成本法在房地產(chǎn)損害賠償中的應(yīng)用探討

林潔++楊景海

摘要：在我國城鎮(zhèn)居民資產(chǎn)中，住房資產(chǎn)占有巨大比重。因此對(duì)房地產(chǎn)的損害所造成的財(cái)產(chǎn)損失進(jìn)行索賠，對(duì)損害后房地產(chǎn)剩余價(jià)值的評(píng)估需求增加了。文章結(jié)合我國實(shí)際情況及房地產(chǎn)損害賠償?shù)奶厥庑再|(zhì)，對(duì)成本法在房地產(chǎn)損害賠償中的選擇與應(yīng)用進(jìn)行了綜合分析。

關(guān)鍵詞：成本法；房地產(chǎn)評(píng)估；損害賠償

中圖分類號(hào)：F293文獻(xiàn)標(biāo)識(shí)碼：A文章編號(hào)：1006-8937（2014）20-0125-03

1房地產(chǎn)損害賠償評(píng)估的必然性

1.1經(jīng)濟(jì)因素

近年來隨著中國經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平的提高，中國人積累了大量的財(cái)富。而房地產(chǎn)作為不動(dòng)產(chǎn)，憑借它的穩(wěn)定性成為中國城鎮(zhèn)居民積累財(cái)富的主要途徑。據(jù)世界銀行調(diào)查顯示中國城鎮(zhèn)居民住房資產(chǎn)占家庭資產(chǎn)總額超過50%。然而，正是因?yàn)榉康禺a(chǎn)的不可移動(dòng)性質(zhì)使其受周圍環(huán)境等相關(guān)因素的影響較為明顯。如城市改造、火災(zāi)等不可預(yù)計(jì)的突發(fā)狀況都會(huì)對(duì)房地產(chǎn)本身造成無法避免的損害，使房地產(chǎn)所有者承受財(cái)產(chǎn)損失。隨著人們財(cái)產(chǎn)保護(hù)意識(shí)的增強(qiáng)，在資產(chǎn)遭受損失的情況下，所有者往往會(huì)提出賠償訴求。這樣就產(chǎn)生了對(duì)房地產(chǎn)損害進(jìn)行評(píng)估的需要。

1.2社會(huì)因素

由于對(duì)房地產(chǎn)價(jià)值的估價(jià)標(biāo)準(zhǔn)不同，當(dāng)事人雙方對(duì)賠償價(jià)格的確定往往容易產(chǎn)生分歧。為了解決當(dāng)事人在提出賠償訴求過程中產(chǎn)生的爭議，需要第三方對(duì)損害程度進(jìn)行專業(yè)、系統(tǒng)的評(píng)估。隨著我國資產(chǎn)評(píng)估領(lǐng)域的發(fā)展及國家相關(guān)制度的引導(dǎo)，資產(chǎn)評(píng)估師逐漸樹立起科學(xué)、公正、具有公信力的職業(yè)形象。因此房地產(chǎn)估價(jià)師進(jìn)行房地產(chǎn)估價(jià)就成為解決賠償糾紛的一種強(qiáng)有力的方法。房地產(chǎn)損害賠償估價(jià)制度標(biāo)準(zhǔn)的確定也成為中國房地產(chǎn)評(píng)估需要加強(qiáng)研究的領(lǐng)域。因此，1999年6月1日起我國開始執(zhí)行《中華人民共和國國家標(biāo)準(zhǔn)房地產(chǎn)估價(jià)規(guī)范》，并在房地產(chǎn)評(píng)估項(xiàng)目的其他項(xiàng)目中列出房地產(chǎn)損害賠償項(xiàng)目。該規(guī)范雖然沒有對(duì)房地產(chǎn)損害賠償?shù)木唧w方法做出明確說明，但對(duì)其業(yè)務(wù)領(lǐng)域與范圍的認(rèn)定已經(jīng)表明我國房地產(chǎn)評(píng)估領(lǐng)域?qū)Ψ康禺a(chǎn)損害賠償研究方向的確定。

由此可見，由房地產(chǎn)評(píng)估師針對(duì)房地產(chǎn)遭受的意外損失進(jìn)行具體的系統(tǒng)的評(píng)估，為資產(chǎn)所有者在提出賠償訴求的過程中提供科學(xué)的價(jià)值依據(jù)，具有現(xiàn)實(shí)與理論的必然性。

