房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)問題淺析

梅仁旺

【摘 要】房地產(chǎn)企業(yè)具有高投入、高回報(bào)、高風(fēng)險(xiǎn)等特點(diǎn)。我國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)起步較晚，對(duì)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)的認(rèn)識(shí)膚淺，沒能認(rèn)識(shí)到一個(gè)健康的財(cái)務(wù)管理體系能為企業(yè)的發(fā)展保駕護(hù)航。特別是在金融危機(jī)之后，國(guó)家采取了刺激經(jīng)濟(jì)發(fā)展的宏觀調(diào)控，結(jié)果卻導(dǎo)致房地產(chǎn)企業(yè)的盲目發(fā)展，產(chǎn)生地產(chǎn)泡沫，使許多企業(yè)陷入財(cái)務(wù)危機(jī)。本文主要研究了當(dāng)前房地產(chǎn)企業(yè)所存在的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)問題，在認(rèn)識(shí)問題的基礎(chǔ)上，必須加強(qiáng)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)管理與防范，做好企業(yè)財(cái)務(wù)管理，提高企業(yè)競(jìng)爭(zhēng)力。

【關(guān)鍵詞】房地產(chǎn)企業(yè) 財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn) 財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)防范房地產(chǎn)業(yè)在我國(guó)尚屬一個(gè)新興行業(yè)，起步比較晚，起步于20世紀(jì)80年代中期，僅有20年的歷史，具有很大的發(fā)展?jié)摿?，是一個(gè)成長(zhǎng)性很高的行業(yè)。同時(shí)房地產(chǎn)運(yùn)營(yíng)是一種高投入、高回報(bào)，同時(shí)也是高風(fēng)險(xiǎn)的投資活動(dòng)。由于我國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)起步晚、基礎(chǔ)差、規(guī)模小，其企業(yè)行為遠(yuǎn)未實(shí)現(xiàn)規(guī)范化，與國(guó)外房地產(chǎn)企業(yè)差距較大。不少房地產(chǎn)企業(yè)的資產(chǎn)負(fù)債率都在70%以上，有的甚至高達(dá)90%，企業(yè)承受著巨大的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)。房地產(chǎn)的開發(fā)和經(jīng)營(yíng)，決定了企業(yè)必須投入大量的資金，獨(dú)特的經(jīng)營(yíng)方式也決定了房地產(chǎn)企業(yè)有別于其他企業(yè)的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)特點(diǎn)。

一、房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)的特點(diǎn)

（一）資產(chǎn)負(fù)債率偏高

研究報(bào)告顯示，目前我國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)的資產(chǎn)負(fù)債率平均高達(dá)75%以上，遠(yuǎn)高于60%的警戒線。房地產(chǎn)企業(yè)的項(xiàng)目投資中，需要大量的資金參與運(yùn)作， 在所謂的借貸到資金投資房地產(chǎn)就能賺錢的高回報(bào)利益驅(qū)動(dòng)下，很多房地產(chǎn)企業(yè)一旦有機(jī)會(huì)面臨項(xiàng)目時(shí)，就會(huì)盲目地、不合理地進(jìn)行各種各樣的借債行為，可是忽略了從財(cái)務(wù)預(yù)算方面去考慮分析， 對(duì)開發(fā)的房地產(chǎn)項(xiàng)目沒從征地成本、資金運(yùn)作、經(jīng)濟(jì)效益的回報(bào)率及稅收籌劃上作細(xì)致的財(cái)務(wù)預(yù)算，疏忽了成本控制，從而加大項(xiàng)目成本的投資風(fēng)險(xiǎn)，影響了經(jīng)濟(jì)效益， 使得房地產(chǎn)企業(yè)普遍存在資產(chǎn)負(fù)債率偏高這個(gè)問題。

（二）資本方式單一，資本組成結(jié)構(gòu)不當(dāng)

