基于城市綠化的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)評(píng)價(jià)

杜 小 薇

(重慶工商大學(xué) 數(shù)學(xué)與統(tǒng)計(jì)學(xué)院，重慶400067)

目前一些城市提出實(shí)施森林工程，建設(shè)生態(tài)文明的任務(wù)，實(shí)行“退耕還林”“綠色行動(dòng)”等生態(tài)建設(shè)，加快推進(jìn)城鄉(xiāng)綠化.但如今房產(chǎn)開(kāi)發(fā)占用大量的綠地、耕地，使得城市綠化面積減少，空氣質(zhì)量降低，居民生活質(zhì)量大大下降，這與我國(guó)提出的建立新型化城鎮(zhèn)的理念相違背，也不利于可持續(xù)發(fā)展.建立加入環(huán)境綠化因素的評(píng)價(jià)模型，不僅可以為判斷我國(guó)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)是否符合環(huán)境要求，同時(shí)也對(duì)開(kāi)發(fā)商的開(kāi)發(fā)過(guò)程起監(jiān)督作用，防止那些為了搞開(kāi)發(fā)而以犧牲環(huán)境為代價(jià)的行為，從而達(dá)到經(jīng)濟(jì)效益與生態(tài)環(huán)境的平衡.目前，許多對(duì)這方面的評(píng)價(jià)都是基于房產(chǎn)開(kāi)發(fā)本身，或通過(guò)宏觀經(jīng)濟(jì)指標(biāo)反應(yīng)；也有研究者從生態(tài)足跡理論出發(fā)，建立開(kāi)發(fā)生態(tài)模型，計(jì)算房產(chǎn)開(kāi)發(fā)的生態(tài)承載力[1]；或從居民居住環(huán)境考慮進(jìn)行評(píng)價(jià)[2].此處從城市生態(tài)綠化角度考慮，綜合房產(chǎn)評(píng)價(jià)指標(biāo)體系和生態(tài)綠化指標(biāo)體系，得出最終評(píng)價(jià)值，判斷兩者是否協(xié)調(diào)發(fā)展.

1 評(píng)價(jià)指標(biāo)體系的分層構(gòu)建

1.1 評(píng)價(jià)指標(biāo)選取及說(shuō)明

房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)評(píng)價(jià)指標(biāo)選取的原則，一是能夠充分反映各地區(qū)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的狀況，二是相關(guān)數(shù)據(jù)在現(xiàn)有的統(tǒng)計(jì)年鑒上能夠找到[3].于是，在房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)主要指標(biāo)體系中選取了9個(gè)指標(biāo)變量：本年土地購(gòu)置面積(x1)、投資額完成率(x2)、房屋施工面積(x3)、竣工率(x4)、營(yíng)業(yè)利潤(rùn)(x5)、主營(yíng)業(yè)務(wù)收入(x6)、住宅面積(x7)、辦公樓用地面積(x8)、商業(yè)用地面積(x9).目前相關(guān)研究也選取了不同層面的各個(gè)指標(biāo)，總體來(lái)看體現(xiàn)為開(kāi)發(fā)規(guī)模、開(kāi)發(fā)效益、開(kāi)發(fā)效率3個(gè)方面.

過(guò)去有關(guān)城市綠化的指標(biāo)主要從生態(tài)、游憩、美化功能3個(gè)方面考慮，包含綠地率、人均公共綠地面積、綠化覆蓋率，但在城市綠化建設(shè)實(shí)踐中仍有一些問(wèn)題.指標(biāo)的可行性需要結(jié)合城市的實(shí)際綠化狀況分析[1].現(xiàn)在城市的綠化已不僅以草坪來(lái)裝點(diǎn)，還種植了各種林木、喬灌木等；綠化用水方面應(yīng)考慮擴(kuò)大森林建設(shè)及綠地面積以涵養(yǎng)水源，促進(jìn)城市水資源的良性循環(huán)；城市居民也應(yīng)該最大限度地享用綠地.目前一些學(xué)者用人均公園面積、人均綠地面積這些指標(biāo)來(lái)衡量人們享用情況.從這幾個(gè)方面分析，選取現(xiàn)有農(nóng)用地面積(y1)、林業(yè)完成投資(y2)、人均公園面積(y3)來(lái)刻畫(huà)綠化規(guī)模；綠化覆蓋率(y4)和綠地面積(y5)則作為體現(xiàn)綠化率的指標(biāo).

