救贖銀行

劉鏈

房貸放松的傳聞終于在最后一刻塵埃落定。9月30日，央行和銀監(jiān)會(huì)聯(lián)合發(fā)布公告，鼓勵(lì)銀行支持個(gè)貸業(yè)務(wù)，在限貸放松、利率放松、融資放開等三方面給予支持鼓勵(lì)。

在此之前，已有媒體報(bào)道央行擬放松首套房貸認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)。根據(jù)相關(guān)報(bào)道，央行近期召集大行開會(huì)，透露出放松首套房貸認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)的意向。此前，首套房貸的認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)是既認(rèn)房又認(rèn)貸，也就是說：1.認(rèn)房：如果名下有房，無論此房是否有貸款，再購房均屬于二套房；2.認(rèn)貸：如果有過房貸記錄，無論這套房是否已經(jīng)出售，無論房貸是否已經(jīng)還清，再購房均屬于二套房。而媒體報(bào)道傳出的信息是，央行計(jì)劃放寬首套房的認(rèn)貸標(biāo)準(zhǔn)，也就是只要已經(jīng)還清房貸，再購房可以視同首套房，即“認(rèn)貸不認(rèn)房”。

此消息一出，市場(chǎng)震動(dòng)頗大，但監(jiān)管層和銀行卻三緘其口，態(tài)度曖昧。只有央行副行長(zhǎng)劉士余近日在回應(yīng)對(duì)于商業(yè)銀行傳聞松綁首套房認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)，由“認(rèn)房又認(rèn)貸”調(diào)整為“認(rèn)房不認(rèn)貸”時(shí)表示需要等具體文件。話音未落，那邊央行和銀監(jiān)會(huì)的聯(lián)合公告已經(jīng)落地，房貸放松政策在千呼萬喚中終于出臺(tái)。

提振房貸需求

長(zhǎng)期以來，房貸一直被視為銀行優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)，但在經(jīng)濟(jì)下行的背景下，銀行貸款需求持續(xù)不振，已殃及房貸的發(fā)放。最新公布的8月金融數(shù)據(jù)可見一斑。

根據(jù)銀監(jiān)會(huì)數(shù)據(jù)，8月末，中國銀行業(yè)資產(chǎn)總規(guī)模為126萬億元，同比增長(zhǎng)14.7%，增速較上個(gè)月下滑0.1個(gè)百分點(diǎn)，銀行業(yè)資產(chǎn)規(guī)模微幅下滑，但另一方面，非信貸資產(chǎn)增長(zhǎng)穩(wěn)定。與8月信貸13.3%的增速相比，非信貸類資產(chǎn)依然保持較快且穩(wěn)定的增長(zhǎng)，自4月起資產(chǎn)規(guī)模整體增速超過貸款增速后，這一趨勢(shì)一直持續(xù)至今；即使七月、八月兩個(gè)月社會(huì)融資、非標(biāo)資產(chǎn)增長(zhǎng)明顯放緩，但銀行債券配置意愿仍然較強(qiáng)，而惜貸情緒并未明顯緩解。

因此，在當(dāng)前整體經(jīng)濟(jì)低迷的背景和謹(jǐn)慎的政策取向下，信貸增長(zhǎng)較難超預(yù)期，標(biāo)準(zhǔn)資產(chǎn)配置比重仍將維持高位，并帶動(dòng)社會(huì)整體風(fēng)險(xiǎn)利率下行。根據(jù)相關(guān)機(jī)構(gòu)的調(diào)研，當(dāng)前企業(yè)貸款意愿變動(dòng)不大：9月份，60%的銀行表示企業(yè)貸款申請(qǐng)意愿較8月沒有太大變化，符合條件的企業(yè)需求不強(qiáng)，不符合條件的企業(yè)需求有走弱跡象。目前銀行普遍反映貸款審核條件繼續(xù)趨嚴(yán)，目前來看貸款額度較難充分利用。

不過，單就房貸需求而言，9月，50%的銀行表示房貸需求有所改善，銀行內(nèi)部對(duì)于房貸的政策趨于放松。部分銀行表示房貸的專用額度需要執(zhí)行，房貸審核相對(duì)沒那么嚴(yán)格，且個(gè)貸中房貸優(yōu)先級(jí)提升。同時(shí)，少數(shù)銀行考慮將利率降至基準(zhǔn)以下，盡管個(gè)別銀行在9月末提出的7折房貸當(dāng)天被要求停止，政策面趨于放松是多數(shù)銀行內(nèi)部傳達(dá)的信號(hào)。這也說明監(jiān)管層放松房貸的政策并非空穴來風(fēng)。

