淺談我國(guó)房地產(chǎn)評(píng)估業(yè)存在的問(wèn)題及對(duì)策

竇文卓 楊景海

摘要：房地產(chǎn)評(píng)估業(yè)是一門技術(shù)性很強(qiáng)、專業(yè)程度要求很高的的新興領(lǐng)域。然而,與發(fā)達(dá)國(guó)家的成熟發(fā)展體系相比,我國(guó)的房地產(chǎn)評(píng)估業(yè)務(wù)的發(fā)展仍然有所欠缺，包括法律制度，評(píng)估準(zhǔn)則等都有待完善。文章分析了房地產(chǎn)評(píng)估業(yè)務(wù)存在的種種亟待解決問(wèn)題，并針對(duì)這些問(wèn)題提出了建議及對(duì)策。

關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)評(píng)估；問(wèn)題；對(duì)策

中圖分類號(hào)：F293.3文獻(xiàn)標(biāo)識(shí)碼：A文章編號(hào)：1006-8937（2014）17-0124-03

1房地產(chǎn)評(píng)估業(yè)務(wù)概述

1.1房地產(chǎn)評(píng)估類型

房地產(chǎn)的估價(jià)類型分為三種，一般評(píng)估，特定評(píng)估，房地產(chǎn)抵押貸款評(píng)估。他們最大的區(qū)別就在于，前者不具有法律效益，而后兩者具有明顯的法律約束力。評(píng)估類型的劃分很好的把我國(guó)尚未形成的評(píng)估體系分門別類，很有條理的說(shuō)明了評(píng)估的種類，這有助于我國(guó)形成完整成熟的評(píng)估體系。

1.2估價(jià)原則

房地產(chǎn)評(píng)估原則是很早以前就訂立的，但跟隨著時(shí)代的轉(zhuǎn)變，國(guó)內(nèi)外經(jīng)濟(jì)的迅速發(fā)展，個(gè)別的原則已經(jīng)不適應(yīng)如今的房地產(chǎn)評(píng)估業(yè)務(wù)的要求了，我國(guó)必須結(jié)合自身的評(píng)估業(yè)務(wù)特色，針對(duì)特定的評(píng)估案例我們也要隨時(shí)的根據(jù)實(shí)際情況，來(lái)靈活的使用評(píng)估原則。目前來(lái)看，我國(guó)一直使用的估價(jià)原則有6則，供求原則、替代原則等，這些原則不是通用的，要根據(jù)實(shí)際的評(píng)估案例，遵循特定的評(píng)估原則進(jìn)行合理合法的估計(jì)。

1.3影響房地產(chǎn)價(jià)格的因素

有很多因素影響房地產(chǎn)價(jià)格，比如說(shuō)人口因素、政策因素、時(shí)間因素等，這都會(huì)從不同程度上影響房地產(chǎn)價(jià)格的高低，而且這些因素并不是完全獨(dú)立的，有的會(huì)出現(xiàn)交叉或者包含的關(guān)系，具體因素要具體分析。比如說(shuō)房地產(chǎn)質(zhì)量因素，現(xiàn)階段的輿論新聞不時(shí)的會(huì)出現(xiàn)各種“質(zhì)量差”房產(chǎn)，甚至出現(xiàn)倒塌，人傷亡的情況，這是導(dǎo)致房地產(chǎn)價(jià)格下滑的最主要因素，購(gòu)房者不相信房地產(chǎn)給其帶來(lái)的正面利益，反而覺(jué)著房地產(chǎn)會(huì)給自身造成損失，這種恐慌和沒(méi)安全感會(huì)影響房地產(chǎn)價(jià)格。相反的，如果房產(chǎn)質(zhì)量好，配套設(shè)施齊全，自然房產(chǎn)價(jià)格上漲。但是這兩種形式都不是最優(yōu)的情況，都會(huì)使得房地產(chǎn)價(jià)格忽高忽低，房地產(chǎn)市場(chǎng)無(wú)法穩(wěn)定的運(yùn)行。

2房地產(chǎn)評(píng)估業(yè)發(fā)展的現(xiàn)狀

最近幾年來(lái)，評(píng)估業(yè)務(wù)的交易越來(lái)越頻繁,尤其是房地產(chǎn)業(yè)務(wù)。因此房地產(chǎn)估價(jià)業(yè)務(wù)、服務(wù)對(duì)象和形式也日趨多樣化，種類也有所增加，這就使得房地產(chǎn)估價(jià)服務(wù)成為涵蓋各種經(jīng)濟(jì)業(yè)務(wù)的基礎(chǔ)。2011年、2012年房地產(chǎn)估價(jià)行業(yè)的發(fā)展?fàn)顩r如圖1所示。

