二手房屋買賣的“陰陽合同”問題及其防治對策

張麗霞，崔聲波

（海南大學(xué)法學(xué)院，海南 ?？?570228）

一 二手房屋買賣的“陰陽合同”及其風(fēng)險

（一）“陰陽合同”概念

“陰陽合同”，又稱“黑白合同”，是指買賣雙方為逃避國家稅收，就同一事項訂立兩份內(nèi)容不相同的合同，一份對內(nèi)，一份對外，其中只有對內(nèi)的一份才是雙方真實意思表示，書面或者口頭協(xié)商均可。實踐中，“陰陽合同”大量出現(xiàn)在建筑施工、房產(chǎn)交易等領(lǐng)域，其中以二手房屋交易領(lǐng)域最為常見。

在二手房屋買賣中，“陰合同”顯示買賣雙方真實的成交價格，用于付款結(jié)算;而“陽合同”是大大低于真實成交價格的虛假協(xié)議，此合同上的成交價格作為辦理過戶時申報納稅的計稅依據(jù)。我國實行的是稅收法定原則，即只有在符合稅收構(gòu)成要件情況下，國家才可以征稅。稅收構(gòu)成要件一般有五種：稅收主體、課稅客體、歸屬、稅基以及稅率①劉劍文，熊偉：《稅法基礎(chǔ)理論》，北京大學(xué)出版社，2004年版，第190頁。。在二手房屋買賣中，營業(yè)稅、個人所得稅、契稅等稅費都與稅基有關(guān)，簽訂“陰陽合同”偷逃稅費的手段就是通過提供虛假納稅申報材料降低稅基從而減少應(yīng)納稅額。

（二）“陰陽合同”風(fēng)險分析

簽訂“陰陽合同”雖然可以暫時逃稅獲利，卻給當事人埋下很多交易風(fēng)險，主要體現(xiàn)在以下幾個方面。

1．法律風(fēng)險

我國《稅收征收管理法》第63條明確規(guī)定，納稅人進行虛假的納稅申報，不繳或者少繳應(yīng)納稅款的，是偷稅。在二手房屋交易中，合同當事人為了少繳應(yīng)納稅款，便通過簽訂“陰陽合同”虛報房屋實際成交價格，不如實填寫國土資源與房地產(chǎn)管理局提供的標準的房地產(chǎn)買賣合同，提供虛假的納稅申報表進行申報②。顯然，此種行為違背了納稅人負有按期、如實向征稅機關(guān)申報與納稅的義務(wù)，屬于法律制裁對象。一旦被稅務(wù)部門發(fā)現(xiàn)，買賣雙方都會面臨補繳稅款、巨額罰款等行政處罰。情節(jié)嚴重，符合犯罪構(gòu)成要件時，還可能被追究刑事責任。

2．經(jīng)濟風(fēng)險

就賣方而言，簽訂“陰陽合同”可能要承擔部分房款收不回來的風(fēng)險。二手房屋買賣中，通常買方在過戶前只支付部分房款，待辦理完過戶登記手續(xù)后，再付清剩余價款。當買賣雙方辦理完過戶登記手續(xù)后，如果買方堅持以“陽合同”上的價格為準，拒絕按“陰合同”的價格支付房款，此時賣方若想追回房款，就只能訴諸法院。即使買方在過戶前就已經(jīng)付清全部房款，因存在不同版本合同，買賣雙方交易的憑據(jù)缺乏唯一性，若遇到房屋價格急劇下降時，買方為規(guī)避跌價風(fēng)險也有可能起訴賣方，主張通過“陰陽合同”涉及避稅而無效等稅收請求來解除合同①汪麗萍：《小議二手房產(chǎn)交易中的＂陰陽合同＂及防范對策》，《法制與社會》，2007年第10期，第241頁。。一旦訴諸法院，即使賣方勝訴，也會付出大量時間成本、機會成本;如果敗訴，還要承擔直接經(jīng)濟損失。

就買方而言，再次出售二手房屋時，前期規(guī)避的納稅額會轉(zhuǎn)嫁給自身。因?qū)嶋H成交價格高于登記備案的購入價格，實際增值額比計稅依據(jù)的增值額低，導(dǎo)致下一次賣出房屋時增加各種稅費。以個人所得稅為例，個人所得稅現(xiàn)行稅率為20%，其稅基是房屋轉(zhuǎn)讓收入額減除財產(chǎn)原值和合理費用后的余額。由于房價是以提交房產(chǎn)交易中心的合同標價為準，買賣差額因先行做低的過戶價格被拉大，增加買方繳納的個人所得稅，從而提高了再次出售的成本。

