房產(chǎn)企業(yè)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目設(shè)計(jì)管理

董青 劉曉勇 李凌

(寶雞市新烽火房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司,陜西寶雞 721006)

房產(chǎn)企業(yè)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目設(shè)計(jì)管理

董青 劉曉勇 李凌

(寶雞市新烽火房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司,陜西寶雞 721006)

房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目設(shè)計(jì)管理以設(shè)計(jì)項(xiàng)目為對(duì)象的系統(tǒng)管理方法,通過(guò)計(jì)劃、組織、指導(dǎo)和控制等管理手段對(duì)設(shè)計(jì)資源進(jìn)行合理配置,對(duì)設(shè)計(jì)項(xiàng)目全過(guò)程進(jìn)行高效整合,綜合協(xié)調(diào)及優(yōu)化。

設(shè)計(jì)任務(wù)書(shū) 項(xiàng)目定位 成果評(píng)審 時(shí)間管理

房地產(chǎn)項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)由多個(gè)階段組成,但對(duì)房地產(chǎn)項(xiàng)目影響最大的是設(shè)計(jì)階段。據(jù)資料統(tǒng)計(jì),初步設(shè)計(jì)階段對(duì)投資的影響可能性達(dá)75%-95%;技術(shù)設(shè)計(jì)階段,對(duì)工程造價(jià)的影響可能性為20%～30%。除了對(duì)造價(jià)影響外,設(shè)計(jì)階段決定了項(xiàng)目的風(fēng)格、效果、定位。隨著競(jìng)爭(zhēng)越來(lái)越激烈,客戶(hù)購(gòu)房理念也日趨理性,所以房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商對(duì)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)設(shè)計(jì)越來(lái)越重視。

建設(shè)項(xiàng)目設(shè)計(jì)階段的管理有其特殊性。首先設(shè)計(jì)的成果是由設(shè)計(jì)院完成的,完成的標(biāo)準(zhǔn)是甲方滿(mǎn)意,并同時(shí)滿(mǎn)足國(guó)家標(biāo)準(zhǔn)和政府要求;其次房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司設(shè)計(jì)人員在策化和設(shè)計(jì)過(guò)程中起溝通、協(xié)調(diào)、監(jiān)控作用。房地產(chǎn)企業(yè)的設(shè)計(jì)管理要求代表房地產(chǎn)企業(yè)對(duì)與設(shè)計(jì)相關(guān)的活動(dòng),如市場(chǎng)調(diào)查、土地購(gòu)買(mǎi)、設(shè)計(jì)咨詢(xún)和招標(biāo)、規(guī)劃設(shè)計(jì)、報(bào)批和設(shè)計(jì)變更等進(jìn)行統(tǒng)一管理和協(xié)調(diào)。因此在建設(shè)項(xiàng)目的設(shè)計(jì)運(yùn)作過(guò)程中,房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司如何控制設(shè)計(jì)過(guò)程,做好項(xiàng)目設(shè)計(jì)管理,是關(guān)鍵環(huán)節(jié)。

首先：房產(chǎn)企業(yè)明確設(shè)計(jì)要求,選擇合適的設(shè)計(jì)公司。設(shè)計(jì)要求即編制設(shè)計(jì)任務(wù)書(shū), 設(shè)計(jì)任務(wù)書(shū)是業(yè)主對(duì)工程項(xiàng)目設(shè)計(jì)提出的要求,是工程設(shè)計(jì)的主要依據(jù),房產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)必須認(rèn)真對(duì)待這項(xiàng)工作。

設(shè)計(jì)任務(wù)書(shū)中應(yīng)包括如下的設(shè)計(jì)要求：

(1)設(shè)計(jì)成果的定性要求。包括設(shè)計(jì)內(nèi)容應(yīng)滿(mǎn)足相關(guān)專(zhuān)業(yè)規(guī)范要求,材料設(shè)備選擇,建筑類(lèi)型要求,建筑風(fēng)格要求,設(shè)計(jì)成果應(yīng)滿(mǎn)足目標(biāo)市場(chǎng)的生活方式要求、市場(chǎng)定位要求等。

