登記時收取處置權(quán)證明的必要性

李煒

2014年5月，某市房屋登記中心下發(fā)了《關(guān)于進一步精簡房屋登記辦事材料的通告》，通告明確，屬行政機關(guān)、事業(yè)單位及國有企業(yè)轉(zhuǎn)讓房產(chǎn)，不再提供同級人民政府國有資產(chǎn)管理部門或上級主管部門同意房產(chǎn)轉(zhuǎn)讓的批文或備案證明。央屬企業(yè)、省部級以上國有單位在我省設(shè)立的分支機構(gòu)轉(zhuǎn)讓房產(chǎn)，或軍產(chǎn)轉(zhuǎn)讓，不再提供上級主管部門批復(fù)文件。凡申請房地產(chǎn)抵押登記（含在建工程抵押登記），抵押人為法人或其他組織的，不再提供簽約前應(yīng)履行的內(nèi)部審批材料，如股東會決議、董事會決議、職代會決議、國有資產(chǎn)上級主管部門批文或國資委批文等共11條規(guī)定，對登記過程中的收件內(nèi)容進一步簡化。雖然在此之前也有部分登記機構(gòu)對收件內(nèi)容進行了簡化，如在抵押登記時，不收取董事會決議，但像這樣集中、大范圍的一次性簡化，在業(yè)界引起了巨大震動。

在登記實務(wù)中，各地的房屋登記機構(gòu)在辦理轉(zhuǎn)移業(yè)務(wù)時，通常都會要求轉(zhuǎn)讓方提供其已經(jīng)完成內(nèi)部審批或者許可處置的要件，例如：有限公司的股東會、董事會決議、機關(guān)事業(yè)單位的國資批復(fù)、集體企業(yè)或者組織的集體成員大會、村民大會決議，有時還要求提供企業(yè)章程、股東身份證明等。對這些處置權(quán)證明文件，登記時如果不予收取，會不會給登記部門帶來不利影響？本文從以下幾個方面進行分析。

一、從房屋登記部門的行政行為方面分析

《物權(quán)法》第10條規(guī)定，國家對不動產(chǎn)實行統(tǒng)一登記制度。統(tǒng)一登記的范圍、登記機構(gòu)和登記辦法，由法律、行政法規(guī)規(guī)定?！斗课莸怯涋k法》第2條規(guī)定，本辦法所稱房屋登記，是指房屋登記機構(gòu)依法將房屋權(quán)利和其他應(yīng)當記載的事項在房屋登記簿上予以記載的行為。

首先，從以上的法條我們可以得出，房屋登記是一種行政行為，既然是行政行為，則自然會有如何落實行政法也就是依法行政的問題。那什么才是依法行政呢，舉個簡單的例子，工商部門不能給房屋發(fā)放所有權(quán)證，因為這個權(quán)利是法律授權(quán)給房屋登記部門了，而不是工商部門，行政行為必須在法律授予范圍內(nèi)進行，工商部門出具這個證明就違法了，所以才有那句經(jīng)典的名言：法無明文授權(quán)不可為。

其次，是在《房屋登記辦法》、《房屋登記技術(shù)規(guī)程》等法律依據(jù)中，轉(zhuǎn)移類的業(yè)務(wù)，除了企業(yè)自主清算的有要求提供股東大會、職代會決議，其他的我們都找不到可以收取相關(guān)申請人證明其有權(quán)轉(zhuǎn)讓房屋的材料的明確依據(jù)。業(yè)內(nèi)通常收取依據(jù)的解釋是根據(jù)《房屋登記辦法》最后一條“其他必要材料”這個兜底性條款。筆者認為，登記機構(gòu)不能濫用兜底條款，其使用時需要有其他法律法規(guī)的依據(jù)和授權(quán)，不能盲目擴大。如在轉(zhuǎn)移登記中，通常都會收取契稅完稅證明，雖然其在《房屋登記辦法》中并未明文要求收取，但是其法律依據(jù)在于《契稅暫行條例》第11條，納稅人應(yīng)當持契稅完稅憑證和其他規(guī)定的文件材料，依法向土地管理部門、房產(chǎn)管理部門辦理有關(guān)土地、房屋的權(quán)屬變更登記手續(xù)。納稅人未出具契稅完稅憑證的，土地管理部門、房產(chǎn)管理部門不予辦理有關(guān)土地、房屋的權(quán)屬變更登記手續(xù)。這就是兜底性條款應(yīng)用的典型例子，因為法律法規(guī)另外賦予了登記部門權(quán)限。

