公共租賃住房發(fā)展歷程及運(yùn)作方式探究

菅聰聰+寧艷杰+康琪雪

內(nèi)容摘要：本文從公租房演進(jìn)軌跡入手，解讀公租房產(chǎn)生的歷史根源，并借鑒國(guó)外經(jīng)驗(yàn)，對(duì)比經(jīng)適房和廉租房，分析公租房所呈現(xiàn)的動(dòng)態(tài)調(diào)整性、周轉(zhuǎn)性、過(guò)渡性等特點(diǎn)，探討現(xiàn)階段大力發(fā)展公租房的必要性；通過(guò)分析公租房實(shí)物配租方式與貨幣補(bǔ)貼方式兩種運(yùn)作程序，提出貨幣補(bǔ)貼方式的市場(chǎng)化租賃將成為今后公租房的發(fā)展趨勢(shì)。

關(guān)鍵詞：公租房 實(shí)物配租 貨幣補(bǔ)貼

公租房制度演進(jìn)軌跡

公租房是經(jīng)適房調(diào)整為租售并舉的具體實(shí)現(xiàn)方式。研究公租房發(fā)展歷程，需要追溯到“只售不租”的經(jīng)濟(jì)適用房政策形成的歷史原因，《國(guó)務(wù)院關(guān)于深化城鎮(zhèn)住房制度改革加快住房建設(shè)的通知》（國(guó)發(fā)[1998]23號(hào)）明確要“建立和完善以經(jīng)適房為主的多層次城鎮(zhèn)住房供應(yīng)體系”。當(dāng)時(shí)堅(jiān)持經(jīng)適房只售不租，能盡快調(diào)出居民存款并鼓勵(lì)銀行貸款，調(diào)動(dòng)起更多的資金投向住房市場(chǎng)，通過(guò)住房消費(fèi)來(lái)拉動(dòng)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的必然要求。房地產(chǎn)行業(yè)成為國(guó)民經(jīng)濟(jì)支柱產(chǎn)業(yè)之際，由于過(guò)分注重經(jīng)濟(jì)效率，出現(xiàn)了發(fā)展過(guò)熱的勢(shì)頭?！督?jīng)適房管理辦法》（建住房[2004]77號(hào)）提出經(jīng)適房租售并舉，鼓勵(lì)房地產(chǎn)企業(yè)建設(shè)用于出租的經(jīng)適房，公租房雛形已現(xiàn)端倪?！秶?guó)務(wù)院關(guān)于解決城市低收入家庭住房困難的若干意見(jiàn)》（國(guó)發(fā)[2007]24）要求建立健全城市廉租制度，實(shí)現(xiàn)經(jīng)適房與廉租房保障對(duì)象的銜接，公租房應(yīng)運(yùn)而生。2010年，國(guó)務(wù)院提出加快發(fā)展公租房?！蛾P(guān)于加快發(fā)展公租房的指導(dǎo)意見(jiàn)》（國(guó)辦發(fā)[2010]87號(hào)）明確提出加快發(fā)展公租房，培育住房租賃市場(chǎng)?！豆夥抗芾磙k法》明確界定公租房是指限定建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)和租金水平，面向符合規(guī)定條件的城鎮(zhèn)中等偏下收入住房困難家庭、新就業(yè)無(wú)房職工和在城鎮(zhèn)穩(wěn)定就業(yè)的外來(lái)務(wù)工人員出租的保障性住房?！蛾P(guān)于保障性安居工程建設(shè)和管理的指導(dǎo)意見(jiàn)》（國(guó)辦發(fā)[2011]45號(hào)）提出，要大力推進(jìn)以公租房為重點(diǎn)的保障性安居工程建設(shè)。

發(fā)展公租房是現(xiàn)階段必要選擇

公租房倡導(dǎo)“先租后買”，符合住房過(guò)渡性消費(fèi)特征。國(guó)外租賃保障也為公租房發(fā)展提供了標(biāo)桿。調(diào)節(jié)住房供應(yīng)結(jié)構(gòu)，培育租賃市場(chǎng)，大力發(fā)展公租房，逐步形成梯度消費(fèi)的住房模式，已成為解決城市住房困難的必要選擇。

（一）國(guó)外租賃保障房經(jīng)驗(yàn)

國(guó)外住房保障方式普遍以租賃型為主。德國(guó)住房自有率低，57%的人口租房居住，依托發(fā)達(dá)的租賃市場(chǎng)結(jié)構(gòu)，推行公共福利政策和租賃補(bǔ)貼政策。美國(guó)為應(yīng)對(duì)保障房質(zhì)量差、開(kāi)發(fā)地段偏僻、房屋維護(hù)成本等問(wèn)題，實(shí)行“房租補(bǔ)助計(jì)劃”，選定一部分私人住房作為政府補(bǔ)助對(duì)象，房主獲取穩(wěn)定的租金收入，代價(jià)是房屋出租給低收入群體。實(shí)行普惠福利的荷蘭利用社會(huì)住宅解決住房問(wèn)題，即社會(huì)出租住房，最終形成以公有租賃為主，廣泛覆蓋不同社會(huì)階層的社會(huì)住宅體系。

