李滄崛起

于洋

2014年7月18日14：00，由《都市歷程》組委會、青島市工商聯(lián)房地產(chǎn)行業(yè)聯(lián)盟、青島市生產(chǎn)力學會主辦，中海地產(chǎn)青島投資開發(fā)有限公司承辦，海爾地產(chǎn)集團有限公司、青島越秀地產(chǎn)開發(fā)有限公司、青島偉東置業(yè)集團、青島華銀中智廣告營銷策劃有限公司、民盟青島第二綜合總支、山東永安膠業(yè)有限公司協(xié)辦的2014北上廣深青·城市發(fā)展趨勢峰會暨青島城市新中心區(qū)開發(fā)模式創(chuàng)新高峰論壇在青島舉行。

來自北京、上海、廣州、深圳等國內(nèi)一線城市著名的研究機構(gòu)、金融機構(gòu)、服務機構(gòu)以及青島市各大開發(fā)企業(yè)的嘉賓齊聚一堂，圍繞一線城市中心區(qū)形成的條件及過程、城市中心區(qū)在城市中的功能及作用、城市中心區(qū)商業(yè)的特征、青島新城市中心區(qū)現(xiàn)狀及未來發(fā)展趨勢四個話題，進行了深入探討，并認為北上廣深其它城市中心區(qū)的規(guī)劃及發(fā)展模式為李滄區(qū)提供了一個很好的建設(shè)藍圖，對李滄區(qū)今后的發(fā)展起到了一定的推動作用，而隨著國內(nèi)房產(chǎn)大鱷的不斷涌入，李滄區(qū)將會為青島市打造一個全新的生態(tài)城市中心區(qū)。

青島的例外是李滄

青島處在中日韓三國的中央位置，就像人一樣，腎在中間，它的這一撥經(jīng)濟很有看頭。作為世界第二大經(jīng)濟體，在中國你可以找到兩個比較相像的城市：青島和大連，但青島比大連更有優(yōu)勢。

從中國經(jīng)濟的總體地帶上看，青島實際上并沒有擠入任何一個大區(qū)的規(guī)劃，長三角的規(guī)劃也沒有把青島帶過去，但隨著長三角地區(qū)的經(jīng)濟轉(zhuǎn)移，這里卻形成了一個T字形的經(jīng)濟地帶，它通過濟青高速連接了中國制造業(yè)轉(zhuǎn)移過來的地帶。

環(huán)渤海的規(guī)劃是依托主城、環(huán)海保護，是海灣性的經(jīng)濟結(jié)構(gòu)。在更大的空間中，實現(xiàn)產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)型，實現(xiàn)立體交通，把更多的工業(yè)輻射出去，通過做科技和金融，使青島成為半島城市群的龍頭。山東半島要承接長三角的產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)移，這是環(huán)渤海的規(guī)劃。

從黃河流域規(guī)劃看，它是未來黃河流域的龍頭。青島位于京津冀城市圈和長三角聯(lián)絡地帶，是歐亞大陸重要的端點，港口、海洋經(jīng)濟，以及太平洋的戰(zhàn)略區(qū)位，都將起到引領(lǐng)山東半島的重要意義。

青島之“勢”，在于一個“T”，字形的輻射面，輻射兩個沿海，它沒有很清晰地屬于哪一個，但是因為它的港口優(yōu)勢，兩邊都會受益。

青島的發(fā)展機遇，一是國際交流的窗口，二是產(chǎn)業(yè)北移的人?？诮煌闹匾Y(jié)點，三是中部的cBD城市。當下的世園會，給青島帶來的絕不僅僅是短期的旅游，還有更多的發(fā)展機遇。

在現(xiàn)代經(jīng)濟由南到北波浪前進的過程中，青島處于一個高速發(fā)展的機遇中，按照城市規(guī)劃的理論叫具結(jié)和擴散的領(lǐng)域，它處在擴散的高速過程中。在這些年，青島經(jīng)歷了城市擴散，然后再結(jié)合的過程，現(xiàn)在李滄區(qū)就在結(jié)合的階段。結(jié)合到一定的階段后，城市就會提升為一個新的城市中心，從單核城市變成多核城市。上海原來只有一個中心，現(xiàn)在有上海徐家匯和上海中山公園，又形成一個新的輻射中心，在這樣一個經(jīng)濟或人口導入的高速周轉(zhuǎn)時期，李滄可能變成上海的徐家匯，也可能變成上海的靜安寺。

如何提升李滄區(qū)？我認為應該有幾個要素：一是環(huán)境優(yōu)勢。李滄也是青島的一個例外，世園會背后靠山，這正是當下花錢都買不到的良好生態(tài)環(huán)境。二是產(chǎn)業(yè)。有什么樣的產(chǎn)業(yè)經(jīng)濟就有什么樣的收入人群?，F(xiàn)在是以商貿(mào)業(yè)為主，商貿(mào)業(yè)和電子商務接軌，產(chǎn)業(yè)經(jīng)濟要有經(jīng)濟體支持，還要有可以體驗的東西，比如生態(tài)環(huán)境。三是交通，從飛機場到李滄，我感覺交通在變好。城市的商業(yè)編制規(guī)劃就是交通，上海市的商業(yè)規(guī)劃編制的原則有兩個，一是交通，二是軌道交通。

