芻議武漢城市綜合體的可持續(xù)發(fā)展研究

陳竣+祝葉

【摘要】本文介紹了城市綜合體的發(fā)展情況，以及武漢在城市綜合體開發(fā)過程中的發(fā)展現(xiàn)狀，明晰了城市綜合體的可持續(xù)發(fā)展是今后城市綜合體的發(fā)展趨勢，并從可持續(xù)發(fā)展的角度對武漢城市綜合體的系統(tǒng)開發(fā)等方面進(jìn)行了探討與分析。

【關(guān)鍵詞】城市綜合體；可持續(xù)性發(fā)展；系統(tǒng)性

Discussion on Sustainable Development of Wuhan city complex

Chen Jun，Zhu Ye

（Wuhan Polytechnic Wuhan Hubei 430074）

【Abstract】This paper introduces the development of the urban complex， as well as Wuhan complex in urban development process in the development of the status quo， the clarity of the sustainable development of the urban complex is the development trend of urban complex in the future， and has carried on the discussion and analysis from the perspective of sustainable development of Wuhan urban complex system development.

【Key words】Sustainable development；System

1. 引言

隨著城市化進(jìn)程的不斷發(fā)展，估計我國在未來20年內(nèi)城市新增人口將在4億左右，要解決如此大規(guī)模城市人口的居住和生活需求，建設(shè)城市綜合體是個現(xiàn)實的選擇。習(xí)慣快節(jié)奏的現(xiàn)代都市人需要有一個方便、快捷、經(jīng)濟(jì)等多功能集于一體的綜合空間，進(jìn)行高效率的生活和工作，所以城市綜合體應(yīng)運而生。城市綜合體是將城市中的商業(yè)、辦公、居住、酒店、會議、餐飲、展覽、文娛休閑和交通等功能空間的三項以上進(jìn)行有機(jī)組合，從而形成一個規(guī)模大、功能多、效率高、交通便利的相互依存、相互助益城市建筑綜合空間。所以，城市綜合體是社會、經(jīng)濟(jì)及城市形態(tài)發(fā)展到一定階段的必然產(chǎn)物。近年來，我國各城市掀起了城市綜合體規(guī)劃建設(shè)熱潮，城市綜合體呈現(xiàn)蓬勃發(fā)展態(tài)勢。

2. 城市綜合體分類

2.1 城市綜合體按所處位置不同可以劃分為： （1）城市CBD中心的城市綜合體，如北京萬達(dá)廣場；（2）交通樞紐型城市綜合體，如北京國瑞城；（3）城市副中心城市綜合體（城市副中心是城市經(jīng)濟(jì)新增長點），如上海五角場、重慶南坪商圈、無錫濱湖區(qū)、沈陽鐵西城市副中心等；（4）城郊結(jié)合部城市綜合體，如江蘇昆山世茂·蝶湖灣。

2.2 城市綜合體按規(guī)?？煞中　⒅?、大型三種，建筑面積在10萬m2～20萬m2為小型，20萬m2～50萬m2間為中型，大于50萬m2為大型綜合體。由于很多的大城市市區(qū)已經(jīng)沒有能夠找出占地5萬平方米以上的地塊，因此很多城市綜合體目前的選址在城郊結(jié)合部居多。

3. 城市綜合體特征

3.1 超大的室內(nèi)外空間。

城市綜合體與城市規(guī)模相匹配，與現(xiàn)代化城市立體交通系統(tǒng)相聯(lián)系，一般都具有超大的建筑群體和生活空間。建筑的室內(nèi)空間也相對較大，一方面與室外的巨形空間和尺度協(xié)調(diào)，另一方面則與功能的多樣相匹配，成為多功能的聚集焦點。

3.2 立體交通體系。

通過地面交通、地下交通、天橋?qū)拥挠袡C(jī)規(guī)劃，將建筑群體的內(nèi)部交通和公共空間貫穿起來，同時又與城市街道、地鐵、停車場、市內(nèi)交通等有機(jī)聯(lián)系，打破了傳統(tǒng)街道單一層面的概念，由不同交通方式有機(jī)組合而成的綜合換乘中心，形成豐富多變的立體交通空間。

3.3 現(xiàn)代城市設(shè)計。

應(yīng)用現(xiàn)代城市設(shè)計理論進(jìn)行景觀與環(huán)境設(shè)計是城市綜合體的重要特征。運用對建筑群體的深度表現(xiàn)打破傳統(tǒng)建筑立面概念，通過標(biāo)志物、植栽、鋪裝、照明等手段形成豐富景觀與舒適環(huán)境，使城市綜合體自身景觀與城市景觀有機(jī)融合。

