精明增長與開發(fā)區(qū)的結合

王銳

摘要：“精明增長”作為控制城市無序蔓延的理論，其核心內(nèi)容是：用足城市存量空間，減少盲目擴張；加強對現(xiàn)有社區(qū)的重建，重新開發(fā)廢棄、污染工業(yè)用地，以節(jié)約基礎設施和公共服務成本；城市建設相對集中，密集組團，生活和就業(yè)單元盡量拉近距離，減少基礎設施、房屋建設和使用成本。從上世紀九十年代提出到現(xiàn)在，已經(jīng)過了多年的發(fā)展，在部分地區(qū)成功實施，得到了美國政府部門的首肯。到了中國，也漸漸為規(guī)劃界學者所吸納并發(fā)揚，在我國快速城市化的進程中，逐漸發(fā)揮著作用。

關鍵詞：精明增長；開發(fā)區(qū)；第三產(chǎn)業(yè)；閑置土地

目前，開發(fā)區(qū)的建設用地規(guī)模普遍不足，開發(fā)區(qū)的土地資源利用，也應從“粗放型的外延拓展” 向“集約型內(nèi)涵挖潛”進行轉(zhuǎn)變，參照“精明增長”中的部分理論，我們可以提出下幾種方案：

1.挖掘內(nèi)潛，再利用

在建設用地指標越來越緊張的宏觀背景下，開發(fā)區(qū)應充分挖掘內(nèi)潛，對閑置用地或集約度低的用地進行再開發(fā)和再利用。廢棄土地的再利用是精明增長內(nèi)涵的一個新的擴展和延伸，有較大的發(fā)掘潛力。正如Michael Greenberg所說：廢棄土地的再利用是精明增長政策中最“精明”的。由于在招商過程中對項目背景和實力了解不夠清晰，多少存在著失誤的決策。在土地的追蹤管理上也存在薄弱的地方，一些企業(yè)受讓土地后沒有按《國有土地使用權出讓合同》規(guī)定的動工、竣工時間履行義務，各開發(fā)區(qū)都出現(xiàn)一些土地閑置現(xiàn)象。從法律意義上說，閑置土地一般是指超過《國有土地使用權出讓合同》約定的動工、竣工期限未動工，或雖已開發(fā)但建設的面積不足應動工開發(fā)建設總面積的三分之一，或者已投資額占總投資額不足25%，且未經(jīng)批準中止開發(fā)建設連續(xù)滿一年的土地。為此，采取解除合同、調(diào)減用地面積、收取履約保證金限期開發(fā)竣工等多種方式，便能有效促進確有實力的項目加快建設投產(chǎn)進度，甚至收回無開發(fā)實力的項目用地。閑置土地收回后，再將土地出讓給投資規(guī)模大、經(jīng)濟效益好的項目。這樣，既督促了有用地能力的用地者盡快使用土地，又以較小的代價盤活了區(qū)內(nèi)建設用地存量，讓土地更快、更多地發(fā)揮效益。清查閑置土地是一項長期性工作，建立工業(yè)用地動態(tài)跟蹤管理制度，也應成為開發(fā)區(qū)土地部門的長效機制。

有效整合開發(fā)區(qū)內(nèi)的土地資源，也是挖掘內(nèi)潛的方式。由于政策的原因，開發(fā)區(qū)的選址多離開母城，且空間上要易于隔離、便于封閉，因此多選擇郊區(qū)，而這些地方普遍存在著大量的農(nóng)村。在開發(fā)區(qū)的建設過程中，恰當處理與當?shù)刈匀淮宓年P系，既可穩(wěn)妥解決農(nóng)民被征地后的生活出路問題，又能盤活城鄉(xiāng)建設用地。○1將開發(fā)區(qū)規(guī)劃范圍內(nèi)零散分布、影響城鄉(xiāng)規(guī)劃實施的農(nóng)村居民點，通過整體搬遷到公寓式農(nóng)民新村集中安置的辦法，節(jié)約出部分建設土地進行開發(fā)建設，既可改善廣大農(nóng)村居民的居住條件和生活質(zhì)量，又因為村莊搬遷而騰出來的建設用地，增加開發(fā)區(qū)的土地儲備，提高了土地的使用效率；○2充分利用征收農(nóng)村集體土地后的集體回撥留用地。按照“科學規(guī)劃、整合資源、自愿有償、適當照顧村民利益”的原則，探索以長期反租的方式盤活農(nóng)村集體回撥地也成了有效整合開發(fā)區(qū)內(nèi)的土地資源的途徑。

2.混合利用，大力發(fā)展第三產(chǎn)業(yè)