銀行內(nèi)部對(duì)房貸政策的松綁可能來自于外部壓力。2014年以來，各地政府已經(jīng)陸續(xù)放開限購政策，而且這一政策調(diào)整事實(shí)上受到了最高監(jiān)管當(dāng)局的默許，這一星火燎原的舉動(dòng)表明，限購限貸政策已經(jīng)不適應(yīng)當(dāng)前的經(jīng)濟(jì)周期所處的階段，放松乃大勢(shì)所趨。

與此同時(shí)，銀行自身受風(fēng)險(xiǎn)偏好下降影響，對(duì)于房貸投放的意愿也會(huì)有所提升，政策的放松加速了這一過程。銀行風(fēng)險(xiǎn)偏好下降的加速，決定了即使沒有監(jiān)管層的公開發(fā)文，年內(nèi)看到銀行按揭利率的明顯下降，也只是時(shí)間問題。

通過上述分析可知，認(rèn)房/認(rèn)貸關(guān)系是銀行執(zhí)行嚴(yán)厲程度的表現(xiàn)，當(dāng)前監(jiān)管層只是將暗地執(zhí)行的政策提到臺(tái)面上公開進(jìn)行，這使得執(zhí)行效率將大幅提升。雖然目前暫未有銀行公開公告限貸放松，僅部分城市、部分銀行在政府默許下進(jìn)行了放松，此次搬到臺(tái)面上，也就是履行了公開化的程序，更利于執(zhí)行；通過行政手段放松限貸，表面上看是通過改善型需求給樓市打興奮劑，其實(shí)是在給銀行下督戰(zhàn)令。

此次放松政策力度頗大，且有針對(duì)性。新規(guī)放松力度較已執(zhí)行的更為寬松，除了限貸放開，還配套有利率和融資放開，這將極大有利于改善型需求的提振，購房行為可從此前有所顧忌的先賣后買變?yōu)闊o所顧忌的先買后賣。2014年以來，一直有地方政府喊話松限貸，放寬認(rèn)房/認(rèn)貸的執(zhí)行標(biāo)準(zhǔn)，從實(shí)際實(shí)施情況看，大多數(shù)銀行均以無房和無貸款余額作為審核標(biāo)準(zhǔn)，現(xiàn)在進(jìn)一步寬松至有1套和無貸款余額作為標(biāo)準(zhǔn)，放松力度提升空間巨大。

這種政策調(diào)整表明央行已將改善型需求作為當(dāng)前扭轉(zhuǎn)低迷市場(chǎng)的主要?jiǎng)恿?，而非市?chǎng)此前普遍認(rèn)為的剛性需求，從銀行角度看，其已有意愿將資源向個(gè)貸傾斜，但每月1800億元左右的新增個(gè)貸未見誠意，反映出僅靠剛性需求無法滿足銀行的新增配置需求；而且，樓市觸底不能依靠更愛追漲殺跌的剛性需求，歷次都是改善型需求。

期盼進(jìn)一步寬松

大銀行盈利將小幅下滑。自2014年以來，即便央行明確要求銀行支持首套房按揭，但數(shù)據(jù)顯示，銀行對(duì)于按揭貸款發(fā)放仍不積極，主要原因在于首套按揭收益率較低且市場(chǎng)對(duì)房地產(chǎn)前景看法趨于謹(jǐn)慎。

根據(jù)機(jī)構(gòu)統(tǒng)計(jì)的數(shù)據(jù)，從2014年上半年新增貸款中新增按揭占比來看，行業(yè)平均占比為15%，低于2013年的19%；港股上市銀行平均占比為21%，而這一比例在2013年為25%。再從分銀行來看，大銀行由于存款基礎(chǔ)較強(qiáng)且風(fēng)險(xiǎn)偏好較低，房貸投放意愿更強(qiáng)，而中小銀行普遍在縮減按揭規(guī)模。

在上半年末按揭貸款余額中，五大國有銀行市場(chǎng)份額達(dá)到71%，而在上半年末貸款余額中，五大行市場(chǎng)份額僅為51%。如果首套房貸認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)放松最終被銀行付諸實(shí)施，那么根據(jù)測(cè)算，假設(shè)二套房貸在新增按揭中占比25%（2013年末二套房貸在按揭余額中占比25%），且所有原本視同二套的房貸都能成功申請(qǐng)為首套按揭貸款，那么大銀行盈利將小幅下滑，下滑幅度小于1%，而小銀行由于已經(jīng)在收縮按揭頭寸所受的影響應(yīng)較小。

