企業(yè)內(nèi)部房地產(chǎn)管理策略研究

鞏晴霞

(廣州市建設(shè)投資發(fā)展有限公司,廣東廣州 510100)

企業(yè)內(nèi)部房地產(chǎn)管理策略研究

鞏晴霞

(廣州市建設(shè)投資發(fā)展有限公司,廣東廣州 510100)

企業(yè)內(nèi)部房地產(chǎn)在企業(yè)的成本體系和資產(chǎn)結(jié)構(gòu)中飾演重要角色,企業(yè)內(nèi)部房地產(chǎn)的優(yōu)化管理對(duì)企業(yè)進(jìn)行房地產(chǎn)活動(dòng)提供了重要依據(jù),是提高企業(yè)房地產(chǎn)管理效率的有效手段,對(duì)企業(yè)的整體發(fā)展有著重要的影響。該文在闡述企業(yè)內(nèi)部房地產(chǎn)管理的意義基礎(chǔ)上,對(duì)企業(yè)內(nèi)部房地產(chǎn)管理的策略進(jìn)一步分析探討,以不斷提升企業(yè)的專業(yè)綜合性能。

企業(yè)內(nèi)部經(jīng)營(yíng) 房地產(chǎn)管理 策略

企業(yè)內(nèi)部房地產(chǎn)作為企業(yè)經(jīng)營(yíng)管理設(shè)施的重要組成部分,也是房地產(chǎn)市場(chǎng)的內(nèi)容之一。對(duì)于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)來(lái)說(shuō),房地產(chǎn)業(yè)務(wù)是主要經(jīng)營(yíng)業(yè)務(wù)和主要產(chǎn)品,不屬于企業(yè)內(nèi)部房地產(chǎn),而是投資性房地產(chǎn)。在我國(guó),很多企業(yè)都將內(nèi)部房地產(chǎn)的費(fèi)用支出,看做日常管理費(fèi),沒(méi)有形成戰(zhàn)略措施;也有管理者對(duì)房地產(chǎn)做直接性投資,希望借此獲得大筆利潤(rùn),這樣就沒(méi)有將內(nèi)部房地產(chǎn)視為企業(yè)內(nèi)部戰(zhàn)略性資產(chǎn)。

1 企業(yè)內(nèi)部房地產(chǎn)含義

企業(yè)內(nèi)部房地產(chǎn)即公司房地產(chǎn),指的是企業(yè)為滿足業(yè)務(wù)需求擁有或租用的房產(chǎn)、土地或建筑物,以保障企業(yè)的持續(xù)發(fā)展和順利運(yùn)營(yíng)。企業(yè)內(nèi)部房地產(chǎn)包含兩項(xiàng)內(nèi)容：一是為企業(yè)經(jīng)營(yíng)發(fā)展提供的場(chǎng)所,沒(méi)有直接接觸顧客,但其決策會(huì)對(duì)企業(yè)經(jīng)營(yíng)管理產(chǎn)生一定程度的影響;另一種是企業(yè)提供給員工和顧客進(jìn)行交流的場(chǎng)所,例如,商場(chǎng)、銀行等。

2 企業(yè)內(nèi)部房地產(chǎn)管理對(duì)企業(yè)的重要意義

2.1 留住員工,吸引人才

隨著企業(yè)的快速發(fā)展,為員工創(chuàng)建一個(gè)優(yōu)質(zhì)的工作環(huán)境對(duì)企業(yè)的高效率產(chǎn)能有重要作用,是達(dá)成公司業(yè)績(jī)的外部條件。對(duì)于一個(gè)企業(yè)而言,其內(nèi)部房地產(chǎn)管理應(yīng)具備足夠的靈活性以適應(yīng)企業(yè)的發(fā)展和新市場(chǎng)的步入;另外,在日益激烈的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)中,企業(yè)的經(jīng)營(yíng)發(fā)展需要更加優(yōu)質(zhì)、全面及能負(fù)重任的企業(yè)人才,而企業(yè)的房地產(chǎn)戰(zhàn)略就能融入到該企業(yè)人力資源發(fā)展之中,在留住本企業(yè)人才力量的同時(shí),廣泛汲取人才資源,以促進(jìn)勞動(dòng)生產(chǎn)率的不斷提升與發(fā)展。