金融海嘯沖擊全球，開發(fā)區(qū)作為對外的窗口，一直以吸引外資為主要目標，在金融危機之下，各項經(jīng)濟數(shù)據(jù)大幅下降。這反映了開發(fā)區(qū)對出口和加工制造業(yè)的嚴重依賴，第三產(chǎn)業(yè)的發(fā)展遠遠落后。開發(fā)區(qū)需轉(zhuǎn)變經(jīng)濟發(fā)展的增長模式，加強內(nèi)需在國民經(jīng)濟中的比例，降低對投資需求的依賴，擴大內(nèi)需的增長。“精明增長”理論中的土地混合利用也正好能解決這個問題。精明增長追求土地功能混合利用，避免城市地區(qū)單一化、貧困化，鼓勵建設一種將住宅、學校、購物、公共開放公建、圖書館、廢品回收站和垃圾處理場等進行良好設計與結合的新型可持續(xù)發(fā)展的城市模。第三產(chǎn)業(yè)與加工制造業(yè)的融合，是發(fā)達工業(yè)化國家后期工業(yè)化的一個重要特征。加工制造業(yè)的高度集聚，必須要求有相當數(shù)量的現(xiàn)代服務業(yè)與之相配套；而第三產(chǎn)業(yè)的集聚與升級，又能推動加工制造業(yè)內(nèi)部結構向更高層次發(fā)展，兩者緊密融合，互利共贏。只有順應當前產(chǎn)業(yè)分工高度化演變和國際服務業(yè)發(fā)展的潮流，才能實現(xiàn)開發(fā)區(qū)的第二、第三產(chǎn)業(yè)協(xié)調(diào)發(fā)展。在開發(fā)區(qū)的空間布局規(guī)劃中，就必須發(fā)展居住、金融、商貿(mào)、文化、教育、科研等設施，走產(chǎn)、學、研一體化道路，逐步擺脫單純的工業(yè)生產(chǎn)區(qū)局限，增強自我持續(xù)發(fā)展能力。

3.緊湊發(fā)展，嚴格管理

建筑設計應遵循緊湊原理，占用更少的土地，為保護開敞空間提供變大的余地。建設用地的容積率、建筑密度是直接涉及到土地的利用情況。由于大部分的開發(fā)區(qū)還是以加工制造業(yè)為主，由于生產(chǎn)的需要，這部分的廠房建設普遍容積率不高，建筑密度不高，建筑物的層數(shù)偏低，也使得土地利用率偏低。因此在項目審批的各個階段加強管理，是目前開發(fā)區(qū)管理者們操作最多，也是最有效的方法。①在招商引資階段，土地供應之前對擬用地項目準入資格的嚴格審查：保證用地提供給最符合要求的項目，提供的用地面積最符合項目的實際需要，供應的項目用地產(chǎn)出最大的效益。②編制工業(yè)項目供地文件和簽訂用地合同時，必須明確約定投資強度、容積率、建筑系數(shù)、行政辦公及生活服務設施用地所占比重、綠地率等土地利用控制性指標要求及相關違約責任。在地塊的規(guī)劃設計條件上明確項目用地建筑密度及容積率下限。

4.多樣式的居住

無論是像蘇州工業(yè)園般打造集合了多種生活服務設施新型社區(qū)商業(yè)模式，還是像廣州開發(fā)區(qū)一樣專門為園區(qū)企業(yè)而建設不同需求的員工公寓。這是開發(fā)區(qū)對居住模式的一個成功典范，不僅集約了土地，而且開創(chuàng)了開發(fā)區(qū)走向“綜合化”新城區(qū)的一個新的途徑。以良好的居住條件，吸引眾多的人才留駐開發(fā)區(qū)，集聚人氣，使開發(fā)區(qū)的夜晚不再成為空城。蘇州工業(yè)園的鄰里中心擯棄了沿街為市的粗放型商業(yè)形態(tài)的弊端，集商業(yè)、文化、體育、衛(wèi)生、教育等多功能于一體，開創(chuàng)了新型商業(yè)開發(fā)和社區(qū)服務的新模式，不僅營造了良好的人居環(huán)境，而且優(yōu)化了區(qū)域投資環(huán)境，受到了居民的熱烈歡迎和客商的廣泛好評。

結束語

早期的國家級開發(fā)區(qū)，盡管經(jīng)歷了產(chǎn)值與面積的飛速膨脹，但在“工業(yè)區(qū)”的發(fā)展指導思想下，也已經(jīng)或即將遇上發(fā)展的“瓶頸”。回顧開發(fā)區(qū)的發(fā)展歷程不難發(fā)現(xiàn)，之所以能在上世紀八十、九十年代吸引國內(nèi)外大量的投資，主要得益于開發(fā)區(qū)的區(qū)域位勢，即在特殊優(yōu)惠政策、管理體制、產(chǎn)業(yè)結構以及基礎設施配套等方面比其他區(qū)域具有明顯的比較優(yōu)勢。但隨著改革開放的繼續(xù)深入，國家政策的調(diào)整，開發(fā)區(qū)各方面的優(yōu)勢逐漸弱化。如何在政策允許的條件下，繼續(xù)充當改革開放試驗田的角色，繼續(xù)在改革上先行先試，努力在體制上增創(chuàng)新優(yōu)勢，是開發(fā)區(qū)管委會應盡快著手解決的問題。

本文所探討的 “精明增長”理論與開發(fā)區(qū)的結合，嘗試著在規(guī)劃方法和理論上針對開發(fā)區(qū)的土地集約利用摸索出一條新的道路，但全面應用在開發(fā)區(qū)建設的實踐依然偏少，對此仍需在理論上繼續(xù)升華，并在日常的規(guī)劃管理實踐當中適當應用。

參考文獻：

[1]馬克思. 資本論[M]. 北京：人民出版社，1975

[2]唐相龍. 新城市主義及精明增長之解讀. 城市問題，2008（01）：34-38