這是指企業(yè)資本總額中自有資本和借人資本比例不恰當(dāng)對(duì)收益產(chǎn)生負(fù)面影響而形成的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)一般用自有資金拿地，用土地向銀行抵押借入資金進(jìn)行房地產(chǎn)產(chǎn)品生產(chǎn)。當(dāng)前房地產(chǎn)開發(fā)投資資金約有45%來自銀行貸款，對(duì)銀行信貸依賴程度相當(dāng)高，在這種情況下，一旦出現(xiàn)風(fēng)險(xiǎn)，所有風(fēng)險(xiǎn)都?jí)涸阢y行身上，對(duì)國(guó)民經(jīng)濟(jì)非常不利。因此，在房地產(chǎn)投資開發(fā)過程中，借人資本比例越大，資產(chǎn)負(fù)債率越高，財(cái)務(wù)杠桿利益越大，伴隨其產(chǎn)生的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)也越大。

（三）利率變動(dòng)風(fēng)險(xiǎn)大

房地產(chǎn)企業(yè)在負(fù)債經(jīng)營(yíng)期間，由于通貨膨脹等的影響，貸款利率會(huì)發(fā)變化。經(jīng)濟(jì)發(fā)展過熱，股市房地產(chǎn)都異常火爆，政府為了進(jìn)行宏觀調(diào)控，抑制通貨膨脹和經(jīng)濟(jì)泡沫的出現(xiàn)，從2008年12月至今，央行一直上調(diào)存款準(zhǔn)備金率，利率的增長(zhǎng)進(jìn)而增加公司的財(cái)務(wù)成本，而抵消了房地產(chǎn)企業(yè)預(yù)期的經(jīng)濟(jì)效益，而貸款利率的上升導(dǎo)致房產(chǎn)市場(chǎng)的萎縮更是對(duì)房產(chǎn)市場(chǎng)帶來致命一擊，利率上調(diào)帶來的就是財(cái)務(wù)成本的增加，這已成為當(dāng)前房地產(chǎn)企業(yè)的重大財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)之一。

（四）財(cái)務(wù)涉及面廣，管理難度較大

當(dāng)前我國(guó)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)所反映的財(cái)務(wù)關(guān)系比較復(fù)雜，房地產(chǎn)企業(yè)的財(cái)務(wù)關(guān)系一般表現(xiàn)為房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)與其投資者，政府稅務(wù)、審計(jì)等管理部門，債權(quán)人，債務(wù)人，企業(yè)職工及內(nèi)部各單位之間的經(jīng)濟(jì)關(guān)系。由于房地產(chǎn)企業(yè)的經(jīng)濟(jì)活動(dòng)中會(huì)有大量的、頻繁的資金往來結(jié)算活動(dòng)，所以涉及面比較廣，承擔(dān)的風(fēng)險(xiǎn)和責(zé)任也就相應(yīng)的大。

二、房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)管理的風(fēng)險(xiǎn)防范

（一）加強(qiáng)財(cái)務(wù)人員的教育，提高財(cái)務(wù)人員綜合素質(zhì)

房地產(chǎn)企業(yè)的財(cái)務(wù)管理水平，一方面跟決策者的財(cái)務(wù)管理素質(zhì)有著至關(guān)重要的聯(lián)系，業(yè)務(wù)的好壞直接跟財(cái)務(wù)人員的素質(zhì)有著直接的關(guān)系，財(cái)務(wù)人員要提高自己的業(yè)務(wù)水平，還要學(xué)習(xí)工程管理、成本控制等房地產(chǎn)專業(yè)上的知識(shí)，增強(qiáng)企業(yè)財(cái)務(wù)人員為企業(yè)管理層提供防范和化解財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)建議的能力，還要根據(jù)現(xiàn)代企業(yè)制度對(duì)高效率科學(xué)管理的客觀要求，改變過去重視樓盤銷售輕視財(cái)務(wù)管理的陳舊管理方式。

