房地產(chǎn)企業(yè)避稅行為的會(huì)計(jì)問題分析

于秀麗

【摘 要】隨著改革開放市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)不斷的發(fā)展，以房地產(chǎn)為代表的行業(yè)迅速的成為國(guó)民經(jīng)濟(jì)發(fā)展中的佼佼者，令人費(fèi)解的是房地產(chǎn)企業(yè)對(duì)于國(guó)民經(jīng)濟(jì)稅收的貢獻(xiàn)，遠(yuǎn)遠(yuǎn)和其銷售額不成正比。這一現(xiàn)象反映了房地產(chǎn)企業(yè)必然存在部分稅收方面的問題，尤其是房地產(chǎn)企業(yè)采取了避稅行為，來(lái)轉(zhuǎn)移自己所繳納的稅費(fèi)。本文從實(shí)際的操作過程出發(fā)，研究探討房地產(chǎn)企業(yè)在避稅行為方面的原因、避稅行為的方式，以及國(guó)家應(yīng)如何應(yīng)對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)的避稅行為，為國(guó)家多收稅收，守好稅收大門。

【關(guān)鍵詞】避稅行為；房地產(chǎn)

隨著國(guó)民經(jīng)濟(jì)的進(jìn)一步發(fā)展，房地產(chǎn)企業(yè)的迅速崛起，避稅行為的探討和研究已經(jīng)成為眾多會(huì)計(jì)從業(yè)者關(guān)注和研究的熱門話題。本文在從實(shí)操過程出發(fā)，就房地產(chǎn)企業(yè)避稅行為做簡(jiǎn)單的探討，以其為他人的研究深化做一些鋪墊性的工作。

廣義上避稅是指納稅義務(wù)人在不違反國(guó)家稅收法律制度的前提下，通過某些特殊的操作行為來(lái)減輕或者免除稅負(fù)，包含符合法律規(guī)定的避稅行為和違反國(guó)家法律法規(guī)的避稅行為；狹義方面所講的避稅行為，僅指違反國(guó)家法律法規(guī)的避稅行為。

一、房地產(chǎn)企業(yè)避稅行為產(chǎn)生的原因分析

1.避稅行為產(chǎn)生的客觀原因

（1）物價(jià)過高，人力資源價(jià)值過高導(dǎo)致房地產(chǎn)企業(yè)成本居高

就我國(guó)目前房地產(chǎn)業(yè)而言，問題主要存在于初期的施工環(huán)節(jié)，在此環(huán)節(jié)中前期的會(huì)計(jì)成本核算時(shí)貓膩較多。另外，在項(xiàng)目開始運(yùn)行的過程中采取的是開發(fā)商成本不獨(dú)立核算。這種種操作方法導(dǎo)致了企業(yè)責(zé)任方在會(huì)計(jì)核算和稅務(wù)辦理時(shí)產(chǎn)生責(zé)任不明，不方便也不能夠準(zhǔn)確的分析顯示項(xiàng)目成本。進(jìn)入銷售階段的時(shí)候，按照銷售額所進(jìn)行的納稅管理，也就存在著諸多的問題，所產(chǎn)生的會(huì)計(jì)核算成本差額的情況必須以營(yíng)業(yè)稅收、所得稅為根基進(jìn)行審查和控制，使得企業(yè)銷售時(shí)需要計(jì)入的折舊費(fèi)也會(huì)加大企業(yè)的損失。長(zhǎng)期以往，就會(huì)產(chǎn)生房地產(chǎn)企業(yè)在開發(fā)項(xiàng)目的時(shí)候出現(xiàn)成本居高的狀況。