二 二手房屋買賣“陰陽合同”盛行原因

買賣雙方簽訂“陰陽合同”是我國當前二手房屋買賣中普遍存在現(xiàn)象，給國家稅收和財政造成嚴重損失，究其原因主要有如下幾方面。

（一）納稅人法律意識淡薄

依法納稅是公民義務(wù)。買方、賣方以及中介企圖通過做低合同房價蒙騙房地產(chǎn)交易機構(gòu)，達到向國家少交稅目的，屬規(guī)避法律行為?，F(xiàn)實生活中，買賣雙方因缺乏法律意識，對稅法意義認識不夠，不知道以偷稅為目的故意簽訂“陰陽合同”，進行虛假納稅申報，是要負行政責任甚至刑事責任的。

（二）征稅機關(guān)與交易雙方信息不對稱

現(xiàn)代信息經(jīng)濟學(xué)認為，所謂不對稱信息是指經(jīng)濟活動中某些參與人擁有而另一些參與人不擁有的信息。正是由于信息不對稱，納稅人才有條件偷逃稅收。在二手房屋買賣中，交易雙方在中介幫助下處于信息優(yōu)勢地位，他們知道具體交易時間、真實成交價格、相關(guān)稅收優(yōu)惠政策，因而可以利用自己的信息優(yōu)勢作出“逆向選擇”——隱瞞真實情況，使征稅機關(guān)不能掌握真實的應(yīng)納稅所得額。反之，如果信息對稱，稅務(wù)機關(guān)能夠掌握真實交易情況，就可以據(jù)此情況征稅，那么“陰陽合同”也就沒有存在土壤了。

（三）中介公司積極撮合

相對于個人與開發(fā)商的一手房屋交易，二手房屋交易具有程序復(fù)雜、交易難度大、風(fēng)險大等特點，因此不少買賣雙方便將全部或者大部分過戶事宜委托給房地產(chǎn)中介辦理。買方為節(jié)省成本，賣方想得到一個理想價格，中介更希望從中賺到豐厚傭金。為了達到三方共贏目的，中介便利用熟悉法律、法規(guī)和政策，在為客戶提供二手房屋買賣服務(wù)時，通常會主動建議買賣雙方簽訂兩份合同：一份是辦理過戶手續(xù)時在產(chǎn)權(quán)交易中心適用的，這份合同上的交易價格與登記備案價格一致;另一份則是以中介機構(gòu)為見證人，買賣雙方私下簽訂的合同，這份合同上的價格才是真實交易價格。

（四）政策欠完善

2005年5月18日，為提高房地產(chǎn)稅收管理科學(xué)化、精細化水平，進一步發(fā)揮稅收調(diào)控職能，促進房地產(chǎn)行業(yè)健康發(fā)展，按照“政府主導(dǎo)、部門協(xié)作、信息共享、項目控稅、統(tǒng)一計價、聯(lián)合辦公”原則，國家稅務(wù)總局下發(fā)了《關(guān)于進一步加強房地產(chǎn)稅收管理的通知》（國稅發(fā)［2005］82號），標志著我國房地產(chǎn)稅收一體化管理模式正式形成。雖然二手房交易實現(xiàn)了房地產(chǎn)稅收管理一體化，但由于部門職責差異以及監(jiān)管缺乏，執(zhí)行二手房屋轉(zhuǎn)讓“統(tǒng)一計價”與“先稅后證”存在偏差①。此外，在實際操作中，稅收執(zhí)法人員千差萬別，個人素質(zhì)和價值取向也不盡相同，造成對法律規(guī)范理解偏差，從而產(chǎn)生自由裁量權(quán)的執(zhí)法風(fēng)險，導(dǎo)致二手房屋買賣中課稅對象價格失真，影響國家稅收。

三 二手房屋買賣“陰陽合同”防治對策

（一）加大宣傳力度，提高納稅人法律意識

法律的貫徹，除依靠國家強制力做后盾外，就是公民自覺遵守，形成內(nèi)心確信。因此，只有提高全民法律意識，人民才會主動守法、用法、護法，我國才能成為社會主義法治國家。由于法律、法規(guī)和政策的復(fù)雜性和專業(yè)性，有許多二手房屋買賣雙方對簽訂“陰陽合同”是一種通過違法手段偷逃稅收的方式不甚明了，更不用說能夠清醒認識到自身將面臨的法律風(fēng)險，因此應(yīng)該廣泛利用廣播、電視、網(wǎng)絡(luò)等媒體，向社會公眾宣傳房地產(chǎn)買賣有關(guān)政策、法律法規(guī)，實施正面引導(dǎo)與反面教育相結(jié)合辦法。不僅如此，稅務(wù)機關(guān)還應(yīng)該通過免費培訓(xùn)告知二手房屋買賣雙方的權(quán)利與義務(wù)，事先提示簽訂“陰陽合同”的潛在風(fēng)險、可能引起的各種糾紛，使其意識到小小的偷稅“實惠”將給自身帶來諸多隱患。

