透視房企跨界銀行熱潮

張銳

受到持續(xù)數(shù)年的國內(nèi)房地產(chǎn)亢奮牛市的強力支撐，房地產(chǎn)企業(yè)得以盡情分享著一輪又一輪的超級利潤盛宴。資本底氣的日漸壘固與膨脹已經(jīng)很難讓房企抑制與按捺跨界與擴張的沖動，強勢進入銀行業(yè)于是成為房地產(chǎn)企業(yè)的最愛。

馬年春節(jié)剛過，國有企業(yè)越秀集團成功收購香港創(chuàng)興銀行絕大部分股權(quán)的消息不脛而走。2013年10月底，越秀集團正式向創(chuàng)興銀行全體股東提出部分要約收購，并在今年1月初得到了香港金融管理局的正式批準。截至2月5日部分要約最后截止日，越秀集團悉數(shù)吃進了創(chuàng)興銀行3.2625億股份，占創(chuàng)興銀行已發(fā)行股本的75%，總現(xiàn)金代價約為116.4億港元。據(jù)悉，該筆收購是國內(nèi)首宗由地方國企層面完成的境外銀行并購，也是香港自金融危機以來境外資金收購本地資產(chǎn)的最大交易，同時還是香港市場上首家非金融機構(gòu)收購香港銀行的重大交易。

早于越秀集團收購塵埃落定的半月之前，廣州市最大的房地產(chǎn)企業(yè)恒大集團正式收購了華夏銀行4.522%的已發(fā)行股本，總代價為33.025億元。此番收購后，恒大成為華夏銀行第五大股東。再稍早一點，華南最大的地產(chǎn)商萬科以基石投資者身份斥資30億港元認購了徽商銀行發(fā)行股份，從而成為這家銀行的單一最大股東；幾乎同時，新華聯(lián)正式發(fā)布公告稱，擬在湖南長沙參與籌建民營銀行，成為發(fā)起股東之一。

拉寬時間界面不難發(fā)現(xiàn)，國內(nèi)地產(chǎn)企業(yè)入股銀行并非新鮮事。資料顯示，最近5年來，先后有中國泛?？毓杉瘓F、魯能集團、綠地集團、復地集團、華潤置地集團、僑鑫集團、星河集團、萊蒙集團等進入銀行業(yè)，其中綠地集團跨界銀行最為頻繁，僅最近3年，綠地集團就入股遼寧盤錦銀行、上海農(nóng)村商業(yè)銀行、錦州銀行、東方證券等多家金融機構(gòu)。如今，當萬科、恒大等“千億軍團”以及如同越秀那樣的地方國企龍頭也紛紛邁開進入銀行業(yè)的腳步時，無疑意味著國內(nèi)房地產(chǎn)企業(yè)入股銀行金融的陣勢正在顯著加大，房企跨界金融業(yè)正呈現(xiàn)出明顯的加速度趨勢。

在目前已經(jīng)有30多家房地產(chǎn)企業(yè)進入銀行股權(quán)收購地帶的生態(tài)下，未來不長的時間這一陣營還會擴充。據(jù)悉，恒大集團與浦發(fā)銀行和北京銀行的金融戰(zhàn)略合作協(xié)議即將進入收官階段，綠地集團與江西省金融機構(gòu)簽署戰(zhàn)略合作協(xié)議的步伐也正在提速。相關資料顯示，綠地計劃在3～5年內(nèi)在江西打造全國最具競爭力和影響力的大型示范性金融產(chǎn)業(yè)體系。與此同時，新湖中寶與溫州銀行簽訂的戰(zhàn)略合作協(xié)議也進入蜜月成熟期。業(yè)內(nèi)預測，2014年還會有更多的房地產(chǎn)開發(fā)商陸續(xù)投入到搶灘金融業(yè)的浪潮之中。

萬科銷售達到1776億元的歷史高位，綠地銷售抵至1625億元的最高紀錄，華潤置地突破600億元的歷史高點……2013年國內(nèi)房地產(chǎn)企業(yè)的市場業(yè)績?nèi)€飄紅，受此影響，國內(nèi)房企“千億軍團”迅速擴容，形成了萬科、綠地、萬達、保利、中海、碧桂園和恒大七雄并立的局面。全球知名的房地產(chǎn)研究機構(gòu)克爾瑞預測，2014年中國的千億房企將達10家。房地產(chǎn)業(yè)資本的膀圓腰粗是房企并購銀行的雄厚底氣，而在資本騰挪的背后，人們既能看到房企財務投資的沖動，也能捕捉到其它戰(zhàn)略訴求。

