基于Hedonic模型的軌道交通沿線房產(chǎn)空間分布研究

文｜中南財經(jīng)政法大學(xué)金融學(xué)院 高麗穎

武漢市城市化進程在快速增長中，在這一輪城市轉(zhuǎn)型的過程，武漢市強調(diào)建設(shè)資源節(jié)約型、環(huán)境友好型的“兩型社會”。生態(tài)發(fā)展是武漢市在未來城市轉(zhuǎn)型的目標(biāo)。同時在2014年年初，武漢市政府提出了在未來5年內(nèi)花費2萬億建城，百分之八十用于固定資產(chǎn)的開發(fā)，特別是基礎(chǔ)設(shè)施的建設(shè)。其中地鐵線路的開發(fā)占據(jù)了大量的資金比例。可見，在未來5年內(nèi)武漢市城市建設(shè)將出現(xiàn)高潮。但是目前武漢市在城市化過程中由于地鐵等交通設(shè)施建設(shè)，地產(chǎn)規(guī)劃與基礎(chǔ)設(shè)施規(guī)劃并未協(xié)調(diào)，造成了城市擁堵，環(huán)境污染嚴(yán)重等問題，城市居民出行與生活感到十分不便利。因此，根據(jù)對武漢市地鐵沿線的房地產(chǎn)定量分析，能有效緩解地鐵沿線的城市建設(shè)中出現(xiàn)的大量交通與環(huán)境問題，通過空間規(guī)劃達到城市集約化發(fā)展，合理分配空間資源，為武漢市生態(tài)發(fā)展提供建議。

1、Hedonic模型應(yīng)用成果

Hedonic 模型，在現(xiàn)代社會城市發(fā)展研究中得到廣泛的利用，特別是對于地產(chǎn)沿線增值方面上取得了顯著的效果。在學(xué)界方面，清華大學(xué)的何建華通過Hedonic模型研究了北京市地鐵沿線的房地產(chǎn)住宅增值效應(yīng)，具有實踐意義，而Chang-Hee、ChristineBae、Myung-JinJu等學(xué)者研究了首爾的地鐵線路對沿線房地產(chǎn)價格變化的因素探討。在實際操作層面，Hedonic 模型的價值充分體現(xiàn)在軌道交通沿線的土地與住宅價格的測量比較方面，優(yōu)于交通成本模型，比其更加精準(zhǔn)，考慮更加全面。本文以已經(jīng)建成的武漢市軌道交通1、2及4號線為例，基于Hedonic 模型對沿線房地產(chǎn)空間規(guī)劃進行定量分析。

2、Hedonic模型基礎(chǔ)

2.1 Hedonic模型函數(shù)形式

Hedonic模型一般有線性形式與對數(shù)形式，不同的模型形式擬合效果不同，因此造成定量分析時結(jié)果差異性有差別。對于模型的選擇應(yīng)當(dāng)謹(jǐn)慎。具體模型形式如下：

（1）基本線性模式：

（2）對數(shù)形式：

（3）對數(shù)線性形式：

（4）線性對數(shù)形式：

2.2 Hedonic模型檢驗

模型建立完成時應(yīng)該對模型的擬合函數(shù)進行檢驗來分析結(jié)果的合理性。其中有擬合優(yōu)度的檢驗、顯著性檢驗、DW檢驗、殘差正態(tài)性檢驗。

（1）擬合優(yōu)度檢驗

其中，n表示數(shù)據(jù)點個數(shù)ψk∈Ψ,k=1,2,…,|Ψ|,ψk為第k個聚類的集合；Φ={φ1,φ2,…,φn}，φj為第j個數(shù)據(jù).Purity∈[0,1]，Purity的值越接近1，代表聚類結(jié)果越精確；相反，越接近0，代表聚類的錯誤率越高.

所謂擬合優(yōu)度檢驗，是通過判定系數(shù)進行判定，值的取值從0至1，取值與1越接近，說明模型的擬合程度越優(yōu)；取值與0越接近，說明模型的擬合程度越不理想。

（2）回歸系數(shù)的顯著性檢驗( t 檢驗)

所謂的顯著性檢驗，是通過計算t值，來檢測自變量對因變量的回歸效果。t值較小，則可以判定自變量與因變量之間的回歸關(guān)系弱，不能通過檢驗，反之可以通過檢驗。由此判斷自變量能否留在擬合的函數(shù)中。

3、模型構(gòu)建

3.1 模型基本假設(shè)

在利用Hedonic模型對武漢市地鐵線路定量分析時，假設(shè)沿線的房地產(chǎn)住宅類型不區(qū)分樓層的區(qū)別，由于數(shù)據(jù)繁瑣將公寓劃分至住宅類，寫字樓劃分至商鋪類。利用月均價代表房地產(chǎn)的價格。

3.2 模型構(gòu)建

（1）變量選擇

在進行模型的構(gòu)建時，必須首先保證樣本的數(shù)量。在一般情況下，模型建立時需要取得的樣本數(shù)量是自變量的5至10倍左右，同時，能夠讓顯著性小于10%。這樣的樣本選取都是合理的，具有有效性。變量設(shè)置如表1。