（二）對(duì)經(jīng)適房和廉租房形成有效補(bǔ)充

首先，公租房針對(duì)供應(yīng)對(duì)象的支付能力實(shí)行年度動(dòng)態(tài)調(diào)整，實(shí)行廣覆蓋，梯度保障待遇，即梯度租金補(bǔ)貼。有利于避免收入較高家庭享受經(jīng)適房而最低收入家庭卻享受保障福利較低的廉租房。其次，公租房的周轉(zhuǎn)性避免出現(xiàn)限于開(kāi)發(fā)成本、財(cái)政壓力等造成的供不應(yīng)求現(xiàn)象，公租房的過(guò)渡性避免出現(xiàn)部分購(gòu)買了經(jīng)適房的家庭在經(jīng)濟(jì)狀況得到改善后，難以將他們?cè)谫?gòu)房時(shí)提前享受到的保障資金進(jìn)行再調(diào)節(jié)分配的不公現(xiàn)象，優(yōu)先保障階段性缺乏住房購(gòu)買能力的家庭，既保證保障資源的靈活分配和循環(huán)使用，又促使保障資源發(fā)揮更大的輻射效應(yīng)。最后，住房保障應(yīng)該是保障更多的社會(huì)個(gè)體實(shí)現(xiàn)居住的權(quán)利，而非實(shí)現(xiàn)部分低收入群體“有房產(chǎn)”的利益。不同于廉租房純粹的政府行為，公租房以產(chǎn)權(quán)單位投入成本和同地段市場(chǎng)價(jià)確定租金水平，倡導(dǎo)“先租后買”的合理住房消費(fèi)觀念，引導(dǎo)住房租賃和產(chǎn)權(quán)購(gòu)買并行，培育租賃市場(chǎng)。

公租房運(yùn)作方式

公租房保障既需要有實(shí)物配租，也需要有租金補(bǔ)貼。至于以實(shí)物配租為主，還是以租金補(bǔ)貼為主，則根據(jù)經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平和住房供求狀態(tài)確定，并逐步實(shí)現(xiàn)實(shí)物配租到租金補(bǔ)貼運(yùn)作方式的過(guò)渡。

（一）實(shí)物配租方式的公租房

繼公租房成為保障性安居工程重點(diǎn)，各大城市開(kāi)展公租房建設(shè)、配租、租賃管理、動(dòng)態(tài)監(jiān)管等一系列工作，實(shí)踐表明現(xiàn)階段公租房主要以實(shí)物配租為主，并呈現(xiàn)與廉租房并軌發(fā)展的趨勢(shì)，在實(shí)物配租的實(shí)際操作中，公租房租金需要效仿廉租房對(duì)難以負(fù)擔(dān)租金的家庭進(jìn)行租金補(bǔ)貼。增加公租房的存量供應(yīng)，可以讓政府直接擁有一部分穩(wěn)定的公租房房源，利于掌握動(dòng)態(tài)調(diào)控保障資源的主動(dòng)權(quán)。

實(shí)物配租公租房的制度安排。以實(shí)物配租方式提供公租房，其規(guī)劃設(shè)計(jì)需要滿足四項(xiàng)原則。其一，區(qū)位選擇方面，具備交通便利、教育、醫(yī)療、社會(huì)服務(wù)等公共利益健全的社區(qū)。其二，相關(guān)配套方面，公租房配套應(yīng)滿足基本住房需求，尤其是公共空間、共用設(shè)施設(shè)備的維護(hù)。其三，房屋功能方面，小居室房屋設(shè)計(jì)滿足公租房長(zhǎng)期循環(huán)利用的特點(diǎn)，保證房屋質(zhì)量。其四，運(yùn)營(yíng)管理方面，成立專門的公租房管理機(jī)構(gòu)，實(shí)時(shí)監(jiān)管規(guī)范承租人居住行為，實(shí)施準(zhǔn)入與退出機(jī)制，保證公租房順利周轉(zhuǎn)。

實(shí)物配租公租房出現(xiàn)的問(wèn)題。在公租房存量達(dá)到一定程度時(shí)，政府土地成本、開(kāi)發(fā)建設(shè)、后期管理等財(cái)政投入壓力會(huì)隨之增大，部分公租房項(xiàng)目因?yàn)榕涮自O(shè)施、公共交通、租金水平等因素出現(xiàn)空置現(xiàn)象，與公租房實(shí)物配租初衷不符。具體分析如下：

