生態(tài)強省背景下房地產(chǎn)開發(fā)中的財務監(jiān)督探討

徐 婧

一、生態(tài)省建設的要求與任務

生態(tài)省建設是為了能在經(jīng)濟發(fā)展的同時，注重資源的適度開發(fā)和維續(xù)，加強生態(tài)環(huán)境的整體保護。它是一種可持續(xù)性經(jīng)濟發(fā)展戰(zhàn)略，是對建設資源節(jié)約型社會的響應。生態(tài)省運動發(fā)起時間較早，20世紀80年代便已提出。但是，直到90年代，僅有海南省將生態(tài)省建設提上議程。直至今年，全國也只有海南、安徽、遼寧等14個省區(qū)市開展了生態(tài)省建設，且大部分省區(qū)市都處于起步階段。安徽的生態(tài)省建設于2012年起步，根據(jù)省第九次黨代會的戰(zhàn)略部署，安徽省委、省政府在2012年12月頒布了《安徽省生態(tài)強省建設實施綱要》（以下簡稱 《綱要》），實施期限為2012-2020年?！毒V要》強調(diào)了資源的節(jié)約與適度開發(fā)，生態(tài)體系的建立與維持。這就意味著，在接下來的8年發(fā)展中，對于有大量資源需求和產(chǎn)生嚴重污染的工業(yè)、房地產(chǎn)等行業(yè)，將會有所抑制。如何在經(jīng)濟發(fā)展與生態(tài)建設中取得平衡，這個矛盾在房地產(chǎn)開發(fā)行業(yè)里表現(xiàn)得尤為明顯[1]。

二、房地產(chǎn)開發(fā)對生態(tài)建設的影響

（一）占用耕地在內(nèi)的土地

房地產(chǎn)包括了土地、建筑物及固著在土地、建筑物上不可分離的部分及其附帶的各種權益。無論是住宅用商品房，工業(yè)用廠房、交通運輸還是街心公園的建造等等都是房地產(chǎn)開發(fā)范疇。其中，交通運輸、公共管理與服務的建設開發(fā)屬于必要的便民措施。住宅、工業(yè)、商服用途的建設開發(fā)都屬民間行為，主要出于商業(yè)盈利目的，必要性相對來說較低。但是，這些用途的用地卻占了較大比重。具體如表1所示（以2012年安徽省為例）：

通過表1可以窺視，安徽省作為一個農(nóng)業(yè)大省，農(nóng)業(yè)用地占據(jù)了80%以上的比重。農(nóng)業(yè)用地中將近一半是耕地，僅僅依賴剩下來的將近20%比重的土地來進行城市建設以及經(jīng)濟發(fā)展當然不夠，這就勢必要征占農(nóng)業(yè)用地。但在征占的農(nóng)用地中，用于住宅、工業(yè)、商服等商業(yè)性質(zhì)的房地產(chǎn)開發(fā)用地占據(jù)了2012年政府批準建設用地總面積的54%以上，其中各用途用地所征用的農(nóng)業(yè)用地面積占總面積的比重均超過了50%，其中的耕地面積比重也占總面積的40%左右。從中可見，商業(yè)目的的房地產(chǎn)開發(fā)對農(nóng)用地尤其是耕地的征占性是不容小覷的，與開發(fā)的必要性沒有形成對等關系。

表1 2012年安徽省政府批設用地情況分析表 單位：公頃

（二）對節(jié)能減排的阻滯

中華環(huán)保聯(lián)合會副秘書長李恒遠曾發(fā)布：歐美發(fā)達國家的房地產(chǎn)開發(fā)會消耗社會資源中40%的土地、40%的能源、25%的伐木量、17%的淡水，并產(chǎn)生30%的二氧化碳和30%的不良建筑[2]。在中國，“重經(jīng)濟發(fā)展、輕環(huán)保節(jié)能”的思維導致在房地產(chǎn)開發(fā)過程中的能源耗費、環(huán)境污染與生態(tài)破壞比歐美國家更甚，具體可從國家發(fā)改委公布數(shù)據(jù)中窺見一般（表2）：

