買房免費住5年后140%回購 房子能當(dāng)理財產(chǎn)品買嗎？

李彩鳳

樓市不好，為挽回購房者信心，開發(fā)商招數(shù)可謂五花八門。有的推出“零首付”活動，有的推出“首付分期付款”措施，有的直接從房子本身出發(fā)，推出“住宅回購”計劃。近日，杉恒地產(chǎn)新任總裁肖繼孝召開媒體發(fā)布會，向媒體拋出了他們嶄新的“無憂置業(yè)計劃”——“現(xiàn)在購買依山郡精裝現(xiàn)房，即可參與‘億元回購計劃’。購房者可以享受5年無理由退房，還有140%超額退款。”

上述計劃是針對杭州市近郊余杭區(qū)徑山鎮(zhèn)一個名叫“杉杉·恒和依山郡”的項目，此次“住房回購”的是100套尾房，即精裝公寓“樂邑”的現(xiàn)房，面積為57平方米的戶型，均價約7000元/平方米，精裝修標(biāo)準(zhǔn)是1700元/平方米左右。有精明的投資者算了一筆賬：如果5年后以140%價格回購，就是將房子當(dāng)做一個理財產(chǎn)品購買，也是一個挺好的選擇。那么，這筆買賣真的有想象中的那么劃算嗎？仔細算一遍，其實也未必。

年收益率8%

記者算了一筆賬：按照面積57平方米、均價7000元/平方米計算，大約40萬元的價格可以購買下一套房子。5年后以140%價格回購的話，購房者可以以56萬元的價格回賣給開發(fā)商，撇開其他雜費，5年獲益16萬元，年利率高達8%。

記者比較了一下，當(dāng)前銀行5年定期存款利率為4.75%，截至6月30日，余額寶七日年化收益率為4.235%，銀行一般保本型理財產(chǎn)品預(yù)期年化收益率在6%以上的基本沒有。單單從資金增值角度考慮，這筆交易確實是比較劃算的。

但是，眾所周知，購房交易是一項涉及面頗廣的交易，8%的收益也不太現(xiàn)實。

二手房稅費不少

從銀率網(wǎng)二手房稅費計算器中可以得出，房產(chǎn)購置滿5年的普通住宅，如果是賣方家庭唯一住房，契稅、營業(yè)稅、個人所得稅、印花稅、工本印花稅和綜合地價款合計為16000多元；反之，如果不是賣方家庭唯一住房，則為48000多元。

雖然，肖繼孝回應(yīng)稱，屆時二手房交易產(chǎn)生的稅費將由買賣雙方平攤，但是，這也是一筆不小的數(shù)額，購房者不得不考慮。如果扣除這些費用，實際收益就不到8%了。

房貸是個未知數(shù)

根據(jù)搜房網(wǎng)有關(guān)數(shù)據(jù)，此樓盤5年期貸款基準(zhǔn)利率為每年6.4%，超過5年期，貸款基準(zhǔn)利率為每年6.55%。況且，目前國內(nèi)房貸發(fā)放比較緊張，能否以基準(zhǔn)利率貸到款還是個未知數(shù)。

此外，如果將3成首付119700元，做一個年利息為5%的保本投資，5年收益也達29925元，如果復(fù)利，那就更高了。如此一算，5年后開發(fā)商以140%價格回購，自己就更不劃算了。

能不能回購的風(fēng)險不可忽視

除去以上提及的各項費用成本外，該筆“穩(wěn)賺不賠”的買賣，其實還有許多隱形風(fēng)險，購買者也不能忽略。

第一，5年后以140%價格回購，看似利率比較合理，但國家不會允許以這種方式對外公開集資。開發(fā)商承諾將來回購，完全有可能會被國家相關(guān)部門認(rèn)定是一種非法集資，“向不特定的多數(shù)人去募集資金”，而一旦變成了非法集資，就意味著合同本身不受保護，購房者最多只能拿回本金，利息將全部罰沒。

第二，據(jù)記者了解，國內(nèi)目前一般房地產(chǎn)項目公司在項目結(jié)束之后，便會進行注銷，開發(fā)商承諾的“住房回購”又怎么履行？開發(fā)商公司如果被并購、重組，或者“跑路”等一些意想不到的問題出現(xiàn)，承諾會不會就不了了之了？

