成本逼近法的再認(rèn)識(shí)

劉曉虹

摘要：文章從模擬交易方式入手，分析界定不同交易方式下不同成本構(gòu)成，并對(duì)成本逼近法中各參數(shù)的確定提出評(píng)估方法。

關(guān)鍵詞：成本逼近法；交易方式；地價(jià)內(nèi)涵；參數(shù)取值

中圖分類號(hào)：F293文獻(xiàn)標(biāo)識(shí)碼：A文章編號(hào)：1006-8937（2014）17-0130-02

成本逼近法是大家比較熟悉且認(rèn)為較為簡(jiǎn)單的一種評(píng)估方法，但在交易方式、地價(jià)內(nèi)涵、個(gè)別因素修正等方面還不為人們所熟知。通過評(píng)估實(shí)踐，對(duì)上述方面提出自己的意見。

1成本交易方式界定

成本逼近法模擬的是一定交易方式下的成本再組。

成本法模擬的交易方式，主要有征地模式、買賣模式、抵押模式（不交易的模式）。

1.1征地模式

征地模式是指政府征收集體土地，并進(jìn)行開發(fā)、出讓過程。

1.2買賣模式

買賣模式是指土地使用者買入賣出的過程。

1.3抵押模式

抵押模式是指土地使用者買入抵押的過程。

2三種模式下的地價(jià)內(nèi)涵

不同的模式下，成本法中地價(jià)內(nèi)涵不同，主要區(qū)別在于取得費(fèi)的界定、開發(fā)費(fèi)的內(nèi)涵、增值收益率的確定。具體見表1。

3參數(shù)的確定

在明確了交易模式及地價(jià)內(nèi)涵后，成本法的重點(diǎn)是相關(guān)參數(shù)的確定。

3.1征地模式下的重要參數(shù)

重點(diǎn)應(yīng)確定代征比例、耕地比例、利息、個(gè)別因素修正，這四方面參數(shù)容易被忽略。

3.1.1 代征比例

根據(jù)征地實(shí)際情況，用地一般征到路中。道路、綠地及其他基礎(chǔ)設(shè)施占地是無法出讓的，因此，這些地價(jià)要攤到可出讓宗地地價(jià)中。

代征比例=（代征地面積÷總征地面積）

土地實(shí)際取得費(fèi)=取得費(fèi)÷（1-代征比例）

3.1.2耕地比例

由于在征地過程中土地類型多樣，并不是完全是耕地。

耕地比例=耕地面積÷總征地面積

稅費(fèi)主要包括耕地占用稅、耕地開墾費(fèi)、新菜地開發(fā)建設(shè)基金，只針對(duì)占用的耕地征收，一般按占用耕地的面積計(jì)算。

耕地占用稅=稅費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)×耕地比例÷（1-代征比例）

3.1.3開發(fā)費(fèi)

一般為生地到熟地的開發(fā)。評(píng)估實(shí)踐中，直接套用基準(zhǔn)地價(jià)體系中開發(fā)費(fèi)，成本標(biāo)準(zhǔn)是基準(zhǔn)地價(jià)級(jí)別范圍內(nèi)的平均成本，與成本法中征地范圍內(nèi)的開發(fā)費(fèi)是有區(qū)別的?？筛鶕?jù)成本法界定的范圍內(nèi)的基礎(chǔ)設(shè)施的狀況、標(biāo)準(zhǔn)、維護(hù)程度進(jìn)行分析調(diào)整。

3.1.4利息

征地過程中，各費(fèi)用投入的環(huán)節(jié)及時(shí)間具體見表2。

從表2看出：

①報(bào)批環(huán)節(jié)：社?；?、新增建設(shè)用地有償使用費(fèi)是屬于土地增值的范疇，雖不在征地成本中，但在報(bào)批環(huán)節(jié)政府就投入了，因此該兩項(xiàng)費(fèi)用不計(jì)成本，但應(yīng)計(jì)利息、利潤(rùn)，計(jì)息期1年。

②補(bǔ)償環(huán)節(jié)：該環(huán)節(jié)的費(fèi)用，計(jì)息期9個(gè)月。

③供地環(huán)節(jié)：對(duì)于新菜地開發(fā)基金、耕地占用稅是在供地后繳納，因此只計(jì)成本，不計(jì)利息、利潤(rùn)。

3.1.5個(gè)別因素修正

①必要性。估價(jià)規(guī)程規(guī)定，運(yùn)用成本逼近法時(shí)，根據(jù)待估宗地在區(qū)域內(nèi)的位置和宗地條件，進(jìn)行個(gè)別因素修正。