隨著時(shí)間的推移，房地產(chǎn)評(píng)估行業(yè)也在茁壯的成長(zhǎng)。30多年的發(fā)展和創(chuàng)新過(guò)程，使得我國(guó)房地產(chǎn)評(píng)估業(yè)在不斷的進(jìn)步，上圖充分說(shuō)明了這一點(diǎn)。就取得房地產(chǎn)估價(jià)師資格的人數(shù)來(lái)看，2012年比2011年上升了將近5000人。

但是，一些非市場(chǎng)化和違反估價(jià)原則行為仍然在不斷的發(fā)生，阻礙著整個(gè)房地產(chǎn)估價(jià)行業(yè)的發(fā)展。從某種角度來(lái)看，和我國(guó)前些年的評(píng)估發(fā)展情況來(lái)看，現(xiàn)如今的進(jìn)步速度的確快了很多，在這種“急速”模式下以及未達(dá)標(biāo)的不負(fù)責(zé)任評(píng)估人員等不利因素，導(dǎo)致了我國(guó)房地產(chǎn)評(píng)估業(yè)務(wù)的緩慢前進(jìn)。

3我國(guó)房地產(chǎn)評(píng)估業(yè)存在的問(wèn)題

3.1房地產(chǎn)估價(jià)業(yè)務(wù)的法律責(zé)任不健全

我國(guó)現(xiàn)存的已經(jīng)成文的房地產(chǎn)評(píng)估法律責(zé)任規(guī)定仍然不完善，嚴(yán)重缺乏系統(tǒng)性，并且沒(méi)有集中在某個(gè)條款中，而是在很多評(píng)估法律、法規(guī)文件中零散的出現(xiàn)的，還沒(méi)有專門的評(píng)估法律出臺(tái)，這是評(píng)估行業(yè)很大的一個(gè)缺口。一旦要是出現(xiàn)了相關(guān)的法律糾紛，根本沒(méi)有準(zhǔn)確的法律依據(jù)，即使找到法律依據(jù)也是沒(méi)有說(shuō)服力的。這無(wú)論從辦事效率上，還是評(píng)估范圍上來(lái)看，現(xiàn)有的法律法規(guī)都無(wú)法滿足資產(chǎn)評(píng)估業(yè)務(wù)的發(fā)展需要。因?yàn)檫@些法律規(guī)則都沒(méi)有對(duì)資產(chǎn)評(píng)估做出具體的規(guī)定，不僅缺乏操作性，銜接性也不好，這嚴(yán)重滯后于資產(chǎn)評(píng)估的快速發(fā)展。

3.2我國(guó)房地產(chǎn)評(píng)估業(yè)務(wù)的準(zhǔn)則法律地位有待提高

美國(guó)的評(píng)價(jià)標(biāo)準(zhǔn)是以立法的形式，是美國(guó)政府批準(zhǔn)，具有很強(qiáng)的約束力并且以官方的形式規(guī)定了涉及非法交易的房地產(chǎn)評(píng)估業(yè)務(wù)必須遵守的公認(rèn)的評(píng)估原則。而中國(guó)的評(píng)估準(zhǔn)則并沒(méi)有具有強(qiáng)有力的法律約束力，只是內(nèi)容上比較綜合性系統(tǒng)性，并沒(méi)有實(shí)際的法律地位。因而，在實(shí)際涉及了房地產(chǎn)業(yè)務(wù)的評(píng)估業(yè)務(wù)中，評(píng)估人員有時(shí)很難把握準(zhǔn)則，統(tǒng)一業(yè)務(wù)涉及到的評(píng)估準(zhǔn)則可能不明確，從而導(dǎo)致了評(píng)估結(jié)果會(huì)有很大的誤差。