第三，開發(fā)商如果最終能兌現(xiàn)協(xié)議，以140%價格回購，當(dāng)然是最好不過的了，但是萬一不兌現(xiàn)呢？另外，購房者萬一中途急需用錢，等5年后以140%價格回購，遠水不解近渴；如果自行出售，就是毀約，但是房子和已付的房款有什么樣的保障呢？

第四，協(xié)議涉及的是傳統(tǒng)的住宅產(chǎn)品，但是過程是以5年期140%收益的金融產(chǎn)品進行操作，這種運用金融思維操作房地產(chǎn)項目的做法，未來會不會被取締，也應(yīng)該有所思量。

第五，樓市前景未卜，房價下跌，開發(fā)商的承諾或許會是一把保護傘，而房價上漲，購房者可以選擇不賣給開發(fā)商。但是5年后的政策是否還跟今天一樣，例如二手房交易稅費還是不是一樣的標(biāo)準(zhǔn)，房貸基準(zhǔn)利率會不會上漲，是否還會出臺其他的限購政策，這也是風(fēng)險。

總體而言，開發(fā)商這一貌似“另類”的做法，更多的是快速回籠資金和吸引眼球的“新變種”。將房子當(dāng)做理財產(chǎn)品購買，5年后140%的收益也并非非常之劃算。實際上，購房者仍然需要同一般買房一樣，在一開始就將錢款付給開發(fā)商，而這筆錢款如果按照每年正常投資的復(fù)利計算，只需7%左右的年利率，即可達到5年后140%的本息回報。

當(dāng)然，面對行情不明的樓市，對于剛性需求的購買者而言，這也有一定的保障作用。開發(fā)商既然敢如此有信心地放話說能回購，提出“包退房”的承諾，自然是對5年后的房價走勢表示樂觀。購房者給自己的房子簽一份“保價協(xié)議”，多一份這樣的協(xié)議就是多一個選擇，更何況該房子是精裝現(xiàn)房，也就不用考慮裝修和時間的成本了，簽此協(xié)議，降低風(fēng)險，又何妨呢？而話說回來，真的有人會住了5年之后又折騰一次，毅然換房嗎？

TIPS

那些“住房回購”的樓盤

2008年6月

北京南三環(huán)附近樓盤東亞三環(huán)推出了“無理由退房”的售房措施。

2008年7月

中旬鄭州的一家開發(fā)商推出了“先讓利（讓利10%）、再保本回購（3年后可將房產(chǎn)以購價118%的價格返售開發(fā)商）”的售房措施。

2011年12月3日

深圳綠景香頌樓盤的開發(fā)商推出促銷措施，購房者購買該樓盤房子，可以自愿與開發(fā)商簽署一份“3年原價回購”協(xié)議。

2011年12月10日

鄭州鄭西新城核心的清華·大溪地特針對即將開盤的二期波西塔諾組團電梯洋房產(chǎn)品，推出“溢價回購、置業(yè)無憂”的增值銷售策略。

2011年年末

上海龍頭房企綠地集團“新城1號”寫字樓推出“3年后溢價16%回購”促銷策略。

2013年12月1日

杭州金沙湖CBD的GEC金沙國際推出了一份完善的“經(jīng)營保障計劃”，業(yè)主可以在3年后，選擇是否讓GEC以130%的保底價格回購。

2014年5月27日

杉恒地產(chǎn)新任總裁肖繼孝向媒體宣布，針對杭州城西近郊一樓盤推出“無憂置業(yè)計劃”——“現(xiàn)在購買依山郡精裝現(xiàn)房，即可參與‘億元回購計劃’。購房者可以享受5年無理由退房，還有140%超額退款。”

2014年6月10日

全國百強房企德信地產(chǎn)攜手凱銀投資一起宣布，在溫州推出“3年無理由120%回購”購房保障計劃，擬為溫州德信地產(chǎn)旗下的湖濱1號、愛琴海岸、柏林公館新房源，提供一種全新的住宅銷售模式——住宅回購。