（2）國(guó)家相關(guān)法律法規(guī)監(jiān)管存在漏洞

房地產(chǎn)市場(chǎng)的稅制結(jié)構(gòu)不合理，房地產(chǎn)行業(yè)相關(guān)法律法規(guī)在一定層面上還不夠完善，在一定意義上為房地產(chǎn)企業(yè)提供了可乘之機(jī)。房地產(chǎn)企業(yè)現(xiàn)今涉及的諸多環(huán)節(jié)中，從項(xiàng)目的審批、項(xiàng)目的開發(fā)、轉(zhuǎn)讓以及持有等，牽扯到的稅收名目竟達(dá)十多種。稅收名目之多、之雜讓人瞠目結(jié)舌，且各種稅收的征收標(biāo)準(zhǔn)大不相同。紛繁復(fù)雜的稅收計(jì)算過程，是行家看的發(fā)愁，外行更是看不明白，由此而引起的是稅收征收難度加大，稅收來(lái)源把控存在很多的漏洞，導(dǎo)致國(guó)家稅收收入流失相對(duì)嚴(yán)重。這就給房地產(chǎn)企業(yè)以渾水摸魚的機(jī)會(huì)，利用外行和內(nèi)行都搞不太清楚的行業(yè)規(guī)定來(lái)完成避稅，避稅行為更加隱蔽。

2.避稅行為產(chǎn)生的有利原因

（1）高額利潤(rùn)誘惑下權(quán)力尋租

隨著經(jīng)濟(jì)體制的逐步改革，很多房地產(chǎn)企業(yè)的負(fù)責(zé)人由原來(lái)與政府職能相關(guān)的部門轉(zhuǎn)變成股份制企業(yè)的負(fù)責(zé)人，憑借著出色的活動(dòng)能力和強(qiáng)大的人際關(guān)系，在地產(chǎn)項(xiàng)目立項(xiàng)、融資、開發(fā)、銷售等諸多環(huán)節(jié)中攻城略地，憑借著和政府相關(guān)權(quán)力機(jī)構(gòu)的特殊關(guān)系所向披靡。房地產(chǎn)企業(yè)為了獲得更大的利益，不斷的用企業(yè)主自身的社會(huì)地位和所掌控的各種渠道的資源，對(duì)稅收征管不斷地采取干擾措施。他們會(huì)千方百計(jì)的利用稅收監(jiān)管的漏洞，利用國(guó)家對(duì)于偷稅漏稅處罰力度低的原因，采用各式各樣的方式方法，進(jìn)行偷稅漏稅，擭取國(guó)家財(cái)產(chǎn)。而此時(shí)，政府本應(yīng)該是出面監(jiān)管處罰違法犯企業(yè)，事實(shí)恰恰相反此時(shí)的政府因?yàn)榈禺a(chǎn)業(yè)能夠獲得巨大的財(cái)政收入，在為地產(chǎn)企業(yè)充當(dāng)后盾，這種無(wú)形的利益交易損害了國(guó)家稅收的權(quán)威性，以及政府的公信力。

（2）地產(chǎn)開發(fā)中涉及的環(huán)節(jié)眾多、時(shí)間較長(zhǎng)

正規(guī)的開發(fā)商，在業(yè)務(wù)程序上一般要經(jīng)過申請(qǐng)土地使用許可證、對(duì)所開發(fā)的項(xiàng)目進(jìn)行立項(xiàng)、審批和規(guī)劃設(shè)計(jì)投資計(jì)劃、以及申請(qǐng)施工許可證，這一系列的流程下來(lái)已經(jīng)花費(fèi)很多的人力物力，但是這些環(huán)節(jié)所涉及的費(fèi)用就不涉及到稅務(wù)，所以這些環(huán)節(jié)的費(fèi)用無(wú)法計(jì)入到應(yīng)收費(fèi)中去。而我國(guó)的稅務(wù)相關(guān)部門并不具有執(zhí)法權(quán)力，所涉及到的行為都具有滯后性，時(shí)間時(shí)機(jī)的錯(cuò)過，導(dǎo)致無(wú)法有效監(jiān)控管理，不能夠準(zhǔn)確的控制房地產(chǎn)開發(fā)中所牽扯到的成本信息情況。房地產(chǎn)開發(fā)商又利用地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)周期較長(zhǎng)的特性，不按照財(cái)務(wù)制度和國(guó)家稅收法律相關(guān)規(guī)定進(jìn)行財(cái)務(wù)核算，以及所應(yīng)當(dāng)?shù)募{稅申報(bào)，從而導(dǎo)致了房地產(chǎn)企業(yè)形成了偷稅漏稅的重點(diǎn)對(duì)象。

