市場法估價(jià)百分率修正公式辨析

(天津國土資源和房屋職業(yè)學(xué)院，天津 300270)

房地產(chǎn)估價(jià)中的市場法也稱市場比較法、比較法，其含義是“將估價(jià)對(duì)象與在估價(jià)時(shí)點(diǎn)近期有過交易的類似房地產(chǎn)進(jìn)行比較，對(duì)這些類似房地產(chǎn)的已知價(jià)格作適當(dāng)?shù)男拚?，以此估算估價(jià)對(duì)象的客觀合理價(jià)格或價(jià)值的方法?！?/p>

百分率法是市場法中一種常用的修正方法，有相乘和相加兩種公式選擇。但是，無論教學(xué)還是應(yīng)用，對(duì)于不同公式的理論意義和實(shí)際效果并未加以辨析。從而造成某些估價(jià)師隨意選擇修正公式，且不能對(duì)其理由和區(qū)別進(jìn)行解釋。這將直接影響房地產(chǎn)估價(jià)工作賴以生存的科學(xué)性和公信力。因此，本文基于市場法和修正公式的理論原理，結(jié)合實(shí)際比較分析邏輯，對(duì)百分率法的兩種公式加以辨析。

一、市場法的修正

市場法的理論依據(jù)是替代原理。該原理基于經(jīng)濟(jì)學(xué)中的效用價(jià)值論。具體就是由于估價(jià)對(duì)象與可比實(shí)例的效用相似可替代，故二者的價(jià)格也應(yīng)該相近。這就提供了通過可比實(shí)例價(jià)格求取估價(jià)對(duì)象價(jià)格的理論可能。

根據(jù)《房地產(chǎn)估價(jià)規(guī)范》：“一個(gè)具體估價(jià)項(xiàng)目中需要估價(jià)的房地產(chǎn)”稱為估價(jià)對(duì)象。可比實(shí)例應(yīng)符合三個(gè)條件：“是估價(jià)對(duì)象的類似房地產(chǎn)；成交日期與估價(jià)時(shí)點(diǎn)相近，不宜超過一年；成交價(jià)格為正常價(jià)格或可修正為正常價(jià)格?！逼渲校愃品康禺a(chǎn)是指：“與估價(jià)對(duì)象處在同一供求圈內(nèi)，并在用途、規(guī)模、檔次、建筑結(jié)構(gòu)等方面與估價(jià)對(duì)象相同或相近的房地產(chǎn)?！?/p>

(一)修正目的

雖然經(jīng)過篩選的可比實(shí)例與估價(jià)對(duì)象非常相似。但是房地產(chǎn)具有獨(dú)一無二性，二者一些狀況上的表現(xiàn)(朝向、樓層等)難免存在差異。這種差異可能會(huì)帶來效用上的差異，進(jìn)而形成價(jià)格的差異。所以，在房地產(chǎn)估價(jià)中運(yùn)用替代原理，不能直接將可比實(shí)例價(jià)格作為估價(jià)對(duì)象價(jià)格。修正的目的就是將可比實(shí)例的成交價(jià)格以相應(yīng)的差異量進(jìn)行修正，得到估價(jià)對(duì)象的價(jià)格(下稱：比較價(jià)格)。

影響房地產(chǎn)效用和價(jià)格的狀況有很多，學(xué)界和估價(jià)師一般將需要修正的狀況分為交易情況、市場狀況和房地產(chǎn)狀況。因此，市場法一般需要進(jìn)行以下三種修正。

1.交易情況修正

一般，估價(jià)師應(yīng)估算估價(jià)對(duì)象正常交易的價(jià)格作為比較價(jià)格。但是，可比實(shí)例可能是非正常交易的，具體狀況表現(xiàn)有：強(qiáng)制交易、特殊偏好、信息不對(duì)稱等。我們稱因交易情況表現(xiàn)差異造成二者的價(jià)格差異量，為交易情況價(jià)格差異量(記為S)。交易情況修正可以將非正常交易情況下的價(jià)格，修正為正常交易情況下的價(jià)格。

