淺談舊城改造片區(qū)開發(fā)中土地勘測調(diào)查

楊春霞　任飛翔

摘 要：近年來，隨著我國經(jīng)濟的不斷快速發(fā)展，城市舊城改造也成為城市建設(shè)和發(fā)展的一項重要工作。當前我國的舊城改造正在如火如荼的開展，解決了原有城市布局擁擠的現(xiàn)象，為城市居民提供了更好的生活環(huán)境，在舊城改造區(qū)中土地勘查調(diào)查工作是改造工程中的重中之重。文章主要闡述了城市舊城改造概述，并詳細的分析了舊城改造片區(qū)開發(fā)中土地勘測調(diào)查，最后提出了幾點舊城改造片區(qū)開發(fā)中土地勘測調(diào)查應(yīng)注意的問題。

關(guān)鍵詞：舊城改造區(qū)；開發(fā)過程；工地勘察調(diào)查

隨著城市化的不斷發(fā)展，對于城市的構(gòu)造提出了更高的要求，當前我國各個城市的人口不斷增多，原有的城市暴露了建筑落后、道路狹窄、設(shè)施簡陋的弊端，已經(jīng)不能適應(yīng)城市化的發(fā)展要求。因此在新時期，應(yīng)當把城市的發(fā)展重點放在舊城的改造上，在保證原有的城市建筑功能的基礎(chǔ)上，通過合理的規(guī)劃和科學的土地勘測，轉(zhuǎn)變城市發(fā)展的方向。這就要求相關(guān)的部門在城市改造過程中，重視土地勘測工作，為舊城改造提供科學全面的參考數(shù)據(jù)，有土地資源的利用到達最優(yōu)化。

1 舊城改造的相關(guān)概念闡述

城市舊城改造是在經(jīng)濟發(fā)展到一定程度上的產(chǎn)物，是當前城市開發(fā)和城市規(guī)劃中的重要環(huán)節(jié)之一，舊城改造是對城市局部或者整體區(qū)域按照現(xiàn)代化的發(fā)展方式進行改造，改造的重點包括舊工業(yè)區(qū)、商業(yè)區(qū)、住宅區(qū)、城中村等，舊城改造的目的是通過對于改造完成原有城區(qū)的功能升級，提高其使用功能，滿足城市居民的生活和工作要求，同時粗晶城區(qū)功能的改變，改變原有舊城區(qū)“破”“舊”“臟”的面貌，打造全新的新城市功能區(qū)。

舊城改造的要求是總體規(guī)劃，把改造的目光放長遠，尤其城市在發(fā)展過程中形成了復(fù)雜的交錯局面，因此對于舊城改造要綜合把握，根據(jù)實際的片區(qū)情況，合理的劃分土地的用途，同時要設(shè)置功能齊全的功能區(qū)域，提高城市的產(chǎn)業(yè)布局，使城市舊城改造后能發(fā)揮出最大的產(chǎn)業(yè)能量。此外隨著人們生活水平的提高，對于城市的娛樂休閑功能的要求增大，因此在舊城改造中，要及時的調(diào)整和完善城市公共基礎(chǔ)設(shè)施，通過科學的土地勘測，把舊城區(qū)建設(shè)成功能齊全的城市區(qū)域。

2 舊城改造片區(qū)開發(fā)中土地勘測調(diào)查

2.1 土地勘測流程圖

土地勘測是舊城改造的重要環(huán)節(jié)，在舊城改造區(qū)指揮部和當?shù)貒临Y源局的協(xié)調(diào)組織下，對于舊城改造片區(qū)內(nèi)的土地權(quán)屬單位進行詳細科學的考察，為舊城改造提供資料，最終調(diào)查清除舊城改造項目中土地和建筑物的狀況。舊城改造片區(qū)土地勘測的流程圖如圖1所示：

圖1 舊城改造片區(qū)土地勘測流程圖

2.2 土地勘測調(diào)查準備工作

“好的開頭是成功的一半”，在土地勘測之前，要做好準備工作，才能保證工作的有條不紊的開展，其準備工作主要包括：工作計劃制定、圖件資料的收集和分析、現(xiàn)場勘查工作、設(shè)備儀器的準備和檢測等。首先是工作計劃的制定，相關(guān)的勘測單位要根據(jù)改造片區(qū)的實際情況進行調(diào)查，調(diào)查的目標包括項目范圍、收集圖鑒資料情況，等勘察調(diào)查完成之后制定整個工作計劃，采用統(tǒng)一的動工標準，提升工作效率。其次是人員安排，選派的工作人員必須要具備相應(yīng)的資質(zhì)，并了解相關(guān)的政策性文件和技術(shù)流程。同時要完善工作人員的結(jié)構(gòu)層次，保證工作的科學性。最后是圖件資料收集和整理，對于舊城改造工程要有科學詳細的地圖，必備的地圖有1：500地籍圖、1：500地形圖、1：10000標準分幅土地利用現(xiàn)狀圖、土地利用總體規(guī)劃圖、土地權(quán)屬界線圖、遙感影像圖、規(guī)劃局批復(fù)的項目用地范圍圖及項目平面總布置圖等。