（二）建立稅銀聯(lián)網(wǎng)，減少信息不對稱

信息經(jīng)濟學(xué)研究進一步表明，由于市場經(jīng)濟中存在著不同程度信息不對稱，所以經(jīng)濟活動中的逆向選擇和道德風(fēng)險不可避免。若稅務(wù)部門無法掌握真實信息，落實稅收政策、確保稅負公平便困難重重。因此，只有實現(xiàn)信息對稱，才能堵塞稅收征管中的漏洞。借鑒發(fā)達國家征管經(jīng)驗，其中最為重要的一點就是稅務(wù)部門與銀行信息溝通，能夠改變稅源“坐廳管理”局面，大大降低稅務(wù)機關(guān)作為信息弱勢方獲取信息的成本。在二手房屋交易中，由于房款涉及金額較大，對于那些能夠一次性付清房款的人來說，為安全起見，很多都會選擇通過轉(zhuǎn)賬方式進行付款。另外，還有相當一部分買方需向銀行申請按揭。此時買方提供給銀行貸款的房屋買賣合同記載的房屋成交金額是房屋買賣的實際成交金額。可見，通過稅銀合作，實現(xiàn)信息共享，稅務(wù)機關(guān)能夠有效發(fā)現(xiàn)虛假登記的房屋買賣合同，防止稅收偷逃。

（三）制定法律、法規(guī)，規(guī)范中介機構(gòu)經(jīng)營行為

“陰陽合同”盛行，很大一部分原因是中介為促成交易去迎合買賣雙方，故建立健全有關(guān)房地產(chǎn)中介管理法律、法規(guī)，加大監(jiān)督力度，對抑制“陰陽合同”具有舉足輕重作用。但由于我國房地產(chǎn)中介服務(wù)行業(yè)興起時間不長，立法滯后，助長了中介機構(gòu)鉆法律空子的陋習(xí)。例如，司法實踐中即便有證據(jù)證明中介參與“陰陽合同”，因現(xiàn)有民事、刑事法律對于中介這一行為并無明確規(guī)定，僅有行業(yè)規(guī)范和行政性處罰規(guī)范，故法院一般不會直接判決中介因協(xié)助避稅而承擔責任。所以從立法上明文規(guī)定中介應(yīng)負擔的“陰陽合同”責任，是杜絕中介人員協(xié)助買賣雙方簽訂“陰陽合同”的應(yīng)有之策。

（四）加強部門協(xié)調(diào)配合，確保稅收政策落實到位

加強部門間協(xié)調(diào)聯(lián)動，是從源頭上對二手住房交易稅收實施一體化管理的重要途徑。首先，由政府牽頭，組織地稅、財政、國土、房管、城建等相關(guān)部門制定《二手住房交易稅收管理辦法》，將各部門應(yīng)提供的諸如容積率、平均交易價格等信息及工作職責進行明確，房管、國土、城建等部門定期對各地段房產(chǎn)交易平均價格進行測算，報當?shù)卣_定后公布。同時制定相互監(jiān)督制約機制以及具體處罰措施，由政府制定專門機構(gòu)監(jiān)督執(zhí)行，確保稅務(wù)部門能準確掌握納稅人基礎(chǔ)信息;其次，合理劃分涉及二手房交易的各職能部門管理職責，發(fā)揮各職能部門特殊控管優(yōu)勢，相互配合，相互制約，防止稅務(wù)工作人員采用“權(quán)力尋租”手段，與納稅人串通合謀，損害國家利益;最后，定期召開各相關(guān)部門聯(lián)席會議，通報情況、反饋信息、及時查處有關(guān)涉稅犯罪案件。對現(xiàn)有住房交易實現(xiàn)信息共享，加強聯(lián)合控管力度，建立健全協(xié)稅護稅網(wǎng)絡(luò)，避免出現(xiàn)“上有政策，下有對策”的尷尬局面。

［1］湯貢亮，劉劍文．中國稅法監(jiān)督基本問題［M］．北京：中國稅務(wù)出版社，2006．

［2］李東．“陰陽合同”的司法認定［J］．中國招標，2012（46）．

［3］唐慧等．存量房交易計稅價格批量評估典型技術(shù)路線比較［J］．稅務(wù)與經(jīng)濟，2012（1）．