加強(qiáng)房地產(chǎn)市場調(diào)控的思考

王麗霞

摘要：本文在介紹西方經(jīng)濟(jì)學(xué)中關(guān)于政府角色定位的理論分歧的基礎(chǔ)上，通過介紹和分析我國房地產(chǎn)市場泡沫產(chǎn)生的因素后，就如何解決我國房產(chǎn)泡沫提出了對策思考。

關(guān)鍵詞：房產(chǎn)泡沫；市場失靈；政府干預(yù)

一、市場失靈要求政府進(jìn)行強(qiáng)有力的宏觀調(diào)控

（一）推高房價(jià)的四大動(dòng)力

市場上競爭個(gè)體以自身利益最大化為出發(fā)點(diǎn)，競爭個(gè)體的過分逐利行為，必然導(dǎo)致市場的非均衡。目前中國房地產(chǎn)泡沫之所以形成并不斷膨脹，可以歸結(jié)為市場失靈。市場失靈通常表現(xiàn)為：1.收入與財(cái)富的分配不均。2.公共產(chǎn)品的供給不足。3.外部負(fù)效應(yīng)問題。4.競爭失敗與市場壟斷的形成。而房地產(chǎn)市場失靈則表現(xiàn)為：高房價(jià)導(dǎo)致收入與財(cái)富分配更為不公平；高房價(jià)誘使利益集團(tuán)提供能帶來高利潤的中高檔商品房而廉租房的供應(yīng)則呈現(xiàn)巨大缺口；房地產(chǎn)開發(fā)周期較長、資金量大、土地稀缺致使新競爭者難以進(jìn)入，容易被少數(shù)幾家房產(chǎn)企業(yè)所控制，形成寡頭壟斷。一般來說政府應(yīng)從公眾福利最大化出發(fā)，提供公共產(chǎn)品，而目前一些地方政府卻成為具有壟斷性質(zhì)的經(jīng)濟(jì)利益集團(tuán)，與房地產(chǎn)市場上個(gè)體需求方、金融機(jī)構(gòu)、開發(fā)商一起成為推動(dòng)房產(chǎn)價(jià)格高漲的四大動(dòng)力。

1.動(dòng)力一：需求方

房地產(chǎn)需求方分為自住型需求和投資投機(jī)性需求。自住性需求構(gòu)成住房的真實(shí)需求，這幾年城市化進(jìn)程加快，大量人口向城市流動(dòng)，其對自住性住房的需求十分旺盛。而從投機(jī)性需求方而言，一是：實(shí)體經(jīng)濟(jì)受到金融危機(jī)沖擊和人民幣不斷升值的壓力，利潤率不斷下降，行業(yè)環(huán)境惡化，擁有雄厚資本的企業(yè)家進(jìn)而轉(zhuǎn)向投機(jī)投資房地產(chǎn)積極入市，二是高收入者邊際消費(fèi)傾向低，其更傾向于投資像房地產(chǎn)這類具有保值增值的資產(chǎn)，而且面對持續(xù)的通貨膨脹壓力高收入者也選擇投資房產(chǎn)使自己資本能夠保值增值。因此兩年來有大量資本流入房地產(chǎn)市場，房產(chǎn)本身所具備的居住和投資的雙重特征，推動(dòng)了需求的持續(xù)旺盛，一旦出現(xiàn)市場供不應(yīng)求情況將導(dǎo)致房產(chǎn)價(jià)格的大幅上升。

2.動(dòng)力二：開發(fā)商

房地產(chǎn)屬于不動(dòng)產(chǎn)，它具有固定性、區(qū)域性、投資周期長、價(jià)值量大等特點(diǎn)，這就決定了房地產(chǎn)不像其他消費(fèi)品市場一樣存在大量的企業(yè)相互競爭。在一個(gè)地區(qū)的房地產(chǎn)市場上往往存在幾家實(shí)力較為雄厚的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，這些寡頭企業(yè)壟斷著市場的價(jià)格，把握著市場的定價(jià)權(quán)。在這種市場結(jié)構(gòu)中消費(fèi)者往往處于不利地位。