表2 國家發(fā)改委2013年1-5月高耗能產(chǎn)品增長

這些高耗能產(chǎn)品，除工業(yè)用途，大多都會用于房地產(chǎn)開發(fā)建設與后期裝潢。隨著房地產(chǎn)行業(yè)的過度開發(fā)，高耗能產(chǎn)品產(chǎn)量及市場消費需求也增長得越發(fā)迅速。這也意味著產(chǎn)品生產(chǎn)過程中對能源消耗程度越來越大。在國家發(fā)改委2013年上半年的全部數(shù)據(jù)中，鋼鐵、有色金屬、建筑材料等高耗能行業(yè)生產(chǎn)中對能源的總消費數(shù)量比去年同期增長了3%[3]。不管是公共性質(zhì)的房地產(chǎn)開發(fā)，還是商業(yè)性質(zhì)的房地產(chǎn)開發(fā)，如不抑制，增長速度將越來越快。其所造成的工業(yè)污染、建筑垃圾也會越來越多。目前，房地產(chǎn)開發(fā)行業(yè)的能源消耗在我國所有產(chǎn)業(yè)中排行第一，嚴重制約了加強節(jié)能減排和建設環(huán)境友好型社會。

三、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)財務問題分析

在國家宏觀政策調(diào)控下，全國房地產(chǎn)市場均出現(xiàn)了成交量持續(xù)萎縮與價格盤整的情況，但地方房地產(chǎn)交易價格并沒有因此回落。這是因為地方經(jīng)濟還無法放棄房地產(chǎn)這支生力軍。在多個省區(qū)市建立生態(tài)強省建設的趨勢下，平衡保護生態(tài)和經(jīng)濟發(fā)展這桿天枰，可從政府財務監(jiān)督入手?？赏ㄟ^壓縮房地產(chǎn)企業(yè)的利潤空間、減少企業(yè)逃漏稅來抑制房地產(chǎn)企業(yè)數(shù)量的增長，從而抑制房地產(chǎn)開發(fā)。被壓縮的利潤及房地產(chǎn)企業(yè)逃漏稅收不僅可以擴充政府財政，也有利于生態(tài)強省建設的資金融通，形成雙贏局面。

房地產(chǎn)經(jīng)濟作為地方經(jīng)濟增長的生力軍，行政機關對房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)一向比較保護和依賴，對其監(jiān)管力度遠不如對其他行業(yè)企業(yè)。因此，大部分房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的財務賬目和財務管理都存在一定程度問題，具體來說，主要有這樣幾個突出表現(xiàn)：

（一）收入方面

房地產(chǎn)行業(yè)開發(fā)周期長，往往都是期貨交易，先預收一部分售房款，待交房后再收齊所有房款。由于房地產(chǎn)購買者繳款時間有前有后，房地產(chǎn)企業(yè)在拿到預收和尾款收入后，極容易運用“坐支”、轉移款項存放賬戶、延遲收入確認時間、不開發(fā)票等方式來實現(xiàn)隱瞞收入不入賬的目的。

（二）成本計算方面

收入方面可作的文章畢竟有限，成本核算才是房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)粉飾財務信息的溫床。成本方面存在的主要問題有：

一是虛增房地產(chǎn)成本。房地產(chǎn)開發(fā)過程步驟復雜，細節(jié)繁多，給房地產(chǎn)企業(yè)的成本做賬提供了諸多作假機會。舊房拆遷、購入建筑材料、房屋設施設備安裝、銷售過程，都牽涉大量的資金使用。企業(yè)往往通過開具虛假發(fā)票來虛增材料設備花費，虛列建筑開發(fā)人員工資，在開發(fā)房地產(chǎn)成本列入已售房產(chǎn)成本等方法，實現(xiàn)虛增拆遷成本、建筑安裝成本、銷售成本的目的。

二是在房地產(chǎn)面積計算上做文章。在銷售面積計算上，為了減少銷售收入入賬，企業(yè)會將與房產(chǎn)一起銷售的門面房、綠化、地下車庫等不并入。在土地價款和契稅分攤上，為虛增分攤成本，往往按土地面積計算土地價款和契稅。但根據(jù)《房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營業(yè)務企業(yè)所得稅處理辦法》的規(guī)定，土地價款及契稅應按“占地面積法”計算，即建筑物所占有或使用的土地水平投影面積，一般按底層建筑面積計算。

三是混淆成本計算對象。將商業(yè)建筑持有房產(chǎn)轉為自用房產(chǎn)、不將待售地下車庫確認為獨立的開發(fā)產(chǎn)品或投資性房地產(chǎn)、不按獨立建筑進行成本核算、將無產(chǎn)權公共配套設施建設成本列入開發(fā)成本等都是房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)慣用的混淆成本對象和虛增開發(fā)成本及銷售成本的手段。

四、政府財務監(jiān)督角度平衡房地產(chǎn)開發(fā)建議

（一）加強行政機關信息聯(lián)網(wǎng)