第一，北京模式公租房出現(xiàn)的問(wèn)題。北京市通過(guò)新建、收購(gòu)、長(zhǎng)期租賃等方式多渠道籌集公租房房源。從北京市保障性住房建設(shè)投資中心獲得的數(shù)據(jù)，截止到2013年上半年該投資中心收購(gòu)運(yùn)營(yíng)的公租房項(xiàng)目中，北京豐臺(tái)區(qū)3處，通州、昌平、石景山區(qū)各1處，朝陽(yáng)區(qū)2處，從區(qū)域分布來(lái)看，區(qū)位選擇與配套設(shè)施方面缺乏絕對(duì)優(yōu)勢(shì)。另外，海淀區(qū)以長(zhǎng)期租賃方式籌集的蘇家坨項(xiàng)目，也存在配套設(shè)施不齊全，公共交通落后問(wèn)題。由于公租房開(kāi)發(fā)成本較高，其租金結(jié)合建設(shè)、運(yùn)營(yíng)和管理成本，按略低于同地段、同類型住房的市場(chǎng)租金水平確定，相對(duì)于租住同地段條件較差的民居，租金缺乏價(jià)格優(yōu)勢(shì)。北京市現(xiàn)有公租房項(xiàng)目很難符合實(shí)物配租公租房規(guī)劃設(shè)計(jì)的四項(xiàng)原則，其可持續(xù)運(yùn)營(yíng)受到嚴(yán)峻考驗(yàn)。endprint

第二，重慶模式公租房出現(xiàn)的問(wèn)題。重慶成立公共租賃管理局，政府直接投資公租房項(xiàng)目。重慶市公租房建設(shè)1300億資金需求，其中30%由中央和地方財(cái)政投入，70%通過(guò)社會(huì)融資解決。對(duì)于公租房實(shí)行可租可售，連續(xù)租住公租房5年的租房者，可以成本價(jià)加上銀行利息購(gòu)買，但不得上市交易，實(shí)行公租房?jī)?nèi)部循環(huán)。房屋產(chǎn)權(quán)不屬于個(gè)人。這種可租可售的公租房有利于公租房資金持續(xù)運(yùn)營(yíng)，但是其依托城市土地儲(chǔ)備較多，開(kāi)發(fā)成本相對(duì)較低的優(yōu)勢(shì)，需要衡量公租房需求與供應(yīng)數(shù)量，政府包攬形式的直接投資，易產(chǎn)生后期還款壓力，必須警惕后期出售公租房來(lái)償還社會(huì)融資成本的現(xiàn)象。

第三，其它城市公租房出現(xiàn)的問(wèn)題。福建、湖北等地允許開(kāi)發(fā)商介入公租房項(xiàng)目，完工項(xiàng)目由政府回購(gòu)或者開(kāi)發(fā)商低價(jià)出租，政府補(bǔ)貼市場(chǎng)價(jià)與出租價(jià)之間的差額，這種模式可減輕政府財(cái)政壓力，但企業(yè)介入公租房租賃環(huán)節(jié)，容易出現(xiàn)尋租行為。

總之，推行實(shí)物配租方式的公租房弊端日漸顯現(xiàn)。借助行政力量強(qiáng)制干涉住房租賃市場(chǎng)供需，利用土地劃撥優(yōu)勢(shì)，低價(jià)開(kāi)發(fā)公租房，政府行為滲透到市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)，容易出現(xiàn)使用效率低，公租房建筑質(zhì)量低等問(wèn)題，不利于長(zhǎng)遠(yuǎn)發(fā)展。公租房新建或回購(gòu)的一次性成本投入、項(xiàng)目質(zhì)量維護(hù)、物業(yè)管理、委托管理等各項(xiàng)支付龐大，為保證公租房項(xiàng)目的可持續(xù)運(yùn)營(yíng)，以略低于市場(chǎng)租金的價(jià)格出租房屋，普遍出現(xiàn)低收入家庭難以承擔(dān)租金的現(xiàn)象。

（二）貨幣補(bǔ)貼方式的公租房

不同于實(shí)物配租，貨幣補(bǔ)貼方式以相對(duì)靈活的方式給予房租補(bǔ)貼，利用市場(chǎng)機(jī)制，取得公租房申請(qǐng)資格的家庭通過(guò)租賃市場(chǎng)自行尋找住房，政府給予租金補(bǔ)貼，通過(guò)分散自主選擇的方式，借助私人租賃市場(chǎng)緩解公租房供給不足、配套設(shè)施不完善等問(wèn)題，如圖1所示。該類型既避免了實(shí)物配租與租金補(bǔ)貼雙軌并行的繁雜流程，又調(diào)動(dòng)租賃市場(chǎng)活躍度，規(guī)避住房資源浪費(fèi)現(xiàn)象。

貨幣補(bǔ)貼公租房的制度安排。政府以享受免稅等優(yōu)惠，鼓勵(lì)業(yè)主向低收入家庭出租住房，建立房源籌集平臺(tái)，籌集和認(rèn)定符合限定標(biāo)準(zhǔn)的房源。對(duì)于已承租住房的家庭，對(duì)其承租的房屋進(jìn)行核驗(yàn)后，符合限定標(biāo)準(zhǔn)的房源也予以認(rèn)定。采取貨幣租賃補(bǔ)貼即“認(rèn)房補(bǔ)貼”模式，給予租金補(bǔ)貼，客觀上也實(shí)現(xiàn)了對(duì)該部分家庭的住房保障。補(bǔ)貼標(biāo)準(zhǔn)方面，結(jié)合低收入家庭的結(jié)構(gòu)、數(shù)量對(duì)補(bǔ)貼水平進(jìn)行測(cè)算。