中國的例外是青島，青島的例外是李滄。李滄可以成為青島的ABD城市，往這個方向靠，把我們的優(yōu)勢做成一個亮點，把生態(tài)和環(huán)境作為一種稀缺資源，然后產(chǎn)業(yè)導入過程再高一點，一定會讓李滄成為致勝發(fā)力的區(qū)位。

軌道交通時代來臨

按照GDP和中國的消費之間的關(guān)系，在人均GDP300美元起步的時候，住宅的產(chǎn)業(yè)開始發(fā)展，當達到500美元的時候，就有了地下空間的開發(fā)利用，超過500美元以后，地鐵開始投入使用。

青島人均GDP在中國的曲率，2012年是第30位，人均超過83000元，換算成美元超過了13000美元，這是一個重要的技術(shù)指標。達到8000美元以后，住宅產(chǎn)業(yè)進入一個平穩(wěn)期，從現(xiàn)在的拍賣市場完全可以看到這一點。

在大的背景下，國家于2014年4月提到一個重要的發(fā)展方向是新型城鎮(zhèn)化。在新型城鎮(zhèn)化中，對于中心城市的發(fā)展，提到了改造和提升中心城區(qū)的功能，推動特大中心城區(qū)部分功能。像衛(wèi)星城市疏散強大的大中城市中心區(qū)高端的服務、現(xiàn)代商貿(mào)、創(chuàng)新等功能，同時統(tǒng)籌規(guī)劃地上地下的空間開發(fā)，推動商業(yè)辦公、居住空間與交通占領(lǐng)的合理布局和綜合開發(fā)，這是國家從整個城市發(fā)展和布局上所做的頂層設(shè)計。

對于青島，它有著非常好的生態(tài)資源優(yōu)勢。青島有眾多的山頭公園，除了嶗山以外，其他市區(qū)也有大大小小十幾個山頭公園。此外，青島有兩條河：李村河和張村河。

青島總?cè)丝冢ê苓吺袇^(qū)總?cè)丝冢┦?90多萬，市區(qū)人口超過400萬，這是基本數(shù)據(jù)，包括目前的國家規(guī)劃，那么，未來青島的發(fā)展方式是怎樣的呢？我們可以先將目光投向世界，看看歐美國家是怎么做的？

巴黎是世界時尚之都，也是文化商業(yè)中心，它也是一個典型的RBD城市。現(xiàn)在巴黎城市就是按照當時19世紀的格局基本穩(wěn)定下來的。在巴黎這個上千萬人的城市中，它步行的出行人數(shù)超過30%，地鐵、公交車等公共交通是21%，小汽車的出行則占到約30%。

未來RBD的城市，一定是以人為主考慮的?，F(xiàn)在很多國內(nèi)城市，街道無比的寬闊，但未來肯定要經(jīng)過由寬變窄的趨勢。巴黎后來就在人行道這方面作了相關(guān)的專業(yè)化設(shè)計，使城市有很好的提升。

在巴黎市中心，很少碰到車開得很快的時候，基本上粉紅色的區(qū)域時速不得超過30公里，約三分之一的區(qū)域?qū)儆诼越煌āＭ瑫r，慢性交通也帶來了非常好的商業(yè)空間，步行空間包括人行道逐漸形成一個主流。世博會2000年在漢諾威舉行，當時漢諾威就進行了一個慢性空間的整治，中心區(qū)基本上以步行區(qū)為主，中間是汽車道路，這是歐洲發(fā)展的趨勢。endprint

巴黎著名的香榭里舍大道，是雙向十車道的主要干道，但是它兩側(cè)人行道也很寬。為什么香榭里舍能成為世界的商業(yè)中心，它的步行空間、體系和支撐起到了非常重要的作用。一側(cè)步行的空間，大概有15米，單向是五車道。實際上，城市的公共空間和人的舒適程度與商業(yè)發(fā)展之間，有著非常重要的聯(lián)系。

再看科隆，它是德國超過100萬人口的城市中的一個?？坡』疖囌緩V場對面是著名的科隆大教堂，火車站在一個巴掌大的地方，旁邊只有停自行車的地方，所有車輛都在地下。到大教堂要通過大臺階，人們搭起了一個空間的走廊，步行空間在城市里面扮演非常重要的角色。

德國是一個汽車工業(yè)國家，但是在國家發(fā)展規(guī)劃里，汽車并沒有被重點規(guī)劃。2006年，德國交通部專門給中國交通部寫了一篇文章，建議中國在目前這么多人口的情況下應該發(fā)展公共型交通，提倡軌道交通。

德國科隆地鐵的交通網(wǎng)，以火車站為正中心，城市的軌道總共有19條地鐵。整個車站分成兩層，中間是一個停車場，來自四方八方的游客或者上下班的人在這里形成一個臨換場。