由于銀行已經(jīng)確定全年按揭額度，而新政對(duì)銀行盈利又是偏負(fù)面的，因此，光有房貸放松的喊話不足以促使銀行增加按揭額度，銀行實(shí)際上也沒有動(dòng)力去增加按揭貸款額度，除非政府出臺(tái)其他配套政策，比如通過加快按揭貸款證券化、發(fā)行以按揭貸款為抵押的抵押補(bǔ)充貸款或者把新增首套按揭貸款按一定比例從貸存比的計(jì)算中剔除等，甚至明確宣布支持房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展以扭轉(zhuǎn)市場(chǎng)悲觀的預(yù)期。

從央行公布的新政已可見端倪，央行似乎意識(shí)到行政干預(yù)的效果十分有限，利率市場(chǎng)化是市場(chǎng)趨勢(shì)，定價(jià)權(quán)畢竟還在銀行自身手中。當(dāng)前個(gè)貸利率趨勢(shì)下行，主要是銀行風(fēng)險(xiǎn)偏好回歸，個(gè)貸分得更多蛋糕，利率呈自然下行趨勢(shì)。央行在2012年后對(duì)購房者打七折心理戰(zhàn)，進(jìn)行口頭刺激，效果并不理想，但仍帶來短時(shí)間大量需求入市的恐慌局面。

由于銀行目前受困于信貸額度和貸存比等制度的限制，即使房貸市場(chǎng)完全放開，其調(diào)節(jié)的效果也很有限。雖然MBS確實(shí)能夠提高銀行放個(gè)貸積極性，但短期內(nèi)擴(kuò)大MBS規(guī)模不現(xiàn)實(shí)，預(yù)計(jì)MBS進(jìn)程會(huì)加速，但實(shí)際規(guī)模將十分有限。

因此，相對(duì)于放開認(rèn)房/認(rèn)貸標(biāo)準(zhǔn)，央行此次針對(duì)提升個(gè)貸額度的兩項(xiàng)措施，即口頭刺激和鼓勵(lì)支持略顯空泛，除非未來有進(jìn)一步的政策出臺(tái)，否則其實(shí)際可操作性提升空間微乎其微，政策的刺激力度也會(huì)明顯下降。

此次新政已有進(jìn)一步寬松的跡象，監(jiān)管層千方百計(jì)支持開發(fā)商融資，不惜推動(dòng)REITs試點(diǎn)。監(jiān)管層已經(jīng)認(rèn)識(shí)到，為開發(fā)商輸血可以從供給端穩(wěn)住房?jī)r(jià)，數(shù)據(jù)呈現(xiàn)效果比刺激需求更強(qiáng)，這樣才能真正扭轉(zhuǎn)預(yù)期。不過，推動(dòng)REITs試點(diǎn)和本次放松相關(guān)性較弱，其反映的深層次含義是央行對(duì)開發(fā)商融資迫切程度的認(rèn)可和推動(dòng)。

總之，央行公開發(fā)文支持銀行放松房貸，并輔以相關(guān)配套措施，至少表明了監(jiān)管層對(duì)當(dāng)前經(jīng)濟(jì)形勢(shì)和房地產(chǎn)業(yè)在經(jīng)濟(jì)中地位的基本態(tài)度，與以往不同的是，此次新政行政干預(yù)色彩明顯減少，依靠市場(chǎng)調(diào)節(jié)的理念在增多，市場(chǎng)應(yīng)該會(huì)有所反應(yīng)。即使是事件性的短暫刺激，仍會(huì)有政策改善性的積極反應(yīng)。

如果是這樣，將明確釋放出政府穩(wěn)增長(zhǎng)的立場(chǎng)，有助于修復(fù)市場(chǎng)對(duì)經(jīng)濟(jì)的悲觀預(yù)期。在這樣一種邏輯下，雖然放松首套按揭認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)本身并不足以有效改善房地產(chǎn)銷售和投資的疲弱局面，但放松本身卻成為央行貨幣政策的工具和手段，它向市場(chǎng)傳遞了進(jìn)一步定向?qū)捤扇杂斜匾男盘?hào)。endprint