＞＞表1 變量設(shè)置表

（2）數(shù)據(jù)收集

（3）回歸結(jié)果與分析

根據(jù)對四個模型形式的回歸，以對數(shù)形式的模型擬合程度最好，因此以對數(shù)線性形式進行回歸的結(jié)果展示與分析。

①將上述變量以價格Price的自然對數(shù)對其余變量的對數(shù)形式進行回歸，利用Eviews采用逐步回歸法得到回歸的結(jié)果，并且根據(jù)回歸結(jié)果中的t值與p值將沒有顯著性意義的變量剔除后，將剩余回歸自變量中的回歸系數(shù)整理如下表2以及回歸結(jié)果分析表3。

根據(jù)系數(shù)表中的各個系數(shù)的P值可以看出每個自變量的擬合程度效果理想，通過了t檢驗，說明變量選擇合理。在回歸結(jié)果分析表中可以看到R-squared的值接近1，說明方程擬合效果程度較好，DW值接近2，說明方程自相關(guān)能力弱，VIF值小于10說明方程多重共線性程度小。根據(jù)各數(shù)據(jù)說明，方程的擬合效果理想?？梢杂糜诮?jīng)濟說明。

②方差齊性檢驗與殘差正態(tài)性檢驗

所謂的方差齊性檢驗是指，由于殘差的分布是常數(shù)，因此，自變量與因變量的分布無明顯關(guān)系，即殘差的分布是隨機分布在零點的兩側(cè)。殘差分布圖與因變量預(yù)測值圖（如圖1、2）。

殘差的分布圖與殘差正太P-P圖可以看出殘差近似服從正太分布，擬合的方程滿足了經(jīng)典假設(shè)。

＞＞表2 修正后自變量回歸系數(shù)

＞＞表3 回歸結(jié)果分析表

（4）模型結(jié)論

根據(jù)上述模型建立過程，可以得到擬合的方程最后結(jié)果為：

根據(jù)模型的結(jié)果可以知道，武漢市軌道交通1、2、4號線沿線對房地產(chǎn)的影響范圍達到800米內(nèi)。同時，距離對價格的系數(shù)遠(yuǎn)高于其他系數(shù)，可以得到地鐵沿線對房價的影響十分敏感，當(dāng)距離變化1單位，房價變動平均7%。綠化率對房價的影響程度也是十分可觀，當(dāng)綠化率變化1單位，房價平均變動5%左右。

4、空間規(guī)劃

根據(jù)對武漢市地鐵線路1、2、4號線路的Hedonic模型擬合，可以得到在城市開發(fā)的過程中，地產(chǎn)開發(fā)與基礎(chǔ)設(shè)施開發(fā)密切聯(lián)系的距離在800米范圍內(nèi)。在這個范圍內(nèi)，其中以100米到300米的房價敏感系數(shù)最高，并且TYPE為商鋪時敏感系數(shù)也達到了1.3%，因此，在800米范圍內(nèi)首先在前300米的距離配置商業(yè)地產(chǎn)。而在600至800米范圍內(nèi)，住宅的影響力達到了最大，安排住宅為優(yōu)。同時不可以忽視的是綠化率的安排，綠化率的對房地產(chǎn)的敏感因子在近幾年中逐步增大，說明人們在生活中注重綠色生態(tài)對生活品質(zhì)的影響。因此，在800米范圍內(nèi)應(yīng)安排在綠化率均值33%以上的綠化水平。通過將生活與工作商業(yè)場所結(jié)合并且加大綠化水平對于在目前城市發(fā)展中，可以明顯緩解人們對出行不便以及對環(huán)境污染的不滿，同時，通過空間規(guī)劃能明顯保持范圍區(qū)域內(nèi)房地產(chǎn)項目的增值保值性。

＞＞圖1 殘差分布圖

＞＞圖2 殘差正太P-P圖

5、結(jié)論

武漢市目前城市轉(zhuǎn)型過程中遇到了許多城市問題，城市整體宜居程度下降。城市大規(guī)模的基礎(chǔ)設(shè)施開發(fā)需要配套合理的周圍地產(chǎn)規(guī)劃，達到集約化發(fā)展的目的，能有效降低資源的浪費，環(huán)境的污染。上述的模型方法，能緩解在城市軌道建設(shè)帶來的負(fù)面影響，提高城市的生態(tài)水平。社會在編制城市的住宅規(guī)劃時需要考慮許多因素。前提之一就是要根據(jù)經(jīng)濟體質(zhì)的轉(zhuǎn)變，來研究不同性質(zhì)的空間布局與就業(yè)，城市交通分布與公共設(shè)施開發(fā)的空間布置之間的聯(lián)系。當(dāng)一個地區(qū)掌握了房地產(chǎn)開發(fā)的規(guī)律，才能增強城市住區(qū)規(guī)劃編制的科學(xué)性。其次，對住房空間規(guī)劃進行科學(xué)的調(diào)整，解決在城市發(fā)展過程中不同功能的房地產(chǎn)空間位置的失衡布置，公共基礎(chǔ)設(shè)施不能有效的發(fā)揮效力。才能在長期內(nèi)穩(wěn)定發(fā)展“兩型社會”，實現(xiàn)可持續(xù)發(fā)展。