而如果沒有類似《契稅暫行條例》這樣授權(quán)性條款的，無論是從行政法的原則還是從法律法規(guī)的具體性規(guī)定來看，登記機構(gòu)要求申請人在辦理房屋轉(zhuǎn)移登記時提供其有權(quán)處置的證明材料就有超越法律權(quán)限的問題。

二、從申請人方面分析

簡化手續(xù)后，許多人認為沒有經(jīng)過相關(guān)部門批準辦理的登記，可能導(dǎo)致登記無效。

首先，分析一下申請人無授權(quán)的轉(zhuǎn)讓行為的效力。沒有經(jīng)過授權(quán)許可的轉(zhuǎn)讓行為，是否必然無效呢？從《合同法》第52條關(guān)于無效合同的規(guī)定來看，前面四款主要是侵害國家和公共利益的才無效，在這里著重分析第5款違反法律、行政法規(guī)的強制性規(guī)定。在法律體系中，“強制性規(guī)定”分兩種，一種是效力性強制性規(guī)定，一種是管理性強制規(guī)定。效力性規(guī)范指法律及行政法規(guī)明確規(guī)定違反了這些禁止性規(guī)定將導(dǎo)致合同無效或者合同不成立的規(guī)范；或者是法律及行政法規(guī)雖然沒有明確規(guī)定違反這些禁止性規(guī)范后將導(dǎo)致合同無效或者不成立，但是違反了這些禁止性規(guī)范后如果使合同繼續(xù)有效將損害國家利益和社會公共利益的規(guī)范。其一般都會涉及到標的物的違法或者限制流通，比如毒品買賣、軍火買賣、企業(yè)資金拆借、居民購買集體土地上房屋等。管理性規(guī)范或取締性規(guī)范，指法律及行政法規(guī)沒有明確規(guī)定違反此類規(guī)范將導(dǎo)致合同無效或者不成立，而且違反此類規(guī)范后如果使合同繼續(xù)有效也并不損害國家或者社會公共利益，而只是損害當事人的利益的規(guī)范?！逗贤ㄋ痉ń忉尪返?4條和《合同法》第52條規(guī)定的“強制性規(guī)定”，都是指效力性強制性規(guī)定。

以公司為例分析，《公司法》中未對企業(yè)處置房屋的權(quán)限做具體規(guī)定，實踐中，一般會要求提供公司章程來判斷應(yīng)當提供董事會或者股東會決議，如果章程沒有具體規(guī)定時，都會引用《公司法》67條和105條的重大事項審批和表決原則來要求提供國資監(jiān)管機構(gòu)或者股東會決議?！蛾P(guān)于國有企業(yè)辦理抵押貸款若干問題的批復(fù)》中規(guī)定：“企業(yè)以財產(chǎn)作抵押向金融機構(gòu)借款屬于法人財產(chǎn)權(quán)范圍內(nèi)的自主行為，國有資產(chǎn)管理部門不應(yīng)越權(quán)干預(yù)，也無法逐一審查具體融資決策的正誤得失，更不能承擔任何連帶責(zé)任”?？梢钥闯?，企業(yè)的自主行為國資部門基本不干預(yù)，這也與目前我國對國企等采用寬泛式管理精神相一致。在相關(guān)法律中，皆沒有規(guī)定如果沒有提交該審批或者決議，合同會歸于無效。由此我們可以初步判斷即使沒有獲得許可，申請人提供處置房屋的行為也不一定無效。

其次，根據(jù)《最高人民法院關(guān)于審理房屋登記案件若干問題的規(guī)定》第8條，當事人以作為房屋登記行為基礎(chǔ)的買賣、共有、贈與、抵押、婚姻、繼承等民事法律關(guān)系無效或者應(yīng)當撤銷為由，對房屋登記行為提起行政訴訟的，人民法院應(yīng)當告知當事人先行解決民事爭議，民事爭議處理期間不計算在行政訴訟起訴期限內(nèi)；已經(jīng)受理的，裁定中止訴訟。由此可見，民事法律關(guān)系的效力問題不是行政訴訟的事由，只是民事法律關(guān)系的無效不能導(dǎo)致登記違法。也就是說，即使需要相關(guān)部門批準的，未經(jīng)批準也并不一定導(dǎo)致合同無效。

