淺談杭州市區(qū)日常土地測繪權屬調查

■楊敏芝 ■浙江省測繪大隊，浙江 杭州 310030

為進一步加強市區(qū)土地產權產籍管理，規(guī)范日常土地登記權屬調查工作，保障土地權利人的合法權益，根據市國土資源局的相關操作規(guī)程及有關規(guī)定，結合市區(qū)日常土地測繪權屬調查工作實際，談談個人的一點體會。

1 日常土地權屬調查的概念

日常土地權屬調查，包括宗地權屬狀況調查、界址認定調查、土地利用類型調查等。土地權屬調查的主要工作為:調查核實宗地權利人、土地坐落位置、土地用途、地形地貌、四至范圍和相鄰關系等，并通過本宗地與相鄰宗地使用權人指界，標定宗地界址，丈量宗地界址邊長，繪制宗地草圖和填寫地籍調查界址確認表。

2 權屬調查工作的實施

2.1 權屬資料審查(內業(yè)調查)

對申請人提交的資料進行審查，判定待調查宗地的位置、用途、權利人、四至關系、面積等權屬狀況，具體審查事項如下:(1)申請人提供的資料是否齊全;(2)企業(yè)法人營業(yè)執(zhí)照(機構代碼證)或個人身份證等是否相符;(3)土地性質、用途、使用權類型等情況;(4)對照規(guī)劃用地紅線圖與宗地測繪調查工作圖用地范圍是否一致;(5)空間數據庫中所在地塊現狀與歷史數據情況，以及本宗地與相鄰宗地關系情況。

2.2 實地調查(外業(yè)調查)

內業(yè)資料審查后，根據宗地測繪調查工作圖進行外業(yè)權屬調查，具體調查內容如下:(1)土地坐落及宗地測繪范圍界址線所在位置是否與實地一致;(2)本宗地與相鄰宗地四至關系標注是否正確;(3)本宗地范圍內及相鄰宗地30－50米的地物、地貌、地籍要素的表示方法是否相符。

3 權屬調查工作的內容

日常土地權屬調查按照調查的內容和目的，可分為初始登記、變更登記、用地復核驗收等業(yè)務的權屬調查。土地權屬調查以宗地圖形式出具成果。

3.1 初始登記

(1)工作圖要求:①準確標注本宗地用地紅線范圍，若涉及相鄰用地紅線交叉的，必須標明相鄰用地紅線范圍;②以原征地項目的勘測定界位置作為宗地界址點的，可直接采用原勘測定界數據。

(2)確權規(guī)則:原則上按規(guī)劃用地紅線及建設用地審批范圍確權。若因規(guī)劃用地紅線調整，導致用地審批范圍發(fā)生變化的，按下列情形分別處理:①屬行政劃撥土地，紅線調整后，用地范圍縮小的，按調整后的規(guī)劃紅線直接予以確權;用地范圍擴大或移位，且在原征地范圍內的(含帶征的規(guī)劃道路、綠化等)，按調整后的規(guī)劃用地紅線直接予以確權;②若屬有償使用土地，紅線調整后，用地范圍縮小，需用地單位同意并承諾不退出讓金(土地有償使用費)的，按調整后的規(guī)劃用地紅線予以確權(屬房地產開發(fā)項目的，建設單位應提供房產交付后與業(yè)主發(fā)生土地糾紛由其全權負責處理的書面意見);若用地單位要求退還土地出讓金(土地有償使用費)的，須完善用地審批手續(xù)后再予確權。

3.2 變更登記

(1)工作圖要求:①標注原土地登記的用地范圍;②范圍發(fā)生變化的，須準確標注涉及宗地變化的用地線范圍;③原宗地界址點、線、位置無變化，經實地檢測，在原測繪數據精度符合要求的情況下，可采用原測繪數據。

(2)權屬調查中，因道路拓寬或河道、綠化等實施，部分土地被征用，現狀實施界線不完全與道路、河道、綠化等項目改造用地審批范圍一致，若拆遷協(xié)議已簽訂且補償到位的，按道路或河道、綠化等改造用地審批范圍確權;若拆遷協(xié)議未按用地審批范圍補償，且道路或河道、綠化等已實施完成的，按現狀實施界線確權，并由道路或河道、綠化等改造建設單位或其主管部門指界確認。

3.3 用地復核驗收

(1)工作圖要求:①標注原用地紅線范圍，原有土地證的，工作圖標注原登記土地使用權范圍，如宗地內部分被征用或列入規(guī)劃道路、綠化及其他城市建設用地的，需標明相關用地線范圍;②按現狀標注宗地內建筑物及附屬設施的結構、層次、幢號或門牌號等，建筑物拐點精度遵照界址點精度要求;③建筑物應按幢分別構面，建筑物占地面積由該項目實際測得，建筑物面積以房管局提供的測繪資料為準。