3.4 高科技集成設(shè)施。

城市綜合體集合了大量高科技、智能化的設(shè)施。室內(nèi)交通以垂直高速電梯、步行電梯、自動扶梯等為主；通訊由電話、電傳、電視、傳真聯(lián)網(wǎng)電腦等組成；安全系統(tǒng)通過電視系統(tǒng)、監(jiān)聽系統(tǒng)、緊急呼叫系統(tǒng)、傳呼系統(tǒng)的設(shè)置和分區(qū)得以保證，以適應(yīng)未來數(shù)字化辦公、生活和休閑需求。

4. 國內(nèi)城市綜合體的發(fā)展

（1）我國的城市綜合體發(fā)展大致有三個層次。我國的北京、上海、深圳等城市在20世紀(jì)90年代就建成了國內(nèi)最早的的城市綜合體，例如北京的國貿(mào)中心，上海的新天地，深圳的華潤中心等。這些地區(qū)已建成的城市綜合體的總體數(shù)量較多、單體規(guī)模較大，已經(jīng)由開發(fā)建設(shè)階段發(fā)展到成熟運營階段。

（2）杭州、成都、濟(jì)南和寧波等城市的綜合體發(fā)展雖然起步略晚，但是發(fā)展迅速，這些城市都提出了開發(fā)建設(shè)城市綜合體的發(fā)展目標(biāo)，例如杭州計劃開發(fā)100個綜合體，成都計劃開發(fā)48個綜合體等，這些地區(qū)為此專門制定了發(fā)展規(guī)劃和工作措施，目前會大力進(jìn)行城市綜合體的開發(fā)建設(shè)。

（3）還有一些經(jīng)濟(jì)較為發(fā)達(dá)的地級市也已經(jīng)確定了城市綜合體發(fā)展模式和目標(biāo)，現(xiàn)在正處在規(guī)劃設(shè)計、立項審批或建設(shè)的初期階段。也許不久，在中西部城市也會迎來城市綜合體的開發(fā)建設(shè)。

（4）據(jù)統(tǒng)計，2011年至2015年間，全國20座重點城市新增城市綜合體總量超過1.6億平方米，其中約55%的增量集中在中西部的新城。中國正在施工中的綜合體是已建成綜合體的四倍，而規(guī)劃中的綜合體規(guī)模，大概又是正在建設(shè)的綜合體的四倍。endprint

5. 武漢城市綜合體的發(fā)展現(xiàn)狀

（1）2008年，利嘉置業(yè)第一個將城市綜合體的概念引入武漢，光谷世界城步行街的優(yōu)秀運作是他們成功的模板。從2009年起，武漢進(jìn)入綜合體的開發(fā)熱潮，此后以年均10個左右的速度推向市場。目前，武漢商業(yè)綜合體項目已多達(dá)40多個。在中部崛起和商業(yè)時代的大背景下，一批綜合體項目紛紛動工，如武漢中央文化區(qū)、綠地國際金融城、武漢CBD、漢陽人信匯、泛海國際居住區(qū)、碧桂園凰城、萬科金色城市、漢口城市廣場、大武漢1911、 聯(lián)投廣場、漢口北批發(fā)第一城小商品城等。

（2）萬達(dá)集團(tuán)在武漢重點推出巨無霸城市綜合體項目，占地約1.2平方公里，總投資突破500億。武漢本土的一些傳統(tǒng)住宅開發(fā)商也已經(jīng)開始把商業(yè)、辦公、居住、文娛等城市生活空間進(jìn)行組合，打造成一個個多功能、高效率的城市綜合體項目。加上早期投身武漢城市綜合體開發(fā)的開發(fā)商的后續(xù)發(fā)力，讓武漢綜合體呈現(xiàn)遍地開花的發(fā)展態(tài)勢。武漢已經(jīng)有28個項目在建，多數(shù)項目都在10萬平以上，多個項目甚至超過百萬方，且大部分會在這3年內(nèi)完工。在沖刺數(shù)量的同時，城市綜合體的規(guī)模體量也在一再放大。