3.3房地產(chǎn)評(píng)估業(yè)務(wù)的市場(chǎng)環(huán)境不規(guī)范

中國(guó)實(shí)行市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)時(shí)間不長(zhǎng)，由于舊觀念和舊體制仍有殘留，行業(yè)協(xié)會(huì)的權(quán)威建立還有待時(shí)日，評(píng)估執(zhí)業(yè)涉及了方方面面，還有很多問(wèn)題要協(xié)調(diào)。由于房地產(chǎn)評(píng)估業(yè)務(wù)涉及的領(lǐng)域很廣，要和很多工商稅務(wù)部門打交道，這其中就會(huì)不時(shí)的出現(xiàn)不合法的行為，甚至?xí)霈F(xiàn)“壟斷”現(xiàn)象。而且，同業(yè)的資產(chǎn)評(píng)估機(jī)構(gòu)和資產(chǎn)評(píng)估的工作人員，面對(duì)同一客戶，為了增加本機(jī)構(gòu)的業(yè)務(wù)量，爭(zhēng)取到客戶，也會(huì)略施小計(jì)，想出各種誘惑客戶的條件，在如此競(jìng)爭(zhēng)激烈的過(guò)程中，評(píng)估機(jī)構(gòu)就不免會(huì)用不正當(dāng)?shù)母?jìng)爭(zhēng)手段，爭(zhēng)搶客戶，譬如，給客戶回扣、打折減價(jià)等多種多樣的不正當(dāng)競(jìng)爭(zhēng)手段。

3.4從業(yè)人員素質(zhì)參差不齊，考試制度有待改革

在整個(gè)評(píng)估行業(yè)中，只有不超過(guò)6萬(wàn)人有評(píng)估書資質(zhì)證書和房地產(chǎn)估價(jià)師資格證書，但是實(shí)際辦理各種估價(jià)業(yè)務(wù)，并真正的在房地產(chǎn)評(píng)估各類機(jī)構(gòu)中工作的僅有三分之二左右。究其最主要原因是，一部分兼職人員把自己的評(píng)估師資格證書委托在某單位，這樣單位就有了注冊(cè)的資格，而評(píng)估師自身也有經(jīng)濟(jì)收益，雖然對(duì)他們自身來(lái)說(shuō)“一舉兩得”，但是卻擾亂了評(píng)估市場(chǎng)。

3.5管理體系紊亂，有損評(píng)估行業(yè)的整體發(fā)展

在我國(guó)，房地產(chǎn)評(píng)估行業(yè)還沒(méi)有普及，也就是說(shuō)只有少部分的從業(yè)者和從業(yè)機(jī)構(gòu)。而且，房地產(chǎn)評(píng)估業(yè)務(wù)的主管部門主要是政府來(lái)參與，且政府的分支機(jī)構(gòu)還有很多，很可能不能集中精力的來(lái)管理房地產(chǎn)評(píng)估者部分業(yè)務(wù)。盡管我國(guó)在2003年設(shè)立了資產(chǎn)監(jiān)督管理委員會(huì)，但是并未從源頭上解決房地產(chǎn)評(píng)估業(yè)務(wù)發(fā)展個(gè)本質(zhì)與形式，沒(méi)有在整體發(fā)展上起到積極作用。如某單位是評(píng)估有限公司，因?yàn)樽陨硪?guī)模小，資質(zhì)不夠，就像別的機(jī)構(gòu)借了評(píng)估師資格證書，掛在自身門下，這樣就提升了本單位競(jìng)爭(zhēng)能力，但是卻不合乎評(píng)估行業(yè)發(fā)展要求。

3.6房地產(chǎn)仍然處于“泡沫”狀態(tài)

自2012以來(lái)，中國(guó)的房?jī)r(jià)一直處于“飆升”狀態(tài)，平均房?jī)r(jià)過(guò)萬(wàn)的城市已經(jīng)不占少數(shù)了，對(duì)于這種“泡沫”的存在，更多房地產(chǎn)評(píng)估機(jī)構(gòu)趁虛而入。由于人民幣的匯率居高不下，貸款利率增高，房地產(chǎn)評(píng)估機(jī)構(gòu)更是把原有的估價(jià)結(jié)果，再加上各種客觀因素綜合起來(lái)評(píng)估房屋，這不僅是對(duì)購(gòu)房者的不公平，更是對(duì)房地產(chǎn)評(píng)估業(yè)的發(fā)展起到了阻礙的作用。

3.7我國(guó)房地產(chǎn)評(píng)估業(yè)務(wù)在經(jīng)濟(jì)全球化下面臨著很大挑戰(zhàn)

隨著中國(guó)加入了世界貿(mào)易組織和市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)開(kāi)放程度的不斷加大，境外專業(yè)評(píng)估機(jī)構(gòu)進(jìn)入中國(guó)，這將對(duì)中國(guó)房地產(chǎn)評(píng)估行業(yè)的發(fā)展造成很大的沖擊。由于外國(guó)的評(píng)估業(yè)務(wù)發(fā)展的相對(duì)成熟，一般已經(jīng)具有良好的品牌形象和先進(jìn)的經(jīng)營(yíng)理念了，他們必將搶占我們的市場(chǎng)和吸取人才。而中國(guó)既沒(méi)有時(shí)間上的優(yōu)勢(shì)，更沒(méi)有市場(chǎng)的優(yōu)勢(shì)。在各種條件處于劣勢(shì)的情況下，我國(guó)的評(píng)估業(yè)務(wù)受到很大沖擊，如果不及時(shí)采取應(yīng)對(duì)方法，評(píng)估業(yè)務(wù)的發(fā)展情況將不太樂(lè)觀。