純房企入股銀行后，企業(yè)能在房地產(chǎn)業(yè)務外形成另一利潤增長極。據(jù)中房協(xié)發(fā)布的《房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)經(jīng)營管理狀況藍皮書（2013）》報告顯示，受制于成本上漲與需求下降的約束，未來房地產(chǎn)行業(yè)將會出現(xiàn)年均凈利潤率次第降低1個百分點的趨勢。而國內(nèi)16家上市銀行的價格估值也處于歷史低位，甚至多達14家銀行一度“破凈”，此時房地產(chǎn)企業(yè)出手，可在“抄底”的興奮中獲取未來令人心動的溢價收益。

房地產(chǎn)是一個資本密集型行業(yè)，需求和消耗資金的能力非常強大，因此，相對于財務投資而言，房企入股銀行所展現(xiàn)出的融資方面訴求可能更為強烈。但是，由于存量流動性的過剩，未來M2（廣義貨幣）增量會逐步收縮（至少不會進一步擴大），加之基于高企房價的宏觀調(diào)控，房企今后獲得信貸資源的難度將有所加大。不僅如此，按照國務院辦公廳日前發(fā)布的《關于加強影子銀行監(jiān)管有關問題的通知》（國辦107號文），不僅信托公司被禁止開展非標準化理財資金池業(yè)務，而且私募股權(quán)投資基金也被禁止開展債權(quán)類融資業(yè)務，而這兩類被禁止的影子銀行業(yè)務的資金原來主要流向了房地產(chǎn)行業(yè)，107號文顯然讓房企融資暗道無情大幅收窄。

“錢緊”的現(xiàn)實倒逼著房地產(chǎn)企業(yè)必須拓展新的融資平臺。相比于信托、基金而言，商業(yè)銀行不僅有較大的儲蓄來源，而且有穩(wěn)定的現(xiàn)金管理功能，房企如果能在股權(quán)層面與銀行進行深度合作，在密切與信貸供給方關系的前提下，還能確保自己現(xiàn)金流的安全和資金需求的順暢。不僅如此，在當前全社會貸款利率水平高企以及一二線城市土地租金上升的背景下，房企普遍遭遇融資成本上升的困擾，相關的成本控制能力直接決定著房地產(chǎn)商各自的競爭實力。因此，對于房企而言，若能與銀行進行股權(quán)捆綁，無論是前期的融資，還是中期的按揭，抑或是后續(xù)的信貸資源補充，都可以收到降低交易成本的效果。央行最新發(fā)布的《2013年民間資本與房地產(chǎn)業(yè)研究報告》顯示，房地產(chǎn)直接融資所占比重由10年前的30%升至目前的40.5%，房地產(chǎn)已進入直接融資時代，但一旦能夠收購上市銀行股權(quán)并成為核心股東，房地產(chǎn)企業(yè)的融資通道將獲得有力的擴充。

此外，作為一種戰(zhàn)略指向，房企入股銀行所謀求的行業(yè)經(jīng)營模式創(chuàng)新與相關產(chǎn)品創(chuàng)新趨勢也值得關注。以萬科為例，目前其掌握著超過50萬套住房的現(xiàn)成客戶資源，除傳統(tǒng)簡單的物業(yè)服務外，近兩三年萬科一直在籌劃提供“社區(qū)金融服務”，而成為徽商銀行大股東后，萬科就具備了自己向所管理的社區(qū)提供網(wǎng)上銀行和零售銀行等各類服務的功能；另外，萬科的合作對象包括8000 家建材供應商及承包商，其中5000家為中小企業(yè)，這些企業(yè)進行融資時或可得到萬科的支持或向銀行推薦。據(jù)此，涉足銀行后，萬科就可以通過融資平臺打通整個產(chǎn)業(yè)鏈的上下游。

房企跨界銀行目前獲得了最為少見的“窗口期”。除了頂層設計鼓勵民間資本投資入股金融機構(gòu)和參與金融機構(gòu)重組改造外，由于利率市場化趨勢以及互聯(lián)網(wǎng)金融興起，商業(yè)銀行也愈來愈感到未來生存的不易。普華永道與中國銀行業(yè)協(xié)會發(fā)布的《中國銀行家調(diào)查報告（2013）》顯示，超過七成銀行家對未來3年銀行的收入及利潤增長預期有所下調(diào)。正是如此，作為實力型機構(gòu)投資者的房地產(chǎn)企業(yè)介入商業(yè)銀行，也會得到后者的歡迎。

即使沒有股權(quán)合作的嵌入關系，房地產(chǎn)與銀行也是兩個關聯(lián)度極高的連體，甚至國內(nèi)銀行業(yè)被房地產(chǎn)綁架的聲音甚囂塵上；如今，房地產(chǎn)向銀行金融進行股權(quán)滲透，二者的關系較之前必然顯得更加微妙，由此衍生出的許多問題值得關注。