(2)明確設(shè)計(jì)指標(biāo)及要求。如容積率指標(biāo)、戶(hù)型比例指標(biāo)、戶(hù)型面積指標(biāo)等。

(3)明確項(xiàng)目的管理要求。如建材選擇及構(gòu)造設(shè)計(jì)應(yīng)便于維修的要求;智能化管理的要求等。

(4)明確企業(yè)標(biāo)準(zhǔn)。如特定的室內(nèi)裝修標(biāo)準(zhǔn),樓地面完成到什么程度、墻面完成到什么程度等。

(5)適當(dāng)超前的設(shè)計(jì)要求。鼓勵(lì)設(shè)計(jì)單位在滿(mǎn)足設(shè)計(jì)要求的前提下,發(fā)揮能動(dòng)性,力爭(zhēng)做到設(shè)計(jì)創(chuàng)新,技術(shù)創(chuàng)新,理念新穎。

高水平的設(shè)計(jì)公司,才更加能夠保證創(chuàng)造出優(yōu)秀的設(shè)計(jì)作品。選擇一家好的設(shè)計(jì)單位,可以幫助甲方理清思路,獲得一些創(chuàng)新性想法和啟發(fā),可以省卻以后很多的麻煩。

如何選擇一家合適的優(yōu)秀的設(shè)計(jì)公司,我認(rèn)為應(yīng)從以下幾點(diǎn)著手：(1)了解設(shè)計(jì)單位部門(mén)設(shè)置及人員構(gòu)成,是否有一個(gè)專(zhuān)業(yè)而團(tuán)結(jié)的設(shè)計(jì)隊(duì)伍。(2)了解該設(shè)計(jì)院以往的業(yè)績(jī),分析原設(shè)計(jì)風(fēng)格與本項(xiàng)目是否相符。(3)了解設(shè)計(jì)院口碑,對(duì)后續(xù)工作的配合態(tài)度如何,對(duì)現(xiàn)場(chǎng)有關(guān)設(shè)計(jì)問(wèn)題的處理是否合理、及時(shí)。(4)了解項(xiàng)目設(shè)計(jì)團(tuán)隊(duì)及理念,應(yīng)選擇有經(jīng)驗(yàn),有創(chuàng)新思路的人員參與設(shè)計(jì),促使設(shè)計(jì)理念新穎,設(shè)計(jì)產(chǎn)品具有特殊的賣(mài)點(diǎn)。

其次：做好設(shè)計(jì)項(xiàng)目定位,產(chǎn)品要素考慮周全。設(shè)計(jì)理念計(jì)必須符合項(xiàng)目定位,初步確定項(xiàng)目的定位是高端產(chǎn)品還是普通產(chǎn)品,不要偏離定位去追求不切合實(shí)際的東西,如定位是中小戶(hù)型的白領(lǐng)社區(qū),則要價(jià)位適中,檔次中等,如果產(chǎn)品定位是高端的市場(chǎng)可以引入創(chuàng)新設(shè)計(jì)理念,適當(dāng)布置入戶(hù)花園,露臺(tái),空中花園等手法,提升小區(qū)的品味。

設(shè)計(jì)在條件許可的前提下,應(yīng)該盡量考慮項(xiàng)目營(yíng)銷(xiāo)的方便。營(yíng)銷(xiāo)在規(guī)劃設(shè)計(jì)上有兩個(gè)基本要求,一個(gè)是賣(mài)點(diǎn),一個(gè)是賣(mài)相。賣(mài)點(diǎn)要實(shí)現(xiàn)戶(hù)型趨向于實(shí)用化,中戶(hù)型基本上以大廳小房為主,大戶(hù)型通過(guò)增加房間數(shù)目、強(qiáng)化功能空間的手段達(dá)到效果;而那些戶(hù)型比較一般的項(xiàng)目上,就力求設(shè)計(jì)有些出彩的新意。“先做賣(mài)相”的觀點(diǎn),比如開(kāi)盤(pán)時(shí)完成一個(gè)漂亮的小區(qū)大門(mén)、一處中心園林、一個(gè)布置精美的會(huì)所(兼做售樓中心)等等。

