動態(tài)差分法是常用的GPS測量方法，其在野外測量定位精度達到了厘米級別，采用了載波相位動態(tài)實時差分方法，極大的提高了測量的作業(yè)效率，同時也提高了測量的精度。RTK定位技術是建立在載波相位觀測值的實施動態(tài)定位技術之上的，由于定位精度達到厘米級，能實時的提供測量站點在測量指定坐標系中的三維定位結(jié)果。在RTK作業(yè)的模式中，基準站將觀測值和測量站的具體坐標信息，通過數(shù)據(jù)鏈傳送給流動站，而流動站在通過數(shù)據(jù)鏈接收基準站的數(shù)據(jù)的同時，也同步采集GPS的觀測數(shù)據(jù)，并在極短時間內(nèi)將差分觀測值進行實時處理，實現(xiàn)精確定位。通過RTK技術的應用，很大程度上提高了房產(chǎn)測量的作業(yè)效率和測量精度，同時RTK采集的數(shù)據(jù)全部是數(shù)字化，經(jīng)過軟件的簡單處理，可直接輸出電子地圖，非常適用房產(chǎn)測量要求。

RTK測量系統(tǒng)通常包括：數(shù)據(jù)傳輸設備、數(shù)據(jù)處理軟件系統(tǒng)和GPS接收設備。通過在基準站上設置GPS信號接收設備，連續(xù)觀測所有可見GPS衛(wèi)星，并通過無線電傳輸其觀測數(shù)據(jù)，及時的將數(shù)據(jù)傳輸給觀測站，基準站根據(jù)觀測數(shù)據(jù)，依據(jù)相對定位的原理，及時對整周模糊度未知數(shù)進行解算，并顯示用戶站的測量精度及三維坐標情況，根據(jù)計算的實時定位結(jié)果，監(jiān)測用戶站和基準站的觀測質(zhì)量和結(jié)算結(jié)果。RTK能實施判定解算結(jié)果是否成功，在一定程度上減少了觀測冗余量，大大縮短了測量觀測時間。

3、GIS測量技術。地理信息系統(tǒng)GIS系統(tǒng)，利用計算機存貯、處理地理信息的一種技術與工具，是一種在計算機軟、硬件支持下，把各種資源信息和環(huán)境參數(shù)按空間分布或地理坐標，以一定格式和分類編碼輸入、處理、存貯、輸出，以滿足應用需要的人-機交互信息系統(tǒng)。它通過對多要素數(shù)據(jù)的操作和綜合分析，方便快速地把所需要的信息以圖形、圖像、數(shù)字等多種形式輸出。房產(chǎn)測量中，GIS系統(tǒng)將信息以數(shù)字化、直觀化和可視化，將復雜的施工過程采用動畫圖像描繪出來，為房產(chǎn)信息提供信息支持和可視化支持。

結(jié)束語

對于房地產(chǎn)業(yè)來說，房產(chǎn)測量是各項工作開展的基礎，在整個地產(chǎn)行業(yè)中有著舉足輕重的地位。因此，相關單位和研究人員一定要抓好房產(chǎn)測量的管理工作，適時地進行相關工作者的技能培訓，提高有關技術人員的業(yè)務素質(zhì)，只有這樣才能讓房產(chǎn)測量越來越規(guī)范，并在更為廣闊的領域得到更多的應用。

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