房地產(chǎn)開發(fā)過程中會與建委、土地、規(guī)劃、房管、國稅、地稅等部門打交道。由于信息不聯(lián)網(wǎng)，導致稅收部門在查稅時，無法取得其他部門的審核信息，影響計稅、查稅結果。加強行政機關信息聯(lián)網(wǎng)，可改善上述情況。

（二）加大土地規(guī)劃局及房管局與稅收機關關聯(lián)性

目前土地規(guī)劃局更多以土地面積測量和土地證辦理為主要工作內(nèi)容。房管局工作內(nèi)容較多，主要涉及房產(chǎn)證辦理和產(chǎn)權過戶等內(nèi)容，但產(chǎn)權證明和土地證辦理目前與稅收監(jiān)督關聯(lián)性不強。這也是造成房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)混淆成本計算對象和應計算土地面積的原因之一。如能加大稅收機關與上游行政部門的關聯(lián)性，勢必對政府的財務監(jiān)督起到一定作用。如在土地證上注明計稅面積，或在房產(chǎn)證明上注明房產(chǎn)性質(zhì)用途，對契稅、土地增值稅等稅收計算的準確性勢必產(chǎn)生幫助。

（三）實施售房合同備案制度

收入不入賬問題主要體現(xiàn)在房產(chǎn)銷售上。雖然我國在稅收方面實行了發(fā)票管理體制，但只有增值稅發(fā)票是采用稅務系統(tǒng)開票方式，而契稅、營業(yè)稅尚未做到系統(tǒng)開票，房地產(chǎn)企業(yè)往往在需要時才開出銷售發(fā)票，使得部分已售出房產(chǎn)收入在賬上隱形。但如果對售房合同進行備案 （而且是由購房者備案），房管局、土地局等行政機關憑已備案合同核發(fā)房產(chǎn)證等證照，稅務局憑已備案合同上的面積、售價等信息計繳契稅、營業(yè)稅等稅金，可有效減少售房收入不入賬現(xiàn)象。

（四）匯算清繳房地產(chǎn)企業(yè)營業(yè)稅等其他稅金

房地產(chǎn)企業(yè)主要的財務問題集中在成本核算上，僅僅讓收入入賬還解決不了財務核算的混亂狀況。對于房地產(chǎn)企業(yè)的營業(yè)稅、契稅等稅金納稅，也可以每月預繳，年末匯算清繳。可在會計師事務所前來審計，并對所得稅進行計算調(diào)整時，一并對其他稅種進行審計調(diào)整，并要求會計師事務所在審計報告中加入此審計事項。對于房地產(chǎn)公司而言，我國應該要實行強制審計，將第三方審計當作一種過關性審計，強制要求公司接受，并且在年度審計中還需要接受內(nèi)部控制審計。

（五）制定房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的稅收管理條例

由于目前沒有專門的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)逃稅漏稅的管理辦法，行政機關沒有參照條例，自然監(jiān)管起來具有難度，如能明確房地產(chǎn)企業(yè)逃漏稅的懲罰措施，勢必會增強行政機關財務監(jiān)管的威懾力。

五、結論

房地產(chǎn)從開始開發(fā)到完工通常都需要兩至五年的時間。這個項目需要投入大量的資金，花費很長的時間，而且投資的回收期很長，還具有很高的風險。與此同時，房地產(chǎn)行業(yè)還受到國家法規(guī)和政策的嚴格控制。因此，為了保證在開發(fā)批量萎縮情勢下政府財政與經(jīng)濟發(fā)展的綿續(xù)，必須要加大政府財務監(jiān)督力度，這樣才能夠規(guī)范房地產(chǎn)財務和稅收秩序，并在生態(tài)強省建設中保持房地產(chǎn)行業(yè)的持續(xù)發(fā)展和促使生態(tài)環(huán)境保護目標實現(xiàn)。

[1]岳西網(wǎng).安徽省生態(tài)強省建設實施綱要：征求意見稿[EB/OL].[2013-10-11].http：//ahyx.gov.cn/ztlm/ShowArticle.asp?ArticleID=72427.

[2]何建華.房地產(chǎn)業(yè)加強資源消耗有助 “環(huán)境友好”[EB/OL].[2013-10-11].http：//money.163.com/08/0510/12/4BJ5VEOJ002524SC.html.

[3]中華人民共和國國家發(fā)展和改革委員會.節(jié)能減排形勢嚴峻 產(chǎn)業(yè)發(fā)展?jié)摿薮螅?013年上半年節(jié)能減排形勢分析[EB/OL].[2013-10-11].http：//www.ahjn.gov.cn/shownewNews.asp?ArticleID=5196.