2.2 迎合顧客需求,傳遞營(yíng)銷理念,促進(jìn)企業(yè)銷售

在企業(yè)與顧客的接觸過(guò)場(chǎng)中,其內(nèi)部房地產(chǎn)是二者間重要的接觸點(diǎn),是企業(yè)和顧客之間的聯(lián)系橋梁,是服務(wù)顧客的基點(diǎn),對(duì)于提升忠誠(chéng)度和滿意度有重要作用。特別是某些零售型或服務(wù)型企業(yè)其作用更加明顯,例如,商場(chǎng)、酒店、銀行等,可以利用其內(nèi)部房地產(chǎn)管理搭建高效率的營(yíng)銷渠道,從而形成較大的競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)。立足于顧客價(jià)值的內(nèi)部房地產(chǎn)可以發(fā)揮一定程度的廣告作用,從而在顧客需求基礎(chǔ)上,吸引顧客,增加體驗(yàn),達(dá)到促進(jìn)銷售,增加利潤(rùn)的作用。

2.3 降低使用成本

企業(yè)要想獲得利潤(rùn)最大化,應(yīng)首先立足于成本,將成本最小化,依據(jù)企業(yè)產(chǎn)品周期、市場(chǎng)周期結(jié)合房地產(chǎn)市場(chǎng),進(jìn)行租賃或是購(gòu)買,同時(shí),還應(yīng)注重企業(yè)內(nèi)部房地產(chǎn)所具備的服務(wù)的有效性,在幾者間相互平衡。

2.4 增加企業(yè)股東價(jià)值

在對(duì)企業(yè)內(nèi)部房地產(chǎn)進(jìn)行管理時(shí),不需要財(cái)務(wù)人員花費(fèi)大量成本對(duì)成本進(jìn)行控制,因?yàn)槠髽I(yè)內(nèi)部有效的房地產(chǎn)戰(zhàn)略管理會(huì)增強(qiáng)營(yíng)銷效果,減少勞動(dòng)力所需成本,不斷提高員工對(duì)本企業(yè)的忠誠(chéng)度和生產(chǎn)效率,降低擴(kuò)張約束力,優(yōu)化產(chǎn)品傳遞渠道和服務(wù)效果,從內(nèi)部房地產(chǎn)本身的升值性促使該企業(yè)獲得利潤(rùn),從而提升股東擁有的企業(yè)價(jià)值。從另一方面來(lái)說(shuō),證券市場(chǎng)在進(jìn)行企業(yè)整體評(píng)估時(shí),企業(yè)位置及房產(chǎn)信息也是重要的參考依據(jù)和價(jià)值,對(duì)企業(yè)價(jià)值和融資能力產(chǎn)生一定程度的影響。

2.5 提升企業(yè)競(jìng)爭(zhēng)力

企業(yè)內(nèi)部房地產(chǎn)管理對(duì)企業(yè)競(jìng)爭(zhēng)力會(huì)產(chǎn)生很大程度的影響,影響著核心競(jìng)爭(zhēng)力的發(fā)揮與完善,決定著企業(yè)、市場(chǎng)、資源三者之間的接近程度,合理投入企業(yè)資源有助于核心競(jìng)爭(zhēng)力的增強(qiáng)和實(shí)現(xiàn),而市場(chǎng)業(yè)績(jī)又是競(jìng)爭(zhēng)力的綜合表現(xiàn)。企業(yè)在發(fā)展過(guò)程中,資源的缺乏和人才的流失,很容易使企業(yè)目標(biāo)在達(dá)成時(shí)被阻礙和約束。