貨幣租賃公租房出現(xiàn)的問(wèn)題。貨幣租賃公租房將滿足多元化住房需求，最大的優(yōu)勢(shì)是給予承租家庭選房自主權(quán)，減少財(cái)政支出，實(shí)現(xiàn)效益最大化，這符合政府培育租賃市場(chǎng)的目標(biāo)要求。此模式房源分散，點(diǎn)多面廣，租金補(bǔ)貼易被挪用，后期監(jiān)管的難度較大。需要注意：第一，通過(guò)出租房、承租方、政府三方簽訂協(xié)議形式來(lái)界定房屋租賃關(guān)系；第二，通過(guò)收入動(dòng)態(tài)追蹤來(lái)實(shí)現(xiàn)后期動(dòng)態(tài)監(jiān)管；第三，供給不穩(wěn)定，不利于長(zhǎng)期租??；第四，房租補(bǔ)貼易被挪用，難以?？顚Ｓ?。

國(guó)外針對(duì)貨幣補(bǔ)貼問(wèn)題的應(yīng)對(duì)經(jīng)驗(yàn)。美國(guó)低收入者通過(guò)住房局查看出租住房一覽表，選出適宜住房，與房主到住房局簽訂租賃合同，住房局按家庭收入25%確定其應(yīng)負(fù)擔(dān)的租金，超出部分由住房局直接撥給房主。英國(guó)低收入家庭承租住房協(xié)會(huì)提供的住房，支付能力與租金之間的差額由房租補(bǔ)貼計(jì)劃承擔(dān)。

公租房發(fā)展展望

發(fā)展公租房，宜采取租金補(bǔ)貼方式，運(yùn)用租金差額補(bǔ)助方式搞活租賃市場(chǎng)，是公租房持續(xù)發(fā)展的理想途徑。首先，退出機(jī)制一直是公租房實(shí)物配租的難題，貨幣補(bǔ)貼的靈活性，能保證公租房進(jìn)退適度，引導(dǎo)低收入家庭住房合理消費(fèi)，促使其暫時(shí)性住房困難階段完成后，及時(shí)退出住房保障群體。其次，籌集社會(huì)閑散存量房資源，挖掘租賃市場(chǎng)潛在市場(chǎng)，尋求租戶與承租人之間的利益架構(gòu)點(diǎn)，借助政府力量逐步推動(dòng)租賃市場(chǎng)供給平衡。再次，調(diào)動(dòng)租賃市場(chǎng)，鼓勵(lì)低收入家庭尋找房源，既減輕公租房項(xiàng)目配套設(shè)置方面的壓力，又滿足承租家庭工作、子女教育、醫(yī)療、交通等居住要求。貨幣補(bǔ)貼方式的公租房尚處于摸索階段，在我國(guó)部分城市試運(yùn)行，還未大范圍推廣，筆者只針對(duì)貨幣補(bǔ)貼進(jìn)行了宏觀的問(wèn)題分析與解讀。在以下方面尚需進(jìn)一步研究：貨幣補(bǔ)貼方式公租房結(jié)合調(diào)研推動(dòng)政策細(xì)化、制度化與清晰化；搭建專業(yè)、透明的房源租賃信息平臺(tái)；公租房管理結(jié)構(gòu)、房主及承租低收入家庭三方聯(lián)動(dòng)的租賃流程；政府信任缺失對(duì)該項(xiàng)目推廣帶來(lái)的阻力；貨幣補(bǔ)貼的差額租金發(fā)放方式與風(fēng)險(xiǎn)規(guī)避；保障公租房實(shí)物配租逐步過(guò)渡到貨幣補(bǔ)貼方式的政策連貫穩(wěn)定性等。

參考文獻(xiàn)：

1.吳海瑾.城市化進(jìn)程中流動(dòng)人口的住房保障問(wèn)題研究—兼談推行公租房制度[J].城市發(fā)展研究，2009，16（12）

2.張延群.德國(guó)公租房政策對(duì)我國(guó)的啟示[J].中國(guó)經(jīng)貿(mào)導(dǎo)刊，2011（14）

3.楊雁.美國(guó)公租房發(fā)展歷程解讀[J].人民論壇：中旬刊，2012（11）

4.胡金星，陳杰.荷蘭社會(huì)住房的發(fā)展經(jīng)驗(yàn)及其啟示[J].華東師范大學(xué)學(xué)報(bào)（哲學(xué)社會(huì)科學(xué)版），2011，43（2）

