挑破房價：激進的經(jīng)濟自殺術

葉檀

目前，如果房地產(chǎn)價格失速，顯然對于中國經(jīng)濟相當不利。

據(jù)國家統(tǒng)計局最新發(fā)布數(shù)據(jù)顯示，今年1～7月，全國房地產(chǎn)開發(fā)投資50381億元，同比名義增長13.7%，增速比1～6月回落0.4個百分點；商品房銷售面積56480萬平方米，同比下降7.6%，降幅比1～6月擴大1.6個百分點。

7月，房產(chǎn)銷售面積同比下滑16.3%，較6月下滑34%，為今年單月下滑幅度的最大值?！?0個大中城市住宅銷售價格變動情況”顯示，7月二手房價格環(huán)比下降的城市增至65個，4個城市持平，上漲城市僅西寧1個。環(huán)比價格變動中，最高漲幅為0.1%，最低為下降1.5%。分類型來看，住宅銷售下降明顯，辦公樓銷售小幅下降，商業(yè)用房仍保持同比增長。

還有軟著陸機會

中國的房地產(chǎn)業(yè)起到3個方面的作用，既充當了分稅制不公平背景下，地方財政收入的重要來源，也是民間資金進入投資領域最重要的管道，更充當了中國急劇分化的貧富差距下，財富再分配的重要任務。換句話說，正是因為中高收入階層以購房的方式在國內(nèi)沉淀了大量資金，中國的財政、金融、民生等工程才得以正常運轉。

中國中高收入家庭財富增值，房地產(chǎn)功莫大焉。根據(jù)西南財經(jīng)大學經(jīng)濟與管理研究院院長甘犁在“2014中國財富管理高峰論壇”上的表述，“中國家庭資產(chǎn)分布非常不均，最高資產(chǎn)10個百分點的中國家庭擁有63.9%的資產(chǎn)”。

中國中高收入階層財富升值，從2011到2013年，中國家庭資產(chǎn)增加19.6%（未經(jīng)CPI調(diào)整），其中，房產(chǎn)增加了26.8%，房產(chǎn)是資產(chǎn)增長的核心。資產(chǎn)排在30%和70%之間的中等資產(chǎn)家庭，由于房地產(chǎn)因素而資產(chǎn)升值。房產(chǎn)在總資產(chǎn)當中比例排序最高的是北京，北京市民當中總資產(chǎn)83.8%是房子，上海是76.5%。如果向這部分中等收入人群征收重稅，中國的中等收入人群將遭受巨大打擊。

有人因此指責，房地產(chǎn)加劇中國貧富分化，這樣的指責不盡合理，大部分人并沒有用房地產(chǎn)套現(xiàn)，他們擁有的是只是紙面財富，而這些人進入房地產(chǎn)市場的現(xiàn)金則作為開發(fā)資金、稅費等，到了地方政府與開發(fā)商手里，很大一部分體現(xiàn)在新的固定資產(chǎn)投資數(shù)據(jù)中，也即體現(xiàn)在GDP中，也有一部分進入了舊城改造等民生工程。

如果中高收入人群集體看空房地產(chǎn)，大部分人將手中房產(chǎn)同時套現(xiàn)，中國目前的發(fā)展模式將瞬間崩潰。目前房價維持穩(wěn)定甚至略有上升，說明進入市場的人比套現(xiàn)退出市場的人要多，我們應該覺得慶幸，中國經(jīng)濟、中國房地產(chǎn)還有軟著陸的機會，而不是拍腿大罵，恨不得第二天市場傾覆。

房地產(chǎn)價格只有保持穩(wěn)定，人均收入超過房地產(chǎn)價格的增幅，泡沫也就被做實了。目前，馬上挑破房地產(chǎn)價格，是激進的經(jīng)濟自殺術。

財政部公布的數(shù)據(jù)顯示，2013年土地出讓金收入超過3.9萬億元，再創(chuàng)歷史新高，占地方本級財政收入近六成。絕大多數(shù)發(fā)達國家地方政府不靠賣地生存，而靠稅收生存，房產(chǎn)稅與消費稅是其中兩大支柱。房產(chǎn)稅占地方財政收入的70%左右，美國為75%，世界最窮的國家肯尼亞也占到69%，公立學校、醫(yī)療等設施運轉依靠房產(chǎn)稅貢獻。上海、重慶兩地的經(jīng)驗證明，房產(chǎn)稅占地方財政的比重可以忽略不計，即使未來全國以滬、渝標準征收，最多不過每年1000億元稅收，與將近4萬億元的土地出讓收入不可同日而語。

我們不得不承認，土地出讓金在中國地方財政中，起到了國外房產(chǎn)稅的作用，逐漸培養(yǎng)房產(chǎn)稅基，降低土地財政規(guī)模，同時建立嚴格的公共財政體系，中國土地財政才可全身而退，這個過程可能需要10年甚至更長時間。