（3）國(guó)家機(jī)關(guān)對(duì)于避稅行為懲治力度不大

國(guó)家稅務(wù)機(jī)關(guān)監(jiān)管不力，為房地產(chǎn)業(yè)偷逃稅款提供了可乘之機(jī)。我國(guó)目前形勢(shì)下，涉及到房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)的國(guó)家機(jī)構(gòu)之間，交流少，互相獨(dú)立，沒有綜合部門負(fù)責(zé)整個(gè)項(xiàng)目信息的收集整理交流，因此無(wú)法全面掌控信息區(qū)評(píng)判房地產(chǎn)開發(fā)活動(dòng)是否有偷逃稅務(wù)的行為，客觀上給了房地產(chǎn)業(yè)納稅人偷逃稅款的機(jī)會(huì)。稅務(wù)人員在查處涉稅案件過程中受到各種因素干擾，以補(bǔ)代罰、以罰代刑，導(dǎo)致行政處罰力度低，對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)的震懾力度不夠。相對(duì)于國(guó)家的第懲罰力度而言，偷稅漏稅帶來(lái)的高額回報(bào)是值得房地產(chǎn)企業(yè)冒險(xiǎn)的重要原因。

二、房地產(chǎn)企業(yè)避稅行為的方法

在市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)條件下，房地產(chǎn)企業(yè)作為商家追逐高額利潤(rùn)本質(zhì)沒有變，這種情況下必然導(dǎo)致追求稅收成本最小化，于是避稅就成了許多房地產(chǎn)企業(yè)必然的選擇。當(dāng)前，房地產(chǎn)企業(yè)運(yùn)用各種避稅手段規(guī)避企業(yè)所得稅的現(xiàn)象日趨嚴(yán)重，避稅與反避稅的斗爭(zhēng)日益激烈。房地產(chǎn)企業(yè)所得稅是以會(huì)計(jì)利潤(rùn)為基礎(chǔ)計(jì)征的稅種，征管復(fù)雜、彈性大，更便于納稅人利用避稅的手段追求稅收成本的最小化。

1.利用國(guó)家稅收的優(yōu)惠政策合理避稅

企業(yè)可以通過政府對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)的相應(yīng)的優(yōu)惠政策，選擇合理的避稅的方式和方法，進(jìn)行合理避稅。房地產(chǎn)企業(yè)利用稅法中大量的優(yōu)惠信息，進(jìn)行會(huì)計(jì)實(shí)施細(xì)則，以此達(dá)到避稅的目的。

2.合理的股權(quán)轉(zhuǎn)讓

在我國(guó)現(xiàn)有的稅收政策和規(guī)定中已經(jīng)明確的標(biāo)明多對(duì)股權(quán)轉(zhuǎn)讓，可以免征流轉(zhuǎn)稅，制定此項(xiàng)規(guī)定的目的就是為了方便房地產(chǎn)企業(yè)在經(jīng)營(yíng)過程中合理的規(guī)避企業(yè)的營(yíng)業(yè)稅，國(guó)家為企業(yè)合理的避稅敞開了綠燈。