2.6 構(gòu)建企業(yè)自身文化和價(jià)值內(nèi)涵

企業(yè)房地產(chǎn)的地區(qū)位置和空間布置,反映著企業(yè)文化和內(nèi)涵價(jià)值,企業(yè)環(huán)境和地點(diǎn)影響著企業(yè)內(nèi)部人員的工作態(tài)度和工作行為,對(duì)顧客也會(huì)產(chǎn)生一定程度的影響,因此,在企業(yè)內(nèi)部,對(duì)房地產(chǎn)的管理戰(zhàn)略可以成為增強(qiáng)和創(chuàng)建企業(yè)文化的依據(jù)和決策。另外,企業(yè)環(huán)境的優(yōu)劣,影響人的行為的同時(shí),也會(huì)對(duì)員工的創(chuàng)新意識(shí)和創(chuàng)新能力有所影響,還會(huì)對(duì)員工的工作產(chǎn)生促進(jìn)亦或是抑制作用,這些對(duì)知識(shí)型、創(chuàng)新型企業(yè)的發(fā)展顯得尤為重要。

3 企業(yè)內(nèi)部房地產(chǎn)管理策略

若企業(yè)屬于跨區(qū)型或跨國(guó)型時(shí),種類繁多的物業(yè)要求企業(yè)應(yīng)設(shè)置專門的房地產(chǎn)部門對(duì)內(nèi)部房地產(chǎn)進(jìn)行管理,從而推動(dòng)公司的正常發(fā)展運(yùn)行。房地產(chǎn)部門可以集中企業(yè)整體的內(nèi)部房地產(chǎn)職能,并為企業(yè)中房地產(chǎn)的購(gòu)買和使用提供專業(yè)性的意見(jiàn)支持,從而更好的適應(yīng)企業(yè)的收縮與擴(kuò)張,同時(shí)可以利用可靠的信息對(duì)房地產(chǎn)成本進(jìn)行分?jǐn)偸占?進(jìn)而在談判中占據(jù)一定優(yōu)勢(shì)地位,并且可以從房地產(chǎn)的管理中獲取一定的范圍經(jīng)濟(jì)。

3.1 建立房地產(chǎn)信息系統(tǒng)

在企業(yè)內(nèi)部制定合理正確的房地產(chǎn)戰(zhàn)略,需要對(duì)企業(yè)內(nèi)部的房地產(chǎn)信息有清晰明確的掌握和認(rèn)知。企業(yè)需要掌握的數(shù)據(jù)有：房地產(chǎn)地理位置、房地產(chǎn)數(shù)目、使用情況、員工使用數(shù)目以及成本占用率等。這些信息可以在企業(yè)重新選址時(shí),為企業(yè)決策提供正確的決策依據(jù),從而促使企業(yè)做出正確的決策。

3.2 與房地產(chǎn)供應(yīng)商形成企業(yè)戰(zhàn)略聯(lián)盟

現(xiàn)如今,很多企業(yè)會(huì)在內(nèi)部房地產(chǎn)的管理中實(shí)行外包,這種外包已逐漸呈趨勢(shì)化發(fā)展。仲量聯(lián)行等專業(yè)型的國(guó)際房地產(chǎn)供應(yīng)商具備高覆蓋率的子機(jī)構(gòu)和專業(yè)水平高的房地產(chǎn)專家,這些都可以為企業(yè)的發(fā)展提供科學(xué)準(zhǔn)確的房地產(chǎn)動(dòng)態(tài)信息,對(duì)企業(yè)向外擴(kuò)張或進(jìn)入市場(chǎng)進(jìn)行合乎適宜的配合。但值得注意的是,企業(yè)擴(kuò)張前的房地產(chǎn)外包,很可能泄露企業(yè)戰(zhàn)略信息,在外包過(guò)程中,房地產(chǎn)供應(yīng)商應(yīng)對(duì)企業(yè)的戰(zhàn)略目標(biāo)和企業(yè)使命有清晰的理解和認(rèn)同,以保障房地產(chǎn)管理的有效性和高效率。因此,要加強(qiáng)企業(yè)和房地產(chǎn)供應(yīng)商的交流與聯(lián)系,形成必要的戰(zhàn)略聯(lián)盟機(jī)制。

