海外置業(yè)可選“內(nèi)保外貸”

邵萍

前段時間，中行“優(yōu)匯通”違規(guī)操作事件成為眾人矚目的焦點。在議論紛紛的同時，許多參與此項業(yè)務(wù)的人也開始躁動不安。

“優(yōu)匯通”是一項主要用于投資移民或購買海外房產(chǎn)，屬于國家相關(guān)部門推動跨境人民幣轉(zhuǎn)賬業(yè)務(wù)的試點產(chǎn)品，只有中行等少數(shù)銀行可以操作。這么看似平常的一項業(yè)務(wù)，何以被推上風(fēng)口浪尖上了呢？

有人說，“優(yōu)匯通”不在國內(nèi)兌換外幣，而是利用中行自己的海外分支機(jī)構(gòu)兌換外幣，這就避開了國家對外匯的管制，想兌換多少外幣兌換多少。這雖然是人民幣跨境業(yè)務(wù)，但是沒有通過外管局的兌換系統(tǒng)，這或許就是一個灰色地帶，打一個擦邊球。

“內(nèi)保外貸”相對成熟

針對以上情形，有參與此項業(yè)務(wù)的投資者都感到有些茫然，其中一位投資者講道，“本來還指望它移民呢，現(xiàn)在看來需要另辟途徑了。”那么，還有什么業(yè)務(wù)可以投資移民海外購房呢？或許可以考慮內(nèi)保外貸式海外購房哦。

所謂“內(nèi)保外貸”，是要求客戶將人民幣資金存入銀行指定的境內(nèi)賬戶作為保證金，再由其境外分行提供相應(yīng)的外幣信用貸款給客戶，同樣能用于海外購房或投資移民。相比之下，“優(yōu)匯通”業(yè)務(wù)先將客戶人民幣資金從境內(nèi)匯入境外，再通過中行境外分行按約定匯率兌換成外幣，然后用于投資移民或海外購房。由此可見，優(yōu)匯通業(yè)務(wù)比內(nèi)保外貸“多走了一步”。

但對投資客而言，兩者的主要差別不是多走了一步，而是內(nèi)保外貸可能要多承擔(dān)一筆外幣貸款利息。但目前，由于人民幣逐步升值，實際的貸款利息支出也被抵消不少。

以英國貸款買房為例，通常境外投資者購買英國本地房產(chǎn)的年化貸款利率在3%-3.5%，扣除近年來人民幣年均2%升值幅度，實際利率支出可能約在1%-1.5%。

此外，內(nèi)保外貸的另一項優(yōu)勢，是投資者可以使用更小的本金海外購房或投資移民，而優(yōu)匯通業(yè)務(wù)往往支持境內(nèi)客戶一次性付清房款。而且，隨著外管局近期出臺的《關(guān)于發(fā)布〈跨境擔(dān)保外匯管理規(guī)定〉的通知》取消了內(nèi)保外貸的數(shù)量控制，這項業(yè)務(wù)將迎來更大的發(fā)展空間。至少它已經(jīng)趨于成熟，不像優(yōu)匯通作為試點業(yè)務(wù)，容易因某些突發(fā)事件被暫停。

基金份額也可換海外房產(chǎn)？

投資海外房產(chǎn)的途徑，遠(yuǎn)不止以上種種。目前，一些房地產(chǎn)投資基金便在借助上海自貿(mào)區(qū)、深圳前海地區(qū)的金融創(chuàng)新先試先行政策，正打通國內(nèi)富豪境外購房的新綠色通道。據(jù)悉，在外管局與證監(jiān)會的允許下，嘉實基金近期獲得10億美元額度的外匯通業(yè)務(wù)試點，個人投資者可通過這項業(yè)務(wù)設(shè)立專項賬戶，在突破個人5萬美元換匯額度的情況下，將境內(nèi)資金換匯投資境外金融產(chǎn)品。

目前，多家私人銀行正和嘉實基金開展合作，將外匯通業(yè)務(wù)打造成國內(nèi)富豪投資移民或海外購房的又一條新路徑。不過，外匯通業(yè)務(wù)的投資標(biāo)的必須是持有期限超過1年的境外金融產(chǎn)品，且需要嘉實基金核準(zhǔn)的合規(guī)投資品種。

劉敏近期就收到一家注冊在上海自貿(mào)區(qū)的海外房地產(chǎn)基金的投資邀請，其推介資料上寫明，基金出資人可以以優(yōu)惠價格優(yōu)先選購相應(yīng)房產(chǎn)并免中介服務(wù)費(fèi)辦理移民，或投資者在基金成立3個月后，以基金份額（無投資收益）換購房產(chǎn)并免中介服務(wù)費(fèi)辦理移民。

資金出境的方式，是這家房地產(chǎn)基金管理人打算借助自貿(mào)區(qū)管委會對3億美元以下的海外投資項目（不涉及證券投資與危害國家安全性質(zhì)）有自主結(jié)售匯審批權(quán)，將境內(nèi)募資兌換成外匯，再投資一批海外房產(chǎn)。好處就在于，這項業(yè)務(wù)資金可以通過投資項目出境，就沒有內(nèi)保外貸業(yè)務(wù)的還貸煩惱。

風(fēng)險亦不可忽略

不過，不是所有的事都是盡善盡美，這項業(yè)務(wù)也有其不足之處。若出資額不足以購買一套海外房產(chǎn)，還需要按一定溢價向其他基金出資人購買基金份額置換房產(chǎn)，這無疑也就增加了投資成本。

事實上，圍繞深圳前海地區(qū)金融創(chuàng)新先試先行政策打通境內(nèi)資金海外購房新通道，不少海外房地產(chǎn)基金同樣各顯神通。在經(jīng)當(dāng)?shù)乇O(jiān)管部門溝通，有基金已被允許將募資直接換匯投向境外房地產(chǎn)基金產(chǎn)品。但前提是境內(nèi)出資人中途不得贖回基金份額、一旦基金到期上述募集資金仍需結(jié)匯返回境內(nèi)。

看來，盡管投資方式多種多樣，其風(fēng)險問題還是無處遁形。表面來看，利益無限，但當(dāng)仔細(xì)分析便會了解到更為深層的東西。因此，在進(jìn)行個人投資理財時，小心謹(jǐn)慎還是為上策。endprint