（二） 合理安排資金籌措渠道，降低融資風(fēng)險(xiǎn)和加強(qiáng)應(yīng)收賬款管理

房地產(chǎn)企業(yè)是資金密集型行業(yè)，資金投入大、回收期長(zhǎng)、變現(xiàn)能力差是最主要的特點(diǎn)，這些特點(diǎn)決定了房地產(chǎn)企業(yè)必然會(huì)面臨巨大的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)，所以必須保證項(xiàng)目開發(fā)的后續(xù)資金投入，可是企業(yè)又過度依賴銀行貸款，如果資金鏈一斷裂，勢(shì)必對(duì)項(xiàng)目的開發(fā)產(chǎn)生嚴(yán)重影響，所以企業(yè)必須尋求多種融資方式，降低財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)。

（三） 控制企業(yè)現(xiàn)金的流動(dòng)，強(qiáng)化預(yù)算管理

房地產(chǎn)企業(yè)的全面預(yù)算管理應(yīng)建立以現(xiàn)金流預(yù)算為核心，以項(xiàng)目預(yù)算、財(cái)務(wù)預(yù)算、籌資預(yù)算為重點(diǎn)的全面預(yù)算管理體系。

（四） 做好項(xiàng)目的評(píng)估，合理控制工程成本

房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目涉及的成本費(fèi)用項(xiàng)目多，包括土地征用及拆遷補(bǔ)償費(fèi)、前期工程費(fèi)、建筑安裝工程費(fèi)、基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)、公共配套設(shè)施費(fèi)、期間費(fèi)用及稅金等。企業(yè)應(yīng)根據(jù)開發(fā)規(guī)模、建設(shè)周期分區(qū)、分期開發(fā)，并選擇適合的成本歸集方法，設(shè)置具體的會(huì)計(jì)核算科目。

三、建立健全財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)預(yù)警機(jī)制，加強(qiáng)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)的監(jiān)控

任何企業(yè)的經(jīng)營(yíng)活動(dòng)都會(huì)有風(fēng)險(xiǎn)，房地產(chǎn)企業(yè)也不例外，但是風(fēng)險(xiǎn)是可以避免的，從預(yù)知風(fēng)險(xiǎn)，認(rèn)識(shí)風(fēng)險(xiǎn)，到避免風(fēng)險(xiǎn)，每個(gè)環(huán)節(jié)都必須做好，避免風(fēng)險(xiǎn)的發(fā)生。相比等到風(fēng)險(xiǎn)發(fā)生，再到處理風(fēng)險(xiǎn)，為時(shí)已晚。所以健全風(fēng)險(xiǎn)預(yù)警機(jī)制，加強(qiáng)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)監(jiān)控是必不可少的。

（一）財(cái)務(wù)信息收集、傳遞機(jī)制

好的財(cái)務(wù)預(yù)警分析系統(tǒng)必須建立在對(duì)大量資料統(tǒng)計(jì)分析的基礎(chǔ)之上。這些資料包括房地產(chǎn)企業(yè)內(nèi)部財(cái)務(wù)數(shù)據(jù)和外部信息（例如政府的政策、競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手的相關(guān)信息等）、房產(chǎn)行業(yè)等相關(guān)數(shù)據(jù)，并形成一個(gè)資料系統(tǒng)。最為關(guān)鍵的是，系統(tǒng)信息要不斷更新以確保信息的及時(shí)性、準(zhǔn)確性和有效性。財(cái)務(wù)信息收集的對(duì)象主要是企業(yè)內(nèi)部財(cái)務(wù)信息和外部相關(guān)信息，而且數(shù)據(jù)資料系統(tǒng)可以通過信息的收集、剔出得到及時(shí)更新。

（二）財(cái)務(wù)預(yù)警分析的組織機(jī)構(gòu)