3.動(dòng)力三；金融機(jī)構(gòu)

金融機(jī)構(gòu)是以利潤最大化為目標(biāo)的營利性企業(yè)，目前金融行業(yè)競爭激烈，我國金融企業(yè)不僅面對著國內(nèi)同行業(yè)企業(yè)的競爭，而且還面臨著國外金融機(jī)構(gòu)的殘酷競爭，在一個(gè)地區(qū)中往往駐扎著許多金融機(jī)構(gòu)，形成充分競爭的市場狀態(tài)。房地產(chǎn)商作為寡頭企業(yè)在競爭中則處于明顯的優(yōu)勢地位，迫于競爭壓力和為了獲得信貸業(yè)務(wù)金融機(jī)構(gòu)往往在貸款上做出相應(yīng)的妥協(xié)，如放松貸款條件。而且隨著貸款的增加金融機(jī)構(gòu)，面臨著越來越大的風(fēng)險(xiǎn)，一旦房地產(chǎn)市場危機(jī)出現(xiàn)，將會(huì)對中國金融機(jī)構(gòu)帶來嚴(yán)重威脅，而且有可能形成新的金融危機(jī)。

4.動(dòng)力四：地方政府

1994年的分稅制改革后“財(cái)權(quán)上收，事權(quán)下放”，地方政府承擔(dān)著本地區(qū)經(jīng)濟(jì)建設(shè)的重任，財(cái)政收入下降而財(cái)政開支卻有增無減，呈現(xiàn)入不敷出的局面。分稅制改革后，中央政府把土地出讓金劃歸地方政府，隨著城市化發(fā)展，房地產(chǎn)市場的繁榮，土地出讓金和房產(chǎn)稅成為地方財(cái)政收入的主要來源，在一些地方，城市擴(kuò)張說帶來的間接稅收占地方財(cái)政預(yù)算內(nèi)收入的40%，土地出讓金凈收入竟占地方財(cái)政收入的一半。由于土地占政府收入的大部分，高房價(jià)可以得到更高的土地出讓金，土地出讓金構(gòu)成政府收入的主要來源后，高房價(jià)以為著高的土地價(jià)格，地方政府從高房價(jià)中獲得了巨大利益。

二、中央政府應(yīng)采取強(qiáng)有力的宏觀調(diào)控，維護(hù)房地產(chǎn)市場的健康發(fā)展

中國房地產(chǎn)泡沫形成已成為事實(shí)，這無疑對中國經(jīng)濟(jì)構(gòu)成巨大威脅，房地產(chǎn)泡沫問題成為目前中國經(jīng)濟(jì)發(fā)展中的主要問題，因此房地產(chǎn)市場調(diào)控則應(yīng)該成為目前政府工作中的主要任務(wù)。上半年政府先后通過提高房貸首付、調(diào)整個(gè)人房產(chǎn)轉(zhuǎn)讓營業(yè)稅、進(jìn)行征收房產(chǎn)稅試點(diǎn)，在部分城市試行房產(chǎn)稅政策，提高準(zhǔn)備金率，以此提高利率，控制房產(chǎn)投機(jī)行為。以上措施雖然取得一定的成效，但是成效有限，很多二、三線城市房價(jià)也開始上漲，針對目前這種情況，政府更應(yīng)該進(jìn)一步加強(qiáng)調(diào)控。首先，應(yīng)該明確房產(chǎn)價(jià)格不合理增長的根源，要抓住根源才能有的放矢，從根本上遏制房價(jià)；其次，中央政府在加強(qiáng)市場調(diào)控的同時(shí)，也應(yīng)認(rèn)真審視一些地方政府為自身利益出發(fā)，無視中央政策要求，而出現(xiàn)的道德風(fēng)險(xiǎn)；最后，進(jìn)一步加強(qiáng)行政調(diào)控能力，行政行為干預(yù)市場，在特殊時(shí)期，往往能夠迅速有效的進(jìn)行有力的調(diào)控，通過行政手段對房產(chǎn)實(shí)行價(jià)格管制，以切實(shí)維護(hù)房地產(chǎn)市場價(jià)格的總體穩(wěn)定。

