淺論房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)對土地增值稅清算的籌劃

淺論房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)對土地增值稅清算的籌劃

陳裕卿

在房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的開發(fā)成本里面，土地增值稅數(shù)額較大，影響企業(yè)利潤，本文通過分析土地增值稅的相關(guān)法律規(guī)定來找出最有利的籌劃方式。以達(dá)到最大化企業(yè)利潤的目的。

房地產(chǎn)企業(yè)；土地增值稅；清算籌劃辦法

一、土地增值稅的定義及其清算的重要性

土地增值稅是對單位和個人有償轉(zhuǎn)讓國有土地使用權(quán)以及地上建筑物和其他附著物產(chǎn)權(quán)所取得的增值額所征收的稅種。而增值稅的主要征收對象即為房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，當(dāng)然也包括個人。

最近幾年房地產(chǎn)的火爆是不言而喻的，2010年國務(wù)院辦公廳為了遏制部分房價(jià)上漲過快的勢頭，解決城鎮(zhèn)居民的居民住房的問題而下發(fā)了“關(guān)于堅(jiān)決遏制部分城市房價(jià)過快上漲的通知”，具體的內(nèi)容包括五項(xiàng)十條措施，民間稱為國十條。國家稅務(wù)總局也發(fā)布了《關(guān)于土地增值稅清算有關(guān)問題的通知》和《關(guān)于加強(qiáng)土地增值稅征管的通知》。這些通知的文件里面對于土地增值稅清算的各種細(xì)分的情況，在文件上做出了詳細(xì)的規(guī)定，堵住了以往由于范圍不清而造成的一些實(shí)際執(zhí)行的過程中發(fā)生的問題和現(xiàn)象。

由于土地增值稅在房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)所繳納的稅款中占很大的比重，研究相應(yīng)的方法來應(yīng)對土地增值稅清算事項(xiàng)的重要性也就變得與日劇增了。

二、土地增值稅清算的市場現(xiàn)狀

土地增值稅的稅收籌劃目的在于合理合法的降低企業(yè)的應(yīng)繳稅款，由于土地增值稅的征收具體環(huán)節(jié)的細(xì)分項(xiàng)目很多，也就是說清算的籌劃方法也是多種多樣的。常見的辦法主要有：免稅臨界點(diǎn)；分散不動產(chǎn)的收入；房地產(chǎn)開發(fā)方式；利用投資聯(lián)營等等方法。從源頭來看的話無非兩點(diǎn)：即收入和成本兩個角度。國家調(diào)控的力度越大，越會加劇行業(yè)間的競爭激烈的程度，同時(shí)更加凸顯了土地增值稅清算的籌劃對于大部分企業(yè)來說的重要性，因?yàn)檫@直接影響到企業(yè)的利潤。在市場環(huán)境不好的情況下，一直都是現(xiàn)金為王，土地增值稅清算的籌劃的質(zhì)量好壞直接影響到企業(yè)的現(xiàn)金流。

三、土地增值稅清算的具體籌劃辦法

1.有效定價(jià)區(qū)間籌劃辦法

根據(jù)《土地增值稅暫行條例》的規(guī)定：納稅人建造標(biāo)準(zhǔn)住宅用于對外買賣的話，對于增值額度在扣除項(xiàng)目金額的兩成以下的，即可免于征稅；超過兩成的話，就要按照相應(yīng)的規(guī)定來征收稅費(fèi)。以相應(yīng)的稅收規(guī)定做具體的分析的話，可以得出以下的結(jié)論：土地增值稅可以具體的分為以下4個檔次，增值稅額與扣除金額的比率小于五成的話，應(yīng)繳的稅率為0.3，相應(yīng)的定價(jià)系數(shù)區(qū)間的話就是{1.3808，1.6349}；增值稅額與扣除金額的比率在五成和一倍之間的話，應(yīng)繳的稅率為0.4，相應(yīng)的定價(jià)區(qū)間就是{1.8281,2.2472}；增值稅額與扣除金額的比率在一倍和兩倍之間的話，稅率也就上升為0.5，相應(yīng)的定價(jià)系數(shù)區(qū)間的話就是{2.7313，3.5928}；如果是超出了2倍的部分的話，最低的定價(jià)系數(shù)就是4.9259，沒有最高的定價(jià)系數(shù)。有了以上的具體數(shù)字化的分析的話，我們的房地產(chǎn)企業(yè)可以根據(jù)自身的具體情況，在確定項(xiàng)目成本預(yù)算比較準(zhǔn)確的前提下，通過相應(yīng)的有效定價(jià)區(qū)間進(jìn)行稅收清算的籌劃工作。具體舉例如下：在某市某一房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)建成并準(zhǔn)備公開發(fā)售一棟商品房，付出的土地出讓金的成本是600萬元，開發(fā)成本為1800萬元，財(cái)務(wù)費(fèi)用的利息支出為80萬元，當(dāng)?shù)氐恼?guī)定允許扣除的其他房地產(chǎn)開發(fā)費(fèi)用的扣除比為0.05，同行業(yè)房價(jià)大約在3800萬元到4000萬元之間，通過一系列的分析，當(dāng)同行業(yè)的房價(jià)在3800萬元和4000萬元之間的話，企業(yè)可以選擇3957萬元作為自己的銷售價(jià)格，從而增強(qiáng)本樓盤的市場競爭力，同時(shí)也可以帶來可觀的利潤，如果公司追求最大利潤的話，可以把銷售價(jià)格提高到4252萬元，不過也要考慮市場的反映，千萬不可片面的追求高利潤從而使自己的資金過于緊張，增加自身的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)。