為使預(yù)警分析的功能得到正常充分的發(fā)揮，房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)建立健全預(yù)警組織機(jī)構(gòu)。機(jī)構(gòu)成員應(yīng)該包括企業(yè)經(jīng)營(yíng)者、企業(yè)內(nèi)部管理者，具有經(jīng)營(yíng)管理知識(shí)和技術(shù)的管理人員組成，并聘請(qǐng)一定數(shù)量的企業(yè)外部管理咨詢專家。該機(jī)構(gòu)相對(duì)獨(dú)立于企業(yè)的組織體系，獨(dú)立展開工作，但不直接干涉企業(yè)經(jīng)營(yíng)管理過程，只對(duì)企業(yè)最高管理層負(fù)責(zé)。

（三）財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)分析機(jī)制

高效的風(fēng)險(xiǎn)分析機(jī)制是房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)預(yù)警系統(tǒng)的核心和關(guān)鍵。通過風(fēng)險(xiǎn)分析可以迅速排出對(duì)財(cái)務(wù)影響小的警情， 從而將主要精力放在有可能造成重大影響的警情上。預(yù)警分析一般有兩個(gè)要素：即預(yù)警指標(biāo)和預(yù)警指標(biāo)的臨界點(diǎn)。一旦評(píng)測(cè)指標(biāo)超過臨界點(diǎn)，危機(jī)就會(huì)發(fā)生，應(yīng)急計(jì)劃要隨之啟動(dòng)。在財(cái)務(wù)危機(jī)分析機(jī)制下，最為關(guān)鍵的就是預(yù)警指標(biāo)的選擇和臨界點(diǎn)的確定。

（四）財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)處理機(jī)制

財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)分析清楚后，就應(yīng)立即制定相應(yīng)的預(yù)防、解決措施，減少風(fēng)險(xiǎn)帶來的損失。財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)處理機(jī)制主要包括應(yīng)急措施、補(bǔ)救方法、改進(jìn)方案。其中應(yīng)急措施主要是面對(duì)財(cái)務(wù)危機(jī)，應(yīng)該采用何種手段去規(guī)避，控制事態(tài)進(jìn)一步惡化；補(bǔ)救方法主要是如何采取有效措施盡可能減少損失，將損失控制在一定范圍內(nèi)；改進(jìn)方案主要是如何改進(jìn)企業(yè)經(jīng)營(yíng)管理中的薄弱環(huán)節(jié)， 杜絕和避免類似的財(cái)務(wù)危機(jī)再度發(fā)生。

房地產(chǎn)企業(yè)在經(jīng)營(yíng)過程中，會(huì)面臨諸多問題，這些都將可能導(dǎo)致財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)的發(fā)生， 尤其是對(duì)于我國(guó)目前金融體系不完善，房地產(chǎn)法律法規(guī)不健全的環(huán)境下，房地產(chǎn)企業(yè)需要時(shí)刻警惕企業(yè)財(cái)務(wù)狀況陷入危機(jī)?，F(xiàn)階段我國(guó)對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)的宏觀調(diào)控的力度是前所未有的，在政策變化的影響下，房地產(chǎn)企業(yè)不可避免地會(huì)受到一定的影響?？傊?，企業(yè)要想在激烈的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)中尋求立足點(diǎn)與發(fā)展之路，必須強(qiáng)化房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)管理，加強(qiáng)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)管理在企業(yè)經(jīng)營(yíng)管理中的作用，以帶動(dòng)房地產(chǎn)企業(yè)的全面科學(xué)管理。筆者認(rèn)為通過實(shí)行資金全面控制、加強(qiáng)項(xiàng)目施工建設(shè)中的資金和成本控制、建立健全財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)預(yù)警機(jī)制加強(qiáng)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)的監(jiān)控等，使得房地產(chǎn)企業(yè)建立較為完善的財(cái)務(wù)管理體系，有效降低企業(yè)運(yùn)營(yíng)中的風(fēng)險(xiǎn)，在提高財(cái)務(wù)控制能力的同時(shí)使得企業(yè)在同行業(yè)中更加具有競(jìng)爭(zhēng)力。

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