由于土地取得費(fèi)、增值收益等均以區(qū)域平均狀況為依據(jù)計(jì)算，較少考慮估價(jià)對(duì)象的個(gè)別性、特殊性，需要進(jìn)行個(gè)別因素修正。

實(shí)際評(píng)估實(shí)踐中，對(duì)于個(gè)別因素修正的處理，多數(shù)直接采用基準(zhǔn)地價(jià)所處級(jí)別區(qū)域和個(gè)別因素修正系數(shù)作為該方法中區(qū)位修正系數(shù)。但是區(qū)域范圍是不一致的，直接采用是不合適的。

②修正實(shí)質(zhì)。個(gè)別因素修是要得到宗地價(jià)格。積算價(jià)格是區(qū)域平均價(jià)格，沒有體現(xiàn)地價(jià)的個(gè)別性。

③修正方向。區(qū)域地價(jià)向宗地價(jià)格修正或者區(qū)域標(biāo)準(zhǔn)宗地價(jià)格向個(gè)別宗地價(jià)格修正。

④修正方法。通過綜合分析成本逼近法所界定區(qū)域范圍及影響地價(jià)的因素，采用多因素綜合評(píng)價(jià)法制定了個(gè)別因素修正體系。

多因素綜合評(píng)價(jià)法是全面考慮各種與土地價(jià)格直接相關(guān)的個(gè)別因素，構(gòu)建針對(duì)城市土地個(gè)別因素修正的指標(biāo)體系，利用德爾菲專家打分法來確定各因素因子權(quán)重及計(jì)算修正系數(shù)。

⑤影響土地價(jià)格的因素指標(biāo)體系及因子的選擇。綜合分析界定的范圍及影響地價(jià)的因素，主要以“成本”為角度，選擇了臨路狀況、臨路類型等因素因子指標(biāo)體系。

⑥影響土地成本的因素分析。

基礎(chǔ)設(shè)施條件：宗地內(nèi)基礎(chǔ)設(shè)施條件完善，成本越高。

臨路情況：臨道路數(shù)越多，代征比例越高，成本越高。

臨路類型：道路類型等別越高，路寬越寬，代征面積越大，成本越高。

坡度：坡度大，開發(fā)成本增加。

土地平整狀況：宗地內(nèi)部微觀地貌復(fù)雜，土石挖填工程量大，開發(fā)成本高。

面積：土地面積大，單方土地成本小。

形狀：形狀不規(guī)則，成本高。

⑦影響土地價(jià)格的因素指標(biāo)體系。

個(gè)別因素修正說明見表3。

3.2買賣模式下的重要參數(shù)

在買賣模式下，主要參數(shù)是買入價(jià)的界定、暗補(bǔ)、開發(fā)費(fèi)的界定的確定。

3.2.1買入價(jià)

買入價(jià)不能按照企業(yè)實(shí)際投入計(jì)算。應(yīng)調(diào)整為評(píng)估期日的重置成本?？烧{(diào)查周邊案例，運(yùn)用市場(chǎng)比較法確定買入價(jià)。

對(duì)于契稅筆者認(rèn)為不應(yīng)包含在取得費(fèi)中，因?yàn)槠醵悶閮r(jià)外稅。

3.2.2暗補(bǔ)

暗補(bǔ)主要是指征地模式下標(biāo)準(zhǔn)外需另外付出的指標(biāo)費(fèi)。這部分費(fèi)用是實(shí)際客觀存在，買賣雙方不可回避的。

3.2.3開發(fā)費(fèi)

開發(fā)費(fèi)=現(xiàn)狀所需成本-原有開發(fā)程度所需成本。

3.2.4利息

以買入價(jià)及再開發(fā)費(fèi)計(jì)息，尤其征地模式中新菜地開發(fā)基金、耕地占用稅不計(jì)利息、利潤(rùn)的，在該模式下是要計(jì)息、計(jì)利潤(rùn)的。

3.3抵押模式下的重要參數(shù)

在抵押模式下，主要參數(shù)的確定與買賣模式相同。不同的是抵押模式需要考慮優(yōu)先受償款。

抵押價(jià)格=市場(chǎng)價(jià)格-優(yōu)先受償款。

4結(jié)語

實(shí)踐證明，通過對(duì)傳統(tǒng)成本逼近法的重新思考，只有關(guān)注價(jià)格形成模式的變化，合理確定地價(jià)內(nèi)涵及參數(shù)，得出的評(píng)估結(jié)果才能反應(yīng)宗地的真實(shí)價(jià)格。

參考文獻(xiàn)：

[1] 鄒曉云.土地估價(jià)基礎(chǔ)[M].北京：地質(zhì)出版社，2010，

[2] GB/T 18508—2001，城鎮(zhèn)土地估價(jià)規(guī)程[S].