5.曾國(guó)安，張倩.論發(fā)展公租房的必要性、當(dāng)前定位及未來(lái)方向[J].山東社會(huì)科學(xué)，2011（2）

6.吳海瑾.論中國(guó)的房地產(chǎn)正義與多層次住房保障體系構(gòu)建[J].江海學(xué)刊，2011（3）

7.陳杰.發(fā)展公租房的難點(diǎn)與對(duì)策[J].中國(guó)市場(chǎng)，2010（20）

8.王志剛.北京公租房規(guī)劃設(shè)計(jì)的實(shí)踐和前瞻[J].中國(guó)房地產(chǎn)，2012（9）

9.錢小利.住房保障制度演進(jìn)軌跡與現(xiàn)實(shí)響應(yīng)：解析一個(gè)實(shí)例[J]. 改革，2012（11）

10.王慧琳.我國(guó)公租房制度模式分析[J].時(shí)代經(jīng)貿(mào)，2010（23）endprint

第二，重慶模式公租房出現(xiàn)的問(wèn)題。重慶成立公共租賃管理局，政府直接投資公租房項(xiàng)目。重慶市公租房建設(shè)1300億資金需求，其中30%由中央和地方財(cái)政投入，70%通過(guò)社會(huì)融資解決。對(duì)于公租房實(shí)行可租可售，連續(xù)租住公租房5年的租房者，可以成本價(jià)加上銀行利息購(gòu)買，但不得上市交易，實(shí)行公租房?jī)?nèi)部循環(huán)。房屋產(chǎn)權(quán)不屬于個(gè)人。這種可租可售的公租房有利于公租房資金持續(xù)運(yùn)營(yíng)，但是其依托城市土地儲(chǔ)備較多，開(kāi)發(fā)成本相對(duì)較低的優(yōu)勢(shì)，需要衡量公租房需求與供應(yīng)數(shù)量，政府包攬形式的直接投資，易產(chǎn)生后期還款壓力，必須警惕后期出售公租房來(lái)償還社會(huì)融資成本的現(xiàn)象。

第三，其它城市公租房出現(xiàn)的問(wèn)題。福建、湖北等地允許開(kāi)發(fā)商介入公租房項(xiàng)目，完工項(xiàng)目由政府回購(gòu)或者開(kāi)發(fā)商低價(jià)出租，政府補(bǔ)貼市場(chǎng)價(jià)與出租價(jià)之間的差額，這種模式可減輕政府財(cái)政壓力，但企業(yè)介入公租房租賃環(huán)節(jié)，容易出現(xiàn)尋租行為。

總之，推行實(shí)物配租方式的公租房弊端日漸顯現(xiàn)。借助行政力量強(qiáng)制干涉住房租賃市場(chǎng)供需，利用土地劃撥優(yōu)勢(shì)，低價(jià)開(kāi)發(fā)公租房，政府行為滲透到市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)，容易出現(xiàn)使用效率低，公租房建筑質(zhì)量低等問(wèn)題，不利于長(zhǎng)遠(yuǎn)發(fā)展。公租房新建或回購(gòu)的一次性成本投入、項(xiàng)目質(zhì)量維護(hù)、物業(yè)管理、委托管理等各項(xiàng)支付龐大，為保證公租房項(xiàng)目的可持續(xù)運(yùn)營(yíng)，以略低于市場(chǎng)租金的價(jià)格出租房屋，普遍出現(xiàn)低收入家庭難以承擔(dān)租金的現(xiàn)象。

（二）貨幣補(bǔ)貼方式的公租房

不同于實(shí)物配租，貨幣補(bǔ)貼方式以相對(duì)靈活的方式給予房租補(bǔ)貼，利用市場(chǎng)機(jī)制，取得公租房申請(qǐng)資格的家庭通過(guò)租賃市場(chǎng)自行尋找住房，政府給予租金補(bǔ)貼，通過(guò)分散自主選擇的方式，借助私人租賃市場(chǎng)緩解公租房供給不足、配套設(shè)施不完善等問(wèn)題，如圖1所示。該類型既避免了實(shí)物配租與租金補(bǔ)貼雙軌并行的繁雜流程，又調(diào)動(dòng)租賃市場(chǎng)活躍度，規(guī)避住房資源浪費(fèi)現(xiàn)象。

貨幣補(bǔ)貼公租房的制度安排。政府以享受免稅等優(yōu)惠，鼓勵(lì)業(yè)主向低收入家庭出租住房，建立房源籌集平臺(tái)，籌集和認(rèn)定符合限定標(biāo)準(zhǔn)的房源。對(duì)于已承租住房的家庭，對(duì)其承租的房屋進(jìn)行核驗(yàn)后，符合限定標(biāo)準(zhǔn)的房源也予以認(rèn)定。采取貨幣租賃補(bǔ)貼即“認(rèn)房補(bǔ)貼”模式，給予租金補(bǔ)貼，客觀上也實(shí)現(xiàn)了對(duì)該部分家庭的住房保障。補(bǔ)貼標(biāo)準(zhǔn)方面，結(jié)合低收入家庭的結(jié)構(gòu)、數(shù)量對(duì)補(bǔ)貼水平進(jìn)行測(cè)算。