2.利息支出的平衡點(diǎn)籌劃辦法

《土地增值稅暫行條例》的規(guī)定：房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的財(cái)務(wù)費(fèi)用中有關(guān)于利息的支出，凡是能夠按轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)項(xiàng)目計(jì)算分?jǐn)偛⑶铱梢蕴峁┙鹑跈C(jī)構(gòu)貸款證明的（不含超過貸款期限的利息和加罰的利息），允許根據(jù)相應(yīng)的情況給予扣除，但是必須小于按照商業(yè)銀行同類同期的貸款的利率計(jì)算的金額，其他的房地產(chǎn)開發(fā)費(fèi)用即土地出讓金與房地產(chǎn)的開發(fā)成本兩項(xiàng)金額相加總數(shù)的0.05以內(nèi)來扣除掉；如果不能夠提供要求的貸款證明的情況，就在0.1以內(nèi)來進(jìn)行扣除。具體舉例如下：假設(shè)某房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)建造了一棟住宅，土地出讓金及開發(fā)成本為4000萬元，采用第一種方式扣除為0.05，而采用第二種方式可以扣除的是0.1，那么相應(yīng)的利息平衡點(diǎn)就是200萬元。經(jīng)過相應(yīng)的分析，當(dāng)預(yù)計(jì)利息支出大于利息支出平衡點(diǎn)的時(shí)候，選擇第一點(diǎn)是比較有利的方式；當(dāng)預(yù)計(jì)利息支出小于利息支出平衡點(diǎn)的情況下，企業(yè)選擇后面的那種方式對自己比較有利。

3.利用代收費(fèi)用策劃辦法

房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在進(jìn)行商品房的銷售的時(shí)候，往往還會代收其它的相關(guān)的費(fèi)用，例如房屋維修基金，天燃?xì)獍惭b費(fèi)等等其他的附加費(fèi)用，在現(xiàn)實(shí)交易中，一般有兩種征收的方式，一種是單獨(dú)拿出來收取，另外的一種是把相關(guān)的費(fèi)用包含到房屋價(jià)格里面去，這樣來收取費(fèi)用?？雌饋頉]什么區(qū)別，但是在后期，企業(yè)繳納稅款的時(shí)候就會有一定的區(qū)別。如果代收費(fèi)用未計(jì)入房價(jià)中，而是在房價(jià)之外單獨(dú)收取的，可以不作為轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的收入。對于代收費(fèi)用作為轉(zhuǎn)讓收入計(jì)稅的，在計(jì)算扣除項(xiàng)目金額時(shí)，可予以扣除，但不允許作為加計(jì)20%扣除的基數(shù)；對于代收費(fèi)用未作為轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的收入計(jì)稅的，在計(jì)算增值額時(shí)不允許扣除代收費(fèi)用。

四、結(jié)語

土地增值稅的稅收籌劃工作本身因?yàn)樯婕懊姹容^廣，牽扯到其他的一些方方面面，在具體工作的時(shí)候不能僅僅著眼于這一單一的稅種，還要綜合考慮到營業(yè)稅、土地使用稅和企業(yè)所得稅等等相關(guān)的稅種的疊加影響，需要綜合考慮；作為一次成功的土地增值稅清算的籌劃，并不一定就是土地增值稅稅負(fù)最輕的方案就是最劃算的，要通盤比較多種稅率來確定最佳的納稅籌劃方案。還有一點(diǎn)值得引起注意的就是，為了企業(yè)長遠(yuǎn)的可持續(xù)的發(fā)展，企業(yè)要為本身企業(yè)開發(fā)的樓盤的土地增值稅清算留出足夠的準(zhǔn)備金，這樣才能避免將來可能會對本公司財(cái)務(wù)工作造成的影響，以保證企業(yè)的正常運(yùn)行，從而最大的保障企業(yè)的相關(guān)利益。

[1]黃翠芬.淺議房地產(chǎn)行業(yè)土地增值稅的稅收策劃.大眾商務(wù),2009年第四期.

[2]楊娟.房企土地增值稅的清算和稅收策劃.上海房產(chǎn)，2009年第三期.

[3]張潔玉.房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地增值稅稅收策劃的優(yōu)化選擇.上海商業(yè)，2011年第二期.

（作者單位：廣東省中聯(lián)建會計(jì)師事務(wù)所有限公司）