（3）合理利用資源互換

房地產(chǎn)企業(yè)通常利用合作開發(fā)的方式及其產(chǎn)生的營(yíng)業(yè)性差異來(lái)達(dá)到減少自己的應(yīng)繳納的稅賦。其中的一方提供資金，一方提供土地的使用權(quán)，雙方共同開發(fā)，共同獲取利潤(rùn)。用彼此的資源置換成彼此所需的資源，優(yōu)勢(shì)互補(bǔ)強(qiáng)強(qiáng)聯(lián)合。

（4）制定合理的銷售價(jià)格

房地產(chǎn)企業(yè)會(huì)主動(dòng)選擇通過調(diào)節(jié)房產(chǎn)項(xiàng)目樓盤的售價(jià)，來(lái)主動(dòng)規(guī)避國(guó)家稅收。按照我國(guó)的稅收相關(guān)政策規(guī)定，開發(fā)普通的住房時(shí)，銷售的增值比例低于百分之二十時(shí)，就可以對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)減免土地增值稅。利用這一規(guī)定，往往在開發(fā)指定銷售價(jià)格時(shí)，可以利用將含稅納入到交易的過程中，即可制定合理且可行的免稅價(jià)格。

這些避稅方法大多是利用國(guó)家現(xiàn)有政策和調(diào)整自身業(yè)務(wù)結(jié)構(gòu)進(jìn)行避稅等兩大類型，這些手段極為隱蔽不易發(fā)現(xiàn)。

三、整治房地產(chǎn)企業(yè)避稅行為的對(duì)策

1.完善房地產(chǎn)企業(yè)稅收流程

國(guó)家相關(guān)機(jī)構(gòu)應(yīng)該在過對(duì)各類行業(yè)綜合指標(biāo)進(jìn)行分析加工后，建立行業(yè)基準(zhǔn)稅負(fù)模型，設(shè)立預(yù)警稅負(fù)及峰值，通過先進(jìn)的科技手段予以監(jiān)控，低于基準(zhǔn)稅負(fù)的，要進(jìn)入評(píng)估程序，案情復(fù)雜的，相關(guān)法律部門可以介入。

2.改進(jìn)稅收征管手段，加大處罰力度

稅務(wù)部門應(yīng)該加強(qiáng)對(duì)項(xiàng)目成本的審核以及對(duì)其票據(jù)的管理，切實(shí)保證房地產(chǎn)企業(yè)及其項(xiàng)目成本的真實(shí)性，切實(shí)整治房地產(chǎn)企業(yè)使用虛假合同文本、虛開成本信息，達(dá)到偷逃國(guó)家稅收的不良企圖。

加大避稅處罰力度，增加處罰規(guī)定。比如，對(duì)調(diào)增所得稅凈額達(dá)到一定幅度以上，按調(diào)增額予以重罰，令避稅企業(yè)望而生畏，堵塞稅收漏洞。

3.加強(qiáng)對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)銷售環(huán)節(jié)的監(jiān)督

加快開發(fā)使用房地產(chǎn)交易管理信息系統(tǒng)，把房地產(chǎn)交易過戶稅收的受理、審核、審批、查詢以及納稅通知書、完稅證明書的打印等工作內(nèi)容納入信息化管理范圍，實(shí)現(xiàn)全程網(wǎng)上辦公和實(shí)時(shí)監(jiān)控、查詢，提高房地產(chǎn)交易稅收審核的工作效率，方便快捷有效的管理各類信息，為打擊違法犯罪活動(dòng)提供保障。

四、結(jié)束語(yǔ)

房地產(chǎn)企業(yè)在經(jīng)營(yíng)中可以選擇在國(guó)家法律范圍允許的條件下，選擇某些手段合理避稅，但是切忌使用非法手段避稅，合理避稅利國(guó)利民，非法避稅害人害己。

但是我們依舊是發(fā)展中國(guó)家，雖然我們的GDP總量已經(jīng)高居世界第二，我們還是需要虛心學(xué)習(xí)先進(jìn)國(guó)家經(jīng)濟(jì)發(fā)展的優(yōu)點(diǎn)，少走彎路。

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