貨幣租賃公租房出現(xiàn)的問(wèn)題。貨幣租賃公租房將滿足多元化住房需求，最大的優(yōu)勢(shì)是給予承租家庭選房自主權(quán)，減少財(cái)政支出，實(shí)現(xiàn)效益最大化，這符合政府培育租賃市場(chǎng)的目標(biāo)要求。此模式房源分散，點(diǎn)多面廣，租金補(bǔ)貼易被挪用，后期監(jiān)管的難度較大。需要注意：第一，通過(guò)出租房、承租方、政府三方簽訂協(xié)議形式來(lái)界定房屋租賃關(guān)系；第二，通過(guò)收入動(dòng)態(tài)追蹤來(lái)實(shí)現(xiàn)后期動(dòng)態(tài)監(jiān)管；第三，供給不穩(wěn)定，不利于長(zhǎng)期租?。坏谒?，房租補(bǔ)貼易被挪用，難以?？顚Ｓ?。

國(guó)外針對(duì)貨幣補(bǔ)貼問(wèn)題的應(yīng)對(duì)經(jīng)驗(yàn)。美國(guó)低收入者通過(guò)住房局查看出租住房一覽表，選出適宜住房，與房主到住房局簽訂租賃合同，住房局按家庭收入25%確定其應(yīng)負(fù)擔(dān)的租金，超出部分由住房局直接撥給房主。英國(guó)低收入家庭承租住房協(xié)會(huì)提供的住房，支付能力與租金之間的差額由房租補(bǔ)貼計(jì)劃承擔(dān)。

公租房發(fā)展展望

發(fā)展公租房，宜采取租金補(bǔ)貼方式，運(yùn)用租金差額補(bǔ)助方式搞活租賃市場(chǎng)，是公租房持續(xù)發(fā)展的理想途徑。首先，退出機(jī)制一直是公租房實(shí)物配租的難題，貨幣補(bǔ)貼的靈活性，能保證公租房進(jìn)退適度，引導(dǎo)低收入家庭住房合理消費(fèi)，促使其暫時(shí)性住房困難階段完成后，及時(shí)退出住房保障群體。其次，籌集社會(huì)閑散存量房資源，挖掘租賃市場(chǎng)潛在市場(chǎng)，尋求租戶與承租人之間的利益架構(gòu)點(diǎn)，借助政府力量逐步推動(dòng)租賃市場(chǎng)供給平衡。再次，調(diào)動(dòng)租賃市場(chǎng)，鼓勵(lì)低收入家庭尋找房源，既減輕公租房項(xiàng)目配套設(shè)置方面的壓力，又滿足承租家庭工作、子女教育、醫(yī)療、交通等居住要求。貨幣補(bǔ)貼方式的公租房尚處于摸索階段，在我國(guó)部分城市試運(yùn)行，還未大范圍推廣，筆者只針對(duì)貨幣補(bǔ)貼進(jìn)行了宏觀的問(wèn)題分析與解讀。在以下方面尚需進(jìn)一步研究：貨幣補(bǔ)貼方式公租房結(jié)合調(diào)研推動(dòng)政策細(xì)化、制度化與清晰化；搭建專業(yè)、透明的房源租賃信息平臺(tái)；公租房管理結(jié)構(gòu)、房主及承租低收入家庭三方聯(lián)動(dòng)的租賃流程；政府信任缺失對(duì)該項(xiàng)目推廣帶來(lái)的阻力；貨幣補(bǔ)貼的差額租金發(fā)放方式與風(fēng)險(xiǎn)規(guī)避；保障公租房實(shí)物配租逐步過(guò)渡到貨幣補(bǔ)貼方式的政策連貫穩(wěn)定性等。

參考文獻(xiàn)：

1.吳海瑾.城市化進(jìn)程中流動(dòng)人口的住房保障問(wèn)題研究—兼談推行公租房制度[J].城市發(fā)展研究，2009，16（12）

2.張延群.德國(guó)公租房政策對(duì)我國(guó)的啟示[J].中國(guó)經(jīng)貿(mào)導(dǎo)刊，2011（14）

3.楊雁.美國(guó)公租房發(fā)展歷程解讀[J].人民論壇：中旬刊，2012（11）

4.胡金星，陳杰.荷蘭社會(huì)住房的發(fā)展經(jīng)驗(yàn)及其啟示[J].華東師范大學(xué)學(xué)報(bào)（哲學(xué)社會(huì)科學(xué)版），2011，43（2）

