房產(chǎn)住宅項目管理的成本控制實(shí)戰(zhàn)

張鐵成

摘要：根據(jù)本人多年從事房地產(chǎn)住宅項目管理的體會，從實(shí)戰(zhàn)角度出發(fā)，對于建設(shè)方的成本控制進(jìn)行簡單總結(jié)。住宅商品化至1998年以來的16年間經(jīng)歷了從中心城市小規(guī)模的試點(diǎn)到全國各縣鎮(zhèn)大面積開花，從單一產(chǎn)品粗放式的管理到如今多檔次細(xì)分人群后的精細(xì)化管理。房地產(chǎn)開發(fā)水平在不斷的進(jìn)步，樓盤的質(zhì)量和檔次也得到了極大的提高。房地產(chǎn)市場也經(jīng)歷了幾次跌宕起伏的大浪淘沙式的變化。如今的房地產(chǎn)開發(fā)是在比品牌、拼質(zhì)量、看管理，當(dāng)年阿貓阿狗買塊地就賺錢的時代已經(jīng)過去了，要想在如今的房地產(chǎn)市場上立于不敗之地，謀得一碗飯吃就不得不從樹立企業(yè)品牌、在管理上精打細(xì)算上下功夫。房地產(chǎn)項目的經(jīng)濟(jì)賬從拿地到交付有開發(fā)、設(shè)計、招標(biāo)、采購、施工管理、物業(yè)維護(hù)等諸多環(huán)節(jié)，本文僅從項目管理的角度進(jìn)行一些實(shí)戰(zhàn)性的闡述。

關(guān)鍵詞：項目管理;成本控制;措施

項目管理的主控戰(zhàn)場應(yīng)該在項目施工現(xiàn)場，但項目的成本控制卻大部分在項目實(shí)施前的準(zhǔn)備和項目實(shí)施過程中的各方資源的協(xié)調(diào)組織當(dāng)中更為重要。本文僅從項目管理的角度出發(fā)對成本控制的各階段做一些簡單的分析并提出個人的一些不成熟的措施與讀者分享。

一、項目成本管理在設(shè)計階段的參與

設(shè)計階段是項目成本目標(biāo)制定及成本控制的關(guān)鍵階段，應(yīng)該說設(shè)計階段的成本控制在整個項目的成本控制中占到80%以上。那么除了設(shè)計院及公司設(shè)計管理部門對設(shè)計階段的成本控制負(fù)責(zé)任外，我們工程項目管理人員應(yīng)該在設(shè)計階段做哪些工作呢？

1.參與公司產(chǎn)品類型的設(shè)定。

一個項目究竟要做什么樣的產(chǎn)品，給什么樣的人群使用是決定項目成本目標(biāo)的關(guān)鍵。如果是做別墅項目，那么它的成本中心就不在土建結(jié)構(gòu)上而是在建筑的外立面裝飾標(biāo)準(zhǔn)、小區(qū)市政配套及景觀成本的投入上。如果是高層及超高層的產(chǎn)品那么成本就在結(jié)構(gòu)類型的選擇、空間布局的安排。這一階段的介入可以憑借我們現(xiàn)場管理的經(jīng)驗(yàn)探討和表達(dá)從現(xiàn)場管理及使用的角度對產(chǎn)品詳細(xì)規(guī)劃的意見，比如配電房、垃圾房的布置位置，地下汽車庫與室外管線的位置安排等等。

再比如，根據(jù)容積率要求我們是做3棟33層的高層還是做5棟20層的小高層呢？我們的公建配套是單獨(dú)建造還是安排在某移動單體中呢？

2.參與材料標(biāo)準(zhǔn)的選擇。

產(chǎn)品定位完成之后就是施工圖階段建筑作法及景觀標(biāo)準(zhǔn)的制定。建筑做法的選擇不能高于或低于產(chǎn)品的檔次。一個高端別墅樓盤，我們的外立面設(shè)計效果及材料設(shè)計師一般不會與產(chǎn)品脫檔，但關(guān)于一些細(xì)節(jié)可能就會被忽略。比如地下室公共走道的裝修標(biāo)準(zhǔn)，地下汽車庫地坪的建筑做法，一些公共部位防火門的使用標(biāo)準(zhǔn)，室外景觀的石材及樹木的選擇都有可能存在不搭配、不協(xié)調(diào)的狀況。還有一些關(guān)鍵部位防水材料及工藝的選擇，公共部位墻地面等的建筑做法是否仍采用老規(guī)范等不合時宜的做法等。我們作為長期在現(xiàn)場進(jìn)行項目管理的管理人員與施工單位及業(yè)主都經(jīng)常打交道，我們更了解目前的新工藝、新材料、新做法，更理解業(yè)主的真正需求，所以我們要在這個階段提出我們的寶貴意見。

