關(guān)于國(guó)際公共住房金融的比較與經(jīng)驗(yàn)教訓(xùn)

白英英

摘要：我國(guó)公共住房金融的建立與發(fā)展，相較于發(fā)達(dá)國(guó)家，還是比較短暫的，美國(guó)在上世紀(jì)三十年代就開(kāi)始了公共住房金融的發(fā)展，而我國(guó)在上世紀(jì)九十年代才開(kāi)始逐步建立，我們要根據(jù)自身的國(guó)情，學(xué)習(xí)借鑒發(fā)達(dá)國(guó)家的先進(jìn)經(jīng)驗(yàn)，同時(shí)也要研究其不足，從中獲得經(jīng)驗(yàn)教訓(xùn)。

關(guān)鍵詞：公共住房金融；中央公積金制度；公積金制度

中圖分類號(hào)：F832文獻(xiàn)標(biāo)識(shí)碼：A

文章編號(hào)：1005-913X（2014）07-0030-01

住房金融是指關(guān)于住房建造與購(gòu)買(mǎi)而進(jìn)行的一系列的經(jīng)濟(jì)活動(dòng)。在實(shí)踐中，住房金融包括住房金融法律法規(guī)、住房金融管理體系、住房金融機(jī)構(gòu)、住房金融工具、住房金融市場(chǎng)等一系列要素。住房金融，是順應(yīng)住房的建造與消費(fèi)應(yīng)用而生，其為住房的生產(chǎn)與消費(fèi)進(jìn)行融資。對(duì)于一般市民來(lái)說(shuō)，住房的價(jià)值量巨大，單靠居民的自有儲(chǔ)蓄很難一次性付清，居民無(wú)法實(shí)現(xiàn)安居，國(guó)家則難以實(shí)現(xiàn)長(zhǎng)期的穩(wěn)定。住房金融是在市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)下，隨著經(jīng)濟(jì)社會(huì)的發(fā)展，是政治經(jīng)濟(jì)發(fā)展的產(chǎn)物，其將隨著政治經(jīng)濟(jì)的發(fā)展而不斷發(fā)展。不同的國(guó)家關(guān)于住房金融有不同的政策。

一、典型國(guó)家公共住房金融的發(fā)展

（一）新加坡中央公積金制度

新加坡中央公積金制度于1955年建立，其實(shí)行強(qiáng)制儲(chǔ)蓄，且對(duì)其限制使用。新加坡中央公積金制度相對(duì)來(lái)說(shuō)是一項(xiàng)較成熟、較全面的社會(huì)保障制度。中央公積金可用于雇員的養(yǎng)老、撫恤遺屬、購(gòu)買(mǎi)私人住房，以及后期可用于醫(yī)療保險(xiǎn)。公積金會(huì)員可以動(dòng)用公積金儲(chǔ)蓄購(gòu)買(mǎi)住宅的首期付款，同時(shí)可以用公積金作為購(gòu)房后每月還貸之用，現(xiàn)在首付只需房款的10%，公積金可以用作首付的5%，之后的月供也可以通過(guò)公積金來(lái)支付,會(huì)員的公積金儲(chǔ)蓄按雇員工資的一定比例繳納，由雇員和雇主共同承擔(dān)，公積金和利息一同存入雇員名下，但雇員不能隨意支配，由新加坡公積金局統(tǒng)一管理，其利率根據(jù)市場(chǎng)及銀行利率變化而變化，每年確定一次。新加坡的公積金為雇員購(gòu)買(mǎi)住房提供主要的信貸支持，是其購(gòu)買(mǎi)住房的主要力量。同時(shí)新加坡的公積金也是住房建設(shè)的主要投資來(lái)源，是住房市場(chǎng)的主導(dǎo)力量。

新加坡中央公積金促進(jìn)了新加坡住房經(jīng)濟(jì)的迅速發(fā)展，但也存在著一些問(wèn)題：首先，其本質(zhì)是一種個(gè)人儲(chǔ)蓄，無(wú)法體現(xiàn)現(xiàn)代社會(huì)保障的互濟(jì)與互助；其次，公積金儲(chǔ)蓄依會(huì)員的收入水平而定，易造成個(gè)人儲(chǔ)蓄金額的兩極分化；再次，對(duì)于公積金的過(guò)度儲(chǔ)蓄會(huì)使人們的消費(fèi)能力下降，在一定程度上也影響了經(jīng)濟(jì)的發(fā)展；最后，強(qiáng)制性的社會(huì)保障，抑制了其他社會(huì)保障方式的發(fā)展，社會(huì)保障方式單一，則社會(huì)保障風(fēng)險(xiǎn)也較高。

（二）日本住宅金融公庫(kù)