2房地產(chǎn)損害賠償評(píng)估的特殊性

2.1委托主體的特殊性

委托主體在損害賠償委托過程中主要分為：受損害房地產(chǎn)的所有者提出委托、造成房地產(chǎn)損害的責(zé)任人提出委托或第三方提出委托；在資產(chǎn)評(píng)估過程中，資產(chǎn)評(píng)估師作為中間人接受委托方的委托對(duì)委托資產(chǎn)進(jìn)行價(jià)值評(píng)估，并將評(píng)估結(jié)果提供給報(bào)告使用人作為價(jià)值參考。在一般的資產(chǎn)評(píng)估工作中，委托方往往只有一個(gè)主體，而在房地產(chǎn)損害賠償?shù)脑u(píng)估過程中，由于賠償價(jià)值涉及到雙方的利益，所以不論是資產(chǎn)受損方還是實(shí)施損害方都很關(guān)注最終的賠償價(jià)格。因此，在房地產(chǎn)損害賠償過程中，往往由資產(chǎn)受損方和實(shí)施損害方共同提出評(píng)估委托。這種委托方式也對(duì)評(píng)估工作提供了更好的工作環(huán)境，由于是雙方共同委托，雙方當(dāng)事人都會(huì)積極配合評(píng)估工作人員的相關(guān)工作，使工作更加深入，同時(shí)很大程度增強(qiáng)了評(píng)估人員工作的效率。

2.2前置程序的特殊性

損害賠償評(píng)估的形成原因多種多樣，對(duì)損害程度的影響受多方面因素的影響，雖然損害的起因大多是由于外部人為原因引起的，可是對(duì)其最終的損害程度卻可能受到周圍環(huán)境因素、施工質(zhì)量等內(nèi)部因素的影響。在進(jìn)行具體的評(píng)估工作之前，一定要先對(duì)損害建筑本身情況進(jìn)行深入的了解。因此，在開展評(píng)估工作之前，需要委托方提供相關(guān)部門開具的專業(yè)鑒定報(bào)告書，其中包括質(zhì)量檢測(cè)報(bào)告書、環(huán)境質(zhì)量報(bào)告書等。

2.3損害賠償估價(jià)的特點(diǎn)

損害賠償評(píng)估與一般的價(jià)值評(píng)估有所不同，不僅包括價(jià)值評(píng)估還包括評(píng)估負(fù)價(jià)值和相關(guān)的經(jīng)濟(jì)損失，又因?yàn)檫M(jìn)行損害賠償?shù)呢?cái)產(chǎn)損害程度和損害形式等都具有一定的獨(dú)特性，很難找到類似的案例，所以對(duì)評(píng)估師的專業(yè)知識(shí)要求更高，同時(shí)對(duì)評(píng)估人員多方面知識(shí)的綜合運(yùn)用能力提出了更高的要求。評(píng)估人員不僅要熟練掌握房地產(chǎn)方面的知識(shí)，還要掌握數(shù)學(xué)、經(jīng)濟(jì)學(xué)等多方面知識(shí)，才能給出更加精確，更具說服力的評(píng)估結(jié)果。