3.參與基坑圍護(hù)方案、變更方案及臨時處理方案的設(shè)計。

基坑維護(hù)方案涉及現(xiàn)場地質(zhì)狀況及目前市場成熟的施工工藝，在這方面工程管理人員往往比設(shè)計人員更有發(fā)言權(quán)，現(xiàn)場變更及簽證方案的優(yōu)化更離不開現(xiàn)場項目管理人員的參與和提出合理化建議。

二、項目成本管理在招投標(biāo)過程的參與

1.參與公司主要供應(yīng)商的考察和評選。

供應(yīng)商的選擇特別是總包及景觀等主要承包商的選擇可以說關(guān)乎到整個項目的成敗。選擇一家有能力的承包商不但能夠把工程保質(zhì)保量的完成，而且在綜合成本的考量上還可以節(jié)約成本，防范重大風(fēng)險。工作中我們對于總包供應(yīng)商的考察主要考察以下幾點(diǎn)：1）承包商直管公司或承包老板的真實(shí)財務(wù)狀況，這一點(diǎn)是至關(guān)重要的，財務(wù)狀況良好，近三年有良好的工程誠信記錄，并有不同階段的在建工程是擁有良好現(xiàn)金流的有力保障。2）考察其是否擁有固定且穩(wěn)定的勞務(wù)班組。3）投標(biāo)項目經(jīng)理的實(shí)際履歷和是否能真正到場管理。

2.參與供應(yīng)商合同談判及條款的制定。

經(jīng)過考察通過的供應(yīng)商有不同的特點(diǎn)，再經(jīng)過經(jīng)濟(jì)標(biāo)的比選最后選定的供應(yīng)商可能存在不同的優(yōu)勢或劣勢，因此當(dāng)供應(yīng)商確定后需要根據(jù)不同的供應(yīng)商制定不同的合同制約條款及不同的付款方式。付款方式的談判要根據(jù)自身財務(wù)狀況及供應(yīng)商的財務(wù)狀況綜合考慮，如果自身公司財務(wù)狀況沒問題，那么只要考慮在保證合同付款無風(fēng)險的情況下盡量保證承包商的現(xiàn)金流，如果付款條件嚴(yán)重傾向建設(shè)方，承包商的質(zhì)量及進(jìn)度管理可能會受到影響。

3.施工單位的選擇及施工材料的組織要預(yù)留足夠的采購時間及周期，一般排定的施工單位進(jìn)場時間要提前2個月提報給招投標(biāo)部門，以便其有足夠的時間選擇好的單位和談定好的價格。

4.項目招投標(biāo)應(yīng)組織設(shè)計、工程、預(yù)算、財務(wù)四大專業(yè)人員聯(lián)合組成招標(biāo)工作小組，就招標(biāo)范圍、招標(biāo)內(nèi)容、招標(biāo)條件等進(jìn)行詳細(xì)、具體的策劃，擬訂標(biāo)書，開展招標(biāo)活動;對投標(biāo)單位應(yīng)就其資質(zhì)、經(jīng)濟(jì)實(shí)力、技術(shù)力量、以往施工項目和施工管理水平等進(jìn)行現(xiàn)場考察，提出書面考察意見;對投標(biāo)情況進(jìn)行評估，提出書面評估意見。

三、項目成本管理在施工階段的簽證管理

1.合理規(guī)劃，做好前期平面布置，避免無效成本產(chǎn)生;

2.方案先行，避免不合理的方案造成成本增加;

3.發(fā)生簽證后，必須立即對現(xiàn)場進(jìn)行復(fù)核，且保證至少三方以上人員參與;

4.認(rèn)真解讀合同，弄清楚工作范圍，分清責(zé)任界限，減少交接時產(chǎn)生簽證;

5.定期梳理，防治漏報漏發(fā)簽證資料上傳確保附件齊全真實(shí);

6.辦理完各項手續(xù)后再開工，避免因停工造成的經(jīng)濟(jì)損失;

7.現(xiàn)場簽證要反復(fù)對照合同及有關(guān)文件規(guī)定慎重處理;

8.現(xiàn)場簽證必須列清事由、工程實(shí)物量及其價值量，并由甲方主管工程師和預(yù)算人員以及監(jiān)理單位現(xiàn)場管理人員共同簽名，其中甲方預(yù)算人員必須對工程量、單價、用工量負(fù)責(zé)把關(guān)?，F(xiàn)場簽證的具體審批程序與權(quán)限。