1.2 指標(biāo)體系的分層構(gòu)建

將城市房產(chǎn)開(kāi)發(fā)與生態(tài)綠化的綜合評(píng)價(jià)值作為最終評(píng)價(jià)依據(jù).分別計(jì)算房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)評(píng)價(jià)值、生態(tài)綠化評(píng)價(jià)值，因此需對(duì)原始指標(biāo)進(jìn)行分層處理.開(kāi)發(fā)與生態(tài)綠化這兩大類為第一層作為一級(jí)指標(biāo)，影響兩者的主要因素為第二層二級(jí)指標(biāo)，主要因素下包含的各原始指標(biāo)為第三層三級(jí)指標(biāo).

1.2.1 指標(biāo)體系構(gòu)建的理論模型

設(shè)房產(chǎn)開(kāi)發(fā)評(píng)價(jià)指標(biāo)(x1,x2,…,xn)，綠化效果評(píng)價(jià)指標(biāo)(y1,y2,…,ym).通常一個(gè)評(píng)價(jià)對(duì)象的評(píng)價(jià)指標(biāo)之間存在信息的重疊，各個(gè)指標(biāo)表現(xiàn)出的差異性都是受到同一個(gè)或相同的幾個(gè)主導(dǎo)因素的影響，所以有必要將導(dǎo)致每個(gè)指標(biāo)差異性的根本因素(因子)找出來(lái).將那些同一因素上受影響較大的指標(biāo)歸為一類，表示其為影響評(píng)價(jià)對(duì)象的的某一方面.根據(jù)這種思想，對(duì)于二級(jí)指標(biāo)的提取采用因子分析法，找出能夠解釋變量變異性的因子，根據(jù)每個(gè)變量在各個(gè)因子上的載荷的大小對(duì)變量進(jìn)行歸類.

根據(jù)因子分析理論，有

z1=l11f1+l12f2+…+l1mfm+ε1

z2=l21f1+l22f2+…+l2mfm+ε2

…

zn=ln1f1+ln2f2+…+lnmfm+εn

其中l(wèi)ij為正交旋轉(zhuǎn)后的因子載荷，這樣旋轉(zhuǎn)后的載荷在某些變量上的載荷值較大，而在另一些變量上該值趨近于零.將在某一因子上載荷較大的變量歸為一類，這有利于解釋因子的意義，從而揭示影響評(píng)價(jià)對(duì)象某一方的主導(dǎo)因素，這些主導(dǎo)因素(因子)即為第二層的評(píng)價(jià)指標(biāo)，從中可以揭示各個(gè)城市在各方面的評(píng)價(jià)值.

1.2.2 構(gòu)建指標(biāo)體系

（1）

提取主成分結(jié)果見(jiàn)表1.

表1 方差總貢獻(xiàn)

累計(jì)方差貢獻(xiàn)率都較高，說(shuō)明提取的信息量合理.各自選用的前兩個(gè)主成分代表了大部分信息.建立因子載荷矩陣，以解釋主成分信息.