4對(duì)我國(guó)房地產(chǎn)評(píng)估行業(yè)發(fā)展的建議及對(duì)策

4.1重視房地產(chǎn)評(píng)估法制的建設(shè)，賦予評(píng)估行業(yè)應(yīng)有的

法律地位

為了我國(guó)房地產(chǎn)評(píng)估行業(yè)能夠健康的發(fā)展，我們必須在現(xiàn)有的法律基礎(chǔ)上，完善法律空缺及不足，并結(jié)合國(guó)外發(fā)達(dá)國(guó)家的法律機(jī)制，結(jié)合我國(guó)的房地產(chǎn)評(píng)估業(yè)務(wù)特點(diǎn)不斷補(bǔ)充，取其精華，完善我國(guó)房地產(chǎn)評(píng)估業(yè)務(wù)的法律地位。目前情況來(lái)看，現(xiàn)存在的我國(guó)的房地產(chǎn)評(píng)估業(yè)的法律法規(guī)涵蓋的內(nèi)容仍然不全面，有很多方面還未涉及到評(píng)估業(yè)務(wù)，這是在今后改革中要集中解決的問(wèn)題。所以，我們要把重點(diǎn)放在法律法規(guī)的建立方面，而這無(wú)疑是一項(xiàng)艱巨的任務(wù)。

4.2建立具有中國(guó)特色社會(huì)主義的房地產(chǎn)評(píng)估準(zhǔn)則

與美國(guó)相比，中國(guó)的房地產(chǎn)評(píng)估業(yè)務(wù)準(zhǔn)則體系從內(nèi)容上來(lái)看，綜合性和系統(tǒng)性比較強(qiáng)，但是并沒(méi)有法律地位，而美國(guó)不僅內(nèi)容上豐富同時(shí)也具備了高尚的法律地位，所以針對(duì)評(píng)估準(zhǔn)則，我們必須要立足于中國(guó)特色社會(huì)主義的特殊國(guó)情并且結(jié)合社會(huì)主義初級(jí)階段發(fā)展的實(shí)際經(jīng)驗(yàn)，力求把評(píng)估準(zhǔn)則地位提升，越來(lái)越“接地氣兒”，并且與國(guó)際接軌，這樣也有利于國(guó)際間的交流。要把評(píng)估準(zhǔn)則在橫向和縱向上分別劃分出來(lái)，并且分清層次。這樣在發(fā)生業(yè)務(wù)時(shí)，需要按照準(zhǔn)則辦事，才能一目了然，而且效率會(huì)更高。我們必須持續(xù)的按照這種規(guī)劃，繼續(xù)完善具有中國(guó)特色社會(huì)主義的評(píng)估準(zhǔn)則。

4.3創(chuàng)造積極條件，提高評(píng)估執(zhí)業(yè)的環(huán)境

雖然房地產(chǎn)評(píng)估行業(yè)是近些年新興業(yè)務(wù)，但是與發(fā)達(dá)國(guó)家相比，畢竟是后發(fā)展起來(lái)的，國(guó)內(nèi)外還是有很多先例可以借鑒的，那么出現(xiàn)的種種不道德的行為要怎樣解決？首先作為政府相關(guān)部門，應(yīng)該出臺(tái)相關(guān)的條文，為評(píng)估行業(yè)的發(fā)展創(chuàng)造良好的條件。可以通過(guò)制定誠(chéng)信制度和懲罰制度，來(lái)約束評(píng)估人員，如果出現(xiàn)了違反上述制度的行為，輕者可以給與一定額度的罰款，重者則要吊銷評(píng)估師資格證書。通過(guò)實(shí)行這種制度來(lái)規(guī)范評(píng)估人員的工作行為，降低失信率和改善工作環(huán)境。

近幾年來(lái)，財(cái)政部積極幫助行業(yè)協(xié)會(huì)并與資產(chǎn)監(jiān)管部門，司法機(jī)關(guān)開(kāi)展協(xié)調(diào)，在合理合法的范圍內(nèi)開(kāi)展業(yè)務(wù)，改善執(zhí)業(yè)環(huán)境，擴(kuò)大行業(yè)影響力，已經(jīng)取得了良好的效果。

