南寧市耕地發(fā)展權(quán)價格評估研究

彭富桂

隨著城市化和工業(yè)化進(jìn)程的加快，建設(shè)用地的需求不斷增加，占用耕地的數(shù)量必然不斷擴(kuò)大，這已成為中國土地利用的重要特征和鮮明特性，它在有效配合經(jīng)濟(jì)社會發(fā)展的同時，必然要占用周邊的耕地，導(dǎo)致優(yōu)質(zhì)耕地的損失，對保護(hù)耕地增加了巨大的壓力，加劇原本緊張的耕地供需矛盾。2010年底,我國耕地資源總額不足1.22億公頃，人均耕地面積不到0.1公頃，不足世界平均水平的1/2。在耕地轉(zhuǎn)用的過程中，因耕地和建設(shè)用地的價值差異造成的收益分配問題嚴(yán)重,農(nóng)民的合法權(quán)益得不到保障，認(rèn)真研究和解決這個問題，對于不斷消除城鄉(xiāng)差別，縮小貧富差距，建設(shè)新農(nóng)村，走共同富裕的中國特色社會主義有著十分現(xiàn)實(shí)的指導(dǎo)意義。

一、耕地發(fā)展權(quán)價格含義

（一）耕地發(fā)展權(quán)的含義

農(nóng)地發(fā)展權(quán)(Right of Agricultural Land Development)是指農(nóng)地所有者為保護(hù)耕地資源和自然生態(tài)環(huán)境,為保證生存和促進(jìn)和諧發(fā)展,為滿足社會發(fā)展和維護(hù)公共利益的需要,依法將現(xiàn)有農(nóng)地用于公共建設(shè)或者將其直接進(jìn)入土地一級市場,從中取得土地增值效益的土地產(chǎn)權(quán)[1]。

耕地發(fā)展權(quán)是指耕地使用者改變耕地用途的權(quán)利,其內(nèi)涵包括狹義和廣義兩個方面。狹義的耕地發(fā)展權(quán)是指耕地用途轉(zhuǎn)變?yōu)榻ㄔO(shè)用地的權(quán)利；廣義的耕地發(fā)展權(quán)包括將耕地轉(zhuǎn)變?yōu)樽罴牙梅绞綑?quán)利和提高耕地利用強(qiáng)度的權(quán)利[2]。

（二）耕地發(fā)展權(quán)價格的含義

耕地發(fā)展權(quán)價格是指依國家土地利用規(guī)劃而將耕地只作為種植糧食這一用途,從而失去改變其土地用途取得更大效益機(jī)會的損失補(bǔ)償,是耕地所有權(quán)中的耕地發(fā)展權(quán)的價值體現(xiàn)[3]。具體是指耕地用途轉(zhuǎn)變后的市地價格與耕地價格、土地開發(fā)費(fèi)用、利潤的差值。耕地發(fā)展權(quán)價格評估是指對耕地的價格、耕地轉(zhuǎn)變用途后的市地價格、土地開發(fā)費(fèi)用以及利潤進(jìn)行估算，然后釆用差值法來判定耕地發(fā)展權(quán)價格。

二、南寧市區(qū)位和耕地現(xiàn)狀概括

南寧市是廣西壯族自治區(qū)的首府，位于廣西南部，地處亞熱帶，北回歸線以南，介于東經(jīng)107°19′~109°38′，北緯 22°12′~24°02′，是全區(qū)政治、經(jīng)濟(jì)、文化、科技、通訊、交通、金融和教育中心，是我國構(gòu)建大西南出海通道的樞紐城市。南寧市下轄青秀、興寧、江南、西鄉(xiāng)塘、邕寧6城區(qū)及武鳴、隆安、橫縣、賓陽、上林、馬山等6縣。

2012年，南寧市土地總面積 220.99×104公頃，其中農(nóng)用地面積187.12×104公頃，占土地總面積84.67%；耕地面積68.65×104公頃，占土地總面積的 31.06%；建設(shè)用地面積16.87×104公頃，占土地總面積7.64%；未利用地面積17×104公頃，占土地總面積7.69%。2005～2012年期間，南寧市國內(nèi)生產(chǎn)總值（GDP）由722.66億元增加到2503.55億元，年均增長30.8%；建設(shè)用地由13.46×104公頃增加到16.87×104公頃，年均增長率為25.32%；建設(shè)占用耕地由242.67公頃增加到1388.64公頃，年均增長率為59.03%。隨著城鎮(zhèn)經(jīng)濟(jì)的飛速發(fā)展，建設(shè)用地面積和占用耕地數(shù)量都在不斷地增加，而建設(shè)占用耕地的年均增長率明顯高于建設(shè)用地的增長率。

三、南寧市耕地發(fā)展權(quán)價格評估

本文對耕地發(fā)展權(quán)價格的評估是一個均價，是在耕地質(zhì)量是均等、是可發(fā)展的，是在最佳土地用途條件下實(shí)現(xiàn)的、土地收益的界定是正確的條件下進(jìn)行的估算。