6. 城市綜合體的可持續(xù)發(fā)展策略

是否真的需要如此多的城市綜合體？ 一方面，大批城市綜合體項目依舊匆忙上馬；另一方面，各地失敗案例屢屢顯現(xiàn)。對當(dāng)?shù)厣虡I(yè)的可持續(xù)發(fā)展起到了不良的影響。城市綜合體如何進(jìn)行可持續(xù)發(fā)展，是迫切面臨解決的問題?？沙掷m(xù)發(fā)展的城市綜合體應(yīng)具有低碳性、節(jié)能性、生態(tài)性，能夠與城市環(huán)境、社會生活、地域文化經(jīng)濟(jì)和資源協(xié)調(diào)發(fā)展。

6.1 城市規(guī)劃。

城市綜合體應(yīng)在城市發(fā)展戰(zhàn)略指引下，與城市空間和功能布局相融合，且具有前瞻性，結(jié)合人口、交通條件、周邊商業(yè)情況等多因素，進(jìn)行科學(xué)選址，可以考慮城市綜合體優(yōu)先選址在交通便利、人口集中、商圈繁榮的城市核心區(qū)，或是商業(yè)相對集中的城市副中心，并合理靈活確定綜合體開發(fā)規(guī)模。有效整合城市公共交通網(wǎng)絡(luò)，實現(xiàn)高效、緊湊、快捷的換乘，具備交通便捷的區(qū)位優(yōu)勢，交通便利會給城市綜合體帶來巨大人流與物流，保證項目資源使用最大化。在規(guī)劃建設(shè)時還要注意基礎(chǔ)設(shè)施的配套能力，改造提升城市的給排水系統(tǒng)，供電系統(tǒng)，通訊系統(tǒng)和數(shù)字化系統(tǒng)等。

6.2 資金保障和商業(yè)運營管理。

城市綜合體開發(fā)周期和營銷周期都比較長，所以對開發(fā)商的資金能力有更高要求，整個建設(shè)過程中都需要充足資金，避免影響工程進(jìn)展及后期運營。這就要求開發(fā)商有穩(wěn)定融資渠道，合理分配資金周轉(zhuǎn)。需要開發(fā)商有掌控全局的能力，竣工后的運營管理對城市綜合體的可持續(xù)發(fā)展更為重要，加強綜合體運營管理，提升開發(fā)商的專業(yè)化能力和開發(fā)能力，既有利于迅速收回前期投資成本，也有利于綜合體的后期開發(fā)。

6.3 建筑節(jié)能技術(shù)應(yīng)用。

城市綜合體在設(shè)計時可以遵循氣候設(shè)計和節(jié)能的基本方法，對建筑規(guī)劃分區(qū)、群體和單體、建筑朝向、間距、太陽輻射、風(fēng)向以及外部空間環(huán)境進(jìn)行研究后，設(shè)計出低能耗建筑，如設(shè)置底層架空、屋頂花園、建筑水循環(huán)系統(tǒng)等。同時考慮采用一些先進(jìn)的技術(shù)來進(jìn)一步節(jié)約碳排量和運營成本，如太陽能熱水收集、屋頂設(shè)置光伏電池、先進(jìn)的熱能回收、LED照明、熱電聯(lián)產(chǎn)技術(shù)等。

6.4 多樣性、多元化、差異化的發(fā)展策略。

城市綜合體建設(shè)中要注意差異性規(guī)劃，采取“層級布局”，因地制宜，結(jié)合當(dāng)?shù)刈匀缓臀幕Y源、商業(yè)氛圍、經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平、城市發(fā)展方向等合理定位。在省會地區(qū)建設(shè)傳統(tǒng)城市綜合體，而在經(jīng)濟(jì)欠發(fā)達(dá)地區(qū)，用城市綜合體理念實施城鎮(zhèn)建設(shè)，可對當(dāng)?shù)亟?jīng)濟(jì)發(fā)展提供更大的主導(dǎo)作用。城市綜合體要突出保護(hù)和繼承的關(guān)系，融合提煉地域文化、民族元素和建筑符號，深入挖掘當(dāng)?shù)孛褡鍤v史文化資源，充分體現(xiàn)民族、地域文化元素，體現(xiàn)地域文化特色。在當(dāng)今建筑風(fēng)格同質(zhì)化嚴(yán)重的背景下，融入民族特色、地域文化特色，提升建筑品位。

綜上，城市綜合體作為一種新型地產(chǎn)開發(fā)模式，其具備資源整合性、系統(tǒng)復(fù)雜性、業(yè)態(tài)多樣性等多種特征，有著強大的生命力和良好的發(fā)展前景，但由于其還處于發(fā)展的初級階段，需要完善和改進(jìn)。

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