3房地產(chǎn)損害賠償?shù)姆N類

①因?yàn)樗诘氐某擎?zhèn)規(guī)劃發(fā)生改變，使房地產(chǎn)所有人的合法權(quán)益受到損害的。由于城鄉(xiāng)規(guī)劃等原因?qū)Ψ康禺a(chǎn)權(quán)利人造成損害的應(yīng)當(dāng)依法給予合理的補(bǔ)償。②房地產(chǎn)的所有者在自有土地上建造新建筑，或?qū)υ薪ㄖM(jìn)行改造，使其周圍的其他房地產(chǎn)價(jià)值受損的?！睹穹ㄍ▌t》中指出，為避免不必要的損失，相鄰房地產(chǎn)的權(quán)利人應(yīng)保持公正團(tuán)結(jié)的精神，合理的進(jìn)行新建或改造工程，避免對(duì)相鄰房地產(chǎn)造成妨礙或損害。③對(duì)其他人的房地產(chǎn)造成污染的，損害他人合法權(quán)益的。其中不僅包括物質(zhì)形態(tài)的污染還包括無形的污染，比如道路擴(kuò)建，修筑高架橋，使房地產(chǎn)周圍環(huán)境惡化，土壤、空氣質(zhì)量下降，增加了噪聲污染。④因施工過程中不慎對(duì)臨近建筑物的地基造成損害產(chǎn)生價(jià)值損失的。如修筑地鐵，使臨近房屋地基不穩(wěn)并受到震動(dòng)的影響等。⑤因工程質(zhì)量原因使房地產(chǎn)價(jià)值貶值的。⑥因違約如未能按照合同約定的時(shí)間提供相應(yīng)貨物或款項(xiàng)， 使他人施工進(jìn)度受阻，造成他人經(jīng)濟(jì)損失的。⑦因工作失誤對(duì)房地產(chǎn)權(quán)利的行使進(jìn)行錯(cuò)誤的限制，使房地產(chǎn)權(quán)利人的相關(guān)權(quán)益受損的。⑧因登記不當(dāng)或產(chǎn)生異議，對(duì)房地產(chǎn)權(quán)利人造成損害的?！段餀?quán)法》中規(guī)定在這種情況下使房地產(chǎn)所有者產(chǎn)生損失的，房地產(chǎn)所有者可以提出賠償請(qǐng)求。⑨由于非法征用土地,對(duì)各方權(quán)益人造成的損失。⑩其他房地產(chǎn)損害賠償。譬如，對(duì)自有房地產(chǎn)進(jìn)行管道路線的調(diào)整影響到相鄰不動(dòng)產(chǎn)的，理應(yīng)盡可能的防止對(duì)相鄰的不動(dòng)產(chǎn)產(chǎn)生侵害；造成損害的，應(yīng)當(dāng)給予賠償。

4成本法的應(yīng)用

4.1基本思路

依據(jù)重建成本或重置成本對(duì)估價(jià)對(duì)象現(xiàn)值進(jìn)行評(píng)定的方法即為成本法，表現(xiàn)在對(duì)房地產(chǎn)進(jìn)行損害賠償估價(jià)的過程中，一般認(rèn)定為以預(yù)計(jì)修復(fù)被損房屋至損害發(fā)生前狀態(tài)所需要的費(fèi)用為依據(jù)進(jìn)行估價(jià)的方法。所以可以用重新置辦一座可以和原有房地產(chǎn)達(dá)到相同效用的房地產(chǎn)，期間投入的各種費(fèi)用再加上應(yīng)有的利潤和稅金來確定被估房地產(chǎn)價(jià)值。

4.2應(yīng)用范圍

對(duì)于無法找到類似案例所以不能使用市場(chǎng)法，又不產(chǎn)生經(jīng)濟(jì)效益甚至沒有產(chǎn)生收入的潛力而不能使用收益法的房地產(chǎn)進(jìn)行估價(jià)。因保險(xiǎn)事故和其他危害，若房地產(chǎn)部分損壞，需將其恢復(fù)到原狀；若房地產(chǎn)全部損毀時(shí)，也需要采取重建方式解決。在對(duì)房地產(chǎn)進(jìn)行投?；?qū)Ψ康禺a(chǎn)損害進(jìn)行理賠時(shí)，也可采用成本法。此外，房地產(chǎn)市場(chǎng)不活躍或無法找到類似的房地產(chǎn)交易的地區(qū)是很難用對(duì)比市場(chǎng)實(shí)例的方法，通常使用成本估價(jià)法。

4.3基本公式

估計(jì)已使用房地產(chǎn)的價(jià)值公式為：房地產(chǎn)價(jià)值=房地產(chǎn)重新構(gòu)建后的價(jià)格-建筑物的折舊損失。

在房地產(chǎn)損害賠償評(píng)估過程中體現(xiàn)為：房地產(chǎn)損害評(píng)估值=修復(fù)受損房地產(chǎn)成本-被拆除建筑物的殘值。

又因?yàn)榉康禺a(chǎn)損害賠償是對(duì)正價(jià)值與負(fù)價(jià)值的共同評(píng)估。所以還要評(píng)估房地所遭受的相關(guān)經(jīng)濟(jì)損失。房地產(chǎn)損害評(píng)估值=修復(fù)受損房地產(chǎn)成本+相關(guān)經(jīng)濟(jì)損失-拆毀的建筑物殘值。