（一）耕地價格的測算

1.指標(biāo)體系的建立

耕地價格評估主要是由經(jīng)濟(jì)效益、社會效益和生態(tài)效益3個方面來反映，所以，指標(biāo)體系的建立要立足于這3個方面，因此，本文選取耕地經(jīng)濟(jì)效益、耕地社會效益和耕地生態(tài)效益作為耕地價格評估的準(zhǔn)則層評價指標(biāo)，然后根據(jù)這3個準(zhǔn)則層指標(biāo)體系構(gòu)建耕地價格評估的多層次指標(biāo)體系（表 1）。

表1 耕地價格評估指標(biāo)表

2.權(quán)重的確定

指標(biāo)權(quán)重是用來表示各指標(biāo)變量或要素對于上一等級要素的相對重要程度的體現(xiàn)。本文采用層次分析法來確定各指標(biāo)的權(quán)重，層次分析法是一種定性和定量相結(jié)合決策分析方法，通過將復(fù)雜問題分成若干層次和若干因素，對各因素進(jìn)行比較和計算得出各指標(biāo)的權(quán)重。其方法如下：

（1）構(gòu)造判斷矩陣

假設(shè)有 n 個物體 B1，B2，…，Bn，將兩個物體的重量進(jìn)行兩兩比較，便可以建立如下判斷矩陣：

當(dāng)兩個元素同等重要時，用1表示；當(dāng)前一因素比后一因素重要一點(diǎn)時，用3表示；當(dāng)前一因素比后一因素重要得多時，用5表示；前一因素比后一因素強(qiáng)烈重要時，用7表示；前一因素比后一因素極端重要時，用9表示。而2，4，6，8則表示相鄰判斷的中值。

判斷矩陣都要滿足cij=1和cij=1/cij，其中i，j=1，2，…，n。

（2）對判斷矩陣進(jìn)行一致性檢驗(yàn)

如果判斷矩陣存在關(guān)系 cij=cik/cjk，i，j，k=1，2，3，…，n，則稱它具有一致性。 n 階對稱矩陣 A=（cij）n×n是一致的，其最大值λmax=n。

通過專家對耕地價格評估指標(biāo)的評分結(jié)果進(jìn)行綜合分析后，建立判斷矩陣，然后利用方根法求解判斷矩陣的最大特征根及其所對應(yīng)的特征向量，得出各指標(biāo)權(quán)重如下（表2）：

表2 耕地價格評估指標(biāo)及權(quán)重表

3.評價標(biāo)準(zhǔn)的確定

根據(jù)評價決策的實(shí)際需要，將耕地價格評價標(biāo)準(zhǔn)分為“高”、“較高”、“一般”、“較低”和“低”5 個等級，即評價標(biāo)準(zhǔn)集 U=｛U1,U2,U3,U4,U5｝={高，較高，一般，較低，低}。

4.計算單因素評價決策矩陣

根據(jù)耕地的研究與調(diào)查數(shù)據(jù)，采用模糊數(shù)學(xué)和精確數(shù)學(xué)方法對各個評價指標(biāo)進(jìn)行定量估算，然后由評判專家小組的每一個成員根據(jù)已知的評價等級標(biāo)準(zhǔn)依次對各個指標(biāo)進(jìn)行評價。假定x個評判專家小組，其中有y個專家對因素Bij同意 “較好”的評價等級，即持同意意見的專家占專家小組總?cè)藬?shù)的y/x,其他各指標(biāo)依次類推。根據(jù)評判專家意見，得出耕地價格單因素的評價決策矩陣為：

5.模糊合成運(yùn)算

對權(quán)重模糊矩陣W和模糊關(guān)系矩陣R進(jìn)行模糊合成運(yùn)算,就得到模糊綜合評判結(jié)果矩陣Q:

Qi=Wi。 Ri=[Qi1,Qi2,…,Qi5](i=1,2,3)

模糊集Q=W。R就是對評價對象運(yùn)行模糊綜合評判而得到的結(jié)果,式中“?！睘槟：仃嚨膹?fù)合運(yùn)算符號。

根據(jù)層次分析法確定的權(quán)重，可得：

W=[0.58,0.25,0.17]

W1=[0.24,0.24,0.18,0.35]

W2=[0.33,0.22,0.17,0.28]

W3=[0.46,0.36,0.18]

根據(jù)模糊合成運(yùn)算公式，對指標(biāo)進(jìn)行一級計算、二級計算和綜合計算，最終得出對耕地價格評估的影響成果：

Q1=W1·R1=[0.47，0.25，0.12，0.03，0.12]

Q2=W2·R2=[0.26，0.15，0.21，0.10，0.27]

Q3=W3·R3=[0.49，0.28，0.06，0.05，0.13]

