房地產(chǎn)泡沫及其金融風險防范

王通

【摘 要】目前，我國經(jīng)濟保持著持續(xù)高速的增長，城市化進程也越來越快，在這其中中國住房制度的改革的不斷推進起著至關重要的作用。我們都親眼目睹了房地產(chǎn)行業(yè)這些年來的發(fā)展，使其為我國國民經(jīng)濟的發(fā)展起到了極大的推動作用。然而在這發(fā)展的背后，中國房地產(chǎn)行業(yè)也面臨著這樣或那樣的問題，如房地產(chǎn)投資增幅過高、房價上漲過快以及商品房空置面積增加等現(xiàn)象，亟需解決。基于這一背景，國內專家學者以及房地產(chǎn)從業(yè)人員紛紛掀起了中國房地產(chǎn)市場當前是否出現(xiàn)了“泡沫”的大辯論。因此，探究房地產(chǎn)行業(yè)的“泡沫”現(xiàn)象是否存在，又該如何檢驗以及如何預防，具有一定的現(xiàn)實意義。本文首先闡述泡沫的概念，對房地產(chǎn)泡沫形成的原因進行分析，并探究了對房地產(chǎn)市場和金融風險之間的相關性，在此基礎上，提出有效防范我國房地產(chǎn)金融風險的對策。

【關鍵詞】房地產(chǎn)泡沫；金融風險；防范措施

自1998年我國開始推行商品化的住房以來，對我國房地產(chǎn)行業(yè)起到了極大的促進作用，也正是因為房地產(chǎn)行業(yè)的蓬勃發(fā)展使得其對國民經(jīng)濟的積極發(fā)展起到了至關重要的作用，從目前的情況看來，房地產(chǎn)行業(yè)已經(jīng)發(fā)展成為中國國民經(jīng)濟的核心部分。通過金融危機的沖擊后，中國房地產(chǎn)價格卻依然居高不下。那么，這是否意味著中國房地產(chǎn)泡沫的存在，而又該如何防范房地產(chǎn)金融蘊含的風險，是否需要救市等等都是值得業(yè)界關注的熱點問題，對其研究具有極大的理論和現(xiàn)實意義。

一、我國房地產(chǎn)泡沫成因分析

1.土地資源稀缺

房地產(chǎn)行業(yè)就是指從事房地產(chǎn)開發(fā)投資與經(jīng)營的行業(yè)，一切圍繞著土地而發(fā)展。而由于土地本身就是一種有限的、不可再生的稀缺性資源，基本不可能存在多次補給的情況。然而，目前我國房地產(chǎn)行業(yè)的整體發(fā)展勢態(tài)良好，這一方面使得房地產(chǎn)行業(yè)對土地的需求不斷提高；另一方面，土地資源也在逐漸減少。這使得兩者之間形成的矛盾變得越發(fā)明顯。

目前，我國城市化的發(fā)展進程已經(jīng)來到了至關重要的時刻。土地資源除了可以為地方經(jīng)濟發(fā)展帶來一定的助益，同時房地產(chǎn)開發(fā)商還可以通過土地投機獲利一定的利益?；诖耍康禺a(chǎn)開發(fā)商都會通過各種途徑進行“圈地”操作，為自己儲備更多的土地。當整個經(jīng)濟大環(huán)境發(fā)展到一個節(jié)點，房地產(chǎn)開發(fā)商就會將土地以高價轉讓，或者自行開發(fā)這些土地，然后進行瘋狂的炒作。也正是因為這一現(xiàn)象，使得有限的土地資源在這一循環(huán)交易中價格不斷上漲，最終土地的價值遠遠高于其實際價值，房地產(chǎn)泡沫由此產(chǎn)生。

2.房地產(chǎn)投機

出土地資源稀缺外，房地產(chǎn)投機也是房地產(chǎn)泡沫的形成的主要原因之一。一般情況下房地產(chǎn)投機是與預期、非理性等因素相互影響而發(fā)生作用的。房地產(chǎn)市場主體對未知的房地產(chǎn)價格上升趨勢進行過高的預期，然后不斷地購買、儲存，讓人們僅僅看到房地產(chǎn)市場曇花一現(xiàn)的繁榮。而這也為房地產(chǎn)泡沫的形成埋下了伏筆。在這一系列的過程中，常常會出現(xiàn)“羊群效應”，這一效應是由于房地產(chǎn)市場的不確定性以及不對稱信息所導致的，房地產(chǎn)的投資者或者消費者在預期與決策過程中思想、行為趨同的行為。關注我國房地產(chǎn)市場的相關新聞報道便可以看見在我國的一些大中型城市中常常就會出現(xiàn)“羊群效應”的現(xiàn)象，例如排著長隊去買房便是這一現(xiàn)象的基本體現(xiàn)。投機的環(huán)境一旦成熟，房地產(chǎn)價格便會慢慢的超越原本的房地產(chǎn)市場價格，其收益也存在許多不確定因素，而是由房地產(chǎn)的投機交易來直接決定。

二、房地產(chǎn)金融風險的防范

1.加強個人住房貸款的管理

房地產(chǎn)金融風險中的個人住房貸款問題已越來越突出，也受到了社會各界的關注。目前，我國個人住房消費貸款的總量還在不斷增大，而其于城市居民的個人利益存在著密切關系。因此，加強個人住房貸款的管理，是防范房地產(chǎn)金融風險的重要手段之一，其主要內容有：