而且，所謂的合同無效也并不必然導(dǎo)致登記行為的無效?！段餀?quán)法》第106條規(guī)定，無處分權(quán)人將不動產(chǎn)或者動產(chǎn)轉(zhuǎn)讓給受讓人的，所有權(quán)人有權(quán)追回；除法律另有規(guī)定外，符合下列情形的，受讓人取得該不動產(chǎn)或者動產(chǎn)的所有權(quán)：1.受讓人受讓該不動產(chǎn)或者動產(chǎn)時是善意的；2.以合理的價格轉(zhuǎn)讓；3.轉(zhuǎn)讓的不動產(chǎn)或者動產(chǎn)依照法律規(guī)定應(yīng)當?shù)怯浀囊呀?jīng)登記，不需要登記的已經(jīng)交付給受讓人。受讓人依照前款規(guī)定取得不動產(chǎn)或者動產(chǎn)的所有權(quán)的，原所有權(quán)人有權(quán)向無處分權(quán)人請求賠償損失。對于處置房屋的企業(yè)來說，只要其申請的形式合法，要件齊全如申請表、買賣合同上公章都齊全，對于登記部門和房屋所有權(quán)的承受方來說，都會認為其是合法轉(zhuǎn)讓的。而且從以上規(guī)定也可以看出，對于善意取得所有權(quán)的只要是符合法律規(guī)定的，即是合法有效的，且賠償責(zé)任應(yīng)當由無權(quán)處分人承擔。

從以上分析可以看出，申請人處置此類房產(chǎn)有無權(quán)限，主要由申請人自己把握，而不是登記部門進行審核。

三、從法律后果和救濟途徑方面分析

首先，從申請人內(nèi)部審批的責(zé)任來分析，《公司法》第20條規(guī)定，公司股東應(yīng)當遵守法律、行政法規(guī)和公司章程，依法行使股東權(quán)利，不得濫用股東權(quán)利損害公司或者其他股東的利益；不得濫用公司法人獨立地位和股東有限責(zé)任損害公司債權(quán)人的利益。公司股東濫用股東權(quán)利給公司或者其他股東造成損失的，應(yīng)當依法承擔賠償責(zé)任。公司股東濫用公司法人獨立地位和股東有限責(zé)任，逃避債務(wù)，嚴重損害公司債權(quán)人利益的，應(yīng)當對公司債務(wù)承擔連帶責(zé)任?！镀髽I(yè)國有資產(chǎn)法》也規(guī)定造成國有資產(chǎn)損失的由做出具體決定的董事、監(jiān)事、高級管理人員等承擔責(zé)任。

因此，公司只要使用了公章和有法定代表人的簽字，對外簽訂的房屋買賣合同都是有效的，是當事人的真實意思表示，出現(xiàn)其他問題，其責(zé)任的承擔應(yīng)由作出具體行為的人向被侵害人承擔，與房屋登記機構(gòu)無關(guān)。

其次，從登記部門自身承擔的責(zé)任來分析：《最高人民法院關(guān)于審理房屋登記案件若干問題的規(guī)定》第12條規(guī)定，申請人提供虛假材料辦理房屋登記，給原告造成損害，房屋登記機構(gòu)未盡合理審慎職責(zé)的，應(yīng)當根據(jù)其過錯程度及其在損害發(fā)生中所起作用承擔相應(yīng)的賠償責(zé)任。且最高院在其解讀中明確指出該條第2款規(guī)定的“登記錯誤”應(yīng)當是指房屋登記機構(gòu)辦理登記過程中所犯的錯誤，這種錯誤就是未盡到法定的審核職責(zé)，具體說就是登記機構(gòu)的審核未達到《物權(quán)法》第12條規(guī)定的審核標準。據(jù)此可以得出，登記部門只對要件進行形式審查，而對于其真?zhèn)渭笆欠穹蟽?nèi)部審批規(guī)定等是沒有必要進行審查的。

最后，從登記錯誤的處理方式來分析，對于房屋登記錯誤，無論這個錯誤是登記機構(gòu)還是申請人的原因造成的，都有救濟的途徑和方法，《房屋登記辦法》對房屋登記中的錯誤處理也做了明確規(guī)定。

《物權(quán)法》第12條規(guī)定，登記機構(gòu)應(yīng)當履行下列職責(zé)：查驗申請人提供的權(quán)屬證明和其他必要材料。只要申請人提供的身份證明和登記簿記載一致，我們就實現(xiàn)了法律賦予的職能職責(zé)了，至于所有權(quán)人在房屋處置時是否需要其他審批，登記機構(gòu)沒有必要也無權(quán)對此進行要求。

馬志剛/責(zé)任編輯