表2 旋轉(zhuǎn)后的因子載荷矩陣

根據(jù)表2知,房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)指標(biāo)中，本年土地購(gòu)置面積、房屋施工面積、住宅面積、商業(yè)用地面積上載荷系數(shù)較高，都在0.85以上.這4個(gè)指標(biāo)表示開(kāi)發(fā)的面積大小，即開(kāi)發(fā)規(guī)模，所以第一主成分為“規(guī)模因子”；其次，商業(yè)用地和住宅面積的載荷系數(shù)遠(yuǎn)大于辦公樓用地，說(shuō)明現(xiàn)在房產(chǎn)的開(kāi)發(fā)項(xiàng)目主要針對(duì)居民住宅和商圈的建設(shè)；第二主成分在投資完成率、營(yíng)業(yè)利潤(rùn)、主營(yíng)業(yè)務(wù)收入上有較大的載荷系數(shù)，為“結(jié)構(gòu)因子”，反應(yīng)城市房產(chǎn)經(jīng)營(yíng)的盈利能力和施工效率；而竣工率和辦公面積在兩個(gè)成分上的載荷都很小，所以在評(píng)價(jià)過(guò)程中將其刪掉，認(rèn)為這兩個(gè)指標(biāo)在主成分中的作用不大.

生態(tài)綠化指標(biāo)中，第一主成分在農(nóng)用地、人均公園面積、林業(yè)完成投資上系數(shù)較大，這幾個(gè)指標(biāo)反映的是城市生態(tài)建設(shè)規(guī)模，為“規(guī)模因子”；第二主成分在綠化覆蓋率、綠地面積上系數(shù)較大，這兩指標(biāo)表示綠化效果，為“綠化因子”；造林面積系數(shù)較小，故省去.

根據(jù)以上分析，開(kāi)發(fā)規(guī)模、盈利和施工效率，生態(tài)建設(shè)規(guī)模、綠化效果為二級(jí)指標(biāo).每個(gè)二級(jí)指標(biāo)下為三級(jí)指標(biāo).二級(jí)指標(biāo)不僅描述了影響評(píng)價(jià)對(duì)象的主導(dǎo)因素，而且各個(gè)指標(biāo)的值反映了評(píng)價(jià)對(duì)象這幾個(gè)方面的具體評(píng)價(jià)情況.

整個(gè)指標(biāo)體系分層結(jié)構(gòu)見(jiàn)圖1.

圖1 房產(chǎn)開(kāi)發(fā)評(píng)價(jià)指標(biāo)體系

2 全國(guó)31個(gè)城市的綜合效果的評(píng)價(jià)

2.1 評(píng)價(jià)模型的構(gòu)建

設(shè)xp為一級(jí)指標(biāo)的第p個(gè)指標(biāo)的評(píng)價(jià)值，xpq為第p個(gè)一級(jí)指標(biāo)的第q個(gè)二級(jí)指標(biāo)的評(píng)價(jià)值，xpqi為第p個(gè)一級(jí)指標(biāo)，第q個(gè)二級(jí)指標(biāo)下第i個(gè)三級(jí)指標(biāo)的值.

xp=∑xpqw(xpq)

xpq=∑xpqiw(xpqi)

其中w為對(duì)應(yīng)的指標(biāo)相對(duì)于總目標(biāo)層的權(quán)數(shù)，F(xiàn)為綜合評(píng)價(jià)值.

根據(jù)上述開(kāi)發(fā)與生態(tài)綠化的評(píng)價(jià)指標(biāo)的分層構(gòu)架，可知p=1或2，有

F=(x1x2)1/2

其中M為各個(gè)二級(jí)指標(biāo)下三級(jí)指標(biāo)的個(gè)數(shù).

2.2 綜合評(píng)價(jià)值的計(jì)算

基于以上結(jié)構(gòu)，根據(jù)建立的綜合評(píng)價(jià)模型計(jì)算評(píng)價(jià)值.這里原始指標(biāo)均為正指標(biāo)，直接采用極差法將指標(biāo)進(jìn)行無(wú)量綱化，Xi=(xi-m)/(M-m)，其中M,m分別為各指標(biāo)的最大最小值.篩選分層后的三級(jí)指標(biāo)對(duì)于二級(jí)指標(biāo)而言重要性差別不大，比如對(duì)于綠化效果的評(píng)價(jià)，綠地面積和綠地覆蓋率重要性相當(dāng).所以這里利用信息量權(quán)的思想，采用標(biāo)準(zhǔn)差系數(shù)法賦權(quán).