2.市場狀況修正

估價(jià)師應(yīng)確定比較價(jià)格所對(duì)應(yīng)的特定日期，即價(jià)值時(shí)點(diǎn)。價(jià)值時(shí)點(diǎn)往往與可比實(shí)例成交日期不同。不同市場時(shí)點(diǎn)的市場狀況表現(xiàn)(供求關(guān)系)可能不同，使得市場價(jià)格水平產(chǎn)生差異。我們稱因市場狀況表現(xiàn)不同造成的價(jià)格差異量，為市場狀況價(jià)格差異量(記為T)。市場狀況修正可以將成交日期市場狀況下的價(jià)格，修正為價(jià)值時(shí)點(diǎn)市場狀況下的價(jià)格。

3.房地產(chǎn)狀況修正

房地產(chǎn)價(jià)格還會(huì)因?yàn)榉康禺a(chǎn)自身狀況表現(xiàn)差異有所不同。如：朝向表現(xiàn)差異造成不同住宅的價(jià)格差異。我們稱因房地產(chǎn)狀況表現(xiàn)差異造成的價(jià)格差異量，為房地產(chǎn)狀況價(jià)格差異量(記為R)。房地產(chǎn)狀況修正可以將可比實(shí)例房地產(chǎn)狀況表現(xiàn)下的價(jià)格，修正為估價(jià)對(duì)象房地產(chǎn)狀況表現(xiàn)下的價(jià)格。

(二)比較價(jià)格函數(shù)

市場法在進(jìn)行修正前，估價(jià)師會(huì)先按前述條件選取可比實(shí)例，并建立比較基準(zhǔn)。經(jīng)此步驟，可以保證估價(jià)對(duì)象與可比實(shí)例的價(jià)格具有很強(qiáng)的替代性。此時(shí)，二者仍然存在的價(jià)格差異，可以很好的被三種修正狀況的表現(xiàn)差異共同解釋。在不考慮隨機(jī)影響的情況下，若設(shè)估價(jià)對(duì)象的比較價(jià)格為Psub，可比實(shí)例成交價(jià)格為Pcom，可得到比較價(jià)格函數(shù)。

比較價(jià)格函數(shù)：Psub=fPcom,S,T,R

那么，當(dāng)估價(jià)師選取了可比實(shí)例，并計(jì)算出經(jīng)“建立比較基準(zhǔn)”已規(guī)范的成交價(jià)格Pcom后，估算比較價(jià)格Psub就需再完成“判斷價(jià)格差異量”和“選擇函數(shù)形式修正”。

(三)百分率法的規(guī)則

百分率法為判斷價(jià)格差異量和選擇函數(shù)形式提出了一種方法。它要求以相對(duì)百分率計(jì)量價(jià)格差異量。之后，估價(jià)師可以選擇相加或相乘公式完成修正。其形式如下：

公式 1 相乘公式：

公式 2 相加公式：

二、價(jià)格差異量的判斷

比較法估價(jià)理論原理與技術(shù)思路圖

(一)判斷理論

1.效用價(jià)值論的應(yīng)用

如上所述，價(jià)格差異量判斷的理論基礎(chǔ)是效用價(jià)值論。具體地，估價(jià)對(duì)象與可比實(shí)例的價(jià)格差異量，是由二者的狀況表現(xiàn)差異決定的。首先，狀況被分為了交易情況、市場狀況、房地產(chǎn)狀況。其次，二者在這些狀況中的表現(xiàn)可能存在差異(如：交易正常性不同、時(shí)點(diǎn)不同、朝向不同)。最后，估價(jià)師通過分析狀況表現(xiàn)差異對(duì)效用的影響，揭示價(jià)格差異量。我們可以通觀察下圖(較法估價(jià)理論原理與技術(shù)思路圖)幫助理解。

2.差異量的比較基準(zhǔn)

公式1、2中S、T、R在分式中所處位置是不同。這是因?yàn)榘俜致史ㄖ?，價(jià)格差異量是以百分率計(jì)量的，必然有其比較基準(zhǔn)。估價(jià)師一般將估價(jià)對(duì)象狀況表現(xiàn)對(duì)應(yīng)的比較價(jià)格Psub作為S、R的比較基準(zhǔn)；將成交價(jià)格Pcom作為T的比較基準(zhǔn)。