5成本法在房地產(chǎn)損害賠償評(píng)估中的應(yīng)用案例

案例介紹：由某保險(xiǎn)公司承保的一輛解放牌貨車在一次運(yùn)輸行駛途中從公路沖出，在慣性的作用下撞上路邊的農(nóng)用房屋，與該房屋表層的非承重墻體產(chǎn)生正面接觸，使建筑物第一層外墻（非承重墻）產(chǎn)生穿洞，洞口橫向最大直徑1.2 m，豎向最大直徑1.0 m，洞口底部距離地面的高度是0.2 m；樓梯的外墻倒塌，形成一個(gè)橫徑寬2.86 m，最大垂直徑寬2.1 m的洞；部分墻體產(chǎn)生細(xì)微裂痕；樓梯踏步臺(tái)階和樓梯間的轉(zhuǎn)角板完好無損，陽臺(tái)護(hù)欄板和陽臺(tái)地面各損壞一塊；臥室中的一面非承重隔斷墻輕微偏離，部分門窗損壞。

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評(píng)估目的：該業(yè)務(wù)是確定損傷的修復(fù)費(fèi)用的估價(jià)，為承擔(dān)事故賠償責(zé)任的保險(xiǎn)公司提供賠償?shù)膮⒖純r(jià)格。

5.1評(píng)估值的確定

5.1.1拆除工程

拆除工程的各項(xiàng)費(fèi)用指標(biāo)見表1。

5.1.2腳手架及支架保護(hù)措施

單項(xiàng)腳手架及構(gòu)件支護(hù)費(fèi)的標(biāo)準(zhǔn)見表2。

5.1.3砌筑工程

磚砌體的費(fèi)用標(biāo)準(zhǔn)見表3。

5.1.4預(yù)制混凝土構(gòu)件

空心板，預(yù)制鋼筋以及空心板安裝、灌裝費(fèi)用標(biāo)準(zhǔn)見表4。

5.1.5木門窗工程

木門窗工程相關(guān)費(fèi)用標(biāo)準(zhǔn)見表5。

5.1.6定額直接費(fèi)

定額直接費(fèi)=明確的項(xiàng)目工程造價(jià)成本

=241.33+429.61+2 356.72+1 087.31+526.54=4 641.51（元）

5.1.7評(píng)估價(jià)值

①基價(jià)直接費(fèi)=4 641.51元。②項(xiàng)目綜合費(fèi)用=4 641.51×15.73%=730.11元。③勞動(dòng)保險(xiǎn)費(fèi)=4 641.51×3.15%=146.21元。④利潤=4 641.51×6.64%=308.20元。⑤按實(shí)際價(jià)格計(jì)算的費(fèi)用與材料的預(yù)計(jì)價(jià)格之間的差異=1 000.00元。⑥定額編制及定額測(cè)定費(fèi)=（①+②+③+④+⑤）×1.8‰=12.29元。⑦稅金=（4 641.51

+730.11+146.21+308.20+1 000.00+12.29）×3.56%=243.44元。⑧評(píng)估價(jià)值=①+②+③+④+⑤+⑥+⑦=7 081.76元，取整為7 080元。

5.2評(píng)估步驟分析

5.2.1 獲取相關(guān)檢測(cè)報(bào)告書

為了解房屋損害情況，確定房屋修復(fù)程序，以便得出更具公正性的評(píng)估結(jié)果，應(yīng)向相關(guān)部門提出申請(qǐng)獲得專業(yè)的鑒定報(bào)告。在上述案例中，評(píng)估師未給予評(píng)估價(jià)值參考之前，受損農(nóng)房業(yè)主認(rèn)為房屋受損嚴(yán)重需要整體拆除重建，并提出5萬元賠償要求，但是根據(jù)專業(yè)房屋安全鑒定人員的現(xiàn)場(chǎng)勘查，認(rèn)定房屋只是局部受損，并出具了專業(yè)的修復(fù)方案和評(píng)估范圍。

5.2.2確定評(píng)估方法

當(dāng)事人雙方閱讀并認(rèn)可了鑒定報(bào)告給予的參考意見，這例案件中的受損房屋價(jià)值可以得到修復(fù)屬于可修復(fù)價(jià)值的損害評(píng)估，應(yīng)先拆除已經(jīng)損壞的部分，再按照房屋原本的構(gòu)造進(jìn)行修復(fù)。

根據(jù)《中華人民共和國國家標(biāo)準(zhǔn)房地產(chǎn)估價(jià)規(guī)范》規(guī)定，計(jì)算其修復(fù)所需費(fèi)用確定賠償價(jià)值。因此應(yīng)選用成本法進(jìn)行評(píng)估。