3.3 房地產(chǎn)管理應(yīng)符合企業(yè)戰(zhàn)略規(guī)劃

企業(yè)內(nèi)部房地產(chǎn)管理應(yīng)立足于企業(yè)實(shí)際狀況,依照企業(yè)自身發(fā)展戰(zhàn)略合理規(guī)范內(nèi)部房地產(chǎn)管理措施。例如,肯德基在發(fā)展新地區(qū)的分店時(shí),總是依據(jù)自身發(fā)展戰(zhàn)略,對(duì)新店的地理位置進(jìn)行精心選擇,最后再進(jìn)行授權(quán)經(jīng)營(yíng)。市場(chǎng)機(jī)制總是在不斷的發(fā)展變化之中,各個(gè)地方的市場(chǎng)環(huán)境都有著個(gè)性化的差異,肯德基立足于房地產(chǎn)戰(zhàn)略,結(jié)合科學(xué)化的營(yíng)銷策略,從而增強(qiáng)了企業(yè)的整體競(jìng)爭(zhēng)力。

3.4 企業(yè)內(nèi)部達(dá)成協(xié)調(diào)統(tǒng)一

企業(yè)房地產(chǎn)戰(zhàn)略決策,關(guān)乎到生產(chǎn)、營(yíng)銷、發(fā)展、財(cái)務(wù)及人力資源的管理,因此,企業(yè)房地產(chǎn)管理應(yīng)平衡各方關(guān)系、整合各方利益。從國(guó)外企業(yè)房地產(chǎn)管理實(shí)踐可看出,企業(yè)房地產(chǎn)管理不會(huì)突然提升其內(nèi)部管理地位,企業(yè)房地產(chǎn)管理最初階段時(shí),其管理者和總經(jīng)理之間的管理層級(jí)會(huì)間隔三級(jí)以上。企業(yè)內(nèi)部管理者通常沒(méi)有權(quán)利指示其他部門聽(tīng)從他的意見(jiàn)行事,因此,在企業(yè)內(nèi)部房地產(chǎn)管理中要想得到實(shí)質(zhì)的執(zhí)行權(quán),應(yīng)取得企業(yè)高層領(lǐng)導(dǎo)者的認(rèn)可與支持,另外,可以將房地產(chǎn)管理融入到企業(yè)財(cái)務(wù)制度中,進(jìn)而增強(qiáng)其部門的權(quán)力和地位。同時(shí),還可以將房地產(chǎn)管理部門視為利潤(rùn)實(shí)體,由企業(yè)其他部門定期交付費(fèi)用。這時(shí),企業(yè)為節(jié)省成本,最后會(huì)將房地產(chǎn)部門融入房地產(chǎn)交易之中,在其間要注重解決房地產(chǎn)管理部門的各項(xiàng)績(jī)效考核,從而更好的保障服務(wù)質(zhì)量。

4 結(jié)語(yǔ)

企業(yè)的運(yùn)營(yíng)和發(fā)展要依靠?jī)?nèi)部各系統(tǒng)和部門間的協(xié)調(diào)統(tǒng)一,同時(shí),還需要在企業(yè)內(nèi)部施行正確的房地產(chǎn)戰(zhàn)略和決策,其中包含企業(yè)營(yíng)銷、財(cái)務(wù)管理和人力資源管理等方面。因此,在實(shí)際的內(nèi)部房地產(chǎn)管理中,應(yīng)協(xié)調(diào)各方利益,對(duì)房地產(chǎn)管理者開(kāi)展科學(xué)合理的規(guī)劃,從而保障房地產(chǎn)管理在企業(yè)內(nèi)部正常有序的運(yùn)轉(zhuǎn),保證企業(yè)內(nèi)部取得效益的最大化,促成企業(yè)效益與社會(huì)效益的和諧統(tǒng)一。

[1]閆利民.淺談企業(yè)內(nèi)部房地產(chǎn)管理策略[J].企業(yè)導(dǎo)報(bào),2012(01).

[2]王海燕.淺談企業(yè)內(nèi)部房地產(chǎn)管理策略[J].現(xiàn)代商業(yè),2013(11).

[3]熊志文.企業(yè)內(nèi)部房地產(chǎn)管理策略探討[J].建材與裝飾,2013(18).