試論長沙市梅溪湖開發(fā)區(qū)的土地價值

康葉紅+唐云松

摘 要：從土地的功能價值系統(tǒng)構(gòu)成分析，土地具有經(jīng)濟(jì)價值、生態(tài)價值和社會價值等3個構(gòu)成要素。梅溪湖位于湖南省長沙“兩型社會”綜合配套改革試驗區(qū)的大河西先導(dǎo)區(qū)。梅溪湖開發(fā)區(qū)土地蘊(yùn)涵巨大的經(jīng)濟(jì)價值、良好的生態(tài)價值和強(qiáng)大的社會價值，并且在未來的發(fā)展趨勢上，其土地價值具有明顯的增長態(tài)勢。

關(guān)鍵詞：梅溪湖；土地價值；評價；增長

中圖分類號：F321.1 文獻(xiàn)標(biāo)志碼：A 文章編號：1673-291X（2014）17-0077-02

土地價值問題，是中國土地經(jīng)濟(jì)理論界爭論較多，分歧較大且至今尚未有統(tǒng)一理念的基本理論問題。對長沙梅溪湖開發(fā)區(qū)的土地價值進(jìn)行分析評價，必須建立在土地價值理論基礎(chǔ)上。

一、土地價值理論概述

關(guān)于土地價值理論，中國存在土地?zé)o價值論、全價值論、土地收益論、土地商品價值論、效應(yīng)價值論、使用價值論、二元價值論等觀點(diǎn)。

以馬克思的勞動價值論分析，無價值而有價格的純自然土地具有“虛假的社會價值”，已經(jīng)人類勞動投入的土地是由土地物質(zhì)和土地資本構(gòu)成 [1]。主張土地價值二元論的學(xué)者，把土地物質(zhì)稱為自然土地，把土地資本稱為人工土地，認(rèn)為“土地有自然土地和人工土地所構(gòu)成，前者無價值而后者有價值，二者組成統(tǒng)一的整體”[2]。如今，絕大部分土地都是經(jīng)過人工開發(fā)過的，既包括原生的作為自然資源的土地部分，又包括經(jīng)過人工開發(fā)的人工部分，這種土地可稱為經(jīng)濟(jì)土地，是現(xiàn)實的經(jīng)濟(jì)資源[3]。

所謂土地價值，是指進(jìn)入人類社會后，人類經(jīng)過長期與自然的相互作用而沉淀凝結(jié)在土地或土地產(chǎn)品中的一般人類勞動。而且土地價值具有歷史增積累性、外部性、增長性和空間差異性等特殊性質(zhì)[4]。

二、長沙梅溪湖開發(fā)區(qū)概況

2007年12月14日，國家發(fā)展和改革委員會下發(fā)了《國家發(fā)展改革委關(guān)于批準(zhǔn)武漢城市圈和長株潭城市群為全國資源節(jié)約型和環(huán)境友好型社會建設(shè)綜合配套改革實驗區(qū)的通知》。該《通知》批準(zhǔn)長沙、株洲、湘潭城市群為全國資源節(jié)約型和環(huán)境友好型社會建設(shè)綜合配套改革實驗區(qū)。長沙市決定在河西的大片區(qū)域建設(shè)“兩型社會”綜合配套改革試驗區(qū)的先導(dǎo)區(qū)。梅溪湖位于湖南省長沙大河西先導(dǎo)區(qū)，岳麓山西面，西二環(huán)至三環(huán)之間，原本屬于岳麓山的桃花嶺景區(qū)。2007年，長沙市投資200億元啟動梅溪湖綜合開發(fā)項目。梅溪湖綜合開發(fā)項目是集防洪、生態(tài)產(chǎn)業(yè)、文化旅游和高檔住宅開發(fā)于一體的綜合型項目。規(guī)劃范圍北起龍王港路，南接桃花嶺景區(qū)界線、東起二環(huán)線、西至岳麓區(qū)與望城縣界線，總規(guī)劃面積18.05平方公里，該地主要為耕地、園地及山林地，場地整體地形呈南北高、中間低的態(tài)勢。區(qū)內(nèi)擁有長沙市區(qū)最大的湖泊3 000畝梅溪湖，4 360畝岳麓山支脈桃花嶺等，在城市自然精華處盡顯山水洲城之經(jīng)典。以湖泊為核心，環(huán)湖布置國際研發(fā)中心、國際商務(wù)中心、國際文化藝術(shù)中心、國際居住中心。政府將此區(qū)域定位為長沙未來新的城市中心，并要將梅溪湖建設(shè)成“國際服務(wù)區(qū)、科技創(chuàng)新城”。