5.曾國(guó)安，張倩.論發(fā)展公租房的必要性、當(dāng)前定位及未來(lái)方向[J].山東社會(huì)科學(xué)，2011（2）

6.吳海瑾.論中國(guó)的房地產(chǎn)正義與多層次住房保障體系構(gòu)建[J].江海學(xué)刊，2011（3）

7.陳杰.發(fā)展公租房的難點(diǎn)與對(duì)策[J].中國(guó)市場(chǎng)，2010（20）

8.王志剛.北京公租房規(guī)劃設(shè)計(jì)的實(shí)踐和前瞻[J].中國(guó)房地產(chǎn)，2012（9）

9.錢小利.住房保障制度演進(jìn)軌跡與現(xiàn)實(shí)響應(yīng)：解析一個(gè)實(shí)例[J]. 改革，2012（11）

10.王慧琳.我國(guó)公租房制度模式分析[J].時(shí)代經(jīng)貿(mào)，2010（23）endprint

第二，重慶模式公租房出現(xiàn)的問(wèn)題。重慶成立公共租賃管理局，政府直接投資公租房項(xiàng)目。重慶市公租房建設(shè)1300億資金需求，其中30%由中央和地方財(cái)政投入，70%通過(guò)社會(huì)融資解決。對(duì)于公租房實(shí)行可租可售，連續(xù)租住公租房5年的租房者，可以成本價(jià)加上銀行利息購(gòu)買，但不得上市交易，實(shí)行公租房?jī)?nèi)部循環(huán)。房屋產(chǎn)權(quán)不屬于個(gè)人。這種可租可售的公租房有利于公租房資金持續(xù)運(yùn)營(yíng)，但是其依托城市土地儲(chǔ)備較多，開(kāi)發(fā)成本相對(duì)較低的優(yōu)勢(shì)，需要衡量公租房需求與供應(yīng)數(shù)量，政府包攬形式的直接投資，易產(chǎn)生后期還款壓力，必須警惕后期出售公租房來(lái)償還社會(huì)融資成本的現(xiàn)象。

第三，其它城市公租房出現(xiàn)的問(wèn)題。福建、湖北等地允許開(kāi)發(fā)商介入公租房項(xiàng)目，完工項(xiàng)目由政府回購(gòu)或者開(kāi)發(fā)商低價(jià)出租，政府補(bǔ)貼市場(chǎng)價(jià)與出租價(jià)之間的差額，這種模式可減輕政府財(cái)政壓力，但企業(yè)介入公租房租賃環(huán)節(jié)，容易出現(xiàn)尋租行為。

總之，推行實(shí)物配租方式的公租房弊端日漸顯現(xiàn)。借助行政力量強(qiáng)制干涉住房租賃市場(chǎng)供需，利用土地劃撥優(yōu)勢(shì)，低價(jià)開(kāi)發(fā)公租房，政府行為滲透到市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)，容易出現(xiàn)使用效率低，公租房建筑質(zhì)量低等問(wèn)題，不利于長(zhǎng)遠(yuǎn)發(fā)展。公租房新建或回購(gòu)的一次性成本投入、項(xiàng)目質(zhì)量維護(hù)、物業(yè)管理、委托管理等各項(xiàng)支付龐大，為保證公租房項(xiàng)目的可持續(xù)運(yùn)營(yíng)，以略低于市場(chǎng)租金的價(jià)格出租房屋，普遍出現(xiàn)低收入家庭難以承擔(dān)租金的現(xiàn)象。

（二）貨幣補(bǔ)貼方式的公租房

不同于實(shí)物配租，貨幣補(bǔ)貼方式以相對(duì)靈活的方式給予房租補(bǔ)貼，利用市場(chǎng)機(jī)制，取得公租房申請(qǐng)資格的家庭通過(guò)租賃市場(chǎng)自行尋找住房，政府給予租金補(bǔ)貼，通過(guò)分散自主選擇的方式，借助私人租賃市場(chǎng)緩解公租房供給不足、配套設(shè)施不完善等問(wèn)題，如圖1所示。該類型既避免了實(shí)物配租與租金補(bǔ)貼雙軌并行的繁雜流程，又調(diào)動(dòng)租賃市場(chǎng)活躍度，規(guī)避住房資源浪費(fèi)現(xiàn)象。

貨幣補(bǔ)貼公租房的制度安排。政府以享受免稅等優(yōu)惠，鼓勵(lì)業(yè)主向低收入家庭出租住房，建立房源籌集平臺(tái)，籌集和認(rèn)定符合限定標(biāo)準(zhǔn)的房源。對(duì)于已承租住房的家庭，對(duì)其承租的房屋進(jìn)行核驗(yàn)后，符合限定標(biāo)準(zhǔn)的房源也予以認(rèn)定。采取貨幣租賃補(bǔ)貼即“認(rèn)房補(bǔ)貼”模式，給予租金補(bǔ)貼，客觀上也實(shí)現(xiàn)了對(duì)該部分家庭的住房保障。補(bǔ)貼標(biāo)準(zhǔn)方面，結(jié)合低收入家庭的結(jié)構(gòu)、數(shù)量對(duì)補(bǔ)貼水平進(jìn)行測(cè)算。