無論是從巴塞爾協(xié)議還是國內(nèi)政策標準審視，商業(yè)銀行所受到的金融管制相當嚴格，而且本身還有相對成熟的風險控制能力和一套健全的風控流程。與之不同，宏觀層面并沒有建立起對房地產(chǎn)企業(yè)的投資與運營風險的管控與引導機制，并且由于國內(nèi)房企的自有資金占比小，資金的大部分來自于銀行信貸與民間借貸，房企自我化解與稀釋風險能力比銀行要脆弱得多。一旦遭遇經(jīng)濟周期或市場萎縮的沖擊而出現(xiàn)資金鏈斷裂問題，與銀行存在股權(quán)關系的房企肯定會首先向前者“求救”，從而倒逼商業(yè)銀行進行信貸資源的“被投放”。重要的是，房企入股銀行并成為后者的核心股東后，多多少少會影響銀行的決策，銀行的信貸政策、利率定價的獨立性也將削弱，銀行系統(tǒng)的穩(wěn)健性可能會遭遇沖擊。因此，在房企入股銀行的過程中，如何有效隔離和防御風險向銀行的傳遞就成為了監(jiān)管層必須彌補的政策空白。

信貸資源的更加錯配是房企入股銀行后不得不令人擔憂的問題。按照《商業(yè)銀行法》第39條的規(guī)定，“對同一借款人的貸款余額與商業(yè)銀行資本余額的比例不得超過10%。”與此同時，《商業(yè)銀行集團客戶授信業(yè)務風險管理指引》第12條也規(guī)定，“一家商業(yè)銀行對單一集團授信余額不得超過該商業(yè)銀行資本凈額的15%?！绷硗?，《商業(yè)銀行與內(nèi)部人和股東關聯(lián)交易管理辦法》也限定了商業(yè)銀行對同一關聯(lián)方的貸款總額，其第32條指出，“商業(yè)銀行對一個關聯(lián)方的授信余額不得超過商業(yè)銀行資本凈額的10%；商業(yè)銀行對一個關聯(lián)法人或其他組織所在集團客戶的授信余額總數(shù)不得超過商業(yè)銀行資本凈額的15%，商業(yè)銀行對全部關聯(lián)方的授信余額不得超過商業(yè)銀行資本凈額的50%?！崩碚撋峡?，有了如此明細的政策約束，即便是房地產(chǎn)企業(yè)與銀行存在著緊密的股權(quán)合作關系，也很難從商業(yè)銀行中獲得過量的信貸額度。但上有政策，下有對策。如果房地產(chǎn)企業(yè)通過自有資金入股多家銀行，或者運用從一家銀行取得的信貸資金購買另一家銀行股份，一家房企完全可以華麗轉(zhuǎn)身成多家銀行的股東，如此，房企就可以輕松規(guī)避以上法律和政策的規(guī)制，有限的信貸資源過多地向房地產(chǎn)行業(yè)流動將不可遏制。

必須承認房地產(chǎn)企業(yè)無限的資金渴求以及占用金融資源的能量。據(jù)央行《2013年金融機構(gòu)貸款投向統(tǒng)計報告》顯示，2013年末，人民幣各項貸款余額71.9萬億元，同比增長14.1%，其中金融機構(gòu)房地產(chǎn)貸款余額14.6萬億元，同比增長19%；增量上，房地產(chǎn)全年增加2.34萬億元，同比多增9987億元，增量占同期各項貸款增量的28%。過高比例的信貸資金投向房地產(chǎn)業(yè)，不僅加劇了房地產(chǎn)泡沫，而且抬高了實體經(jīng)濟尤其中小微企業(yè)的融資成本和難度，整個經(jīng)濟生態(tài)的“空心化”程度進一步加劇。不僅如此，過多的信貸資源沉淀在存量房地產(chǎn)身上，也會形成房企“綁架”銀行的必然事實，金融穩(wěn)定由此承受的壓力可能加大。

作為一種推理，房地產(chǎn)企業(yè)齊刷刷地選擇入股銀行，其更便捷獲取流動性支持目的背后，可能還隱藏著支持未來中國房地產(chǎn)市場持續(xù)走紅的預期。然而，必須注意到，國內(nèi)房企的鶯歌燕舞完全是靠房價的不斷上漲和攀高以及對民眾福祉的持續(xù)侵害來維系，地產(chǎn)商如果通過入股銀行達到了推高后續(xù)房價和強化自身既得利益的目的，這種資本運動就更應該得到強力的規(guī)制或?qū)б?/p>