再次：加強(qiáng)設(shè)計(jì)跟蹤和指導(dǎo)。設(shè)計(jì)過(guò)程中,房地產(chǎn)公司設(shè)計(jì)規(guī)劃人員及相關(guān)部門(mén)人員,對(duì)項(xiàng)目的各個(gè)大的價(jià)值體系進(jìn)行深入的剖析,如：交通系統(tǒng)功能空間布局,建筑空間分布,建筑體型分析,環(huán)境景觀系統(tǒng),設(shè)備的設(shè)置及戶(hù)型平面和立面風(fēng)格等,逐一與設(shè)計(jì)院溝通,并與規(guī)劃、消防、人防等政府各個(gè)相關(guān)部門(mén)進(jìn)行溝通和協(xié)調(diào),使方案朝著開(kāi)發(fā)商所期望的方向發(fā)展。而設(shè)計(jì)公司也應(yīng)主動(dòng)和開(kāi)發(fā)商聯(lián)系溝通,盡量去挖他們的想法,把零散、混亂的思路變成條理清晰的構(gòu)思,從專(zhuān)業(yè)技術(shù)的角度給予轉(zhuǎn)化和升華。設(shè)計(jì)人員必須始終不懈貫徹設(shè)計(jì)意圖,了解不同工種的配合,加強(qiáng)設(shè)計(jì)跟蹤和指導(dǎo)。做好設(shè)計(jì)各階段的審查,(1)審查各專(zhuān)業(yè)圖紙是否完整、設(shè)計(jì)深度是否到位。(2)審查各專(zhuān)業(yè)圖紙之間是否有沖突的地方。(3)在各專(zhuān)業(yè)圖紙基本沒(méi)問(wèn)題的前提下,必須將幾份圖紙結(jié)合起來(lái)進(jìn)行核查。

設(shè)計(jì)成果評(píng)審是設(shè)計(jì)意圖得以圖紙化的一種重要手段。即組織規(guī)劃設(shè)計(jì)部門(mén)和工程項(xiàng)目部門(mén)對(duì)成果圖紙進(jìn)行詳盡的審查,提出整改意見(jiàn),把錯(cuò)漏控制在設(shè)計(jì)階段,并將溝通成果要以文本的形式保存下來(lái),形成知識(shí)積累。設(shè)計(jì)評(píng)審是房地產(chǎn)企業(yè)對(duì)設(shè)計(jì)單位提供成果的最后一次把關(guān),這一次把關(guān)的成敗很大程度決定了后面設(shè)計(jì)變更和工程簽證的多少,房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)給予高度的重視。

另外,房地產(chǎn)設(shè)計(jì)運(yùn)作過(guò)程中,在項(xiàng)目設(shè)計(jì)階段總體的時(shí)間管理上,嚴(yán)格控制關(guān)鍵點(diǎn)的時(shí)間安排,留給施工圖設(shè)計(jì)階段的足夠的時(shí)間,保證圖紙質(zhì)量,避免邊設(shè)計(jì)邊施工的窘境、避免時(shí)間的緊迫性將會(huì)限制設(shè)計(jì)師對(duì)問(wèn)題的深度思考和解決,給工程留下遺憾和隱患。

結(jié)語(yǔ)：設(shè)計(jì)管理是項(xiàng)目管理的重點(diǎn),設(shè)計(jì)管理實(shí)質(zhì)就是運(yùn)用先進(jìn)的理念和科學(xué)的方法,解決設(shè)計(jì)活動(dòng)中的實(shí)際問(wèn)題,才能使項(xiàng)目社會(huì)效益與企業(yè)效益最大化。

[1]全國(guó)注冊(cè)造價(jià)師繼續(xù)教育培訓(xùn)教材.《建設(shè)工程造價(jià)管理理論與實(shí)務(wù)》.中國(guó)計(jì)劃出版社,2010.

[2]尹貽林主編,《建設(shè)工程項(xiàng)目?jī)r(jià)值管理》.天津人民出版社,2006.