(二)價(jià)格差異量判斷思路

下面，我們分析一下估價(jià)師是如何思考和判斷價(jià)格差異量的。為了便于理解，這里給出一個(gè)適當(dāng)簡化的市場法案例。

例如：估價(jià)對(duì)象與某一可比實(shí)例均為住宅。其他情況如下表。

估價(jià)對(duì)象狀況表現(xiàn)可比實(shí)例狀況表現(xiàn)價(jià) 格Psub(需估算)Pcom(已知)交易情況正常強(qiáng)制拍賣市場狀況價(jià)值時(shí)點(diǎn)2013年12月1日成交日期2013年9月1日房地產(chǎn)狀況(朝向)南北東西

1.T的判斷

(1)基于外生性假設(shè)的判斷思路

假設(shè)是只由市場供求變化決定的。比較價(jià)格函數(shù)數(shù)Psub=fPcom,S,T,R并未引入供求關(guān)系變量。所以，T是比較價(jià)格函數(shù)的外生變量。那么判斷它時(shí)，估價(jià)師只需思考成交日期與價(jià)值時(shí)點(diǎn)間市場價(jià)格水平的變動(dòng)，不需考慮其他狀況的差異。

(2)基于系統(tǒng)性假設(shè)的判斷思路

一定區(qū)域內(nèi)的同類房地產(chǎn)市場供求關(guān)系變化是系統(tǒng)性的。具體地，供求關(guān)系變化對(duì)估價(jià)對(duì)象和可比實(shí)例的價(jià)格，會(huì)普遍造成相同程度的影響。

因此，估價(jià)師在判斷T時(shí)，無論思考估價(jià)對(duì)象的價(jià)格變動(dòng)Tsub，還是可比實(shí)例的價(jià)格變動(dòng)Tcom，都可以判斷出相同的T。

(3)實(shí)際常用思路

2.S和R的判斷

(1)基于獨(dú)立假設(shè)的判斷思路

如果假設(shè)S只由估價(jià)對(duì)象與可比實(shí)例的交易情況表現(xiàn)差異決定，R只由二者房地產(chǎn)狀況表現(xiàn)差異決定，且S和R的判斷相互無關(guān)，估價(jià)師就可以分別獨(dú)立判斷S和R。

結(jié)合案例，判斷S時(shí)，如果南北向住宅，正常交易與強(qiáng)制拍賣的價(jià)格差異量記為S南北，東西向住宅的記為S東西。估價(jià)師分別判斷S東西與S南北時(shí)，參考住宅的房地產(chǎn)狀況表現(xiàn)是不同的(朝向表現(xiàn)不同)。然而，基于以上假設(shè)，S的大小與朝向表現(xiàn)無關(guān)，只由交易情況表現(xiàn)差異決定。所以S=S南北=S東西。同理，判斷R時(shí)，R=R正常=R非正常。

在上述假設(shè)前提下，估價(jià)師判斷S和R時(shí)只需要分別思考，強(qiáng)制拍賣相對(duì)于正常交易住宅的減價(jià)量，以及東西向相對(duì)于南北向住宅的減價(jià)量；而不需要考慮他們的相互影響。

(2)基于相關(guān)假設(shè)的判斷思路

如果假設(shè)S和R既受各自對(duì)應(yīng)狀況表現(xiàn)差異影響，也相互影響，估價(jià)師就不能獨(dú)立判斷S和R。此時(shí)，估價(jià)師以估價(jià)對(duì)象的交易情況和市場狀況表現(xiàn)為基準(zhǔn)，一并綜合判斷出可比實(shí)例由于以上兩種狀況表現(xiàn)的差異，相對(duì)于估價(jià)對(duì)象的價(jià)格的差異量S+R。