9.現(xiàn)場簽證必須按當(dāng)時發(fā)生當(dāng)時簽證的原則，在事后五日內(nèi)辦理完畢，嚴(yán)禁事后補(bǔ)簽。簽證內(nèi)容、原因、工程量必須清楚明了，涂改后的簽證及復(fù)印件不得作為結(jié)算依據(jù);

10.凡實(shí)行造價大包干的工程和取費(fèi)系數(shù)中已計取預(yù)算包干費(fèi)或不可預(yù)見費(fèi)的工程項目，在施工過程中不得辦理任何簽證。

11.加大圖審力度和頻率，特別是深化圖紙，避免不必要的返工產(chǎn)生;

12.加強(qiáng)對施工單位付款的監(jiān)督控制，不得超工程量報審資金申請。

施工各階段成本控制要點(diǎn)及解決辦法

階段

成本關(guān)注重點(diǎn)

解決辦法

基礎(chǔ)階段

土方平衡

根據(jù)現(xiàn)場狀況，合理安排土方開挖時間，做好內(nèi)撥土方與外運(yùn)土方之間的平衡，力爭土方場內(nèi)平衡。

基坑維護(hù)

根據(jù)現(xiàn)場情況，和設(shè)計及地勘部門研究出經(jīng)濟(jì)合理的基坑維護(hù)方案，現(xiàn)在是鋼板樁及土釘墻，取代原來施工周期長成本高的鋼筋砼灌注樁圍護(hù)。

基坑降水

根據(jù)開挖深度及地下水狀況，采用明溝降水

地下不明障礙物

發(fā)現(xiàn)底下不明障礙物后，要及時記錄狀況，根據(jù)不同狀況采用不同的方案，做到經(jīng)濟(jì)合理，現(xiàn)場狀況要在第一時間用相片和書面數(shù)據(jù)三方確認(rèn)。

場地布置

合理布置現(xiàn)場的臨時水電、及場地，避免二次周轉(zhuǎn)及倒運(yùn)，避免場地布置不合理導(dǎo)致的二次建設(shè)與返工

主體施

工階段

各種節(jié)點(diǎn)作法

結(jié)合工程實(shí)際情況，采用經(jīng)濟(jì)合理的工程節(jié)點(diǎn)作法

采購管理

事先制定采購計劃，多方比價，選用合理價中標(biāo)

工序安排

避免不合理的工序安排，造成返工

圖紙會審

避免因?yàn)樵O(shè)計不合理而引起的返工費(fèi)用

工期

力爭按照標(biāo)準(zhǔn)工期施工，避免搶工而造成技術(shù)措施方面的成本增加

方案管理

在施工過程中做到方案先行，對方案的審核，經(jīng)濟(jì)性作為重要的考核指標(biāo)

質(zhì)量

建立健全各項質(zhì)量制度，措施到位，避免產(chǎn)生質(zhì)量通病和質(zhì)量群書事故

圖紙

加強(qiáng)圖紙會審力度，避免錯漏碰缺現(xiàn)象

人員

合理安排施工人員，避免人員分布不均勻，造成階段性搶工現(xiàn)象，降低了質(zhì)量，提高了成本

成本優(yōu)化

充分調(diào)動項目班子及監(jiān)理施工單位、監(jiān)理單位的積極性，對不合理的施工做法及節(jié)點(diǎn)進(jìn)行優(yōu)化

一次做到位

所有工作爭取一次做到位避免反復(fù)，增加無效成本

竣工驗(yàn)收階段

驗(yàn)收一次通過

充分了解規(guī)范及同行之間驗(yàn)收遇到的問題，提前預(yù)演，爭取一次通過?？s短時間成本和其他成本

全過程

簽證管理

全過程應(yīng)該控制簽證的合理性及及時性

交付后

結(jié)算

及時提供給成本部門相關(guān)扣款及索賠依據(jù)

售后

維修保修款

將項目付款資料及尾保條款交付前移交給房修

四、項目成本管理對施工現(xiàn)場的材料控制和成品保護(hù)

五、總結(jié)

建筑相關(guān)滲漏問題的防治有較強(qiáng)的系統(tǒng)性，滲漏問題的產(chǎn)生以及防治涉及因素較多。為此，施工單位應(yīng)當(dāng)充分把握建筑自身結(jié)構(gòu)和各種防滲漏措施的特點(diǎn)，全面考慮建筑所在區(qū)域的實(shí)際氣候、地理環(huán)境條件等客觀因素的影響，從新型防水材料的選用、針對性的滲漏防治措施的實(shí)施、防治過程的管理等各個細(xì)節(jié)入手，力求滲漏隋情況的全面、高效改善。

參考文獻(xiàn)：

[1]李宏.工民建屋面防滲漏技術(shù)研究[J].江西建材，2014，06：69.