第一，明確個人住房貸款的審查程序和標準，然后以此為基礎建立相應的信用登記制度；第二，健全個人住房貸款的擔保制度，對于居民第二套住房的貸款比例和額度進行嚴格的控制，與此同時要加強擔保執(zhí)業(yè)機構的業(yè)務監(jiān)管工作，對貸款風險進行有效的防范；第三，要嚴格遵照個人住房貸款利率政策，嚴禁擅自提高或壓低個人住房貸款比率的行為發(fā)生；第四，嚴格評估貸款抵押物實值，在此過程中要嚴格執(zhí)行貸款額與抵押物實值比例不得超過80%的規(guī)定，對于“零首付”貸款購房現(xiàn)象應該盡量規(guī)避。

2.建立健全的法律制度

對房地產(chǎn)行業(yè)建立健全的法律制度是規(guī)避房地產(chǎn)出現(xiàn)金融風險的最有利的保障手段。對于目前我國房地產(chǎn)金融領域的立法的整體情況來看，這些法律制度的建立相對來講還是比較滯后的，缺乏實踐性和科學性。筆者認為，應該盡快的完善房地產(chǎn)行業(yè)的法律法規(guī)，以加強行業(yè)的風險防范：第一，出臺專門的金融機構資金監(jiān)管的規(guī)定和辦法；第二，修改和完善《擔保法》、《保險法》，進一步完善房地產(chǎn)金融行業(yè)的個人信用制度以及擔保體制，希望能夠對信用方面的立法完善有所助益；第三，進一步完善和明確我國的《證券法》的內容，并進一步明確房地產(chǎn)相應部門所對應的法律制度，對房地產(chǎn)抵押貸款債券的發(fā)行和轉讓制度、房地產(chǎn)投資基金制度以及房地產(chǎn)企業(yè)上市、退市制度等等進行完善和補充；第四，對于現(xiàn)有的財產(chǎn)保險制度也需要進一步的完善，適當?shù)膶⒆》康盅罕ｋU的種類進行擴充，修改那些不符合實際的內容，對保險費的金額進行科學的評估，從而明確繳費方式以及關于退保的規(guī)定。

除了金融業(yè)法律法規(guī)的完善外，還必須細化房地產(chǎn)行業(yè)的法律制度，將房地產(chǎn)行業(yè)與金融業(yè)的法律制度進行有機地結合，以期有效地促進金融市場與房地產(chǎn)市場的協(xié)調發(fā)展，盡最大的努力去防范房地產(chǎn)業(yè)出現(xiàn)的金融風險。

3.建立全方位的監(jiān)管體系

首先，外部監(jiān)管體系的建立。所謂外部監(jiān)管體系就是指通過人民銀行、銀監(jiān)會和審計部門來對房地產(chǎn)行業(yè)進行監(jiān)管，通過這一方法僅可能最大程度的強化監(jiān)管細節(jié)，使得監(jiān)管能夠發(fā)揮其最大效果。此外，在這一外部監(jiān)管體系中，審計部門對房地產(chǎn)金融機構的財務收和經(jīng)營效益的審計也起著至關重要的作用，能夠有效地督促商業(yè)銀行實事求是的按照金融方針政策去執(zhí)行相關規(guī)定，用這一方式來保證其收支活動的合法性。然后，會計師事務所以及審計事務所也是這一體系的重要組成部分，聘請專業(yè)的會計師或審計事務所對其進行一些列的審計，保障相關信息的準確性。

其次，行業(yè)內部監(jiān)督系統(tǒng)的建立。在房地產(chǎn)行業(yè)內部監(jiān)督系統(tǒng)中，地方政府應該給與房地產(chǎn)金融機構一些適時的正確的引導，為房地產(chǎn)金融機構提供一個良好的溝通協(xié)調環(huán)境，為行業(yè)內的相互監(jiān)督起到一定的幫助作用。

最后，外部評估約束系統(tǒng)的建立。對房地產(chǎn)行業(yè)內部與外部建立監(jiān)管監(jiān)督體系的同時，還應該利用評估系統(tǒng)對房地產(chǎn)金融機構的信用等級進行評定并公布評級，這一方法能夠讓社會公眾都參與到房地產(chǎn)金融風險度的監(jiān)督之中。

4.建立健全房地產(chǎn)風險評估機制

一方面，建立健全房地項目開發(fā)風險評估機制。我國的金融企業(yè)應加強對房地產(chǎn)項目開發(fā)評估體系學習和對風險評估專業(yè)人才的招聘，對房地產(chǎn)項目的市場前景、管理能力、運營能力、財務能力和營銷能力等進行全面評估，結合申請人的信用等級來測算該項目的風險度。若出現(xiàn)房地產(chǎn)項目風險度較高的情況應該審慎發(fā)放貸款，將風險降至最低。

另一方面，建立健全的貸款戶資信評審制度。我國金融企業(yè)已經(jīng)初步建立了信用等級評級制度，但實際上還存在許多不足之處。因此，可以通過引進 “6C”原則以加強資信評估。

三、結論

房地產(chǎn)泡沫與金融市場存在著密不可分的共生關系。這也就是說如果房地產(chǎn)價格出現(xiàn)上漲的情況，金融機構的資金就會通過各種渠道進入房地產(chǎn)市場，從而促進房地產(chǎn)價格繼續(xù)上漲；反之，金融機構的資金則會退出房地產(chǎn)市場，讓房地產(chǎn)價格繼續(xù)下降，金融危機也隨之產(chǎn)生，極不利于國民經(jīng)濟的穩(wěn)定發(fā)展。而防范房地產(chǎn)金融風險要從抑制房地產(chǎn)泡沫入手，只有找出問題的癥結所在并對癥下藥，才能取得最大的成效。只有進一步加強房地產(chǎn)金融監(jiān)管監(jiān)督體系，才能最大化的防范我國的房地產(chǎn)金融風險，對我國經(jīng)濟的發(fā)展起到保駕護航的作用。

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