日本住宅金融公庫(kù)于1950年成立，由國(guó)土交通省及財(cái)務(wù)省監(jiān)管。專門(mén)為普通居民的住房建設(shè)、住房購(gòu)買(mǎi)提供長(zhǎng)期低利率的貸款，并向日本住宅公團(tuán)提供長(zhǎng)期低息貸款，支持公共租賃住宅建設(shè)。

日本住宅金融公庫(kù)的主要資金來(lái)源是政府財(cái)政投資貸款計(jì)劃，該項(xiàng)目的資金來(lái)源是郵政儲(chǔ)蓄、退休基金和郵政人壽保險(xiǎn)、政府保證債券、工業(yè)投資專項(xiàng)基金。日本住宅金融公庫(kù)的資金不是直接來(lái)源于公共財(cái)政收入，而是將特定政府信貸項(xiàng)目的資金通過(guò)信托基金局，從郵政儲(chǔ)蓄金系統(tǒng)等中獲得。日本住宅金融公庫(kù)每年的貸款量和住房建造量由財(cái)政投資貸款計(jì)劃決定，其預(yù)算每年要在國(guó)會(huì)醞釀總預(yù)算法案期間遞交給國(guó)會(huì)。在財(cái)政投資貸款計(jì)劃的年度總額度中，撥給日本住宅金融公庫(kù)的資金一般占20%左右。除此之外，日本住宅金融公庫(kù)也通過(guò)發(fā)行特種債券增加融資。日本住宅金融公庫(kù)提供的貸款長(zhǎng)期占日本住房貸款總額的25%～35%。是日本住房貸款市場(chǎng)份額最高的單個(gè)金融機(jī)構(gòu)。

二、國(guó)際公共住房金融發(fā)展的經(jīng)驗(yàn)教訓(xùn)

綜述各國(guó)住房金融的現(xiàn)狀與發(fā)展，我們可以得出幾點(diǎn)經(jīng)驗(yàn)教訓(xùn)。

（一）公共住房金融，政府要遵循市場(chǎng)的基礎(chǔ)性作用

公共住房金融體系是在市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)條件下產(chǎn)生，是市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的產(chǎn)物，是國(guó)家住房金融體系的一個(gè)組成部分，服從市場(chǎng)對(duì)資源配置的基礎(chǔ)性作用，對(duì)其起輔助作用。不能代替市場(chǎng)機(jī)制的作用。

（二）公共住房金融，政府要對(duì)住房市場(chǎng)進(jìn)行積極的、正面的干預(yù)

市場(chǎng)配置資源，則難免會(huì)出現(xiàn)市場(chǎng)失靈，公共住房金融即是為了避免這一現(xiàn)象。本身住房是一件特殊的商品，其價(jià)值量巨大，完全依靠市場(chǎng)機(jī)制無(wú)法滿足人們對(duì)住房的需求，在任何一個(gè)現(xiàn)代經(jīng)濟(jì)國(guó)家，都有公共住房金融的體現(xiàn)。美國(guó)被認(rèn)為是經(jīng)濟(jì)最自由的國(guó)家，但美國(guó)政府對(duì)住房市場(chǎng)的干預(yù)也是公共住房金融的典型代表。上世紀(jì)三十年代即建立了聯(lián)邦住房貸款銀行體系和聯(lián)邦住房貸款保險(xiǎn)體系。在2008年更是將“房利美和房地美”國(guó)有化，都是其公共住房金融的充分體現(xiàn)。

（三）各國(guó)要結(jié)合自身的國(guó)情，建立適合本國(guó)國(guó)情的公共住房金融政策

各國(guó)的公共住房金融政策都不同，主要源于各國(guó)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的程度不同，由于歷史條件的不同，住房情況也不同，各國(guó)的住房金融都有其特色，要結(jié)合自身的國(guó)情，借鑒其適合本國(guó)住房市場(chǎng)的金融政策。

（四）公共住房金融在體現(xiàn)其公共性的基礎(chǔ)上，要充分考慮其經(jīng)濟(jì)意義

雖說(shuō)公共住房金融體現(xiàn)的是社會(huì)公正和社會(huì)公益，但由于有財(cái)政資金的投入，就要考慮對(duì)資金效率的追求，要在社會(huì)效益和社會(huì)公益的基礎(chǔ)上，考慮其經(jīng)濟(jì)意義。要不斷適應(yīng)變化著的市場(chǎng)，隨著住房市場(chǎng)的發(fā)展而不斷發(fā)展，對(duì)住房市場(chǎng)起到積極的促進(jìn)作用，實(shí)現(xiàn)人們的安居樂(lè)業(yè)，從而促進(jìn)了社會(huì)的穩(wěn)定。

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［責(zé)任編輯：金永紅］