實際上，歐洲的發(fā)展過程跟中國不太一樣，基本上該建的都已經(jīng)建了，現(xiàn)在是補空期，不斷地修復整個城市的肌理。

我們青島，將來這個城市也要步入軌道交通時代。市區(qū)里有五條線，同時從紅島有一個八號線接過來，還有一個一號線到黃島區(qū)。所以，李滄將會是未來青島核心發(fā)展的區(qū)域，因為它有兩個非常重要的點，一是以鐵路青島北站為中心，一是以李滄商圈的區(qū)域形成重要的交匯點。這不代表老火車站就沒落了，中山路雖然隨著青島的城市發(fā)展逐漸沒落了，但是將來如果老火車站出行率達到20%左右，就可能會有20%的人流回到這里。李滄如果能借鑒德國城市軌道交通發(fā)展的方式，把地鐵并行起來，將二號線和三號線在適當?shù)牡胤竭M行并點，多設(shè)一到兩個站點，未來的發(fā)展將會無可限量。

變革城市人居

對于青島而言，中海地產(chǎn)是一個外來者。

2007年，中海地產(chǎn)進入青島，陸續(xù)開發(fā)了沿海一號、臨安府等項目，它們遍布青島各個非?；钴S的地區(qū)，也為這個城市的建設(shè)貢獻著自己的力量。

作為開發(fā)商，我們更多是借勢于青島的發(fā)展。目前，青島形成了青島主城區(qū)、黃島、紅島三個發(fā)展框架。在紅島和青島主城區(qū)之間，李滄區(qū)成為中間地帶，也是城市發(fā)展中重要的一環(huán)。2004年，李滄區(qū)的售價每平方米還不到4000元，到2014年已經(jīng)超過10000元，不到五年的時間售價翻了一番。整個商業(yè)發(fā)展的規(guī)律也是沿著這個路徑在前進，從中山路到臺東再到東部的香港路，再從香港路到李村商群到城陽的正陽路，一路向北。

在政府的大力規(guī)劃下，李村商圈也一躍成為了青島第一商圈，發(fā)展速度非?？欤?guī)模也非常大，幾年時間就出現(xiàn)了萬達廣場、偉東樂客城等，共同形成了現(xiàn)在的大李村商圈。同時，由于有地鐵和高鐵的助力，這個區(qū)域未來的價值也會發(fā)生非常重要的變化。

以北京為例，它地鐵周邊的物業(yè)，每年有30%的價值上漲。青島整體的地鐵規(guī)劃，在李滄地區(qū)也有非常重要的幾條線路，對于這個區(qū)域來說，未來發(fā)展是非常令人矚目的，也會為這個區(qū)域帶來更多的商業(yè)機會。

另外，這個區(qū)域中云集了非常多的城市建設(shè)者，包括萬科、海爾、越秀、偉東等公司，我們共同為這個區(qū)域注入了更多的活力。

2008年，這個區(qū)域成交的面積還不足20萬平方米，如今發(fā)展速度非常迅猛，可以說，這個區(qū)域已經(jīng)成為炙手可熱的新的城市中心。我們建設(shè)的全國第十座中海國際社區(qū)項目便坐落于此，它的理念是國際的、開放的、公園式的高檔社區(qū)。

一直以來，我們始終關(guān)注城市未來的發(fā)展脈搏，如果能夠把握這個脈搏就能夠更好地預見整個區(qū)域的發(fā)展方向，中海落戶李滄也是基于這樣的考慮，就是看中了區(qū)域發(fā)展的未來方向。在這個區(qū)域中，規(guī)劃有非常完善的教育體系，也借助于這個區(qū)域商業(yè)地鐵的發(fā)展。2013年，銷售套數(shù)2500套。當時整個區(qū)域成交套數(shù)15000套，也就是說，每銷售6套就有一套來自于國際社區(qū)。2014年上半年，項目完成了1300萬元的銷售，今年預計完成2500萬元以上。

是什么原因讓它如此受歡迎呢？其實，更多的是源于順應了大青島區(qū)域發(fā)展的優(yōu)勢，在這個區(qū)域當中有非常多的優(yōu)秀的開發(fā)商提供了非常全面的產(chǎn)品，我們提供的是優(yōu)質(zhì)的住宅項目，在周邊也提供了非常全面的商業(yè)配套。

與此同時，國際社區(qū)項目也秉承著國際上的一些規(guī)劃管理和原則，以歐洲的思路為指導，借助城市的公共道路和公共空間的打造，形成了空間的舒適、娛樂和安全的規(guī)劃思路，更加注重城市公共空間到半開放空間，再到私密空間等一些規(guī)劃思路。

在距離李滄商圈最近的部分還規(guī)劃了網(wǎng)絡商務中心，這個網(wǎng)絡商務中心是在研究了李滄未來發(fā)展方向以及新城市中心的發(fā)展規(guī)劃后得出的一個前瞻性的市場定位，在地鐵帶動下，商圈經(jīng)濟會帶來無限的商機，希望填補李滄商務高檔寫字樓的空白，開創(chuàng)新的商務格局。

中海沿著城市建設(shè)的思路，希望能夠變革城市人居的格局，成為城市新中心的發(fā)展引擎。endprint