三、長沙梅溪湖開發(fā)區(qū)的土地價值評價

（一） 土地價值結(jié)構(gòu)評價

在土地與人類活動的長期相互作用中，土地系統(tǒng)逐步演變?yōu)槿斯た刂频慕?jīng)濟(jì)系統(tǒng)與土地自然生態(tài)系統(tǒng)藕合的復(fù)合系統(tǒng)，即土地生態(tài)經(jīng)濟(jì)系統(tǒng)[5]。因此，土地不是單一屬性的物理商品，具有物理、生態(tài)、社會和經(jīng)濟(jì)等功能屬性的指向。在土地的功能價值系統(tǒng)構(gòu)成中，土地至少具有經(jīng)濟(jì)價值、生態(tài)價值和社會價值德等3個構(gòu)成要素[6]。長沙梅溪湖開發(fā)區(qū)的土地價值也可以從這3個方面進(jìn)行評價。

1.土地經(jīng)濟(jì)價值評價

土地的經(jīng)濟(jì)價值強(qiáng)調(diào)土地作為一種稀缺性生產(chǎn)要素參與人類經(jīng)濟(jì)系統(tǒng)的運(yùn)行的資產(chǎn)特性。不管是在農(nóng)業(yè)社會時代、工業(yè)時代還是知識經(jīng)濟(jì)時代，土地都參于整個社會生存和穩(wěn)定的根基構(gòu)建、GDP 貢獻(xiàn)、經(jīng)濟(jì)生產(chǎn)系統(tǒng)運(yùn)轉(zhuǎn)，是最重要的自然資源要素[7]。

梅溪湖的開發(fā)“以基礎(chǔ)設(shè)施帶動產(chǎn)業(yè)發(fā)展、以環(huán)境整治帶動新城建設(shè)、以政府投資帶動社會投資”。中興房產(chǎn)投資600億元，2011年，梅溪湖創(chuàng)新科技研發(fā)中心、國際文化藝術(shù)中心以及國際CBD三大引擎全面啟動。其中，國際CBD是長沙未來最高端、最先進(jìn)的城市綜合體，將成為城市未來最具價值的綜合性地標(biāo)。梅溪湖的開發(fā)過程的各種投入，都轉(zhuǎn)移到梅溪湖開發(fā)區(qū)的土地價值中，形成土地經(jīng)濟(jì)價值的重要組成部分。而作為產(chǎn)業(yè)定位為“湖南省先行先試區(qū)、長株潭產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)型示范引領(lǐng)區(qū)、長沙高新產(chǎn)業(yè)核心聚集區(qū)”的大河西先導(dǎo)區(qū)，目標(biāo)定位是力爭到2020年把先導(dǎo)區(qū)建設(shè)成為“兩型社會”綜合配套改革的示范區(qū)，科技進(jìn)步對經(jīng)濟(jì)增長的貢獻(xiàn)率達(dá)70%以上，高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)總產(chǎn)值達(dá)4 000億元以上。梅溪湖作為大河西先導(dǎo)區(qū)的重點(diǎn)開發(fā)區(qū)，其土地經(jīng)濟(jì)價值不容小覷。

2.土地生態(tài)價值評價

土地的生態(tài)價值強(qiáng)調(diào)土地作為自然系統(tǒng)的結(jié)構(gòu)要素參與自然生態(tài)循環(huán)、生態(tài)調(diào)節(jié)，具有涵養(yǎng)水份、調(diào)節(jié)氣候、維持生物多樣性、調(diào)節(jié)生態(tài)平衡等生態(tài)功能。土地既具有經(jīng)濟(jì)功能又具有生態(tài)功能，從長遠(yuǎn)來看其中生態(tài)功能更為重要。以生態(tài)文明理念為指導(dǎo)，走“在保護(hù)中發(fā)展，在發(fā)展中保護(hù)”土地資源利用之路 [8]。

梅溪湖新城以“生態(tài)體系+城市規(guī)劃”的建設(shè)思路，制定了《梅溪湖新城綠色建筑設(shè)計導(dǎo)則》、《梅溪湖新城綠色施工導(dǎo)則》等專項導(dǎo)則，執(zhí)行國家綠色星級標(biāo)準(zhǔn)建筑，二星及三星以上綠色建筑比例不低于30%，構(gòu)建了一套完善的綠色交通體系。一是水環(huán)境建設(shè)方面。龍王港河道綜合整治工程，該項目新開河道5.18公里，寬70米，河道兩側(cè)綠化面積達(dá)9.3萬平米，水質(zhì)達(dá)到IV類，防洪能力提升到了200年一遇；肖河整治工程，長2.78公里，寬30米，河道兩側(cè)綠化面積約7萬平米；梅溪湖湖泊，湖面面積達(dá)3 000畝。另外還有湖泊的景觀工程（包括節(jié)慶島、立體花卉和公共景觀雕塑等）。二是生態(tài)公園建設(shè)方面。整個梅溪湖綠化面積共達(dá)8 500多畝，其中，桃花嶺山體公園面積約4 360畝，梅嶺公園面積約450畝，體育公園面積約67畝，人工濕地公園面積約105畝。endprint