(2)權屬調查原則上按建設用地審批范圍或原土地登記范圍確權。如存在下列情形的，分別處理:①建設項目已經規(guī)劃部門竣工驗收，主體建筑占地超出用地審批范圍的，由用地單位補辦相關手續(xù)后按新用地審批范圍確權。對圍墻、柵欄等非主體建筑超出用地審批范圍的，待拆除恢復至用地審批范圍后再予確權;先予以退件，如城市規(guī)劃部門審查認定，可保留使用的，按用地審批界線范圍確權;②建設項目已經規(guī)劃部門竣工驗收，主體建筑占地未超出用地審批范圍的，但陽臺、階梯等垂直投影在相鄰宗地，其垂直投影所占的土地不劃入本宗地內;③建設項目相鄰宗地之間非主體建筑存在用地交叉的，原則上按用地審批范圍確權，特殊情況確需調整的，須與相鄰宗地土地權利人達成書面協(xié)議，并辦理置換手續(xù)后，按實際用地范圍確權。

4 界址認定要求

宗地確權草圖也稱宗地草圖，是描述宗地位置、界址點、線和相鄰宗地關系的實地記錄，是處理土地權屬的原始資料。記錄內容有:本宗地地籍號和門牌號、宗地權利人名稱、本宗地界址點、界址點號及界址線，相鄰宗地權利人名稱或相鄰地物、丈量者、丈量日期等。

(1)相鄰宗地界址線間距小于0.5m時，宗地界址必須由本宗地及相鄰宗地的使用者親自到現場指界、認定;(2)單位使用的土地必須由法人或委托人指界;個人使用的土地，由戶主指界;(3)兩個以上土地使用者共同使用的宗地，應共同委托代表指界;(4)經雙方認定的界址，必須由雙方指界人共同在地籍調查界址確認表上簽字蓋章;(5)宗地權屬界址四至，原則上應由鄰宗地權利人指界確認。相鄰宗地為住宅小區(qū)的，可由業(yè)主委員會或所在社區(qū)確認;若上述單位均難以確認，而其四至權屬清楚無爭議的，可由本宗地權利人自行確認蓋章，并出具承擔責任的書面承諾。相鄰宗地屬集體土地的，由土地所有權人指界確認蓋章，即所在村集體經濟組織(村經濟合作社)或村民委員會進行確認;(6)變更登記權屬調查時，宗地四至界址與原登記宗地界址不符的，需填寫地籍調查界址確認表并重新指界確認蓋章。一宗地經批準分割為兩宗地，可只對新的分割界址指界確認蓋章;(7)地籍調查界址確認表填寫要求:①地籍調查界址確認表必須做到圖表與實地一致，各項目填寫齊全，準確無誤，字跡清楚整潔;②填寫各項內容均不得涂改;③界址線類別及界址線位置。界址線類別與實地表示一致，如圍墻、墻壁、用地線;位置:內、中、外。

5 權屬調查中需注意的幾個問題

5.1 土地測繪面積核定問題

(1)初始登記土地測繪面積，均以用地審批面積為準;(2)變更登記權屬調查中未發(fā)現宗地界址變化，但實測宗地面積增加或減少，屬于測繪誤差范圍以內的，按原登記面積確認;屬于測繪誤差范圍以外的，以現實測面積為準，并辦理相關手續(xù)后再予確權。

5.2 權利人名稱注記問題

(1)屬獨立宗地或共用宗兩個主體的，測繪成果單位名稱注記為權利人名稱;屬共用宗兩個以上主體及城鎮(zhèn)老私房宗地的，測繪成果單位名稱注記為標準地名;(2)屬用地復核驗收項目，若建設項目在用地復核驗收后移交其他權利人的，宗地測繪成果單位名稱先以原用地審批權利人名稱確定，待用地復核驗收后再予調整;(3)屬企業(yè)改制、土地交易等需資產處置的變更登記調查宗地的，依據相關證明材料或批復意見進行確權，宗地測繪成果單位名稱注記為新的權利人或受讓人名稱。

6 結束語

隨著市場經濟的快速發(fā)展，城市化進程的推進，宗地確權的每一平米都直接關系到企事業(yè)單位、千家萬戶的切身利益，權屬調查就顯利尤為重要了。文中不足之處誠望指正。

［1］土地登記辦法.國土資源部令第40號.

［2］城鎮(zhèn)地籍調查規(guī)程.土地管理行業(yè)標準TD1001—93.

［3］確定土地所有權和使用權和若干規(guī)定.國土籍字要［1995］第26號.

［4］杭州市土地登記劃宗及分攤方法若干規(guī)定.杭土資籍［2005］第5號.