為了能更好地對(duì)研究對(duì)象進(jìn)行內(nèi)部結(jié)構(gòu)分析, 還要結(jié)合各個(gè)主導(dǎo)因素的評(píng)價(jià)結(jié)果, 根據(jù)城市的開(kāi)發(fā)規(guī)模、盈利和開(kāi)發(fā)效率、生態(tài)規(guī)模和綠化率四大因素去分析，這樣就可以對(duì)各城市在各方面的狀況有更深層次的把握.所以此處分別對(duì)這4個(gè)因素以及最后的綜合效果都進(jìn)行排名.根據(jù)上述評(píng)價(jià)模型和指標(biāo)分層結(jié)構(gòu)有如下排名(表3).

從開(kāi)發(fā)規(guī)模上看,北京、上海這些一線城市近兩年的開(kāi)發(fā)有靠后的趨勢(shì)，近兩年大面積拿地建房的熱度有所減緩，房產(chǎn)開(kāi)發(fā)向二三線轉(zhuǎn)移.分析其原因，一線城市拿地越來(lái)越規(guī)范，專業(yè)化要求也越來(lái)越高.比如北京市五環(huán)以內(nèi)的主城區(qū)在前10年高密度開(kāi)發(fā)后，新增土地供給極少；前三年土地供應(yīng)量萎縮，開(kāi)發(fā)受影響，商品房供應(yīng)處于低位；另外，限購(gòu)令也對(duì)這一因素起抑制作用，一線城市開(kāi)發(fā)的難度也水漲船高.二三線城市發(fā)展較快，企業(yè)競(jìng)爭(zhēng)相對(duì)較弱.而城市經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)快過(guò)一線，穩(wěn)步上升，尤其像江蘇這樣的地級(jí)市以及山東經(jīng)濟(jì)發(fā)展最為突出，這些地方成為房產(chǎn)投資新亮點(diǎn).

從盈利能力看，盈利能力直接反映在房屋價(jià)格上，某個(gè)城市的房?jī)r(jià)跟當(dāng)?shù)氐慕?jīng)濟(jì)發(fā)展密切相關(guān).以上結(jié)果也可以看出排在前十的大都是經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)的一線地區(qū).近幾年這些城市的房?jī)r(jià)居高不下，限購(gòu)令并未對(duì)這一因素起作用，無(wú)法真正將價(jià)格壓下來(lái).而一線地區(qū)開(kāi)發(fā)規(guī)模的減小使得供需關(guān)系緊張，這對(duì)房?jī)r(jià)上漲起一定助推作用.所以三線城市排名最靠后.

表3 城市綜合排名表

綠化規(guī)模上看，北上廣均未進(jìn)入前十，北京上海位于末尾.綠化作為生態(tài)建設(shè)的一部分，說(shuō)明這些經(jīng)濟(jì)高度發(fā)達(dá)地區(qū)生態(tài)消耗也大，持續(xù)一種高投入高產(chǎn)出的發(fā)展模式，具有“人類發(fā)展水平高但是生態(tài)投入消耗大”的特征.像內(nèi)蒙古、云南、廣西這些三線地區(qū)則相反，無(wú)論是開(kāi)發(fā)規(guī)模還是盈利均靠后，但其綠化規(guī)模則居于前列.表明多數(shù)地區(qū)的開(kāi)發(fā)都未能使兩者均衡發(fā)展.

從綠化率上看，房產(chǎn)開(kāi)發(fā)較好的城市，尤其是經(jīng)濟(jì)較發(fā)達(dá)地區(qū)，綠化率排名都比較靠前.

綜上所述，結(jié)合后3列的排名，總體上存在房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)與綠化效果不一致的情況.北京、上海一線地區(qū)占據(jù)經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)的優(yōu)勢(shì)，房產(chǎn)開(kāi)發(fā)的盈利能力好.雖然近兩年開(kāi)發(fā)規(guī)?？s減，但在過(guò)去十年這些城市已經(jīng)完成了大面積的房產(chǎn)開(kāi)發(fā)，所以開(kāi)發(fā)較好的大都集中在一線城市.但同時(shí)它們也占用了大量的綠地，林地，使得整體的綠化規(guī)模遠(yuǎn)不及二線城市，沒(méi)能跟上其經(jīng)濟(jì)的發(fā)展.一些經(jīng)濟(jì)比較好的二線城市，比如重慶、四川、山東、江蘇兩者發(fā)展比較平衡靠前，說(shuō)明現(xiàn)在經(jīng)濟(jì)較發(fā)達(dá)的二線地區(qū)在這方面做得較好.而貴州、云南這些三線地區(qū)各方面都有待發(fā)展.

