政府有擔當養(yǎng)老地產(chǎn)才能真正發(fā)展

無論是哪一種類型的商業(yè)目的，房地產(chǎn)商確實是發(fā)展中國養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)重要的社會力量。

我國正在快步邁進老齡化社會，在養(yǎng)老的問題上我國存在很多問題，政府在養(yǎng)老地產(chǎn)領(lǐng)域的投入和作為亟待改進。業(yè)界看到養(yǎng)老地產(chǎn)巨大的市場潛力，很多開發(fā)商開始躍躍欲試，但是養(yǎng)老地產(chǎn)的投資和建設(shè)若想實現(xiàn)真正發(fā)展，政府是主要的角色。

俗稱的“養(yǎng)老地產(chǎn)”其實是中國老齡產(chǎn)業(yè)協(xié)會公布的“老齡產(chǎn)業(yè)十大行業(yè)”之一的“老年房地產(chǎn)業(yè)”，是房地產(chǎn)業(yè)與養(yǎng)老服務(wù)業(yè)緊密結(jié)合的一個細分的、新興的第三產(chǎn)業(yè)，是推動中國老齡產(chǎn)業(yè)健康快速發(fā)展、為中國的老人們提供豐富多彩的養(yǎng)老生活方式的重要力量。《中國老齡事業(yè)“十二五”規(guī)劃》中提出的340多萬張養(yǎng)老床位建設(shè)目標，在“十二五”期間的頭兩年即2011-2012年，全國只完成了30多萬張床位，總目標的10%都不到；2013年緊趕慢趕似乎又增加完成了100萬張；2014-2015年的是“十二五”的最后兩年，還要完成至少200萬張床位建設(shè)。這是非常嚴肅的政治任務(wù)，任務(wù)是相當艱巨。如果沒有房地產(chǎn)商及其他社會力量的積極投入，這個目標是很難完成的。

房地產(chǎn)商進入養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)的目的

目前，養(yǎng)老地產(chǎn)市場開始升溫，房地產(chǎn)商進入養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)的目的，大致可以分為以下3類：

1.地產(chǎn)獲利型。通過包含多種用地性質(zhì)組成的“養(yǎng)老綜合用地”的相對低成本的獲取，獲得比普通住宅開發(fā)較低成本的土地，再通過自行開發(fā)或股權(quán)合作等方式獲得土地價值溢價。

2.房產(chǎn)獲利型。通過聯(lián)合品牌運營商，為其定向開發(fā)符合其運營要求的養(yǎng)老設(shè)施，建成通過驗收后以房東身份出租設(shè)施給運營商，一方面獲得有穩(wěn)定經(jīng)營回報支撐的房租收益，另一方面獲得養(yǎng)老設(shè)施持有資產(chǎn)的升值收益，還為周邊的產(chǎn)權(quán)銷售部分提供了養(yǎng)老服務(wù)配套，可以提高周邊產(chǎn)權(quán)銷售部分的溢價能力。

3.服務(wù)獲利型。通過聯(lián)營或自營的方式，建立養(yǎng)老服務(wù)運營管理團隊，為硬件開發(fā)提供市場依據(jù)及運營管理要求，以軟硬件一體化開發(fā)的優(yōu)勢，向終端市場獲取最大化的經(jīng)營性服務(wù)利潤。

無論是哪一種類型的商業(yè)目的，房地產(chǎn)商確實是發(fā)展中國養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)重要的社會力量。關(guān)鍵是要明確企業(yè)的戰(zhàn)略定位并下決心真做。因此，對房地產(chǎn)商的積極參與，首先要鼓勵而不是打壓；其次是政府的引導性政策和監(jiān)管性政策要及時出臺和明確，引導和規(guī)范這個新興的細分行業(yè)。

引導性的政策與監(jiān)管性政策

對養(yǎng)老綜合用地的充分供應(yīng)。土地成本不應(yīng)該成為養(yǎng)老項目面向終端老年客戶銷售的定價負擔，當前很多已經(jīng)面試項目的“有價無市”，其主要原因還是地方政府在養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)領(lǐng)域繼續(xù)實施“土地財政”的惡果。相對低廉成本的養(yǎng)老用地出讓價格，是政府對養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)最有力的扶持政策，是對養(yǎng)老項目健康發(fā)展的有力保障，也是送給終端市場的老人們的真正福音。

會員制發(fā)展的鼓勵政策。會員制發(fā)展方式在美國及日本是很成熟的模式。會員制發(fā)展方式得以成功，依賴的核心價值是養(yǎng)老設(shè)施的地段稀缺性和養(yǎng)老服務(wù)機構(gòu)的品牌信用，這兩點是會員卡具有投資價值和會員資格價值的基礎(chǔ)。要用科學的方式定義會員卡收入的使用用途，比如可以有一部分會員卡收入用以支付改造或新建項目的投資成本和合理收益；一部分可以分階段作為養(yǎng)老服務(wù)運營公司的經(jīng)營性收入，扶持養(yǎng)老服務(wù)業(yè)的健康發(fā)展。

對民營企業(yè)的扶持要一視同仁。在一次性床位建設(shè)補貼和經(jīng)營性補貼等政策上，要對公辦、民非和民企三類性質(zhì)的組織一視同仁，真正鼓勵民營企業(yè)投身養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)的熱情，不要“一腳踩油門一腳踩剎車”。各類媒體也應(yīng)該有責任給予民營企業(yè)參與養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)以正確的輿論導向。渾水摸魚的不法商人一定是有的，但一定不能給所有的商人扣上偏見的帽子。中國的商業(yè)倫理環(huán)境亟待在養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)首先獲得有力清掃。

對于養(yǎng)老服務(wù)業(yè)的人才培養(yǎng)應(yīng)該給與大力扶持?，F(xiàn)在能給到的人才培養(yǎng)優(yōu)惠扶持政策僅限于公辦機構(gòu)和民非機構(gòu)，這是遠遠不夠的。3300萬的失能、半失能老人至少需要1100萬的養(yǎng)老服務(wù)從業(yè)人員，目前全國只有30萬左右。再過7年，到了2020年，失能、半失能老人將增長到7000～8000萬。我們的養(yǎng)老服務(wù)隊伍在哪里？政府相關(guān)扶持政策何時制定發(fā)布？這是很緊要的關(guān)鍵扶持政策。建了床位沒人服務(wù)、沒人運營管理，床位建了就是浪費。

與引導性政策相對應(yīng)的，就是監(jiān)管性政策。在低成本供應(yīng)養(yǎng)老用地的同時，政府要監(jiān)管在養(yǎng)老用地上是否真正建成了符合經(jīng)濟技術(shù)指標要求的養(yǎng)老設(shè)施；在鼓勵會員制發(fā)展的同時，還應(yīng)該要求一部分會員卡收入留存第三方賬戶作為運營管理風險金，由政府予以監(jiān)管；在一次性床位建設(shè)補貼和經(jīng)營性補貼以及人才培養(yǎng)方面，政府也完全可以用一定的監(jiān)管手段，保證補貼落實到位。如果沒有監(jiān)管，民辦企業(yè)會有問題，公辦機構(gòu)同樣會有問題。

李克強總理說：“干一寸勝過說一丈”。在保障房領(lǐng)域如此，在嚴峻的老齡化趨勢面前，我們更應(yīng)該如此。政府應(yīng)該更加擔當、給予民營企業(yè)更多的鼓勵和扶持，才能真正有力促進養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)的快速健康發(fā)展，為中國的老人們謀求大幸福。