最重要的抵押品

不僅地方財政，房地產(chǎn)是中國信用不彰的金融體系最重要的抵押品。根據(jù)審計署的審計結果，截至2013年6月底，有的地方債務率最高達189%，債務償還過度依賴土地收入，直接承諾用土地來償還地方政府負債的權重為37%，4個省和17個省會城市本級政府負償還責任的債務余額中，有55%承諾以土地收入償還，但這些地方2012年需還本付息額已達其可支配土地收入的1.25倍。如果是間接的金融抵押換取銀行貸款信托融資，幾乎90%抵押品與房地產(chǎn)有直接或間接關系。

目前，堅硬的房地產(chǎn)抵押品出現(xiàn)了一道可怕的信用裂縫，如果房地產(chǎn)市場繼續(xù)下行，這道裂縫將越來越寬，最終吞噬中國以房地產(chǎn)為支柱的抵押貸款市場。據(jù)《財經(jīng)國家周刊》報道，2013年8月以來，溫州“棄房”數(shù)量呈大幅增長趨勢。據(jù)溫州銀監(jiān)分局調(diào)查統(tǒng)計，受商品房價格下跌影響，當前溫州“棄房”數(shù)量已達1107套，涉及不良貸款64.04億元，這說明溫州房價下跌使資產(chǎn)成本遠低于收益。

經(jīng)過壓力測試的銀行審慎樂觀，房地產(chǎn)抵押估值50%的放貸率，理論上可以承受房地產(chǎn)價格下跌50%，因此才有學者表示，中國房地產(chǎn)即使大跌50%，風險也不會傳導至銀行。這些人現(xiàn)在應該到溫州等地實地考察，才會明白大跌50%意味著崩盤，此時銀行手中握有大量物業(yè)，有報價卻無交易，相當于一文不值。銀行成為房東，擁有賬面資產(chǎn)卻無現(xiàn)金可用，將被逼得走投無路。在A股上市的銀行現(xiàn)在已進入再融資狂潮期，地方商業(yè)銀行排隊等待上市，如果銀行成為最重要的房東，中國的A股市場與債券市場將隨房地產(chǎn)市場一起崩盤。

白銀時代

有必要釋放出明確的信號，房地產(chǎn)市場的黃金時代已經(jīng)過去，白銀時代仍然存在。

黃金時代伴隨著廣義貨幣發(fā)行量的大幅上升，10年內(nèi)貨幣發(fā)行量擴大5倍，房地產(chǎn)均價大致也上漲了5倍。未來房地產(chǎn)市場進入白銀時代，貨幣大規(guī)模發(fā)行的可能性不大，但貨幣購買力隱性縮水，依然支撐著房地產(chǎn)的底盤，隨著預期的模糊以及房產(chǎn)信息聯(lián)網(wǎng)等利空消息的出臺，房地產(chǎn)市場會出現(xiàn)區(qū)域性和結構性分化。

溫州、鄂爾多斯、神木等地，雖然由于資源價格下降、傳統(tǒng)制造業(yè)轉型艱難、民間高息借貸瘋狂而房價下挫，鄭州等城市開發(fā)商卻賺得盆滿缽滿。一些城市則受益于高鐵時代、航空時代，因地利之便成為高鐵時代的中轉中心、航空樞紐，成為國內(nèi)重要經(jīng)濟引擎，鄭州、武漢最為明顯。京滬等大城市周邊的一些小城鎮(zhèn)，則受益城市群概念，與大城市軌交半小時，迅速融入大城市經(jīng)濟圈，房價得以提升。

目前的政策多空均衡，今年上半年，繼“兩會”上中央提出“分類調(diào)控”后，地方政府紛紛自主出臺調(diào)整政策，放松限購、購房落戶、提高公積金貸款額度等地方救市制度再次開閘。

但在資金層面，穩(wěn)健的貨幣政策與房貸緊縮，以及隨著不動產(chǎn)登記而來的房產(chǎn)稅預期，卻抵銷了地方救市的努力。取消限購，明確房貸趨勢，推出不動產(chǎn)登記最終改革房產(chǎn)稅，照樣能夠讓市場理智，而且不損害效率，更為公平。取消限購如果出現(xiàn)房價上漲，只要掌握房貸利率節(jié)奏，房價上漲就是溫和可控的，這是好事。

對中國復雜的房地產(chǎn)市場動手術，牽一發(fā)而動全身。保護中等收入階層、逐步擠除泡沫、實現(xiàn)房地產(chǎn)市場軟著陸是關鍵步驟。

中國中等收入家庭，房地產(chǎn)資產(chǎn)增長的速度超過了其他資產(chǎn)，這也是近兩年最高收入階層與中等收入階層財富差距略有縮小的根源。以中等收入家庭可接受的方式推出房產(chǎn)稅，可以防止中等收入家庭因為房產(chǎn)成為“負翁”，重新淪落為社會低收入階層。

不要過于讓銀行脫離房地產(chǎn)這架戰(zhàn)車，這是不現(xiàn)實的烏托邦，最好的辦法是地方經(jīng)濟發(fā)展、民眾收入增長超過房地產(chǎn)增速，房地產(chǎn)價格與收入之間過大的裂縫被經(jīng)濟增長填平，地方政府、銀行與居民才能三方得益。

（作者系著名財經(jīng)評論員）endprint