1.加強(qiáng)保障性住房建設(shè)，擴(kuò)大住房供給

目前房地產(chǎn)市場表現(xiàn)為高房價(jià)與購買能力嚴(yán)重不足的矛盾，這種狀況出現(xiàn)有多重原因，其中一個(gè)很重要的原因是房地產(chǎn)市場供給結(jié)構(gòu)的失調(diào)，體現(xiàn)在商品房供給充足而保障性住房建設(shè)嚴(yán)重不足，商品房的高利潤導(dǎo)致跟多的資源流入商品房市場，而保障性住房卻呈現(xiàn)另一種狀況，表現(xiàn)為建設(shè)的對不足，地方政府對保障性住房沒有更多的關(guān)注，導(dǎo)致保障性住房雖然提出多年卻不見成效。加強(qiáng)保障性住房的建設(shè)是解決中低收入住房問題的主要途徑，對于中低階層而言，以目前商品房價(jià)格購房是不現(xiàn)實(shí)，十幾年來我國經(jīng)濟(jì)獲得了高速發(fā)展但工資率卻沒有大幅提升，面對高房價(jià)他們只有選擇蝸居，因此目前投機(jī)投資性需求主要集中在商品房市場特別是中高檔商品房。而住房的真實(shí)需求則應(yīng)在廉價(jià)房部分，因此目前擴(kuò)大保障性住房供給尤其重要，擴(kuò)大保障性住房供給一方面解決中低收入者住房問題，另一方面則可以稀釋房地產(chǎn)需求，最終達(dá)到控制房價(jià)維持房價(jià)穩(wěn)定的目的。

2.實(shí)行新一輪財(cái)稅體制改革

1994年的財(cái)稅改革后形成“財(cái)權(quán)上收，事權(quán)下放”的財(cái)政體制，財(cái)權(quán)上收是中央政府財(cái)政收入大幅度增加，財(cái)政收入集中于中央而地方政府財(cái)政收入大幅減少，而是事權(quán)下放使得地方財(cái)政開支有增無減，有些地方政政府財(cái)政入不敷出，分稅制改革后中央政府把土地出讓金劃歸地方政府。這種財(cái)稅制度改革，大幅度減少地方收入來源，誘導(dǎo)地方政府通過出售土地獲得較多的財(cái)政收入，也就有了今天的非法拆遷事件發(fā)生?？梢哉f目前的財(cái)政稅收制度是不合理，應(yīng)該進(jìn)行新一輪的財(cái)政稅收制度改革才能解決地方政府的“土地財(cái)政”問題。

3.加強(qiáng)金融監(jiān)管力度

開發(fā)商、房地產(chǎn)投機(jī)者可以使用大量資金投機(jī)房地產(chǎn)，一個(gè)很重要的原因在于金融機(jī)構(gòu)的過度逐利和對風(fēng)險(xiǎn)的漠視。目前我國金融行業(yè)的激烈競爭，為了獲得信貸業(yè)務(wù)，一些銀行降低貸款限制，不加限制地發(fā)行信用卡，變相的支持了炒房者的炒房行為。此外，除了正規(guī)合法的金融機(jī)構(gòu)外，我國地下錢莊發(fā)展迅速，這也是一些地方炒房團(tuán)能夠迅速集結(jié)資金，對某一地區(qū)城市房價(jià)形成巨大沖擊的原因。投機(jī)炒房行為是推高房產(chǎn)價(jià)格虛高的一個(gè)重要因素，一旦房地產(chǎn)泡沫破滅，將對我國金融機(jī)構(gòu)形成巨大威脅，只有加強(qiáng)金融機(jī)構(gòu)的監(jiān)管力度，才能從源頭上控制流動(dòng)性過剩問題，才能有效的控制虛假需求的膨脹，進(jìn)而防止泡沫被進(jìn)一步吹大。

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