結(jié)合案例，強(qiáng)制拍賣相對(duì)于正常交易會(huì)減少需求，東西向相對(duì)于南北向也會(huì)減少需求。這兩種造成需求相對(duì)減少的狀況表現(xiàn)差異同時(shí)出現(xiàn)，可能產(chǎn)生彼此增強(qiáng)(其他組合也可能是中和)的效應(yīng)。這時(shí)估價(jià)師應(yīng)該直接思考在雙重不利的影響下，可比實(shí)例相對(duì)于估價(jià)對(duì)象總的減價(jià)效應(yīng)是多少；也就是應(yīng)該思考可比實(shí)例這樣強(qiáng)制拍賣且東西向的住宅，相對(duì)于估價(jià)對(duì)象這樣的正常交易且南北向的住宅的綜合減價(jià)量，得出S+R。

三、差異判斷方式?jīng)Q定公式形式

(一)差異量轉(zhuǎn)換為修正系數(shù)

估價(jià)師判斷出價(jià)格差異量后，就要將他轉(zhuǎn)換為修正系數(shù)。百分率法的修正系數(shù)都是百分率形式的相對(duì)數(shù)。我們通過觀察公式1、2可以發(fā)現(xiàn)：

公式 3 相乘公式：

公式 4 相加公式：

(二)以系統(tǒng)外生為假設(shè)的市場狀況修正

根據(jù)上文分析，以外生性和系統(tǒng)性作為假設(shè)時(shí)，T的判斷不受其他因素影響。它只決定于兩個(gè)時(shí)點(diǎn)間市場價(jià)格水平的差異。因此，價(jià)值時(shí)點(diǎn)價(jià)格水平是成交日期價(jià)格水平的1+T倍。那么，我們要達(dá)到市場狀況修正的目的，就應(yīng)將一個(gè)成交日期市場狀況下的價(jià)格乘以(1+T)，得到該價(jià)格在價(jià)值時(shí)點(diǎn)市場狀況下的價(jià)格。無論這個(gè)成交日期市場狀況下的價(jià)格是成交價(jià)格Pcom，還是經(jīng)過其他修正后的Pcom，也無論其如何修正。因?yàn)槠渌拚⒉挥绊慣和(1+T)的判斷，及其含義。

結(jié)合案例，9月1日強(qiáng)制拍賣東西向住宅的價(jià)格應(yīng)乘以(1+T)，得到12月1日強(qiáng)制拍賣東西向住宅的價(jià)格，完成市場狀況修正。如果先進(jìn)行交易情況修正，那么9月1日正常交易東西向住宅價(jià)格的價(jià)格也應(yīng)乘以(1+T)，得到12月1日正常交易東西向住宅的價(jià)格，完成市場狀況修正。同理，其他情況也都應(yīng)采取同樣的方式完成市場狀況修正。

(三)相乘與相加的前提和區(qū)別

相乘與相加公式的區(qū)別表現(xiàn)為，交易情況和房地產(chǎn)狀況修正系數(shù)形式的不同。其本質(zhì)區(qū)別是對(duì)兩種狀況表現(xiàn)差異和價(jià)格差異量的判斷方式不同，進(jìn)而造成的修正方式不同。

1.相乘公式適用于S和R獨(dú)立判斷假設(shè)

相乘公式采用交易情況和房地產(chǎn)狀況分別修正的方式，適用于S和R以獨(dú)立假設(shè)為前提判斷的情況。

2.相加公式適用于S和R相關(guān)判斷假設(shè)

相加公式采用交易情況和房地產(chǎn)狀況綜合修正的方式，適用于S和R以相關(guān)假設(shè)為前提判斷的情況。

四、結(jié)論

相乘公式和相加公式?jīng)]有對(duì)錯(cuò)之分，估價(jià)師須對(duì)應(yīng)假設(shè)適當(dāng)選用。相乘公式適用于價(jià)格差異量獨(dú)立判斷假設(shè)；相加公式適用于相關(guān)判斷假設(shè)。在交易情況和房地產(chǎn)狀況間沒有明顯影響時(shí)，宜采用獨(dú)立判斷假設(shè)和相乘公式。因?yàn)楠?dú)立判斷可以降低價(jià)格差異量的判斷難度，減少誤差。如果狀況間影響明顯，宜選擇相關(guān)判斷假設(shè)和相加公式。

參考文獻(xiàn)：

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