貨幣租賃公租房出現(xiàn)的問(wèn)題。貨幣租賃公租房將滿足多元化住房需求，最大的優(yōu)勢(shì)是給予承租家庭選房自主權(quán)，減少財(cái)政支出，實(shí)現(xiàn)效益最大化，這符合政府培育租賃市場(chǎng)的目標(biāo)要求。此模式房源分散，點(diǎn)多面廣，租金補(bǔ)貼易被挪用，后期監(jiān)管的難度較大。需要注意：第一，通過(guò)出租房、承租方、政府三方簽訂協(xié)議形式來(lái)界定房屋租賃關(guān)系；第二，通過(guò)收入動(dòng)態(tài)追蹤來(lái)實(shí)現(xiàn)后期動(dòng)態(tài)監(jiān)管；第三，供給不穩(wěn)定，不利于長(zhǎng)期租??；第四，房租補(bǔ)貼易被挪用，難以?？顚Ｓ?。

國(guó)外針對(duì)貨幣補(bǔ)貼問(wèn)題的應(yīng)對(duì)經(jīng)驗(yàn)。美國(guó)低收入者通過(guò)住房局查看出租住房一覽表，選出適宜住房，與房主到住房局簽訂租賃合同，住房局按家庭收入25%確定其應(yīng)負(fù)擔(dān)的租金，超出部分由住房局直接撥給房主。英國(guó)低收入家庭承租住房協(xié)會(huì)提供的住房，支付能力與租金之間的差額由房租補(bǔ)貼計(jì)劃承擔(dān)。

公租房發(fā)展展望

發(fā)展公租房，宜采取租金補(bǔ)貼方式，運(yùn)用租金差額補(bǔ)助方式搞活租賃市場(chǎng)，是公租房持續(xù)發(fā)展的理想途徑。首先，退出機(jī)制一直是公租房實(shí)物配租的難題，貨幣補(bǔ)貼的靈活性，能保證公租房進(jìn)退適度，引導(dǎo)低收入家庭住房合理消費(fèi)，促使其暫時(shí)性住房困難階段完成后，及時(shí)退出住房保障群體。其次，籌集社會(huì)閑散存量房資源，挖掘租賃市場(chǎng)潛在市場(chǎng)，尋求租戶與承租人之間的利益架構(gòu)點(diǎn)，借助政府力量逐步推動(dòng)租賃市場(chǎng)供給平衡。再次，調(diào)動(dòng)租賃市場(chǎng)，鼓勵(lì)低收入家庭尋找房源，既減輕公租房項(xiàng)目配套設(shè)置方面的壓力，又滿足承租家庭工作、子女教育、醫(yī)療、交通等居住要求。貨幣補(bǔ)貼方式的公租房尚處于摸索階段，在我國(guó)部分城市試運(yùn)行，還未大范圍推廣，筆者只針對(duì)貨幣補(bǔ)貼進(jìn)行了宏觀的問(wèn)題分析與解讀。在以下方面尚需進(jìn)一步研究：貨幣補(bǔ)貼方式公租房結(jié)合調(diào)研推動(dòng)政策細(xì)化、制度化與清晰化；搭建專業(yè)、透明的房源租賃信息平臺(tái)；公租房管理結(jié)構(gòu)、房主及承租低收入家庭三方聯(lián)動(dòng)的租賃流程；政府信任缺失對(duì)該項(xiàng)目推廣帶來(lái)的阻力；貨幣補(bǔ)貼的差額租金發(fā)放方式與風(fēng)險(xiǎn)規(guī)避；保障公租房實(shí)物配租逐步過(guò)渡到貨幣補(bǔ)貼方式的政策連貫穩(wěn)定性等。

參考文獻(xiàn)：

1.吳海瑾.城市化進(jìn)程中流動(dòng)人口的住房保障問(wèn)題研究—兼談推行公租房制度[J].城市發(fā)展研究，2009，16（12）

2.張延群.德國(guó)公租房政策對(duì)我國(guó)的啟示[J].中國(guó)經(jīng)貿(mào)導(dǎo)刊，2011（14）

3.楊雁.美國(guó)公租房發(fā)展歷程解讀[J].人民論壇：中旬刊，2012（11）

4.胡金星，陳杰.荷蘭社會(huì)住房的發(fā)展經(jīng)驗(yàn)及其啟示[J].華東師范大學(xué)學(xué)報(bào)（哲學(xué)社會(huì)科學(xué)版），2011，43（2）

5.曾國(guó)安，張倩.論發(fā)展公租房的必要性、當(dāng)前定位及未來(lái)方向[J].山東社會(huì)科學(xué)，2011（2）

6.吳海瑾.論中國(guó)的房地產(chǎn)正義與多層次住房保障體系構(gòu)建[J].江海學(xué)刊，2011（3）

7.陳杰.發(fā)展公租房的難點(diǎn)與對(duì)策[J].中國(guó)市場(chǎng)，2010（20）

8.王志剛.北京公租房規(guī)劃設(shè)計(jì)的實(shí)踐和前瞻[J].中國(guó)房地產(chǎn)，2012（9）

9.錢小利.住房保障制度演進(jìn)軌跡與現(xiàn)實(shí)響應(yīng)：解析一個(gè)實(shí)例[J]. 改革，2012（11）

10.王慧琳.我國(guó)公租房制度模式分析[J].時(shí)代經(jīng)貿(mào)，2010（23）endprint