5.2.3確定損害評(píng)估價(jià)值

房屋的損害評(píng)估值=拆除工程費(fèi)用+修繕工程費(fèi)用+恢復(fù)工程費(fèi)用+相關(guān)經(jīng)濟(jì)損失-被拆除物殘值。上述案例中，根據(jù)檢驗(yàn)部門所提供的修復(fù)方案，可計(jì)算出修復(fù)工程的直接費(fèi)用。因?yàn)榘咐械姆课菪迯?fù)工程是要彌補(bǔ)該房屋受到的損害，所以進(jìn)行賠償修復(fù)時(shí)不考慮房屋受損前的使用保養(yǎng)狀況，在測(cè)算修復(fù)費(fèi)用時(shí)，要將房屋修繕到全新的狀態(tài)，而不是恢復(fù)到事故前的狀態(tài)，因此不考慮扣減房屋的折舊。因此，此案例最終損害評(píng)估值的計(jì)算公式為：房屋損害評(píng)估值=拆除工程費(fèi)用+修繕工程費(fèi)用+恢復(fù)工程費(fèi)用+相關(guān)經(jīng)濟(jì)損失。

5.3評(píng)估過程中的注意事項(xiàng)

5.3.1損害性質(zhì)的鑒定

在上述案例中，業(yè)主自認(rèn)為房屋需要整體拆除重建，但是根據(jù)現(xiàn)場(chǎng)勘查發(fā)現(xiàn)房屋損害屬于可修復(fù)損害并不需要整體重建，因此，對(duì)于損害性質(zhì)損害程度的鑒定對(duì)評(píng)估結(jié)果有直接影響，一定要實(shí)事求是，其實(shí)公正地確定其損害性質(zhì)。同時(shí)，本案例因?yàn)樘厥馇闆r其修復(fù)工程需要做到“修壞如新”而不是“修壞如舊”，因此，以房地產(chǎn)損害前與損害后的價(jià)值差異不能代表其損失價(jià)值，即不能使用損失前后差價(jià)法。所以，修復(fù)方案的確定、評(píng)估方法的選擇以及最終評(píng)估值的計(jì)算都應(yīng)根據(jù)案例的實(shí)際情況進(jìn)行適當(dāng)?shù)淖兺?。這就要求評(píng)估人員熟練掌握專業(yè)技能，活學(xué)活用。

5.3.2評(píng)估細(xì)節(jié)的影響

一些細(xì)節(jié)的差異也會(huì)對(duì)最后的評(píng)定結(jié)果造成影響。比如，同一修復(fù)工程若采用不同的修復(fù)材料，其費(fèi)用價(jià)值會(huì)存在差異。其中一些較小的項(xiàng)目，其價(jià)格往往相對(duì)穩(wěn)定且差異較小。而一些大型的項(xiàng)目材料的選擇卻會(huì)對(duì)最終價(jià)值造成較大的影響。

因此，評(píng)估工作也不是一成不變的，往往需要根據(jù)實(shí)際情況進(jìn)項(xiàng)適當(dāng)?shù)淖兺?，比如評(píng)估一些較小的項(xiàng)目時(shí)，由于其對(duì)結(jié)果產(chǎn)生的影響較小，為了節(jié)約評(píng)估工作中的人力及時(shí)間成本，可以適當(dāng)放寬工作量，直接使用相關(guān)材料的市場(chǎng)平均值進(jìn)行計(jì)算。而在一些大型的項(xiàng)目中，由于其對(duì)結(jié)果的影響較大，則需要計(jì)算的更加嚴(yán)謹(jǐn)，應(yīng)邀請(qǐng)相關(guān)權(quán)威機(jī)構(gòu)對(duì)修復(fù)方案進(jìn)行鑒定審核，并明確相關(guān)材料費(fèi)用。

5.3.3委托人的主觀因素

評(píng)估報(bào)告所給出的評(píng)估結(jié)果屬于評(píng)估價(jià)值，只是為委托人最后確定損害賠償價(jià)值提供參考依據(jù)。而有時(shí)候最后的賠償金額與評(píng)估金額之間存在很大的差異。而這些差異的產(chǎn)生往往與委托人的個(gè)人素質(zhì)、心理價(jià)位、信息掌握度密切相關(guān)。因此，現(xiàn)有的評(píng)估方法還應(yīng)進(jìn)一步完善，適當(dāng)考慮委托人的主觀因素，使最終的評(píng)估結(jié)果更具實(shí)用性。

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