2012年11月19日，國家住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部已批準(zhǔn)長沙大河西先導(dǎo)區(qū)梅溪湖新城為國家綠色生態(tài)示范城區(qū)。梅溪湖新城作為湖南省省唯一推薦的項目，躋身全國首批5個綠色生態(tài)示范城區(qū)，便是梅溪湖土地生態(tài)價值的最佳肯定。

3.土地社會價值評價

土地的社會價值強(qiáng)調(diào)指土地具有提升人類社會生活品質(zhì)、知識增量、穩(wěn)定社會秩序等的功能。

梅溪湖開發(fā)區(qū)的街道文明建設(shè)取得了良好的成果：交通接軌城市化，鋪就鄉(xiāng)村文明路；基礎(chǔ)教育城市化，開啟文明一扇窗；文娛健身城市化，引導(dǎo)生活新方式；人居環(huán)境城市化，打造都市新村莊；創(chuàng)評活動城市化，倡導(dǎo)文明新風(fēng)尚[9]。梅溪湖國際新城總建筑面積約1 000萬平方米，以“造城”的恢弘手筆，最大程度地展現(xiàn)人、自然、城市三者的和諧交融。引入國際領(lǐng)先的城市營運(yùn)理念，致力創(chuàng)建環(huán)保節(jié)能的低碳城市，將成為提升城市形象和城市化進(jìn)程中一道光輝的里程碑，并為未來中國城市建設(shè)、區(qū)域運(yùn)營樹立全新典范。梅溪湖開發(fā)區(qū)不僅提升人類社會生活品質(zhì)、知識增量、穩(wěn)定社會秩序，更有可能引領(lǐng)中國城市未來發(fā)展模式。

（二） 土地價值增長評價

農(nóng)地城市流轉(zhuǎn)是在城市發(fā)展過程中，隨著城市規(guī)模的擴(kuò)大，城市土地需求量增大，城市土地需求者通過經(jīng)濟(jì)的手段或者行政的手段將城市附近農(nóng)村土地轉(zhuǎn)變?yōu)槌鞘型恋?，以滿足城市土地需求的過程，主要集中于城鄉(xiāng)生態(tài)經(jīng)濟(jì)交錯區(qū)[10]。作為城市邊緣農(nóng)業(yè)土地價值有兩部分組成：一個是與農(nóng)業(yè)土地地租有關(guān)的土地價值，另一個是可預(yù)見的土地轉(zhuǎn)變成城市用地后未來土地地租增值所帶來的價值。城市化過程中，一方面，隨著城市區(qū)域范圍的擴(kuò)大以及基礎(chǔ)設(shè)施的完善，土地價值不斷增加；另一方面，隨著土地用途轉(zhuǎn)變和重新開發(fā)，也導(dǎo)致土地價值增加。重新分區(qū)、城市擴(kuò)張過程中區(qū)位優(yōu)勢的變化、公共基礎(chǔ)設(shè)施和社區(qū)服務(wù)的提升、城市人口的增長以及私人對土地投資的增加也會改變土地價值。

梅溪湖開發(fā)區(qū)，將圍繞建設(shè)“梅溪湖國際服務(wù)及科技創(chuàng)新中心”這一戰(zhàn)略目標(biāo)，通過6—8年的建設(shè)，建設(shè)成為一個生態(tài)環(huán)境友好、配套設(shè)施齊全、地標(biāo)建筑突出、產(chǎn)業(yè)特色明顯的具有國際水準(zhǔn)的高端城市功能區(qū)。作為長沙生態(tài)綠色新城的先鋒，未來梅溪湖新城將大量使用低碳的基礎(chǔ)設(shè)施，同時以公共交通為導(dǎo)向進(jìn)行土地開發(fā)，區(qū)域內(nèi)將構(gòu)筑地鐵、地面公交、片區(qū)輕軌、沿湖公交行走帶四大系統(tǒng)。很明顯，未來的梅溪湖將在城市擴(kuò)張過程中得到明顯的區(qū)位優(yōu)勢，周邊公共基礎(chǔ)設(shè)施和社區(qū)服務(wù)也將明顯提升，而整個長沙市也將面臨重新分區(qū)，政府將此區(qū)域定位為長沙未來新的城市中心，并要將梅溪湖建設(shè)成“國際服務(wù)區(qū)、科技創(chuàng)新城”。據(jù)此，預(yù)計梅溪湖開發(fā)區(qū)的土地價值，將保持良好的增長態(tài)勢。

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展——2009中國城市規(guī)劃年會論文集，2009.

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[責(zé)任編輯 仲 琪]endprint