3 結(jié) 論

通過(guò)指標(biāo)分層，建立綜合評(píng)價(jià)模型，對(duì)全國(guó)31個(gè)城市的房產(chǎn)開(kāi)發(fā)與綠化建設(shè)的綜合效果進(jìn)行了整體評(píng)價(jià)，旨在衡量?jī)烧甙l(fā)展的均衡性，判斷現(xiàn)在城市的發(fā)展是否符合目前的新型城鎮(zhèn)化及綠色建筑的要求，并對(duì)其結(jié)果進(jìn)行解釋，分析各城市在各方面的狀況.目前，整體上存在發(fā)達(dá)地區(qū)綠化較差的情況，主要表現(xiàn)為城市綠化規(guī)模太小，這跟房產(chǎn)開(kāi)發(fā)占用綠地面積分不開(kāi).現(xiàn)在的開(kāi)發(fā)商也還沒(méi)打造出綠色建筑，這也是當(dāng)前一線地區(qū)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的同時(shí)需要考慮的問(wèn)題.經(jīng)濟(jì)相對(duì)較強(qiáng)的二線城市雖然在房產(chǎn)開(kāi)發(fā)層面不及一線地區(qū)，但其生態(tài)綠化搞得較好，基本上能夠做到兩者協(xié)調(diào)發(fā)展，主要表現(xiàn)在其開(kāi)發(fā)規(guī)模和綠化率上.近幾年房產(chǎn)投資退到二線城市，促進(jìn)房產(chǎn)進(jìn)一步發(fā)展.在進(jìn)行城市建設(shè)過(guò)程中，也結(jié)合了綠化生態(tài)環(huán)境的理念，所以這些地區(qū)成為了目前房產(chǎn)與生態(tài)綠化結(jié)合得較好的城市.許多三線城市，尤其是經(jīng)濟(jì)較差的地區(qū)不會(huì)是房產(chǎn)開(kāi)發(fā)商的目標(biāo).所以這些城市，無(wú)論是在開(kāi)發(fā)規(guī)模還是盈利上都很落后，對(duì)環(huán)境沒(méi)什么影響.某些城市，像云南、西藏這些旅游地雖然環(huán)境很好，在綠化規(guī)模上靠前，但綜合起來(lái)，受經(jīng)濟(jì)落后影響，整體不容樂(lè)觀.

參考文獻(xiàn)：

[1] 王莉.基于生態(tài)足跡的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)評(píng)價(jià)[J].統(tǒng)計(jì)與決策，2013(4)：60-62

[2] 盧炎秋，袁用道，程勝高.房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)中的生態(tài)環(huán)境影響評(píng)價(jià) [J].農(nóng)業(yè)科學(xué)，2007，30(1):185-186

[3] 劉超.關(guān)于我國(guó)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的綜合評(píng)價(jià)[J].統(tǒng)計(jì)與決策，2008(1):52-53

[4] 蔡艷梅.房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)綠色文化評(píng)價(jià)與建設(shè)研究[D]. 大慶：東北石油大學(xué)，2003

[5] 蘇為華.多指標(biāo)綜合評(píng)價(jià)理論與方法研究[M].北京：中國(guó)物價(jià)出版社，2001

[6] 何曉群.多元統(tǒng)計(jì)分析[M].北京：中國(guó)人民大學(xué)出版社，2010

[7] 祝曄.旅游房地產(chǎn)的綠色開(kāi)發(fā)和評(píng)價(jià)模型研究[D]. 南京：南京師范大學(xué)，2005