因此，B中各子集的綜合評價決策矩陣為：

通過對權(quán)重綜合評價決策矩陣進(jìn)行模糊合成運(yùn)算，得到南寧市耕地價格模糊綜合評價結(jié)果：

Q=W·R=[0.42，0.23，0.13，0.05，0.16]

6.耕地價格向量的求取和耕地價格的測算

確定耕地資源價格向量的關(guān)鍵是制定耕地資源價格上限,采用年產(chǎn)值倍數(shù)法計算耕地資源價格上限,考慮到耕地生產(chǎn)收益和耕地社會穩(wěn)定因素,土地管理法規(guī)定土地補(bǔ)償費(fèi)和安置補(bǔ)助費(fèi)不得超過前3年耕地年產(chǎn)值平均值的30倍，因此，本文把前3年耕地年產(chǎn)值平均值的30倍作為該年耕地價格上限Z,即耕地價格在0到Z之間，根據(jù)上文把耕地價格分為5級,釆用等差間隔法將耕地價格劃分開來[1]。

南寧市前3年耕地年產(chǎn)值的平均值為177.92萬元，那么，南寧市耕地價格的上限為177.92，將177.92為間隔進(jìn)行等級劃分，間隔差為44.48，構(gòu)造價格向量V。

V=（177.92，133.44，88.96，44.48，0）

P=V·Q=（177.92，133.44，88.96，44.48，0）*(0.42，0.23，0.13，0.05，0.16)

=120.09(萬元/公頃)=120.09（元/平方米）

（二）市地價格的測算

市地的價格用單位面積土地收入來表示，其公式為：單位面積土地出讓收入=土地出讓金總收入/土地出讓總面積，通過資料查詢、數(shù)據(jù)收集，計算出南寧市單位面積土地出讓收入為1844.67元/平方米。

1.土地開發(fā)費(fèi)用的測算

耕地經(jīng)過轉(zhuǎn)變用途，進(jìn)行“五通一平”、“七通一平”的開發(fā)，由“生地”轉(zhuǎn)變?yōu)椤笆斓亍?即成為可供城市建設(shè)的城市土地。根據(jù)廣西各市“五通一平”土地開發(fā)費(fèi)用標(biāo)準(zhǔn)，得出南寧市土地開發(fā)費(fèi)用為185元/平方米。

2.利潤的測算

參考中國統(tǒng)計年鑒，2009年以來，全國房地產(chǎn)行業(yè)的平均利潤率在 15%~20%左右，而廣西北部灣經(jīng)濟(jì)區(qū)房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的平均利潤在17%左右。2004年3月，國土資源部的一份監(jiān)測報告顯示，全國大多城市房地產(chǎn)利潤率超過10%，中高檔房地產(chǎn)平均利潤率為30%~40%，遠(yuǎn)高于其他行業(yè)，而國際上房地產(chǎn)平均利潤率在 5%左右[3]。結(jié)合以上全國和廣西房地產(chǎn)行業(yè)平均利潤的數(shù)據(jù)以及廣西各城市土地市場的發(fā)展?fàn)顩r，南寧市的土地開發(fā)利潤率按19%進(jìn)行計算，最后估算出南寧市的開發(fā)利潤為34.2元/平方米。

3.耕地發(fā)展權(quán)價格

釆用差值法確定耕地發(fā)展權(quán)價格,具體公式為:耕地發(fā)展權(quán)價格=市地價格-耕地價格-（土地開發(fā)費(fèi)+利潤），最后得出南寧市耕地發(fā)展權(quán)價格為1507.18元/平方米。

四、結(jié) 論

通過對南寧市耕地發(fā)展權(quán)價格的估算，得出如下結(jié)論：耕地價格為120.09元/平方米，市地價格為1844.67元/平方米，土地開發(fā)費(fèi)用為185元/平方米，利潤為32.4元/平方米，最后得出南寧市耕地發(fā)展權(quán)價格為1507.18元/平方米。從估算結(jié)果看出，耕地轉(zhuǎn)用后的價格明顯高于轉(zhuǎn)用前的價格，在一定程度上說明現(xiàn)有耕地轉(zhuǎn)用價格具有上提的空間。綜上，實(shí)事求是地上提耕地轉(zhuǎn)用價格，對于進(jìn)一步縮小城鄉(xiāng)差別，走共同富裕的中國社會主義道路有著十分重要的現(xiàn)實(shí)意義。

[1]黃麗軍.耕地發(fā)展權(quán)價格評估研究[D].湖南師范大學(xué)，2012.

[2]任耀.耕地發(fā)展權(quán)價格評估與交易機(jī)制研究[D].湖南師范大學(xué)，2010.

[3]張志，劉耀林，龔健.耕地轉(zhuǎn)為建設(shè)用地價格評估[J].自然資源學(xué)報，2009，（12）.

[4]秦勝薈.農(nóng)用地發(fā)展權(quán)價格及其應(yīng)用研究[D].廣西師范學(xué)院，2013.