4.4完善評(píng)估管理體制，促進(jìn)評(píng)估業(yè)務(wù)繁榮發(fā)展

目前，中國(guó)的資產(chǎn)評(píng)估體制還有漏洞，而且缺口很大。相比之下國(guó)外的評(píng)估管理體制就更為成熟一些。比如說(shuō)，有行業(yè)自律性管理模式，這種模式下就要求評(píng)估機(jī)構(gòu)和評(píng)估人員要獨(dú)立性強(qiáng)，給了評(píng)估機(jī)構(gòu)很大的發(fā)展空間，因?yàn)樯倭苏母深A(yù)，但是同樣也具有一定風(fēng)險(xiǎn)。適合中國(guó)的管理機(jī)制應(yīng)該是統(tǒng)一管理，有主管機(jī)構(gòu)主要負(fù)責(zé)管理房地產(chǎn)評(píng)估業(yè)務(wù)所有的事項(xiàng)，權(quán)責(zé)分明，這樣才能促進(jìn)評(píng)估行業(yè)繁榮發(fā)展，才能盡早的和發(fā)達(dá)國(guó)家齊頭并進(jìn)。

4.5借鑒國(guó)外的評(píng)估理論和方法

在房地產(chǎn)評(píng)估實(shí)際的業(yè)務(wù)中，我們還在使用傳統(tǒng)的評(píng)估方法，通常使用的方法有：成本法，收益法和市場(chǎng)法。但隨著評(píng)估業(yè)務(wù)的多樣化，有些方法顯然是不合適，我們還需要借鑒國(guó)外的理論。吸取適合中國(guó)的理論，但是也要注重實(shí)用性，因?yàn)楫吘箛?guó)內(nèi)外的發(fā)展水平不均衡，側(cè)重點(diǎn)和實(shí)際內(nèi)容也有差別。我們要大力鼓勵(lì)引導(dǎo)和支持評(píng)估機(jī)構(gòu)走出國(guó)門，走向世界，積極拓展境外業(yè)務(wù)，與國(guó)外同行開(kāi)展業(yè)務(wù)合作，人員交流和人員培訓(xùn)等等活動(dòng)，使雙方都對(duì)彼此的準(zhǔn)則熟悉，并為其提供必要的幫助。

4.6提高從業(yè)門檻，改革考試制度

房地產(chǎn)評(píng)估業(yè)務(wù)的評(píng)估，歸根結(jié)底還是服務(wù)業(yè)，服務(wù)業(yè)的宗旨就是滿足客戶的要求，但是我們首先必須要提高自身素質(zhì)，這就必須從考試制度開(kāi)始。首先，從業(yè)人員的學(xué)歷必須達(dá)到本科以上，才有資格考取估價(jià)師的資格證書，如果學(xué)歷低于本科，應(yīng)該設(shè)置助理評(píng)估師等職位，可以從這些起考，再根據(jù)工作年限再參加其他職稱考試。如果考試通過(guò)，并且參與工作，那么要參與后續(xù)教育，定期聽(tīng)課學(xué)習(xí)，主動(dòng)學(xué)習(xí)國(guó)家的新政策，以最快的速度了解國(guó)家的新政策。只有這樣才能把評(píng)估師的等級(jí)和層次拉開(kāi)，才能促進(jìn)評(píng)估師不斷的學(xué)習(xí)和提高自身業(yè)務(wù)水平。

4.7實(shí)現(xiàn)經(jīng)營(yíng)服務(wù)多元化和網(wǎng)絡(luò)化，塑造品牌

加入世界貿(mào)易組織，使中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)有了進(jìn)一步的開(kāi)放，但在開(kāi)放過(guò)程中，也要按照相關(guān)的規(guī)定實(shí)施，按規(guī)矩辦事。近些年來(lái)，互聯(lián)網(wǎng)的普及發(fā)展，一定程度上也帶動(dòng)了經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，這就給房地產(chǎn)評(píng)估業(yè)務(wù)帶來(lái)了很大的發(fā)展機(jī)遇。我們可以利用互聯(lián)網(wǎng)的便捷性，把評(píng)估機(jī)構(gòu)的特色評(píng)估業(yè)務(wù)發(fā)送到網(wǎng)絡(luò)平臺(tái)上，通過(guò)需求者和網(wǎng)友的點(diǎn)擊或者是評(píng)價(jià)，來(lái)提升評(píng)估機(jī)構(gòu)的知名度，以此來(lái)樹(shù)立評(píng)估機(jī)構(gòu)的品牌。

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