2.3 土地勘測調(diào)查的主要內(nèi)容

調(diào)查的主要內(nèi)容有：（1）調(diào)查被拆建筑物的土地所有權(quán)單位、權(quán)屬來源、并驗證其土地所有權(quán)資料是否真實；（2）調(diào)查改造片區(qū)范圍內(nèi)的土地界限，在調(diào)查過程中，要保證相鄰?fù)恋氐氖褂谜叨荚诂F(xiàn)場進行確認，認真核對界限的位置，確保在土地所有權(quán)問題上沒有糾紛；（3）調(diào)查各個土地的面積、位置、使用功能、使用年限等，把關(guān)于土地的信息進行詳細的了解，同時調(diào)查被拆遷范圍內(nèi)是否存在侵占、亂占、多占的范圍，使其土地合同上的占有面積和實際土地對應(yīng)起來；（4）調(diào)查改造區(qū)域內(nèi)的建筑物情況，包括建筑物的所有權(quán)、用途、使用狀況、房屋產(chǎn)權(quán)等，并重點調(diào)查是否存在著違法建筑、臨時搭建建筑情況。

2.4 土地勘測調(diào)查技術(shù)要點

通常采用的國家統(tǒng)一的坐標系統(tǒng)確定坐標和高程基準，同時控制平面，根據(jù)實際情況設(shè)定測試控制網(wǎng)，并設(shè)置適當?shù)募用芸刂泣c。再者對于野外碎部點數(shù)據(jù)采集一般在各級基本控制點上利用全站儀極坐標法測定，當控制點不能那個滿足數(shù)據(jù)時，要最多設(shè)置兩級支導(dǎo)線作為測點，通常其總長不超過200m，而且界址點的測定精度符合相關(guān)的要求。利用現(xiàn)代化的數(shù)字測量技術(shù)和信息技術(shù)，如采用GPS和全站儀相結(jié)合提高數(shù)據(jù)采集的精確性和全面性，并采用專業(yè)的繪圖軟件把搜集到的數(shù)據(jù)和資料進行除了，提高工作的效率。

3 舊城改造片區(qū)土地勘測中應(yīng)當注意的問題

首先要提高工作人員的素質(zhì)，要求工作人員具有豐富的測繪理論知識和實戰(zhàn)工作經(jīng)驗，同時要做好分工合作，保證勘測工作正常運轉(zhuǎn)，要使用先進的勘測儀器，提高數(shù)據(jù)收集的科學性。再者要處理好界址爭議問題，舊城區(qū)通常都是結(jié)構(gòu)較為復(fù)雜，權(quán)屬關(guān)系存在一定的爭議，因此調(diào)查員應(yīng)當對于有爭議的區(qū)域，進行雙方的有效溝通，用測量數(shù)據(jù)解決存在的界址爭議。再者要加強勘測工作的質(zhì)量管理，認真履行驗收制度，對于發(fā)現(xiàn)的問題，及時進行檢測整改，有助于下一步的工作進行。最后要保證數(shù)據(jù)庫的更新，舊城區(qū)改造片區(qū)的情況較為復(fù)雜，建筑物的情況多變，因此需要做好數(shù)據(jù)庫的更新工作，完善數(shù)據(jù)管理系統(tǒng)。

4 結(jié)束語

總而言之，舊城改造計劃是當前城市發(fā)展的重點項目之一，在改造計劃中，不可避免的出現(xiàn)土地權(quán)屬和建筑權(quán)屬的爭議問題，這就要求相關(guān)的工作人員加強土地勘測工作，在確保舊城改造片區(qū)合理開發(fā)的基礎(chǔ)上，實現(xiàn)土地勘測調(diào)查工作向深度和廣度發(fā)展，以更加有效的方式加速土地勘測調(diào)查的市場，為改造提供科學全面的數(shù)據(jù)。由于作者的知識水平有限，因此，文章如有不到之處，還望各位不吝指正。

參考文獻

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