多地松綁限購“救市”京城二手房逆勢上揚

趙月

當(dāng)下，作為輿論熱點的不動產(chǎn)統(tǒng)一登記被一些人解讀為降房價、反腐敗的奇藥良方。此外，8月以來，多地密集放松樓市限購消息一經(jīng)傳開就引來媒體“政府救市”的報道。但8月北京二手房價格卻逆勢上揚，讓人嗅到了一絲市場回暖的氣息

8月中旬，公眾認為與樓市聯(lián)系緊密的《不動產(chǎn)登記暫行條例（征求意見稿）》終于公布，向社會公開征求意見。緊接著，8月底，多地放開樓市限購政策的消息更是被解讀為政策救市的最直接表現(xiàn)。

不動產(chǎn)登記能降房價？

2013年11月20日，國務(wù)院常務(wù)會議決定將分散在多個部門的不動產(chǎn)登記職責(zé)整合由國土資源部一個部門承擔(dān)。今年8月15日，國務(wù)院法制辦發(fā)布《不動產(chǎn)登記暫行條例（征求意見稿）》，國土資源部不動產(chǎn)登記局常務(wù)副局長冷宏志表示，2017年我國不動產(chǎn)登記將實現(xiàn)信息共享和依法公開查詢。

由于不動產(chǎn)登記條例是開征房產(chǎn)稅最基礎(chǔ)的條件之一，不少人認為可能造成大戶型拋售、房價下挫。隨之而來的是滿天飛的相關(guān)報道，有不少報道將統(tǒng)一登記與房價調(diào)控直接聯(lián)系起來，認為統(tǒng)一登記后就可以降房價。但從北京二手房中介處反饋的信息來看，市場并未受到意見稿的明顯影響，北京一家中介公司表示，“最近一段時間二手房還有回暖的跡象”。一線從業(yè)人員的直觀感受是樓市并未出現(xiàn)因為不動產(chǎn)登記而產(chǎn)生的直接變化。

相對于新房比較容易受區(qū)域影響，二手房更能反映北京樓市的現(xiàn)狀。8月上半月，北京二手房成交量逐步復(fù)蘇特征明顯。依據(jù)北京市住建委數(shù)據(jù)統(tǒng)計，8月上半月，北京市住宅網(wǎng)簽量為8246套，與7月下半月（8435套）基本持平，比7月上半月增長41.6%。其中，二手住宅網(wǎng)簽量為3857套，比7月上半月增長15.4%。成交價格方面，8月上半月經(jīng)我愛我家成交的二手房均價為28837元/平方米，比7月均價小幅回落1%。這一價格與去年同期相比基本持平。

偉業(yè)我愛我家集團副總裁胡景暉認為，從8月上半月市場成交情況來看，受多方面綜合因素影響，半月度的二手房市場成交在近30天內(nèi)已經(jīng)表現(xiàn)出較為明顯的觸底反彈的趨勢，這一勢頭預(yù)計仍將持續(xù)，與此同時，二手房均價在回落到2.8萬元/平方米左右后，開始逐步走穩(wěn)。

多地密集放松限購

從呼和浩特官方發(fā)文取消限購到8月中旬“閩八條”的出世，政策救市版本的不斷升級主要體現(xiàn)在救市主體行政級別的提高以及救市手段的不斷翻新上。

統(tǒng)計發(fā)現(xiàn)，截至8月底，全國取消限購的城市數(shù)量已經(jīng)接近40個，多地密集放松樓市限購政策。救市政策也由市區(qū)級上升至省一級，救市手段也逐漸從調(diào)整限購向限貸延伸。此外，減免稅費、給予補貼、提高公積金貸款額度等扶持政策輪番上陣。

8月28日17時許，浙江杭州市房管局正式對外宣布全面解除樓市限購。杭州房管局稱，從8月29日零時起，購買杭州主城區(qū)140平方米以下住房（含商品住房、二手住房）不再提供住房情況查詢記錄。此前，杭州就已取消了蕭山區(qū)、余杭區(qū)限購，并放開杭州主城區(qū)140平方米及以上住房限購政策。

西安市住房保障與房屋管理局發(fā)布了《關(guān)于促進房地產(chǎn)市場持續(xù)健康發(fā)展有關(guān)問題的通知》，文件顯示，自2014年9月1日起，凡在本市區(qū)域內(nèi)購買商品住房和二手住房的，不再申報戶籍和原有住房情況。此前7月底，西安曾以人才引入為由放松限購。

8月28日，貴陽市住建局消息稱，9月1日起，貴陽市將停止執(zhí)行住房限購措施。屆時，無論是本地戶籍或外地戶籍，在貴陽購房都將不再受房屋套數(shù)的限制，也不再需要提供房屋套數(shù)證明和納稅證明等文件。至此，三地長達三年多的限購政策將全面取消。

接近住建部的一位人士向媒體表示，當(dāng)年限購政策出臺并短時間內(nèi)推廣全國多個城市，沒有設(shè)定退出機制。在本輪各地限購解除過程中，地方往往不愿領(lǐng)先出頭取消限購，所以先跟風(fēng)出臺試探性政策，而住建部予以默認，令地方越來越大膽，因此造成政策才會進一步升級最后全面打開的局面。

住宅價格存下行壓力

目前房地產(chǎn)市場庫存量已達到前所未有的高度。截至6月底，上海易居房地產(chǎn)研究院監(jiān)測的35個城市新建商品住宅庫存面積達到2.6218億平方米，刷新歷史紀錄。若以目前的存銷比計算，市場需要用18.1個月才能消化完這些庫存。

“在房地產(chǎn)市場低迷、資金鏈緊張的環(huán)境下，對于開發(fā)商而言，僅僅依靠地方政府的限購松綁而無實質(zhì)性降價或?qū)㈦y以有效地去化庫存。”第一太平戴維斯中國市場研究部主管簡可表示。

“從我們代理的一些項目來看，部分限購放松城市的住宅成交量雖然短期內(nèi)見漲，然而并未對市場成交帶來明顯的刺激作用，個別限購政策松動城市的成交量反而有所下跌。”簡可指出。

“短期沖高而后回歸常態(tài)”的政策效果，在蘇州樓市成交上表現(xiàn)得最為明顯。蘇州放松限購已滿一個月，限購松綁首周住宅成交量環(huán)比漲49.56%，第二周環(huán)比再漲30.58%，然而第三周形勢就急轉(zhuǎn)直下，住宅成交量環(huán)比下降38.77%，第四周環(huán)比再跌1.1%。

“從長三角的多數(shù)城市來看，限購放松后都存在這樣的‘政策失效周期，即成交量確實有短期沖高的效應(yīng)，但之后也逐步回歸較早前水平。”戴德梁行杭州及南京公司總經(jīng)理湯耀光告訴媒體，“而且在這輪成交沖高中，價格并沒有出現(xiàn)上浮，仍在低價跑量。”

根據(jù)中原地產(chǎn)的調(diào)查數(shù)據(jù)顯示，在越來越多城市松綁限購的情況下，各地樓市整體表現(xiàn)確實較此前有所回升，但增幅并不明顯，且各地差異較大。中原地產(chǎn)的調(diào)查數(shù)據(jù)也顯示，根據(jù)限購放開前后十大標桿房企的每周成交面積及新開盤銷售率看出限購放開對標桿房企的影響也是有限的，反而推盤量和定價對銷售業(yè)績的影響更大。

“預(yù)計未來一段時期，各城市住宅市場都將進入去庫存化，住宅價格將面臨一定的下調(diào)壓力?！笔腊钗豪硎藞?zhí)行董事陳仲偉表示。endprint